首先，在这个世界上，我们究竟该听谁的话，听聪明人的还是听笨蛋的？听正常人的还是听疯子的？听奶奶的还是听妈妈的？众所周知，华尔街的整套故事是由世界上的顶级聪明人设计，所有投资银行里进行交易设计的人都是博士，同时美国长期保持人均GDP 4万美金以上，这也就是所谓的有钱人加聪明人。但现在，大家都认为他们是笨蛋，我觉得说他们是笨蛋很容易，但我们要不当笨蛋就很难。目前，我们作为比较笨的人，听谁的就成了一个大问题。其实，回过头仔细研究，我发现听奶奶的话还比较靠谱，从今天来看，奶奶说的话也都很有道理，如有多大能耐办多大事、不要惹事、做个好人等等。

为什么不相信聪明人呢？在目前不得已的情况下，在媒体太发达的时候，聪明人讲话的动机总是很复杂。比如，过去人们喜欢参加婚礼，喜欢喝高了在那里说热闹话，一定生个胖小子、一定百年好合，经常是别人结婚我们高兴。今天则是另外一个情况，哭丧的人越来越多，如果吊唁的人鞠躬握手后就走，死者的亲属还能控制住，但结果大家态度很好，“啪”一声就跪那了，一哭两小时，娘一激动，心脏病突发，也辞世了。现在为什么要把娘哭死？不知道，动机很复杂，有的是为了卖掉自己的棺材，有的是为了等吃喝，有的是为了求丧主办事，还有一部分人是为了挣钱。现在，参与到对经济形势的哭丧队伍中的人都是聪明人，但动机不清楚，所以听谁的话成了很大的问题。总体来说，在这个变动的世界中，选择听谁的话一定要仔细分析，对聪明人的话尤其要打引号，对传统的、简单的道理则应该更多的去回忆。

其次，经济蜜月和日子有什么不同？现在，人们都觉得比较难过，但我觉得很好，因为这才叫日子，过去几年则是蜜月。但是别忘了，蜜月往往很短，而日子很长。所有人都想永远呆在蜜月中，天天像过年一样开心，因为日子就是磕磕碰碰，就是矛盾与算帐。回顾一下，过去几年大家都不喜欢算帐，见面后说的最多的一句话就是钱真多，93年海南炒房热的时候，大家见面问候时总说，不好意思今天又赚钱了。对房地产来说，1991年到1993年是蜜月期，这段时间很多人完成了原始积累，包括我。但接下来是7年苦日子，这7年的努力都没有完全弥补93年前所犯的错误，2000年我们才开始进入新的蜜月期。现在我们又回到了日子，但刚过去的蜜月实在太长，长达7年的蜜月期差点让我们忘记了还有日子的存在。所以，今天回到日子其实很正常，在这个日子里我们应该考虑到的是下一次蜜月跟这次一定有所不同，时间、地方、人、表达、姿势都会不同。我们现在的问题是，中国经济已经进入波动期，大家要共同为下一次蜜月做准备，而不是抱怨这个日子不好，因为人总是有蜜月才有期待，有希望才有奇迹。《北京欢迎你》这首歌中有一句歌词就特别好，“有梦想谁都了不起，有勇气就会创造奇迹”。下一个蜜月就是我们的梦想，我们还能创造奇迹，问题是要弄明白下一个蜜月在哪、和谁、什么姿势。

再次，中国的波动和全世界的波动到底有什么不同？我认为，中国的周期波动与美国很不一样，我们的波动相当于少女的初潮，家长没做好准备，如果采取的方法不当，有可能导致少女绝经，因此方法一定要正确。此次经济危机是改革开放以来，我国第一次与全球经济联系在一起出现商业波动，这是初潮，也是生命的开始。而美国的波动相当于成年女性的例假，属于健康生命的标志，差别就在这里。这两百年来，美国经历了多次周期波动，但每次都会得到很好的处理，因此它们是例假，我们是初潮，用的方法可以相似，但不能完全相同，方法不得当，就可能将少女窒息死，方法得当就会使少女更加自信，从此进入成熟人的生命过程。这个差距其实很大，在纽约，面对裁员十几万的形势，人们该去哪还去哪，可如果北京裁员十几万，人们肯定无法这么平静。所以我认为，两者虽然都是波动，但差距一定要看到，两者有着本质上的区别，中国由于这个初潮开始进入全球市场经济波动的周期，是中国市场经济开始成熟的标志，是中国经济走向新周期的开始。

最后，我们这次的波动与以往的波动究竟有什么不同？我觉得，这次的波动是首次出现在全球信息一体化环境之下的波动，这样全人类的经济行为变得高度趋同，华尔街闹事，中国农村的女性也闹着不结婚，这本来是八竿子打不着的两件事情。楼市也是如此，本来如果北京房价有波动，河南信阳的房价至少一年以后才会出现波动，但现在都是同步进行，叫做预期同步。这与媒体密切相关，媒体的源头是经济学家、政治家，他们在这里释放源头信息，然后经过互联网媒体实现全球同步放大，从而造成全球波动，所以现在宏观调控最重要的是将中宣部、新华社等媒体纳入宏观调控，而不是发改委。只有这样，我们整个经济的宏观调控才能发挥实际作用，因为这一点是以往波动所不具有的，因此应该特别注意宣传部门、媒体对宏观经济的影响，也更加关注经济学家、舆论领袖对宏观经济的影响，因为他们处在信息的源头，只有他们不是因为卖棺材而来哭丧、来分析金融危机，而基本上是带着慈悲、同情、安慰的心态来分析，这样媒体才可能为大家提供正常的信号，预期也才能调到正常的范围。

面对这样的情况，在应对变革中企业应该怎么做？政府应该怎么做？一般来说，企业只有两种做法，第一属于本能反应，面对危机，首先得保证自己能活下来，没有任何其它的选择。虽然我们知道，如果每个人都捂紧钱袋，都将裤子提起来，那人类就会走向消亡，但此时此刻大家都必须提上裤子、捂紧口袋。但是另外一方面，企业的内在冲动像人类本能的冲动一样，平静一段时间之后又开始折腾，企业又开始寻思发展。比如，从我们来说，最近3个月到半年，房地产市场下滑的压力一直很大，面对这样的形势，我们唯有捂紧口袋，但这两天看着形势有所好转，又开始谋划了。换一句话来说，企业无需太担心，即使形势再严峻，但只要生存下来，资本的冲动就又会带着它们进行下一步的扩张，信心也会慢慢重新树立，这就是我们的例假。至于政府，我认为，现在要做的事情有两件。第一，管好媒体，将媒体、宣传部门纳入宏观调控的范围。现在，预期对整个经济的走势非常重要，所以政府一定要通过媒体为消费者提供信心，通过媒体让大家知道政府在做什么，我们未来的经济会怎么样。第二，进一步坚定市场化的改革方向。我们原来采用的都是蜜月思维，政府凭借想象认为房地产一定要赚钱，因此房地产跟其他行业不一样，当开发商买到土地但还没开始建设的时候，政府就已经开始收取所得税，这个所得税额为保底的20%，但即使这样，整个房地产行业过去十年平均的收益率也不到10个亿。其实，这一政策比较偏离市场化，政府应该更多的使用市场的办法来树立消费者、投资者的信心，特别是投资者的信心。所以，在这种情况下，政府要做的工作就是进一步按照市场的办法给企业家创造更好的竞争环境、更透明的监管环境，以及更有信心的投资预期，这对政府来说是最重要的。

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08年的房地产已出现了自1998年之后的景气严重下滑，消费意愿持续下降，观望情绪随信心指数的下滑而更加浓厚；投资从高位快速回落，土地不再是增长的象征、价格不再是调节供求关系的杠杆，市场在多种限制性政策的调控下扭曲变形了，中国经济增长的重要支柱产业变成了重点打压的对象，虽有其名而无其实了。

不管怎样2007年的大丰收让多数房地产企业还能挺着胸膛度日，没有象大量的外贸加工企业一样关门倒闭，也没有扔下厂房与员工而溜之大吉。但2009年会怎样则成了难以预料的迷局。

中央深知经济下滑的危害，也被动的不得不承认金融危机对未来的影响，早已下定决心要用积极的财政政策和适度宽松的货币政策来挽救中国的经济，以保增长促发展。但对房地产行业的政策态度上则至今仍过于暧昧，既要拉动投资、扩大内需，又要投鼠忌器，担心房价会继续上涨；既出台了一些保民生的救市政策，又缩手缩脚的不肯放弃从紧时的政策，让市场在猜测中观望。

如果没有新的利好政策出台，仅靠现有已出台的政策，明年的市场情况仍不乐观，宏观景气必然影响到房地产市场。

1、宏观经济的层面则处于保八的危机之中，城镇居民收入的增长会延续今年的低水平，大量就业的困难会影响居民的消费，尤其是住房的消费。

2、2007年的供给增长让2008年的房地产开复工总量暴增，24.8亿平方米的在施面积本应竣工约7—8亿平方米，但实际的施工量下降，证明大量的工程并未按正常的施工进度建设，而是处于停顿或延后之中。

3、2007年全年销售商品房7.7亿多平方米，今年估计不超过6亿平方米，相差约20%。必然出现大量空置并占用大量资金，让继续投资的能力下降，在没有市场或信贷资金的支持下，资金链开始断裂，并出现烂尾工程。

4、年关难过。工程结算与银行还贷会考验本已紧张的现金流，而年底的退税会让更多的企业要为财政当年收入业绩做贡献。自9月份财政收入增长快速下滑之后，各地税务总动员，都希望从房地产企业中挤出更多的税收，以保持增长的速度。而企业的死活与税收大员们无关，预缴预收成了他们有利的撬杠工具，让那些锅多盖少的企业更加捉襟见肘了。

5、当年海南与北海的烂尾造成了近千亿元的银行坏账，明年也许这一幕会重演。

当现金流紧张时，企业本应降价销售以收回资金，但如降价造成了亏损并不能让企业生存下去时，企业就只能将建筑物交给银行了。因为银行的拍卖抵债时可以省去大量的税费，等于让资产升值了，而降了价亏本去卖则无论如何都是国家财富的一种损失。

但当楼价暴跌时，就出现了美国的现象，民众在买涨不买落时，并不会在楼价暴跌中出手。已经有大量的因为楼市跌价而产生的打砸事件与官司了，再继续暴跌既是大多数等着抄底买家的愿望，也同样会让这些抄底的买家大失所望。

当楼价真的出现全面的暴跌时，中国的市场与经济也就进入了衰退的阶段。那时楼市已不再重要了，所有的行业大约都会在楼市的崩溃中一败涂地了。

6、1996—1998年就曾出现房地产的全行业亏损，但并非所有的企业都在全行业的亏损中亏损，而是有好有坏，就像今天钢铁行业和航空业一样，在最困难的局面下也是有生有死、有的亏损、有的暴利。企业的竞争力会让一部分人在竞争中死去，一部分人在踏着沾满鲜血的尸体攀登到新的高峰。

也许各级政府都不想看到血肉横尸的战场，会在最近的一段时间内继续出台保增长的措施，当然也会包括与房地产市场有关的改进与刺激的措施，那市场就会不同了。

出台的新政如果让中国的宏观经济不是保八而是争十；如果出台的政策大大提高了民众的收入（如减税）；如果出台的政策有利的刺激了民众的购房欲望；如果政策足以让银行中的储蓄变成消费的冲浪；如果股市、经济与楼市都能在政策的刺激下火红一片；如果民众的信心不再灰暗；如果阳光照耀之下春暖花开；如果……

