上海出台加强商品住房预销售行为管理"沪5条"：

一、严格商品住房预售许可管理。

二、完善商品住房销售方案备案管理制度。

三、规范商品住房预订、销售行为。

四、规范房地产经纪行为。

五、加大对违法违规行为查处力度。

关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知

建房[2010]53号 　　

各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局），新疆生产建设兵团建设局： 　　

为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益，现就有关问题通知如下：

一、进一步加强房地产市场监管

（一）加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。 　　

（二）严肃查处捂盘惜售等违法违规行为。各地要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。 　　

（三）加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。 　　

（四）加强商品住房买卖合同管理。各地要完善商品住房买卖合同示范文本，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。商品住房买卖合同示范文本应对商品住房质量性能，物业会所、车位等设施归属，交付使用条件及其违约责任做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。 　　

（五）健全房地产信息公开机制。各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。 　　

（六）鼓励推行商品住房现售试点。各地可结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。实行现售的商品住房，应符合《商品房销售管理办法》规定的现售条件；在商品住房现售前，房地产开发企业应当将符合现售条件的有关证明文件和房地产开发项目手册报送房地产开发主管部门备案。

二、完善商品住房预售制度

（七）严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。住房供应不足的地区，要建立商品住房预售许可绿色通道，提高行政办事效率，支持具备预售条件的商品住房项目尽快办理预售许可。 　　

（八）强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。 　　

（九）完善预售资金监管机制。各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。 　　

（十）严格预售商品住房退房管理。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。各地要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数做出限制规定。购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。

三、加强预售商品住房交付和质量管理　　

（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。 　　

（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。 　　

（十三）落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。 　　

（十四）强化预售商品住房质量保证机制。暂定资质的房地产开发企业在申请商品住房预售许可时提交的预售方案，应当明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体，由质量责任承担主体提供担保函。质量责任承担主体必须具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。各地要将房地产开发企业是否建立商品住房质量保证制度作为企业资质管理的重要内容。各地要鼓励推行预售商品住房质量保证金制度，研究建立专业化维修制度。

四、健全房地产市场监督管理机制　　

（十五）全面开展预售商品住房项目清理。各地近期要对所有在建的商品住房项目进行一次清理和整治。对已取得预售许可的商品住房项目逐一排查，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市（自治区首府城市）、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。 　　

（十六）加大对违法违规行为的查处力度。各地要通过房地产信息网络公开、设立举报投诉电话、现场巡查等措施，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。 　　

（十七）加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。 　　

（十八）严格相关人员责任追究制度。各地要加强对违法违规企业相关责任人的责任追究。对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人，无论其在何职何岗，身居何处，都要依法追究相应责任。对在预售商品住房管理中工作不力、失职渎职的有关工作人员，要依法追究行政责任；对以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。 　　

（十九）落实监督检查责任制度。各地要强化房地产主管部门管理职能，加强房地产市场执法队伍建设。省级住房和城乡建设主管部门要加强对市、县（区）房地产市场监管工作的指导和检查。市、县（区）房地产主管部门要建立商品住房市场动态监管制度，加强销售现场巡查；建设、规划等部门要按照各自职责加强监管。各部门要加强协作、沟通和配合，建立健全信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。各地要畅通举报投诉渠道，重视和支持舆论监督，积极妥善处理矛盾纠纷，并及时公布处理结果。 　　

其他商品房的市场监管参照本通知执行。 　　

中华人民共和国住房和城乡建设部 　　

二〇一〇年四月十三日

为贯彻落实国家房地产市场调控政策和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）文件精神，9月2日，市房管局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（沪房管市〔2010〕246号，以下简称《通知》），并召开各区（县）房管部门会议专题布置，要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理，规范商品住房预订、销售行为，加大违规行为查处力度，维护房地产市场秩序。

按照国家和本市房地产市场调控的要求，《通知》重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定；同时，明确要求在申请预售前，房屋测绘机构应当按照《建筑工程施工许可证》确定的建筑规模一次性进行工程进度现场鉴证，以此作为预售许可规模的依据。《通知》进一步完善了商品住房销售方案备案管理制度，要求区（县）房管部门加强对商品住房项目销售价格和变动幅度等指导和审核，对调整销售价格超出备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。

针对近期出现的违规预订等行为，《通知》强调：商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案，可售房源不得拒绝对外销售。同时，《通知》明确未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

市房管局要求，各区（县）房管部门、房地产交易中心进一步加强房地产市场动态监管，加大对违法违规行为的查处力度，对虚拟交易、捂盘惜售、未按规定即时办理合同备案、可售房源拒绝对外销售等行为，可视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等查处措施。