即使房地产销售高涨达到了2007年的水平，大约要一年多的时间才能消化存量并让供求关系平衡，但大约半年之后市场中的现金流就会改善、消费与投资就会恢复正常。中国的经济也就平稳的过渡到八以上的持续增长中了。

出台的新政如果仍然不温不火，那么虽不会再崩盘下跌，但翻身的好日子就会时间较长。虽不能用八年抗战来比喻，但至少要三到五年的时间打一场解放战争，至少也是个持久战了。

久旱逢甘霖，却必须水是够多的，否则刚刚长出的嫩芽也会再次干枯，决定未来市场的不是开发商，而是政策能否让消费者买账。

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天寒地冻三九天，却丝毫不减买房人的热切与坚决。元旦3天，金廷现场人头攒动，满是看房选购的热心客户，在工作人员的高素质地专业接待下，从选房、参观样板间到认购，整个过程都十分流畅、顺利。除了稀缺优越的市中心地段、时尚现代的社区规划、专业筑就的产品本身，长宁88金廷还为生活注入了更多人文价值。

经典地脉人文鼎盛，浸润名校书香

长宁路、江苏路，重量级主干道风云际会，为沉敛已久的市中心情结划清地界。曹家渡，上海传奇与繁华的源头，母亲河苏州河穿流而过；新曹家渡将成为未来12个区级重点商圈之一，周边商业丰盛，名校众多，醇熟浓厚的都会人文气场，赋予曹家渡明天新的荣光。

越来越多的家长选择在学区中置业。金廷周边坐落江苏路第五小学、市三女中、市西中小学等优秀教育资源，名校为邻，涵养一方文化气韵，让孩子赢在起跑线上。

俯享苏河碧水纤波，7500㎡绿洲相伴

临水安居可以颐养之福。金廷毗邻苏州河，坐揽河畔7500平方米城市绿洲、道路景观带，天然河景与稀贵市中心生活双璧合一。天主教堂也将在此复原旧址，为此片区再增历史光辉。另外，市区楼盘中稀有的43%高绿化率，精心搭配的观赏性植栽，乔木、灌木、落叶等不同树种混合种植，营造层次分明的立体景观，更塑造出四季长青的卓然风景。

103-130㎡宽正户型，高性价深度精装

长宁88金廷宽正的两房、三房户型设计从实用角度契合了绝大多数中国家庭的需求。在面积的经济性和空间的舒适性找到黄金分割点，从而让每一个平米的生活都达到最满意的效果。金廷采用深度精装的家装理念，与GE、IDEAL-STANDARD等众多专业品牌联手，缔造成品化的家居厨卫系统。除高精家装以外，更融入同层排水、直饮水设备等现代住宅技术，特别注重防渗漏、消噪音等专业细节上的处理。与此同时，在深度精装的基础上配置系列品牌家电，并在开盘阶段价格上实行系列优惠奖励活动，为客户带来真正的实惠与便利。

今冬之季，金廷热销传奇的背后，我们不仅重新认识到城市地块的深层引力与多元价值，同时也真切感受到一个发展商秉着对美好生活的虔诚信仰对待一个项目的良苦用心。

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理由1：政府扶持成就大商机

花桥被政府规划为连通上海与江浙的经济枢纽，亦是上海的卫星城。政府的宏篇造城计划成就了该区域地产项目不可估量的增值潜力。绿地总部大道商业广场就位于花桥核心区域，近规划中的轨道11号线，除此之外，项目特别规划了全天候24小时56班次社区巴士，出行便捷。目前，区域还处于快速发展阶段，未来前景可观。

绿地总部大道对面就是花桥行政服务街，整个街区入驻了花桥法庭、财政所、国税、地税所、工商所、国土局、建管所、规划局、商务城资产管理公司近10家花桥行政机构。众所周知，政府机构集聚的地方，无疑也是政府需要大力支持的地方，当地政府为扶持区域经济发展，针对区域企业特别推出了"三减三免"等优惠政策，进一步节约了入驻企业及商户的经营成本。

理由2：成功招商：大品牌磁聚大商机！

该项目商业广场已入驻了麦当劳、易买得、苏宁电器、四海游龙、台湾101火锅、台湾供美香食品、咸享饭店、中国移动、诺基亚等众多商户，南京1912大型休闲酒吧、一兆韦德等正在签约洽谈中。大品牌纷纷进驻，成就了该项目商业广场的远大前景！

区域规划前景与政府大力扶持政策等优势也吸引了多家国际知名企业，日本精工、法国凯捷、美国普洛斯等著名公司已纷纷抢驻同区域。

理由3：高性价比收获大"钱"景

2006年，该项目一期商铺价格在5000元/㎡，而今年二期市场价值15000元/㎡，两年涨三倍价值可观，特别是已营业的麦当劳所在铺位当前市场价值26000元/㎡，相当于售价的两倍以上，为买家创造了迅速翻倍的财富效益。

目前，绿地集团为答谢广大客户，特别策划了"暖冬无忧置业计划"，推出了办公塔楼5998元/㎡起，商铺29.8万元/套起的优惠价位，以及商铺10年60%稳固收益，办公塔楼5年40%稳固收益等促销措施，吸引了众多购房者的热捧，在近期系列救市政策出台后，更是获得了市场上难得一见的热销盛况。

区域规划、政府扶持、大品牌店云集、高性价比等诸多利基集中成就了绿地总部大道长三角潜力楼盘之首的地位，难怪该项目在市场不好时依然是众多购房者关注和选购的目标。

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根据搜房网对上海房地产成交数据统计显示，12.29-1.4（其中1.2、1.3日公休）一周商品房成交量2462套，总计成交面积28.9万平方米；其中商品住宅（剔除动迁房以及配套商品房）成交1188套，共计成交14.4万平方米。商品房成交量环比下挫14.2%。

搜房分析师张茜指出，元旦小长假的影响，本周房地产成交套数以及成交面积，均有不同程度的萎缩。元旦一周成交量的萎缩属于正常周期走向。

另外，前不久刚刚公布的"新八条"大部分内容从元月1日起正式实施，新政实施，不少预计年底交易的客户，推迟过户时间。12月30日商品房单日成交747套，31日商品房单日成交397套。12月最后一天，成交明显回落。

供应量方面，本周商品房供应4.88万平方米，其中商品住宅供应仅1批次合计1473平方米。商品住宅供应量环比上周下挫2成。本周商品房成交均价1.60万。

搜房分析师张茜表示，国家放松第二套放贷政策以及减免二手房交易税费后 , 在一定程度上改善型住房需求相应得到释放，此间，满足改善型需求的中外环楼盘加速推盘，不久前天山华府、四季绿城、仁恒运杰河滨花园、中鹰黑森林等楼盘开始集中上市，成交累加，从而使得本周成交均价转而上扬。

12.29-1.4商品房成交商品住宅成交走势

一周楼盘成交TOP1O

浦东、闵行、宝山分列本周区域成交前三甲，分别成交242套、235套、233套，其中宝山区旭辉依云湾本周成交99套，成为本周当之无愧的成交霸主。紧随其后的是绿庭尚城、新江湾城均成交58套。

各区域成交走势

延伸阅读：上海房地产 新开在售八大热盘新报价及动态

海尚明城（福地苑）2周年庆限时特惠，12月18日至12月28日，约94.48平米2房2厅1卫，首付13.8万，总价69万元，现房。更多优惠请咨询海尚明城售楼处。

海尚明城（福地苑）地处宝山西城区北块的东部，距离市中心人民广场15公里，距离上海火车站13公里，距离虹桥机场20公里，距离浦东国际机场40公里。西侧隔绿龙公园与湄浦河相对，北侧规划有2700平米6班幼儿园和社区集贸中心。全面满足商务、够物、文化、休闲四大功能。一房一厅一卫的面积：59.18~61.37平方米，二房二厅一卫的面积：88.36~97.77平方米；三房二厅一卫的面积：114.26平方米；三房二厅二卫的面积：118.41~122.62平方米。

新时代富嘉花园目前在售的是10月4日推出二期第二批房源，面积最小的两房约在104平方左右，36-41、43-54、56-62号门洞，分装修和毛坯房，毛坯房源靠马路的价格在13500-14500，位于小区内部的价格在16300-17200元/平方米，装修房价格在18000元/平方米，送车位。

新时代富嘉花园位于闵行区龙茗路平吉路口，西侧为龙茗路商业休闲街，东侧为河道景观绿化带，住宅建筑面积为15.7万平方米，商业公建5.4万平方米，11层小高层为主和点式小高层通过弧型排列组合，1轴2带多点新加坡水景+澳洲风景。主推房型：两房两厅一卫面积：105—108平方米、三房两厅两卫面积：127—158平方米。部分房源为精装修房。

夏朵小城目前在售9月开盘的房源，17层小高层两房和三房，两房88-109平方米，三房118-133平方米，年底即可交房。目前仅剩14层以上房源，价格在8000元/平方米以上。有样板房可观赏。

夏朵小城位于闵行区马桥镇的东南部，距离马桥镇中心大约3公里，基地呈方形，占地42.288万平米，建筑面积55万平米，容积率1.29，小1区绿化达40.21%。

为法国设计大师ERIC亲手打造，由一期华银坊和二期夏朵园组成，周边有城市主干道——剑川路、天然河道——北竹港、正在改造扩建的华宁路和未来规划建设的银春路。该地块属于旗忠森林体育城的配套用地之一，预计未来3-5年内，将成长为高尚生活板块。

夏朵小城北临正在规划建设中的具有国际高水准的旗忠森林体育城，南靠闵行老镇中心区，东与大学城和紫竹科技园相望，西接上海闵行经济开发区。与已通车的轻轨5号线华宁路站约1.5公里的距离，未来交通方便。

夏朵小城计划建设为以住宅为主，辅以配套商业和生活设施的综合生活小区，目标是创造城市边缘地区发展的新型居住模式。曾荣获2004年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛建筑、环境双金奖。

四季绿城12月25日拿到新一批房源预售证，将推出464套公寓翻译，其中大部分为动迁房，普通商品房价格在12000元/平方米，目前还未开始出售，预计将在春节后推出。

该案目前在售2房有多层无电梯和小高层两种房源，多层两房88平方米，小高层两房90平方米，价格不变仍为12000元/平方米，09年底交房。

四季绿城占地近14万平方米四季绿城一期中心景观区四栋小高层，罕有超大栋距，保证一楼的住户也能每天享受充足的阳光。每栋房子四面都处于景观绿化的包围中，让成荫绿树和四季盛开的鲜花渗透到每户人家。
四季绿城每套住宅都是南北通透布局，采用大面积的落地窗，采光通风良好，每一套住宅的视野都是非常的开阔，大面宽，小进深的优点在四季绿城的小高层彻底体现。

长宁88金廷12月28日开盘，推出住宅2号楼、3号楼，100平方米的两房和128-140平方米的三房，装修房，均价为24000元/平方米，2010年交房。

长宁88金廷位于著名的曹家渡商圈，地处长宁路、江苏北路交界处，东临万航渡路，北靠苏州河，总占地面积约5万平米，总建筑面积约17万平方米。由精装公寓、甲级5A写字楼及体验式商业中心为一体的城市综合体性社区。内环以内的市中心楼盘供应量目前屈指可数。而本案更是全市珍罕颇具规模的综合性住区。

和憬家园目前在售小区东面的4栋小高层公寓，5-6、10-11、16-19号楼，二房为主，总价约90万元，其中一房的户型在5号楼，三房的户型在16号楼，16号楼前后栋距开阔。该案靠近2号线延伸段华夏东路站。

和憬家园位于浦东川沙板块，南至硕川路，北至川杨河防护绿带。小区的总建筑面积约46955平方米，总户数352户，是由5幢小高层、2幢多层和部分商业设施组成。小区的绿化面积丰富，达35%以上，而且北面是川杨河防护绿带，景致比较好。小区近华夏东路，周边交通便利，到人民广场、徐家汇、八佰伴等商圈都有直达车。区域内生活方便，依靠川沙镇的成熟生活配套，有易初莲花、农工商超市、浦东商场等商业配套，教育资源丰富，华夏西校、侨光中学、川沙中学、上海电视大学川沙分校等，满足各年龄阶层的孩子的上学问题。

万科金色城市售楼处已经对外开放，可以接待客户，目前价格和具体开盘时间未定，开盘时间预计在09年4、5月开盘。

万科金色城市项目一期建筑面积约14万平方米，房型以90平方米左右的小三房为主，其余房型有175平方米四房和少量74平方米二房。目前价格未定。

万科金色城市位于沪南路2255号，浦东中环，百万平米大盘，区内25万平米商业配套，23万平米城市生态绿地。轨道交通11号线、18号线在项目内设有站点，轨道交通13号线在项目附近设有站点。项目内有779、969、988路公交车始发站点，步行5分钟至沪南路有18条公交线路可直达龙阳路地铁站、人民广场、陆家嘴、老西门等城市节点。项目教育设施配套全面，2所幼儿园、1所小学、1所中学打造0-15岁基础教育体系。小区设有两家社区医院、三家零售药店，一路公交直达市三甲医院：仁济东院、儿童医学中心、东方医院。

嘉实上城名都12月28日推出了二期小户型公寓房，4栋小高层房源，房型仍以小户型为主，50-60平方米的一房，80-90平方米的两房，100-300平方米的三房和四房数量较少，得房率80%，价格为6500元/平方米，总价35万起。09年底交房。

嘉实上城名都的开发商与同济有着较为长远的合作，同济的配套商业街以及学生公寓都由该开发商负责开发建造。嘉实上城名都所处地块与同济大学嘉定校区临近，可享受同济大学相应体育配套设施。该案开发商计划在嘉实上城名都小区门口建造一条商业街，该商业街面向群体是整个嘉定乃至上海西部的客户群体。

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存量房贷优惠“难”

“真的很无奈。”建行上海分行一位人士向记者表示。新年伊始，各商业银行零售信贷部门不得不面对一个已经困扰他们近几个月的问题——如何调整存量房贷利率。根据目前媒体的披露和记者对部分商业银行的了解，目前包括工、农、中、建在内的四大国有商业银行仍然没有就存量房贷利率调整公布明确信息。

“从商业银行的角度考虑，本不愿意调整这部分房贷的利率，但又不得不面对来自市场竞争和监管层的压力。”上述建行人士表示。虽然不情愿，但在两重压力之下，各家商业银行的业务部门还是暗中着手操作，“目前可以明确的是，2008年之前执行基准利率0.85倍优惠、没有不良信用记录、并且所购住房是首套利用银行贷款购买的普通自住房的客户，可以享受基准利率0.7倍的优惠。”上述建行人士表示。记者从中、工、农、交等银行了解到，这一优惠标准在这几家银行同样适用。

然而对于不符合上述标准的存量房贷，各家银行目前尚未明确口径。“从我们的情况来看，原则上不做调整。”上述建行人士表示，不过他同时补充，对于极个别资信情况较好的优质客户，银行可以根据客户提出申请的情况进行协商，确定优惠利率。

“主要看银行的经营策略，如果这家银行对客户较为重视，也可能给予优惠。”交通银行上海分行零售信贷部一位人士表示。在经历了两个月的沉默之后，商业银行对存量房贷利率的调整出现分化恐在所难免，有市场人士预计这将造成商业银行争夺房贷业务客户，事实上，这一争夺在去年底即已开始。对此上述建行人士表示，“只能是抓大放小，即对原本贷款利率较高、贷款数额较大的优质客户做出更多让步，以留住这部分客户。”而对于原本利率就已经很低，并且贷款数额不大的客户，“如果客户一定要转到别的银行，也只能任其流失。”

房贷业务地位动摇

更大的分化来自对房贷业务本身，即房贷业务的地位开始动摇。根据央行有关贷款利率下浮空间的规定，目前对公贷款的利率下浮空间为10%，而房贷利率最大可以下浮30%，从利差空间来看，房贷业务已经没有优势可言，而从风险来看，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大。“房贷业务的吸引力已经大不如从前，商业银行对这项业务的积极性正在降低。”沪上一家大型国有商业银行零售信贷部门负责人表示，“如果维持目前的局面，我们将削减房贷业务的指标，将更多的额度用于对公贷款。”

不过，并非所有的商业银行都抱定这样的想法，交通银行零售信贷部相关人士表示，虽然调整存量房贷实属无奈之举，但银行方面并不会就此放下这块业务，“我们反而要增加更多的精力，争取更多的客户，薄利多销嘛。”这位人士表示，虽然在国家4万亿的经济刺激方案之下，对公贷款领域尤其是基础设施等领域有大量的机会，但对公贷款的项目贷款都是一次性发放，与之相比，零售信贷业务可以进行长期持续不断的开发。

“比如对于房贷客户，我们可以吸收他在交行存款，还可以推荐他在我们这里买基金、银行理财产品，对他进行全方位的财富管理推介。”这位人士认为，在进入降息通道的过程中，商业银行的利差空间将遭遇持续压缩，而对客户进行深层次开发，通过增加中间业务收入来弥补利差的缩小才是商业银行的务实之举。

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房产税不再“内外有别”

谢旭人：今年将统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度。研究环境税及相关税种的改革方案。

解读：根据昨日国税总局发布的消息，《城市房地产税暂行条例》自今年元旦起废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

对谢旭人的表态，有关专家在接受记者采访时表示，政策的改变主要针对外企和外籍人士，普通百姓受影响不大。

“我国对内外资企业和个人的房产税征收存在两套制度，对于国内企业和个人来说，主要征收房产税和土地使用税；对国外企业和个人主要征收的是城市房地产税。”中国人民大学财经金融学院安体富教授表示，长期以来，对于取消两套制度的呼声一直存在，“在中国加入WTO之后，统一税制的呼声就更加高了。”

复旦大学经济学院副院长、金融学教授孙立坚则表示，我国房地产市场发展之初，借助了大量的外资，“如今统一税费可以更有效地防范不健康资金的涌入，为进一步开放市场提供一定的基础。”孙立坚表示，税费统一的实质目的，是为了在规范政府收入机制的基础上，规范政府部门的行为。

印花税继续下调不太可能

谢旭人：今年将继续执行暂免征收储蓄存款和证券交易结算资金利息所得税、降低证券交易印花税税率及单边征收政策。

解读：对于上述提法，网络媒体的解读昨日出现了分化：部分网媒认为，谢旭人此番表态意味着2009年的印花税税率将继续下调；而反方网媒则认为，谢旭人的这一说法只是肯定了去年印花税单边征收政策的延续，并非是要下调印花税税率。

对谢旭人的表态，昨日接受晨报采访的大部分专家都倾向于后一种观点，即印花税不太可能在现有1‰的基础上继续下调。“但不管如何，继续单边征收印花税对股市来说也是一大利好，这意味着2009年一整年的相关税收政策都将保持稳定。”

减税未提“提高个税起征点”

谢旭人：推进税费改革，减轻企业和居民负担。结合改革和优化税制，实行结构性减税，采取减免税、提高出口退税等方式减轻企业和居民税收负担，促进企业扩大投资，增强居民消费能力。

解读：对谢旭人的表态，专家表示，这一表态强调了“减税减负”，但并没有明确提出“提高个税起征点”。“尤其值得注意的是，谢旭人还表示要‘处理好减税与保持财政基本公共服务保障能力的关系’，这都使得个税起征点是否调高的悬念得以延续。”一专家说。

根据此前透露出来的信息，各界对个税起征点调整的看法莫衷一是。以茅于轼为代表的部分专家认为，个税起征点不但应该调，而且应该调到8000元甚至1万元；而反方专家则指出，起征点即便仅仅调高至3000元，都会使部分落后地区的个税基本绝收，因此在今年财政普遍减收的情况下，调高个税起征点不应盲目上马。

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相关统计数据显示，上海住宅市场（包括公寓和别墅）共139个板块，和去年上半年相比，五成以上区域房价在去年下半年开始下跌，跌幅在10％以内的区域数量占比26.6％，跌幅在10％至30％的区域占比21.6％。跌幅30％以上的区域占比2.9％。另有22.3％的区域价格上升了10％以内，18％的区域涨幅在10％至30％之间，8.6％的区域涨幅超过8.6％。

整体来看，去年后6个月，上海房价均价13078元/平方米，在去年上半年创下的14086元/平方米的最高均价上开始回落。

另据统计，12月份，上海一手商品住宅供应量114万平方米，但成交量仅83.4万平方米，均价11913元/平方米，创11个月以来的新低，仅比去年1月的11811元/平方米价格略有上升。而2008年全年，上海房价曾在7月创下17116元/平方米的最高均价。

从个别区域来看，城桥镇区域的公寓在上半年时成交价格6594元/平方米，到下半年的成交均价降至4256元/平方米，跌幅35.5％，居公寓跌幅榜之首。浦东核心居住区张江地区公寓价格跌幅30.1％。浦西中心地段的北外滩板块公寓价格跌27.9％。泗泾、华漕等板块则以30％以上的跌幅居别墅跌幅前两位。

上海一些代表性楼盘也已经在2008年出现了大幅降价。比如，中远两湾城销售价格从去年上半年的20587元/平方米跌至14845元/平方米，白金湾府邸成交均价从上半年的54974元/平方米跌到下半年的35242元/平方米，跌幅分别为27.9％和35.9％。

专家预测，因为每年一季度是传统的房地产销售淡季，加上今年宏观经济形势的悲观情绪较浓，2009年上半年上海楼市不可能在成交量上有大幅回升，部分区域房价仍有可能在10％左右的跌幅范围内调整。“开发商大多会通过节省开支来打平成本收益率，节省开支的主要方式除了延缓开工外，还可能涉及缩编减员。”市场人士分析。

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1月1日之后，虽然总行仍未公开出台细则，但一些银行分行已经自行确立了给予存量房贷客户利率下浮30%的标准。银行方面表示，“现在不操作根本留不住客户，对总行也没法交代，当前银行最核心的目标即挽留客户。”

在执行7折优惠时，大银行将重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。“现在各家银行的操作非常混乱，再加上舆论推波助澜，恐怕各家银行对（首套房）存量房贷的执行很快就会全部到底（按基准利率0.7倍执行）。”昨日，一股份制银行个贷部总经理对《每日经济新闻》判断。

保客户成首要任务

一方面担忧留不住客户，一方面又担忧业务盈利受到太大影响，这样矛盾的心态正催生出银行内部一个新岗位。

“我们设立了一个专门的信息库，”昨日，一银行内部人士向《每日经济新闻》透露，工作人员的主要职责即通过媒体和房产中介，收集同业在存量房贷业务上的操作办法，以使自己的操作方式不太过“另类”。

在央行、银监会给予指导性意见前，四大行的操作方式一度被业界视为“行业标准”。昨日，本报通过客服电话从四大行获悉，目前中行的存量客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受7折优惠利率；建行方面则称，只要执行8．5折利率优惠、近两年内没有拖欠、违约等行为的客户可申请7折利率优惠；农行原有的政策是，满足条件的客户可自动7折优惠房贷利率执行；工行则表示目前仍在等待细则出台。