市房管局表示，今年以来，本市坚决贯彻落实各项房地产调控政策，房价过快上涨势头初步得到遏制。市房管局强调，将会同有关部门，继续严格执行差别化信贷税收政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设供应力度，切实增加普通商品住房供应，遏制房价过快上涨，巩固调控成果。

一、严格商品住房预售许可管理。房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。

各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。

各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。

二、完善商品住房销售方案备案管理制度。房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。经备案的商品住房销售方案应在售楼现场醒目位置张贴。购房人要求将商品住房销售方案作为新建商品住房预（出）售合同附件的，房地产开发企业不得拒绝。

各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。

三、规范商品住房预订、销售行为。房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。

各区（县）房管部门、各房地产交易中心要加强商品住房预订和销售行为的监管，对未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的，应按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定处理。

四、规范房地产经纪行为。房地产经纪机构和执（从）业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。各区（县）房管部门会同工商、物价等部门加强监管，发现违法违规行为的，要及时依法处理。

五、加大对违法违规行为查处力度。房管部门、房地产交易中心要进一步加强房地产市场动态监管，切实建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度。对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、已取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案等行为，应视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。

六、本通知自下发之日起执行。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一○年九月二日

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为贯彻落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）等文件精神，规范商品住房销售行为，维护房地产交易秩序，现就有关问题通知如下：

一、严格商品住房预售许可管理。房地产开发企业要严格按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。

各房屋调查机构在出具工程进度现场鉴证报告时，对于《建筑工程施工许可证》许可的建筑面积小于3万平方米的，必须一次性工程进度现场鉴证、出具鉴证报告；大于3万平方米的，每次工程进度现场鉴证建筑面积不得低于3万平方米。

各区（县）房管部门应严格执行预售许可管理规定，根据项目楼盘表以及房屋调查机构出具的工程进度现场鉴证报告审核商品住房预售规模。

二、完善商品住房销售方案备案管理制度。房地产开发企业除应按照《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》（沪房管市〔2009〕213号）制定销售方案外，还应在销售方案中增加日照、噪声等规划指标，测绘建筑面积及分摊情况（得房率），小区会所服务功能，预售资金监管方案和监管单位，经过专业培训的销售人员情况，房屋全装修的实施方案（包括具体幢号、建筑面积），开发企业清算后商品住房质量责任的承担主体及承担主体的承诺书，经审核的公建配套设施实施方案等内容。经备案的商品住房销售方案应在售楼现场醒目位置张贴。购房人要求将商品住房销售方案作为新建商品住房预（出）售合同附件的，房地产开发企业不得拒绝。

各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核。房地产开发企业应当按照申报价格对外销售，调价周期、幅度应当符合已备案的销售方案。房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。

三、规范商品住房预订、销售行为。房地产开发企业应当在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后方可签订商品住房定金合同、商品住房销售合同，并严格执行网上操作系统即时备案、可售房源不得拒绝销售等本市商品房销售合同网上备案登记制度。

各区（县）房管部门、各房地产交易中心要加强商品住房预订和销售行为的监管，对未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用的，应按照《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）规定处理。

四、规范房地产经纪行为。房地产经纪机构和执（从）业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。各区（县）房管部门会同工商、物价等部门加强监管，发现违法违规行为的，要及时依法处理。

五、加大对违法违规行为查处力度。房管部门、房地产交易中心要进一步加强房地产市场动态监管，切实建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度。对建设工程形象进度已达预售标准的商品住房项目未申请预售许可、已取得预售许可或者办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等方式人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案等行为，应视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等措施及时调查处理，暂停网上签约备案的应上报市局核准。

六、本通知自下发之日起执行。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局

二○一○年九月二日

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记者昨日采访银监会及商业银行人士获悉,此前颇受关注的商业银行房贷压力测试的乐观结果,事实上并不能完全覆盖风险。这项测试从技术、风险评估等方面看,都是一项难以精确完成的任务。

更有业内人士指出,联系起美国次贷危机发生前的乐观测试情况,一些潜在风险可能让这样的测试结果完全“失真”。

农行怀疑测试结果

近日,在监管部门将测试情景假设条件由“房价下跌30%”加码为“房价下跌过半”后,新一轮房贷压力测试结果成为上市银行中报季上的最大看点。

包括交通银行、招商银行、民生银行、建设银行等在内的几家上市银行,纷纷在中报发布会公布新一轮房贷压力测试结果:在房价下跌50%的情形下,各银行房贷不良率将上升1~2个百分点不等。