相对于大银行重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。据媒体报道，浦发上海分行拟定的方案是，根据客户贷款金额以及家庭净资产确定房贷利率。其中，贷款金额500万、家庭净资产100万和50万，将成为分界线。

“对银行的贡献度不仅体现当前在本行的金融资产，还可能是未来潜力客户，”上述银行个贷部总经理认为，类似标准不会强制执行，只要能够被银行认定为优质客户，应该都会给予最优利率。

虽然银行方面认为，在给予0.7倍最大幅度优惠应该充分考虑客户的上述3项指标，但他们同时担忧，这一“底线”未来很难坚持。一银行个贷中心相关人士对 《每日经济新闻》抱怨，在当前舆论重压下，只要有部分客户享受到0.7倍利率，一开闸就很难再控制住，“类似的经验已经很多了。”

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深圳：民生银行自动下调房贷利率

昨日，民生银行深圳一支行人士告诉记者，只要存量贷款超过30万的，违约（逾期）次数不能连续超过3次，一次不超过15天即可享受利率下浮30%的优惠，电脑系统将自动下调利率。而存量贷款金额小于30万元的客户，则需要一些附加条件才可享受利率。

该支行人士透露，在全国其他地方，存量贷款金额不一定是以30万元为分界线，沿海与内地可能有所不同。

深圳发展银行一支行客户经理告诉记者，目前已经陆续有客户到银行来申请房贷利率优惠，能否获得批准则视客户信用记录而定，但信用记录如何才算良好目前还没有一个统一标准。而招商银行一个贷部人士也告诉记者，能否享受利率7折优惠，还没有一个统一标准。

去年年底，央行下发个人住房贷款利率可下浮30%新政后，深圳地区银行间上演抢夺存量房贷客户的“转按揭大战”。昨日，一大型房产中介公司的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，现在办理转按揭的人已经不多了。随着各家银行相继加入给予客户贷款利率打7折的优惠行列，之前流行的转按揭似乎已没有必要和吸引力。

微利时代留有“后手”

此前，建行董事长郭树清表态，中国目前房贷余额有3万亿，如果均给予0.7倍基准利率，商业银行利润遭受的巨大挤压将不言而喻。

但在当前“保客户”的核心指导下，昨日多家受访银行均表示，一旦大家都把利率降到最低，即使盈利受损，银行肯定也会跟随着做，“否则房贷就做不下去。”

银行可能受到多大损失呢？昨日有市场人士预测，截至2008年底，全国个人住房按揭贷款余额预计将突破3.6万亿。如果严格按照首套、普通型住房才能享受7折优惠利率，那么需要重新定价的存量规模大约为3000亿，按当前利差水平商业银行减收在15亿元左右。

除了直接的利差损失外，一银行上海分行副行长表示，如果央行继续降息，未来房贷业务肯定将进入一个“微利”时代。

面对即将到来的微利时代，一些商业银行在给予利率优惠的同时也留有“后手”。上述银行个贷中心人士表示，目前有部分银行对转按揭形式转入本行的存量客户，虽然也给予0.7倍基准利率，但贷款合同以“1+N”的模式签，也就是说1年后利率是否仍旧下浮30%，需看当时的基准利率水平而定。

据媒体报道，还有银行规定，但凡申请按0.7倍基准利率执行的存量客户，必须追签“附加条款”，即向银行承诺至少3年内不得提前还款，否则将以贷款余额的3%缴纳违约金。

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熟悉老余的人都知道他的实力并不强，公司每年的销售收入只有二三十万元。他怎么有实力在租金达到10元/平方米·天以上的恒隆广场租房办公？

老余道出了其中的 “奥秘”。他仅仅花了400元月租，就在恒隆广场的一个“虚拟办公室”租了地址。

虚拟办公室进入高档写字楼

老余租的“虚拟办公室”，位于恒隆广场一期的63楼，是一家“专业服务式办公楼解决方案”的提供商。

昨天，这家商务中心的销售员车先生向《每日经济新闻》介绍了公司提供的服务。每月400元，可以使用商务中心的地址作为对外的联络地址；600元，可以向商务中心申请双语前台和专门的电话，一旦有客户按名片上的电话打来给你，商务中心会自动转接电话到你的手机；2000元，除了可以享受到前述服务，还可以在恒隆广场使用10小时的办公室和3小时能容纳10多人开会的会议室。

记者在恒隆广场一期63楼看到了车先生所描绘的商务中心，虽然办公面积占据了63楼将近一整层，但上述可使用10小时的办公室，却仅仅只有10多平方米。在这个商务中心，这样的办公室有数百间，全部用玻璃板隔开。车先生表示，客户并不在这里上班，或者只是偶尔在这个“办公室”上班。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，“虚拟办公室”进驻恒隆广场这样的上海市中心商务区的顶级写字楼还是头一回。以前只有市区的一些低端的商务楼，才会有“虚拟办公室”。大部分的高端写字楼，因为“虚拟办公室”的客户规模太小，影响楼宇的品牌形象，常常将它们拒之门外。

但高端写字楼租赁市场受金融危机影响而恶化，使得 “虚拟办公室”“乘虚”进入恒隆广场。据统计，截至去年第三季度，上海甲级和超甲级写字楼的租金下跌0.9%，空置率达到17%。日单位租金曾经高达20多元/平方米的环球金融中心，目前已跌至局部10元/平方米·天以内。

顶级写字楼的品牌保卫战

恒隆广场的主要租户或是世界500强企业，或是著名的会计师行、4A广告公司、全球地产五大行等，能和他们做“邻居”，老余很满意。

但在恒隆广场办公的白领们，却并不乐意有这样的“邻居”。

中原地产商办研究分析师徐姗姗说，即使写字楼的租赁市场走势不佳，大部分顶级写字楼的业主还是不愿意将办公楼租给 “虚拟办公室”。“很多公司都是冲着恒隆广场的品牌形象高价租赁办公室。而‘虚拟办公室’的客户品牌显然不能和恒隆广场匹配。”她认为，“虚拟办公室”能够在恒隆广场出现，可能是因为业主对租户的具体经营内容不知情。

负责管理恒隆广场的上海恒邦房地产开发有限公司租赁部门的有关人士昨日表示，只知道一期63楼租户是一家商务中心，但具体的经营内容，租赁部门不便干涉。

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昨日，上海中原对旗下150余家分行的抽样调查显示，元旦3天假期里，日均上门客户比12月上涨2成以上，带看客户也同比增长。

21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查显示，元旦期间，上海二手房市场表现较好，市民看房较为积极，以房源总价较低的自住型板块为主，如宝山上大、普陀长风、闵行七宝等。其中有7成门店的看房客户比平时有20%~50%不等的增长。

21世纪不动产上海四川北路店工作人员向《每日经济新闻》透露，带看量增加主要与近期利好政策不断出炉有关。同时，近期有约10%的温州投资者出现调高售价的现象。该工作人员说，目前活跃在房地产市场的温州投资者，几乎都经历了2005年前后房地产市场的大起大落，因此，这些投资者对市场有着很强的敏锐度和资金实力，因此并不会出现大幅降价撤离的情况。他认为，政策利好暖风，在还没有完全将购房者的观望转换为成交量之前，已经鼓舞了部分投资者的信心。他预计最近1~2周的成交量，会比2008年12月同期增加10%左右。

对今年1月的上海二手房成交量，上海中原杨浦区区域总监来舒凡认为，1月上半月成交量会继续保持平稳上行，下半月受到春节的影响会有所萎缩，基本与去年12月总体成交量相当；而成交价格应该仍然会在低位运行。

尽管部分温州客有意调高价格，但上海中原中山分行经理姚会英表示，目前中高端成交物业的价格都会低于市场价5%左右。目前市场上诚意客户日趋增多，只要有低于市场行情的物业挂牌即会吸引大量客户看房甚至购买，观望情绪已经开始转淡。

来舒凡表示，目前总价100万元以下的物业，以及总价200万~250万元的物业，几乎占到总成交量的7成以上。这一说法也在市中心部分区域板块得到了印证。

低总价物业成交方面，目前主要还是集中在售后公房，上海中原保德分行经理谈迎春表示，该类物业的房东出售后都会再次购入一套物业，因此在价格谈判方面余地较小，整体市场成交波动也不大。

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通知指出，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。

具体执行办法为申请纯住房公积金个人购房贷款的，由上海市公积金管理中心（以下简称市中心）委托上海市住房置业担保有限公司（以下简称市担保公司）认定，认定条件包括：借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房；通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核查借款人家庭住房套数不超过1套；申请组合贷款的，其中住房公积金个人购房贷款额度的认定，由各住房公积金贷款受托银行根据该笔组合贷款中住房商业性贷款的同等审核标准确定。

以上经认定可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行的借款家庭，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

通知还指出，对于购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。对只有一人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本公积金可贷款额度不超过20万元，若有补充住房公积金的，最高贷款限额不超过30万元。

据悉，其他已有明确规定的住房公积金贷款政策和条件不变，继续执行。上述相关项的执行期限，从2009年1月1日起至2009年12月31日止。

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但同期三地商品住宅的价格并未下调，业内人士认为“价格”与“成交量”已形成了“跷跷板”游戏态势，商品住宅的销量提升，必将以调低价格来拉动。

据上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，去年上海商品住宅成交897万平方米，成交均价1.37万元/平方米。同比成交面积下跌56.88%，均价则上涨32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面积也都有逾一半下跌。本报从南京市网上房地产了解到：2008年南京一共卖出4.24万套新建商品住宅，和2007年成交9.25万套相比少了5万多套，同比下滑54.3％。而中原地产给本报提供的杭州楼市最新统计表明：去年杭州商品住宅共成交约208万平方米，这比2007年同比减少约五成。

“壶口越来越大，但是杯子越来越少。”一位不愿透露姓名的分析师对本报如是形容目前上述三个城市在商品住宅销售中所遇到的窘境。他认为，目前的市场需求量已基本定型，在诸多政策的短期促进仅带来成交量“抬头”之后，今年楼市成交激增的可能性极小。另外“存货”的日益增加也将成为难以避免的问题。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《第一财经日报》分析说，去年上半年上海内环内比较高端的楼盘成为销售主力，成交量占全年总量的58%。但这一趋势在下半年逆转，最近几个月统计数据显示，境外购房者已明显减少。同期十几个人同时购入几十套房子的成交案例也基本消失。

作为佐证，上海台庆房产对去年12月成交数据统计发现：去年12月上海一手住宅成交量环比增长22.2%　，其中内环内成交量跌三成。该公司副总经理陈史翎对本报分析称：“投资需求、中高档住宅依旧表现疲软。”

据南京市网上房地产的数据：2008年销售面积为444万平方米，供销比约为1.46：1。该市网上机构则发布报告称：2008年南京市剩余的待售商品住宅为51658套，按照去年销售速度，大约可卖15个月。该机构统计，2009年南京市商品住宅上市面积约为451.59万平方米。这一新上市量加上2008年结余的待售量，2009年的南京楼市压力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量约合3.2万套，这远超过2007年年末可售房源的一倍。

“供应的持续增加与需求的疲软，已带动一些新盘低开。这一态势最近几个月很明显，很多楼盘都是在9月份之后开始紧急调低价格。降价的谨慎使得去年全年的均价相比2007年仍上浮了近四成。”中原地产品牌管理部总监王慧对本报表示。她保守预计，接下来楼价仍有下调空间，如杭州下沙区在几个月前还有售价1.1万元/平方米的楼盘，但数月之内该区域成交均价几乎都在7000元/平方米左右。

陆骑麟则认为：去年年底上海商品住宅成交量的回升与多数开发商降价有关。目前开发商应紧跟市场趋势，提升项目性价比来增加销售，只有成交量回升到一定高度才能带动价格回升。

低价房去年广州楼市唱主角

张艳红

2008年的广州楼市在最后一个月才创下一年中最高成交纪录7693套，来自广州市房地产交易网的最新数据显示，12月一手住房成交比过去11个月平均交易量高出许多。而全年总成交58434套，价格低的楼盘明显较高价盘活跃。

去年前4个月广州一手住宅平均每月交易量不足3000套，最少的2月份仅有2067套房，为近年最低水平。但从5月后情况改观，其中5月录得7122套交易记录，之后6到11月每月交易量维持在5000多套的中等水平。12月随着越来越多开发商采取降价手段吸引客户，市场呈现回暖迹象，最终获得7693套的交易，为一年最高量。

目前广州国土部门网站上的交易系统显示，在售楼盘432个，占据市场交易量的绝大部分，但不排除部分修建时间较长的老楼盘未被纳入上述交易系统，因此市场实际成交量应该比58434套多出少许。预计全年实际成交情况跟过去几年比相去不远。

值得关注的是，在去年全年的楼市中，价格较低的楼盘表现抢眼。交易量排名前10的楼盘中，只有2个楼盘平均售价超过10000元/平方米，其余8个楼盘的成交均价在4000到8000元/平方米之间。其中，去年供货量大而且价格较低的碧桂园凤凰城，以全年交易4463套的成绩名列各楼盘榜首，而碧桂园旗下位于广州南沙的另一楼盘也以1165套的记录排行第五。

去年在广州备受关注的限价房销售情况比普通商品房更理想。从去年初开始，广州总共有4个限价房项目对外销售，限价为4000元/平方米的龙光景峰华庭共销售1786套房，成为各盘销售榜的亚军，而保利西子湾、万科新里程也分别位列销售榜第三位和第八位。

北京商品房成交量去年同比降一半

马可佳

“如果还卖不出去10套房，我就喝10袋三聚氰胺。”这是一个房地产公司营销总监在自己MSN上的签名。

对于许多从业超过10年的房地产人士来说，2008年是他们经历中最糟糕的一年。据北京市统计局发布最新数据显示，北京去年１~１１月住宅销售面积738.9万平方米，同比下降52.4％，其中期房住宅销售面积608.6万平方米，同比下降50.5％。

一半的成交量跌幅带来的是难以消化的“库存”。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至去年12月底，北京新建商品期房可售房屋套数为188013套，尚未签约销售的现房套数为174290套。两项相加，北京市2008年滞销住宅套数近36万套。即使按照2007年全年12万套的销售速度卖，要消化掉也需要3年时间。

北京不仅是成交量大面积萎缩，不少区域的房价也回到2007年中旬水平。万象新天楼盘去年9月团购起价8271元/平方米，比6月的13000元/平方米下降30%；郡峰楼盘从历史最高价23000元/平方米降到15000元/平方米。还有少数楼盘，开盘价直接低于周边二手房价。

新房的成交波动直接影响二手房成交价。据21世纪不动产对去年下半年北京100多个成交活跃楼盘监测数据显示：去年下半年有85%的楼盘价格出现下降，平均跌幅8.9%，这是近10年来北京二手房价格的首次下跌。而去年下半年北京市二手房跌幅前十名楼盘的平均跌幅为17.4%，月均跌幅2.9%。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，房地产2009年还是一个调整年，真正走出“熊市”恐怕要到2009年下半年。21世纪不动产相关负责人则称，2009年下半年以后楼市的恢复性增长，并不意味着房屋涨价，至少到2011年以前，以房价增长为标志的楼市繁荣期不会到来。

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建议各项手续进入

“绿色通道”快速办理

在屠海鸣看来，在本市已有十几年没有成规模地建造包括经济适用住房在内的保障性住房的情况下，一下子要政府拿出更多资金或者连续数年都拿出这么多资金来建造经济适用住房，也是有困难和不科学的。因此，本市建造经济适用住房在“政府主导、全市统筹、以区为主”的政策外，“政策倾斜、企业参与、渠道广泛”也可以采取多种积极办法。

他建议，应鼓励发展商在普通商品住宅建设项目中配建经济适用住房。对于配建的项目，从国有土地使用权出让，到经济适用住房的销售、税费、物业管理等各个环节，均采用不同于普通商品房的政策和税费标准，并且各项法定手续进入“绿色通道”快速办理，使发展商不仅减少前期投资和风险，缩短建设周期，也对经济适用住房的投资建设，有更多积极性和可操作性。

“困难”企业利用

自用土地建设经适房

屠海鸣还建议，对于距离中心城区较远的工厂企业和住房困难户较多的企业，有符合土地利用总体规划和城市规划的自用土地的，经批准后，可以申请利用自用土地建设经济适用住房。对于按规定向困难家庭销售后，有多余房源的，由住房保障部门收购。这些企业建设、销售、管理经济适用住房，参照执行本市相关规定。

他同时表示：“社会应共同营造对房地产企业建设经济适用住房进入良性循环的过程和氛围。”如金融机构对建设这些项目的房地产企业在放贷等手续上更为宽松；社区公共服务单位和市政公用设施企业对这些项目中与居民生活密切相关的工作更为积极；本市房屋主管部门，对积极参与建造经济适用住房的房产商，在企业和投资者个人评定资质、评定荣誉、担任社会公职等多方面优先考虑等

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从央行5次降息，到商业房贷利率下限可打七折，“我的房贷究竟能否享受优惠？何时能享受？”每个“房奴”都在计算那笔或多或少的息差。

据了解，目前沪上不仅各个商业银行对存量房贷七折的放行标准不同，连他们的支行也各有各的“尺度”。

早报从今天起为您开设栏目“存量房贷帮你问”（热线电话62473932）。如果您的存量房贷还不确定能否打七折，我们将在力所能及的范围内帮您询问相关贷款行。替您解疑释惑，也给其他人以启发。

同时，我们也真诚地希望银行业人士主动现身说法，“晒晒”各自的“七折细则”。

我们期待您的讲述，期待银行的回馈。

银行实行存量贷款7折利率，吸引不少市民咨询。

新年上班第二天，沪上各家银行已逐渐开始接受存量房贷利率7折优惠申请。记者了解到，各家银行的门槛高低不一，对是否首套房、贷款余额、信用记录等均有相关要求，除少部分可自动调整外，绝大多数银行要求存量客户递交书面申请，由银行审核是否具备利率下浮30%的资格。据记者获得的消息，部分银行内部已经出台申请存量房贷7折优惠的细则，但具体到操作层面还须客户跟经办行联系来定。

但当早报记者就此问询某国有大行上海分行时，其表态是，“总行要求优质客户可享受7折利率优惠，我们也据此下发到支行，是否优质客户则可由分支行判定。”

由此可理出的逻辑是，只有优质客户能享受7折优惠，因此，普通房贷客户就必须成为优质客户，成为优质客户就需要购买理财产品或办信用卡。

交叉营销

“这实质上是银行交叉营销的一种，我给你某项优惠，希望你要在别的业务上回报我。”对此，新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴指出，“但与国外不同的是，国外银行一般是主动筛选客户，根据其基本账户信息、信用记录、收入状况等作出甄别，而国内银行目前的做法是一种被动的做法，让客户被动成为优质客户。”

他认为，银行如此操作也情有可原，首先是目前最稳定的客户、最稳定收入要减少，必须要在其他业务上有所发展，况且面临2009年的经营压力，“而且国际上的研究也表明，发展现有客户做新业务，仅需花费开发新客户1/7的成本。”

同样是这一问题，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则直指，“银行这样做对客户并不合理。”

在他看来，目前银行在房贷上“新老划断”的方式本就不对，应该对客户一视同仁，要求存量客户办理其他业务，更是不合理。“当然，现在国家把权限给了银行，银行确实可以自行考虑给予哪部分客户优惠利率。”他补充指出，“政策要求银行打折，但银行又不得不考虑盈利，这本就是两难。”

权限下放潜藏风险

由此产生的另外一个问题是，这是否可以看作是银行在尝试“利率市场化”？对此，郭田勇表示很难作出判断：“如果市场化，应该是公开透明的”，如什么样的客户，可以7折，什么客户，可以7.5折，都应该明确。客户可以根据自身情况，自主选择银行，“但从现在银行只做不说的情况来看，可能更多是‘抓大放小’，给大客户优惠或只是怕客户转投其他银行。”

陈松兴则从另一角度指出，这种“利率市场化”显得有些“变味”：利率市场化是给优质、风险较低的客户低利息，对风险高的客户提高利率，中央要求存量房贷也可调整利率，含有减轻“房奴”资金压力、避免断供之类的情况集中出现的意图。而银行要求这类风险可能较高的客户再去申办信用卡消费，作为减少其房贷利息支出的前提，这反而可能加大该客户的风险。

此外，对“是否享受7折利率”的权限下放各分支行，也有专家担心可能产生其他风险。

“虽然基层支行可能比较熟悉客户，可以更好作出判断，但如基层人员违规操作，自由衡量权过大，也可能会带来风险。”一银行业内人士指出，这都需要把好银行风险控制关。

各行政策

招商银行：查看水电费、物业管理费等缴纳情况

昨日记者致电招商银行95555客服热线，客服人员表示，存量房贷利率7折优惠申请要具备几个条件。首先要当地的房地产管理部门依据房屋登记信息出具的家庭住房总面积查询结果，低于当地人均居住面积（以统计部门上年度的统计结果为参照标准）；第二，购买房屋须为普通自住房，因此购买别墅和房屋面积过大的房屋可能都没办法获得审批；第三，考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况；第四，以往对招行的贡献程度。

但客服人员再三强调，招行总行给出的这几条标准只是大概的原则，落实到具体执行上还须跟贷款经办行联系。

中国银行：办理10张该行信用卡

中国银行客服热线95566的客服人员表示，中行存量房贷优惠申请细则已经出台，但具体情况以贷款人经办行给出的条件为准，如果贷款人有任何问题，可拨打95566热线投诉。

记者以客户身份咨询，中行某支行开出的申请7折利率优惠的条件有以下几条：第一，为第一套住房，之前就享受8.5折优惠，去年10月份之前放的贷。第二，申请后三年内不能提前还款，提前还贷必须收提前还那部分的违约金。第三须符合下面条件之一：1.主贷人一年内的公积金详单，每月必须750元以上；2.主贷人工资详单，每月必须8000元以上；3.在贷款经办行银行存3个月以上的大额定期，金额5万、10万元根据不同条件不等；4.办理10张该行信用卡。

中信银行：可办白金信用卡享受优惠

记者以客户身份从该行消费信贷部门获悉， 存量房贷7折优惠利率申请条件：借款人是贷款购买第一套住房，原贷款合同利率为基准利率的0.85倍； 最近一年内发生10天以上逾期不超过两次，最近6个月内发生10天以上逾期不超过1次，且调整当期不处于逾期状态；初始贷款金额50万元以上，如贷款金额不到50万元，可通过办白金信用卡，来申请获得7折优惠。

浦东发展银行：信用评分“一般级”及以上 审慎受理

第一，对于贷款金额（或综合授信额度，下略）和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，调整前执行基准利率下浮15%。

第二，信用评分原则上为“一般级”及以上级别的客户，将审慎受理下浮30%的最惠利率申请。此类客户中，贷款金额500万元（含）以上，且借款人家庭净资产达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元（含）以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。

第三，对于贷款金额和借款人家庭净资产均达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达500万元（含）以上的业务，贷款利率原则上可下浮25%至30%。

第四，贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达100万元（含）以上的，原则上可按下浮20%至25%调整。

五位市民的申办经历

几家欢乐几家愁： 有的只交身份证 有的要办10张卡

1.中行宝山支行：7折优惠条件苛刻

“昨天我打电话问了中国银行宝山支行询问存量房贷客户0.7倍优惠利率的调整办法，差点把鼻子气歪！”宝山万科四季花城的业主杨先生称，中行宝山支行房贷部门的工作人员告诉他，由于房贷利率下调后，银行盈利将大大减少，为了弥补银行“亏损”，必须从其他业务上弥补回来。

杨先生反映，中国银行宝山支行工作人员要求，申请7折优惠利率的房贷客户必须满足多个条件方有可能获批，同时工作人员还称，中国银行各支行各自制定存量客户0.7倍优惠利率的享受条件，因此各个支行都不相同。

该行工作人员称，申请基准0.7倍优惠的存量房贷客户首先要有两人以上（可以是贷款客户的亲友）开通网上银行。其次，申请客户须在中行宝山支行申请至少10张信用卡，或存入10万元以上定期存款至少三个月，或在中行宝山支行买入基金至少5万元，或每月定期投资基金至少500元。在开通网上银行后，同时给中行宝山支行带来以上四项银行业务中的其中一项的存量房贷客户，即可向宝山支行申请基准利率0.7倍优惠，是否获批尚需等待银行审核。

“我听了觉得很奇怪，谁会在同一家银行办10张信用卡呢？”于是杨先生决定前往中国银行位于外滩的黄浦支行再问问情况。黄浦支行的工作人员告知杨先生，只要带上贷款合同、主贷人身份证和贷款的那张中国银行卡去柜台申请即可，不过，在申请到0.7倍优惠利率后三年之内不能提前还贷。“我本来计划五年之内提前还完贷款的，银行却附加了这么多限制条件！”

2。中行某支行：得办4张信用卡

“接待我的信贷员起先要求我办10张信用卡，最后降到了4张。要享受房贷利率7折优惠，居然要我去办信用卡，这算怎么回事！”曹女士昨天颇有些郁闷，但她同时又表示，“如果要对比起转按揭的成本，这（办信用卡）倒也可以接受。”

她所指的7折优惠，即是最近各大银行正在推出的存量房贷利率调整申请。作为某国有大行的房贷客户，她目前还有着超过30万元的商业房贷未还，此前，她以为该银行也会按照其他股份制银行一样，以房贷余额30万元为条件给予7折利率，但令其没想到的是，她去咨询的贷款经办行提都没提贷款余额的事，给出的条件要么是公积金每月缴交额超过750元、月工资8000元的证明，要么是在该行一定量的存款证明或办理数额不等的几张信用卡——而就其目前经济情况来看，办信用卡对她而言，则是最可行的方案。

3。中行闸北支行：四种变更利率调整周期方式

家住闸北彭浦新村的顾先生虽然只贷了10万元，也依然希望能够享受到利率优惠。“虽然贷得少，降息后也省不了多少钱，但能享受的优惠就要享受，不能降了利息白白贡献给银行嘛！”顾先生昨日带上自己的贷款合同前往其贷款银行--中国银行闸北支行询问其利率下调的情况。

顾先生2004年签订的贷款合同约定，每年的1月1日调整房贷利率，而中国银行还有一批房贷客户是以对应贷款发放日为调整周期的。工作人员告诉顾先生，存量客户若要调整个人住房贷款调整周期，需要填写一张变更申请表。从此申请表上看，可供存量客户申请的利率调整方式有一种，包括：每年1月1日调整、按季调整、按半年调整、按年调整。按季、半年或年调整是指贷款发放每满三个月、六个月或十二个月后以中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率。

工作人员还表示，若申请按季调整、按半年调整及每年1月1日调整这三种调整方式，须向申请银行支付变更手续费，但在贷款行存有3个月以上超过30万元定期存款的可免付手续费。

“最让我难以接受的是，更改了房贷利率调整周期后，可能就不能再调整回来了，再遇到升息周期就很不划算了。”顾先生表示，是否要去申请更改利率调整方式，还得好好想想。

4。中行松江支行：将发放书面通知书

家住松江区保利西子湾的周先生在中国银行办理了房贷业务，周先生告诉记者，他年初购买的这套房子完全符合自住房的标准，是首套住房，并且房子面积在90平米以下，周先生认为他自己申请7折利率应该是不成问题，但当初购房时和他一起办理房贷的邻居纷纷打电话到中行想申请七折利率，却问到了各种各样不同的结果。

邻居们的申请7折利率的条件中，对贷款人的身份、工作、经济状况等做出了五花八门的限制，包括要求贷款人是公务员或机关事业单位正式员工、月收入8000元以上、需提供银行代发流水单明细或完税证明、公积金月缴交额750元以上（个人和单位合计）、签署3年不提前还贷的协议等等。使大家更困惑的是除去这些要求之外还要贷款人办信用卡，并且办卡的张数还不一，有的说要办3张，有的要办五张，还有的说要办10张。

由于说法不一，周先生昨天下午再次拨通中行松江支行的电话，工作人员表示具体的细则已经出台，目前银行方面已经根据每位客户的情况整理好书面通知，届时每位客户优惠幅度有多大，将在书面通知上写明于近期发给客户。

5。农行：自动调整30万元以上存量利率

“没想到我的房贷这么简单就享受到了优惠利率。”家住宝山区的汪小姐有点惊喜。汪小姐2007年4月购买婚房并从农业银行宝山支行贷了68万元的纯商业贷款，去年每月还款4390元。昨日，汪小姐致电农行宝山支行贷款部，询问能否享受0.7倍的优惠，工作人员只让汪小姐报了身份证号码，经过查询，当即就在电话里告诉汪小姐，她符合优惠条件，银行会自动为其下调至目前基准利率的0.7倍。

据了解，对于贷款余额超过30万元的存量房贷客户，农业银行均可自动下调利率。

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公积金房贷利率不打折

早报记者 栾晓娜

近日，关于“存量房贷”的话题受到广泛关注。而在市民纷纷对银行商业房贷申请7折利率的同时，住房公积金贷款利率是否也能打折的问题同样成为各方关注的焦点。记者昨天从本市公积金管理中心获悉，与各大银行的商业房贷不同，公积金贷款作为政策性低息贷款，借贷人并不能享受在优惠政策利率基础上再打折的优惠。

上海市公积金管理中心副研究员丛诚表示，无论是存量贷款用户，还是新增贷款用户，本市住房公积金的贷款利率不会像商业贷款那样实行7折优惠，而是严格遵照央行于去年12月23日最新一次调息后的利率来执行，利率方面不做任何调整。

“与银行商业房贷不同，公积金贷款的利率是政策性利率，目前都直接按照国家规定执行。”丛诚说，银行商贷中，银行与借贷人之间发生借贷更多的是一种市场性行为，借贷利率在国家允许范围内可有一定的议价幅度，带有市场定价性质。而公积金贷款利率是政策性定价，我国住房公积金信贷体系实行低存低贷政策机制，住房公积金信贷并不是以营利为目的。公积金制度由于面向广大劳动就业者，对广大公积金缴交者而言，是一种普遍性的住房资金保障制度，并在参与公积金缴交者之间形成互助融资的机制。

丛诚表示，住房公积金贷款所能给予贷款人的优惠除了体现在政策性低利率优惠以外，目前还有其他一些优惠措施，如在一定条件下购二套房享受“首购”待遇、调高每户家庭贷款限额等途径来体现。早在去年底本市出台的《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》中，已经就申请住房公积金贷款购房的优惠做出了明确规定。

记者同时了解到，目前，贷款人的公积金贷款利率于每年1月1日按当时最新利率由贷款银行自动调整，并重新计算月还款额告知贷款人还款。对于公积金贷款利率“一年一调”的规定，丛诚则表示，从近期整个房贷利率的变化来看，这一规定也越来越不适应目前利率频繁调整的情况，因此建议最好能适当缩短公积金贷款利率的调整周期。

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业绩公告显示，2008年12月万科实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，虽然还无法达到2007年同期高峰时的水平，但相比2008年11月已经呈现出显著的增长，环比分别增加57.0%和49.6%。从全年来看，仅低于2008年3月份的水平。

公告显示，万科2008年累计实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

对于未来一段时间的经营策略，万科执行副总裁肖莉表示，仍将以坚持稳健为主。万科称，将在未来一段时间内最大限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。

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数据显示，2008年12月上海商业物业成交面积为22.2万平方米，相比11月出现了大幅增加，增幅为226%。其中“旭辉依云湾小城”沿街商铺在12月30日成交90套，共17912平方米，由投资商“上海华丽家族（集团）有限公司”全部收购，不对外出售。而成交排名第二的项目“青年城”商铺也于12月23日集中成交了120套，共12532平方米，可能也是整体收购。2008年12月上海商业物业成交均价10344元/平方米，相比11月降22%。

12月上海办公楼成交面积为10.9万平方米，相比11月略有增加，增幅为6.86%。12月全市办公楼成交均价为17274元/平方米，相比11月下降了36.92%。

12月全市商品住宅供应面积（剔除动迁房、配套商品房）为102万平方米，相比上月略微减少了8万平方米，减幅为7.13%。12月全市商品住宅成交面积为85万平方米。12月全市商品住宅成交均价为12069元/平方米，相比上月下跌了1676元/平方米，跌幅为12.19%。

延伸阅读：牛年理财 哪种产品敢赌“春暖花开”？

即将过去的2008年，是银行理财最艰难、最多非议的一年。

2008年，股市一路大跌，基金净值大幅跳水，但银行理财却一枝独秀，仅前三季就募资近两万亿，远超其他市场。也是这一年，从年初的结构性产品“零收益”风波，到后来的QDII遭腰斩，银行理财在享受甜蜜的同时，烦恼如影随形。

这一矛盾的共同体是否会延续到2009年，成为新年银行理财最大的悬念之一。

最 “审时度势”、最“坐享其成”的投资红利能否继续让投资者分享？最 “遭人唾弃”、最“闻之色变”的投资毒药又能否起死回生？

这一切不确定的因素，影响着投资者钱包的厚度，也让2009年的银行理财更加值得关注。

外汇理财

还得看美元脸色

2008年的汇市，一场场惊心动魄的大逆转令市场大呼意外。高息货币的掉头和商品牛市的终结让投资者再次感受到市场的阴晴不定，也为明年汇市盖上了一层神秘的面纱。

面对全球经济下滑以及各国货币政策的角力，这一轮去杠杆化带起的美元强势究竟还有多少后路可走，商品牛市何时能卷土重来，澳元等高息货币能否迎来反击，整个外汇理财市场是否能在明年走出低迷都成了2009年的悬念。

悬念的背后暗藏投资机会。

中国银行资深理财师罗毅认为，针对明年汇市宽幅震荡的走势，如果投资者对市场把握准确，且有较好的技术分析能力，应该能通过银行外汇宝交易获取较多收益，但关键是要对所选择的投资货币具备较好的判断。

危机尚未完全发力

一些机构的研究和分析或许能够为解开悬念带来一些线索。

摩根士丹利发布的报告认为，随着经济在明年年中探底，美元或将在明年呈现出先涨后跌的格局。该报告认为，随着经济复苏，美元也将在2009年下半年掉头走上下坡路。报告预计欧元对美元在明年二季度前将跌至1.10，随后在2009年年底期间反弹至1.20；而美元对欧元则将呈现“U”型趋势，预计汇率在明年二季度前将跌至85，随后在年底前升至100。

来自摩根大通的2009年预测报告则试图提醒人们在面对诸多线索的时候抓住主干———即便金融危机的恐慌以及对于美元流动性的争抢已经在退潮，但危机对于经济的打击尚没完全发力。这份报告表示，亚洲汇市在明年第二季度前都将保持疲软，这一分析的证据是：“亚洲大部分汇市的投资头寸仍在抛售状态”。而相关数据显示，港币是继菲律宾比索之后空头仓位最多的，数量达到了平时年均空头仓位数的两倍，相比之下，持有日元、人民币的空头仓位相对较少。

摩根大通提醒那些试图找到答案的投资者还应注意另一条线索———跟踪各国政策对汇市的影响。报告尤其提到中国在面对经济下滑过程中，政策实施受到的限制较多，使中国最终选择百日内五次降息。但是摩根大通并不认为人民币大幅贬值来推动出口具有可行性，因为根据其分析，10%贸易加权的人民币贬值只能带动出口2%。

美元走势成关键

瑞银集团外汇策略分析师GeoffreyYu试图为大家拼出一幅较为清晰的2009年图景。他指出，美元仍是眼下较好的“避险货币”，因为美国和全球经济疲弱使投资者依然保持较高的风险厌恶情绪，迄今为止还没有迹象显示主权基金经理有实质性撤离美元资产的迹象，因此美元至少在明年初将走强。

与摩根士丹利看法类似，瑞银也认为在2008年最后几周，随着全球风险偏好略有降温，美元将再度承受抛压，瑞银预计截至明年3月末欧元对美元将触及1.25，截至明年12月末汇价将跌至1.20。

兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委认为，汇市各种悬念的焦点在于国际美元的走势。目前各国纷纷降息引发一股潮流，在零利率政策下，美国相比英国、欧元区等国家降息空间已经相当有限。从这层意义上说，不支持英镑明年对美元走强。而人民币明年对美元贬值的可能性依然很高，原因在于国内出口形势非常严峻，以出口退税来保出口的做法越来越不可持续，最终还是要通过汇率来进行调节。

对此，美林证券外汇分析师也指出，考虑到目前的利率水平，虽然中国央行表示，随着通胀水平的下降，将面临更多降息压力，但今后从降息中获得的市场收益将非常有限。

通过以上线索或能发现，明年汇市“最好的图景”恐怕是随着全球流动性复苏，美元从2008年的强势地位逐渐过渡到2009年阶段性走弱。随着市场稳定，美元需求开始减弱，在中国率领下，新兴市场的外汇储备开始重新增长和不断升值；至于“最坏的图景”，恐怕连经济学家都无法估计。有分析师已经开始寻找“另类”投资思路———认为选择瑞郎将是有前途的。

结构性产品

明年改打“稳健”牌

从零收益、负收益、到“假结构性”，银行结构性产品在2008年特殊的大环境下，成了投资者讨论的重点。即将到来的2009年为银行结构性产品带来的最大悬念是：春天能否如期而至？

自今年8月份以来，随着资本市场形势的恶化，结构性产品的发行一路下滑，11月发行数量更是减少到最低仅24款的水平，向来在这一产品领域甚为活跃的外资银行甚至连续几个星期停发产品。

中国银行资深理财分析师罗毅认为，对于结构性产品而言，明年挂钩类的产品将是值得注意的机会，但市场能否回暖还取决于大环境发展下投资者的心态，且这一转变过程有待时间考验。

罗毅指出，随着全球降息潮的降临，如此低的基准利率会驱使一批投资者冒险寻求更高收益，而挂钩类产品则符合这种心态。

他认为，“现在利率已经非常低了，他们肯定会寻求新机会，因此我觉得相比今年稳健类、非挂钩、保本保收益的产品，明年结构性的挂钩类产品会比较多，当然，风险和收益是并存的，挂钩类产品有高收益的可能性，但也有零收益的概率，因此选择的时候要更加谨慎，要分析其拿到高收益的可能性和概率有多大。”

普益财富研究总监李要深在分析近期结构性产品的市场动态时指出，利率挂钩型结构性产品目前正得到商业银行的青睐，并将获得持续关注，因为目前利率走势的预见性相对较强，其次则是指数挂钩型理财产品。

而高收益的亮点是否挽回投资者的信心？罗毅坦言，全球金融危机爆发后，投资者求稳的心态居多，如果全球经济得不到明显的改善，这种心态可能还会持续。社科院金融研究所王增武更是悲观预计，结构性产品至少明年前三个季度“日子都会不太好过。”

不过罗毅认为，今年结构性产品风险的暴露已经引发了监管部门的注意，明年必将加大对产品监管和审核的力度，因此对投资者而言，明年市场环境和管理环境会更好，一些相当极端的产品——零收益、全收益的产品将逐渐被淘汰，取而代之的产品将有比较宽泛的收益幅度，而老百姓从这些产品中拿到实惠的可能性更高。

李要深同样指出，随着监管力度加强，结构性理财产品都在寻求稳健的道路。据统计，11月商业银行发行的结构性理财产品中，22款理财产品为保本型，其余2款则保证了90%的本金安全，这说明商业银行已经在目前市场环境下，将理财产品的资金安全和收益相结合考虑，而不再只是强调收益。

信贷资产类产品

银行红利“尚能饭否”

近几年来，中国银行业盈利能力全球瞩目，中国的高利差环境成为这种盈利能力的基础。但在逐渐进入降息通道后，银行盈利开始面临压力。银行和投资者不得不开始考虑如何在低利率下为自己创造更多的“红利”。

2008年，由于央行一度严控银行新增信贷额度，让高利差带来的“红利”飞入寻常百姓家，其实现形式即为信贷与票据类理财产品。但由于目前货币政策“从紧”的基调已经更改，政策面有意引导银行体系内的流动性流向实体经济。在这种情况下，信贷资产类理财产品发行规模大幅缩水。

2009年，各国央行将争相向“零利率”迈步，银行传统本外币产品投资价值必将持续下滑。在 “低利率”时代，如何分享银行的“红利”成了投资者最关心的问题。

诸多经济学家预测，虽然进入降息通道后，中国银行业也面临利差缩小的压力，但相对稳定的利差环境仍将保证中国银行业稳健经营。

不过，投资者有分享银行“红利”的需求，而银行方面也有分散风险的“信贷资产证券化”需求。但不容忽视的是，2009年央行继续降息的预期强烈，而据业内人士测算，今年5次降息已直接导致信贷资产类产品收益率下降1%左右。同时，随着央行不断的降息，相关企业的提前还贷将导致同类产品提前终止，从而加重投资风险。

一银行财富管理部负责人对《每日经济新闻》表示，2009年预期央行不会再控制银行信贷额度，但银行同样有提前收回贷款、保证资金安全性的考虑。在风险及不确定性加剧的背景下，银行创新同类产品的“破冰”之旅正在迈步。

以招行12月中旬推出的4款产品为例，虽然产品本质仍旧为企业融资，却是以股权投资的形式出现。即投资者购买产品后，并不能通过公开市场转让股权，而是等待该公司在一定期限后，以承诺的价格回购收益权。

类似的创新并不鲜见。据本报了解，近期建设银行也发行过类似产品，为长源电力、云南铜业、北大荒等上市公司募集了13亿元资金支持。

中国社科院结构金融研究室副主任袁增霆对《每日经济新闻》表示，新的银行信托合作规范，将促使银行、信托公司提高理财能力和自主管理能力。同时，同类产品由于失去了银行担保，适合的投资者将由目前的风险厌恶型变为风险偏好型。

在袁增霆看来，未来银行同类产品一定会从银行最熟悉的企业和项目做起，同类产品区域化特征将比较明显，更多产品可能由某银行一级分行仅限本地发行。

QDII

擦干眼泪海外抄底

2008年，中国的投资者在“国际化”潮流的喧嚣中，付出了惨痛的代价。面对遍地“腰斩”的银行系QDII，面对始终存在的 “抄底”诱惑，2009年如果要擦干眼泪继续上路，应先总结一下导致2008年惨败的“天灾”和“人祸”。

数据显示，正在运行的109款银行系QDII理财产品，截至12月19日，中资银行46款产品中有43款为负收益，亏损超过50%的占三成，其中8款累计亏损超过60%；外资银行63款QDII理财产品均跌破净值，亏损超过50%的有13款，其中4款累计亏损超过60%。

截至本月23日，今年以来，QDII基金平均业绩为-48.50%，国内A股股票型基金平均业绩为-50.19%，QDII分散风险的意义并不明显。

实际上，诸多银行系QDII客户们对境外资本市场的风暴尚能“愿赌服输”，但银行产品缺陷、信息披露黑箱和监管机制的缺乏让他们输得不服。

2007年，当银行系QDII投资范围扩展至境外股票后，几乎所有的银行均将新版QDII一股脑投向香港股票型基金。在金融风暴冲击下，全球股市陷入“寒冬”，银行系QDII除了降低仓位，没太多其他操作选项。同时，由于大部分产品投资组合为海外中国概念股，在“金融海啸”与中国市场走弱的双重夹击之下，银行系QDII想“翻身”难之又难。

具体到银行系QDII的设计，很多银行的基本模式就是盯住国外某只基金，或者与这只基金简单挂钩，银行在其中起的只是代销作用。因此海外基金或者票据出现较大损失时，产品净值只能随之涨跌，而投资者并没有对冲或者其他挽救的机会。

正因为如此，在好买基金研究中心研究员何闺湘看来，这些产品基本上没有产品设计，分散投资者风险的功能也体现得不明显，这些产品其实并不是真正的结构性产品。

在市场及银行设计缺陷下，银行系QDII的信息公布机制缺陷，也成为投资者愤怒的理由。据了解，虽然银行QDII理财产品的净值等信息一般一月发送一次，但多数银行报告除了投资的行业和前几位股票、基金、票据等外，并没有更多的信息。产品的先天缺陷和宣传推销产品中的不当甚至违规行为，更加重了投资者对于QDII产品的误解。

如果上述“人祸”不能得到彻底更改，投资者即使2009年出门抄底，恐怕只能再次输得不明不白。

在社科院金融研究所研究员袁增霆看来，QDII理财产品普遍亏损，原因在于过于集中投资于股票和大宗商品，没有做好结构性资产配置。同时，QDII与经济周期表现为正相关，当前整个经济周期刚进入下行通道时，产品很难独自向好。QDII在半年内都很难翻身，投资者也基本难觅投资机会。

债券型产品

“安全第一”仍是卖点

2008年，资本市场的“血雨腥风”和央行重启降息“按钮”，让债券型理财产品发行数量从2008年6月开始激增。虽然相对于其他投资渠道，投向债券市场是更为安全的选择，但一些“浮动收益”型的同类产品仍存在风险。

2009年，面对债券的投资价值，市场众说纷纭。一说债券市场已经提前消化了央行未来降息的利好，也有观点认为，2009年债券市场有望继续走强，与之挂钩的债券类产品也将从中获益，它们的收益率仍高于银行储蓄存款品种。

后一种观点实际上更被市场接受。

理由一是对明年中国央行继续降息的强烈预期。瑞士信贷亚太区首席经济学家陶冬曾判断，至明年年中，中央储蓄基准利率可能降低到1%左右。

理由二是债券市场充沛的资金推动。由于当前银行体系内流动性非常充裕，而实体经济信贷需求持续下降，导致更多银行资金进场。中国债券信息网统计数据显示，从9月份至11月份，我国商业银行债券托管量增加了5182亿元，其中全国性商业银行是主要的增加方。

据中金公司测算，明年商业银行可投资债券资金将达到3.1万亿~3.4万亿，要高于2009年债券的净增量。

如果对明年利率“点位”的预测准确，以05国债12为例，假设该债券的到期收益率保持在一年期存款利率加0.8%~0.9%的水平上，当一年期定期存款利率降到1.5%左右时，该债券的价格将上升到115元左右，加上利息收益，理论上明年会有15%左右的收益率。

对于债券市场2009年的整体投资价值，债券分析师许一览认为，随着CPI的持续走低，以及央行不断出台宽松的货币政策，市场的收益率曲线正在不断下移，预计2009年上半年债市仍将处于上涨通道。近期投资者可以关注信用债，这些券种的收益率较高。

但值得注意的是，由于各路资金争相进入债券市场，相应债券投资标的的收益率开始不断下降。据普益财富不完全统计，12月12日至18日，债券和货币市场类理财产品共发行了9款，预期年收益率全部跌入3%以内，部分商业银行发行的1个月期和2个月期理财产品预期年收益率降至1.5%。

同时，袁增霆提醒投资者，“浮动收益”型银行债券类理财产品，运作方式其实类似于债券型基金，主要是在二级市场上买卖长期限债券。由于长期国债利率较低，类似产品更看中“博取”二级市场的价差，同类产品一般不会持有债券到期。而二级市场存在波动，如果银行恰逢在债券高点买入，而在产品到期清仓时又正处于低位，投资就可能出现风险。目前，银行同类产品期限一般在3~6个月，最短的甚至只有15天，如果市场形势出现逆转，基本没有翻转的机会。

我来房产新闻 | 我来房产

元旦过后，关于银行放贷新政何时开始实施的问题，成为市场关注的焦点。

据新华社方面消息称，四大行关于存量房贷优惠政策终于在新年松口，存量房贷利率最高可以享受七折优惠。

1月4日下午，记者致电四大行客户电话，只有建设银行表示当日收到通知，2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

然而，在2009年房地产行业将出现投资下行、住房价格回归理性，房地产市场的风险会越来越高的情况下，贷款优惠政策或将减弱对银行的利润激励。

中小银行先行一步

多数银行存量房贷执行七折利率

截至2008年12月31日，全国多家银行已经针对存量房贷客户推出了七折优惠利率，如民生银行、交通银行、浦发银行、光大银行以及其他中小银行，光大银行内部人士告诉记者，光大银行已经实施存量房贷优惠政策，具体能享受多少优惠，根据客户实际情况不同会略有不同。

民生银行也以短信的方式通知客户将推出七折优惠利率，民生银行规定，凡执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，该行将于2009年1月1日后予以调整其贷款利率，新利率执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮30%。

浦发银行客服热线也明确表示，只要是第一套自住的普通住房，利率可以下浮20-30%。

然而工、农、中、建四大国有商业银行在执行存量房贷优惠措施方面却稍慢一步。

1月4日，记者致电四大行客服电话，只有建设银行的客户明确表示，根据最新通知，只要调整前执行基准利率0.85倍优惠、近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，均可在1月4日-2月22日之间，申请7折利率优惠。其余三家银行则表示还未曾获得相关通知，建议记者咨询负责贷款的具体支行。

工商银行北京分行零售部门的一位负责个人贷款业务的工作人员告诉记者，目前他们还没有接到关于2008年10月27日前贷款的房贷客户能否享受七折优惠的措施，但是工商银行在2008年底的时候就出台了一个细则，是针对2008年10月27日以后的房贷客户，对于首套普通住宅贷款执行7折优惠利率。

“这个细则是去年底出台的，是针对2008年10月27日以后的房贷给予的优惠，对于去年10月27日以前的存量房贷优惠措施，我们也有听说，但是具体的实施细则还没有通知到我们。”

继中小银行之后

四大行终开始执行优惠政策

在中小银行推出七折优惠政策后，建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

贷款利率的降低有利于各银行之间争夺存量贷款客户，但是为何国有银行比中小银行推出的迟一步呢？

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，各银行新的房贷政策之所以难产，主要是其盈利和成本压力过大。

如果一个2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠的房贷客户，在申请七折优惠利率后，银行将损失多少利差收入呢？

一位银行工作的人士帮记者算了一笔账，以房贷尾款30万元，贷款期限20年计算，购房者在支付0.85倍基准利率的时候，需要支付利息30.29万元(5.94%×0.85×20×30万＝30.29万元)，如果按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为24.94万元(5.94%×0.7×20×30万＝24.94万元)，两者相比七折利率可为购房者节省5.35万元的利息。

此前，中国建设银行董事长郭树清曾表示，中国目前房贷余额有3万亿，以此计算，商业银行利润遭受的巨大挤压不言而喻。

中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受记者采访时表示，国有商行难以落实按揭优惠政策的最为关键的问题在于，这些个人住房按揭优惠贷款政策与商业银行负激励有关。

易宪容谈到，对存量住房贷款优惠利率，如果不是考虑到未来利率的变化或当前利率仅是暂时性的，恐怕许多商业银行是不会愿意介入这样的市场的。在这种情况下，为了减少所面临的收益减少，对存量住房贷款的优惠利率，各家商业银行也就会提高甚至于设定一些有利自身的市场准入标准。

据记者了解，2007年底个人住房按揭贷款为3.3万亿元。而最新数据显示，截止到2008年底，个人住房按揭贷款总额估计会达到3.6万亿元。如果按照四大国有银行现行设定的标准，那么能否享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿左右，与2007年底利差水平相比，国内商业银行这样做减收只有15亿元左右。

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开发商康桥正阳集团为此次活动准备了精美的茶点与精彩的节目以飨来宾，同时还设置了丰厚的奖品以答谢来宾们的青睐与厚爱。近100位业主参加了此次活动，火热的拉丁舞表演、精彩的魔术表演、别有中国特色的川剧变脸表演、穿插着趣味游戏等，整个现场气氛热烈，精彩表演伴随着幸运抽奖把活动一次次推向高潮。

这次答谢活动，体现了开发商康桥正阳集团"建筑生活，享受生活"的经营理念，不仅为客户提供优质、高品位的住所，同时更为注重生活细节、邻里交流、人文的氛围塑造。在中科大学村，客户既可以享受高尚别墅社区的生活品位，更因与大学同生而建，生活中四处漫布着人文气息，还可以享受大学中的各种配套设施：图书馆、游泳池、各种球场，活动室和健身房等…当然，这里还有拍卖会、名车或名酒品鉴等主题派对等诸多活动…… 学校资源、各类活动共同演绎了中科大学村别墅区精彩而充实的高品位生活。

值得一提的是，在答谢会上，业主们用"快乐的居住、温馨的生活"作为在中科大学村别墅区居住感受的总结，而一同来参加活动的外籍住户更是对周边的国际性学校、小区的人文氛围更是赞不绝口。众多业主也都表示，随着世博会的日益临近，他们更加看好自身别墅的价值，也对中科大别墅区正在规划中的五期开发充满了期待。

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事故发生后，市建设交通委、市轨道建设指挥部和京沪高速铁路苏州指挥部等有关方面组织工程技术人员立即赶到现场，各项抢险工作正有序展开，险情已得到控制。事故未造成人员伤亡和环境影响。

目前，市有关部门已组织专家，调查事故原因，制定修复方案。

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2008年，股市一路大跌，基金净值大幅跳水，但银行理财却一枝独秀，仅前三季就募资近两万亿，远超其他市场。也是这一年，从年初的结构性产品“零收益”风波，到后来的QDII遭腰斩，银行理财在享受甜蜜的同时，烦恼如影随形。

这一矛盾的共同体是否会延续到2009年，成为新年银行理财最大的悬念之一。

最 “审时度势”、最“坐享其成”的投资红利能否继续让投资者分享？最 “遭人唾弃”、最“闻之色变”的投资毒药又能否起死回生？

这一切不确定的因素，影响着投资者钱包的厚度，也让2009年的银行理财更加值得关注。

外汇理财

还得看美元脸色

2008年的汇市，一场场惊心动魄的大逆转令市场大呼意外。高息货币的掉头和商品牛市的终结让投资者再次感受到市场的阴晴不定，也为明年汇市盖上了一层神秘的面纱。

面对全球经济下滑以及各国货币政策的角力，这一轮去杠杆化带起的美元强势究竟还有多少后路可走，商品牛市何时能卷土重来，澳元等高息货币能否迎来反击，整个外汇理财市场是否能在明年走出低迷都成了2009年的悬念。

悬念的背后暗藏投资机会。

中国银行资深理财师罗毅认为，针对明年汇市宽幅震荡的走势，如果投资者对市场把握准确，且有较好的技术分析能力，应该能通过银行外汇宝交易获取较多收益，但关键是要对所选择的投资货币具备较好的判断。

危机尚未完全发力

一些机构的研究和分析或许能够为解开悬念带来一些线索。

摩根士丹利发布的报告认为，随着经济在明年年中探底，美元或将在明年呈现出先涨后跌的格局。该报告认为，随着经济复苏，美元也将在2009年下半年掉头走上下坡路。报告预计欧元对美元在明年二季度前将跌至1.10，随后在2009年年底期间反弹至1.20；而美元对欧元则将呈现“U”型趋势，预计汇率在明年二季度前将跌至85，随后在年底前升至100。

来自摩根大通的2009年预测报告则试图提醒人们在面对诸多线索的时候抓住主干———即便金融危机的恐慌以及对于美元流动性的争抢已经在退潮，但危机对于经济的打击尚没完全发力。这份报告表示，亚洲汇市在明年第二季度前都将保持疲软，这一分析的证据是：“亚洲大部分汇市的投资头寸仍在抛售状态”。而相关数据显示，港币是继菲律宾比索之后空头仓位最多的，数量达到了平时年均空头仓位数的两倍，相比之下，持有日元、人民币的空头仓位相对较少。

摩根大通提醒那些试图找到答案的投资者还应注意另一条线索———跟踪各国政策对汇市的影响。报告尤其提到中国在面对经济下滑过程中，政策实施受到的限制较多，使中国最终选择百日内五次降息。但是摩根大通并不认为人民币大幅贬值来推动出口具有可行性，因为根据其分析，10%贸易加权的人民币贬值只能带动出口2%。

美元走势成关键

瑞银集团外汇策略分析师GeoffreyYu试图为大家拼出一幅较为清晰的2009年图景。他指出，美元仍是眼下较好的“避险货币”，因为美国和全球经济疲弱使投资者依然保持较高的风险厌恶情绪，迄今为止还没有迹象显示主权基金经理有实质性撤离美元资产的迹象，因此美元至少在明年初将走强。

与摩根士丹利看法类似，瑞银也认为在2008年最后几周，随着全球风险偏好略有降温，美元将再度承受抛压，瑞银预计截至明年3月末欧元对美元将触及1.25，截至明年12月末汇价将跌至1.20。

兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委认为，汇市各种悬念的焦点在于国际美元的走势。目前各国纷纷降息引发一股潮流，在零利率政策下，美国相比英国、欧元区等国家降息空间已经相当有限。从这层意义上说，不支持英镑明年对美元走强。而人民币明年对美元贬值的可能性依然很高，原因在于国内出口形势非常严峻，以出口退税来保出口的做法越来越不可持续，最终还是要通过汇率来进行调节。

对此，美林证券外汇分析师也指出，考虑到目前的利率水平，虽然中国央行表示，随着通胀水平的下降，将面临更多降息压力，但今后从降息中