对于这个“非常乐观”的结果,农业银行在8月30日发布的一份研究报告中表示,这一测试可能并未完全反映房价下跌的风险。其理由包括:压力测试主要测试房地产开发贷款和个人按揭贷款的坏账率,但可能未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险;房地产开发上下游链条很长,关联甚广,一旦房价大幅下跌,相关行业贷款也会受到严重影响等。

该报告还指出,在居民购房贷款过程中,存在个人收入证明信息不实、阴阳合同等现象,这是压力测试难以考虑的。

此外,即使在同一家银行内部,各分支行对房地产贷款的依赖程度也不同,可能存在一家银行整体上房地产信贷风险不大,但个别分支行风险很大的情况。

回归现实风险

“事实上,如果房价真的大幅下跌,将会是一个连锁反应,尤其是系统性风险难以估量。”一位资深房地产人士表示。他说,虽然美国的情况与中国不能完全等同,但别人的教训也值得汲取。

这位人士还分析到,如果还原到现实的房价下跌风险,可以分为三个层面:第一是消费者层面,客观地说,个人按揭贷款因为房价下降带来的风险是很低的。

第二是开发商层面,这是主要的风险源之一,因为在现有调控政策下,开发商的“活钱”变为“死钱”,如预售款的严格管理,一旦房价出现下跌,开发商的资金链条将面临较大压力。

第三是一些工商企业,它们大部分的贷款抵押物都是房产,如果房价下跌,这些抵押物的评估价值将下降,这些企业则将面临更大的融资压力。

“如果60%信贷都依靠房地产抵押,这个悲观倾向下作出的压力测试,就是个无底洞。”一位商业银行人士表示。

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1年近半百的“老租户”——租来的房不是家

租套合适的房子不容易，从此不再相信中介

7月28日下午，租住在北京丰台区芳星园小区的余先生将客厅悬挂的一幅《陋室铭》书法卷起来，装进箱子。“3年前刚搬进来的时候，感觉这栋房子确实简陋，但可以成为自己的家。”而现在，余先生决定买房，因为租房的生活让他体会到，租来的房子不是家。

几年前，余先生家的老房子被拆迁，全家开始租房。2007年，女儿考上了一所北京市的重点高中。为了给孩子提供较好的学习条件，余先生决定先不买房，而是在学校附近重新租房。

随后一个月里，余先生跟着中介公司四处看房。每到周六、日，他都会早上10点出发去中介公司看房，一直到晚上7点才能回来。7、8月份，北京骄阳似火。“早上换一件新衣服，中午就湿透了。”

俗话说货比三家，但余先生在一个多月里足足看了三四十处房子，却没什么收获。“跑的中介越多，越不相信中介。”

“有时候说是有合适的房子，真去看又说租给别人了，推荐别的房子，或者价格临时要涨上去。”看的房子多了，余先生又发现不少中介在暗中抬价。“有一个房主后来告诉我，他们本来觉得2000元多一些就成，但是中介说你还是定在3000吧，户主觉得中介都这样说了，干吗不定高一些呢？无形中把整个地区的租金都抬高了。”

最后，在朋友的介绍下，余先生结识了房东任先生。“关键是朋友介绍，两边都放心。而且现在一些中介太黑了，我们这样就可以节省中介的费用，也避免了日后沟通麻烦。”双方最终签下了租期三年的合同，当年8月，余先生一家高高兴兴地搬入新房。

合同未到期，房主突然要收回房子

头两年，余先生很喜欢自己租的这套房子，虽然不是很大，但周边配套设施齐全。余先生指着窗外的公交车站告诉记者，不但孩子上学骑车只需要15分钟，自己和妻子上下班也很方便，这里距离家乐福不到5分钟路程，还有方庄餐饮一条街，服务设施应有尽有。余先生一边说着，一边露出了笑容，“这里让我有了真正的‘家’的感觉”。

然而，就在入住两年之后，房主忽然提出想要收回房子，如果不愿退房，就要提高房租，从2200元涨到2800元。

完全陷入了被动的余先生非常为难。由于女儿即将进入紧张的高三，为了不打扰女儿的学习，余先生找来当时介绍房子的朋友，请任先生吃饭，并说服任先生允许自己一家以原来的价格租住到合同期满。为了这顿饭，余先生花了整整半个月的工资。虽然如此，想到没有给女儿增添烦恼，余先生还是觉得这笔钱花的值。

“因为早就签了合同，所以我们是占着理的。不过当时周边的房价确实已经涨得很厉害了，原本合同上签的价格是每个月2200元，要比周围的平均租金高一些。我说当时签约的时候你是占了便宜的，如今房价涨了你后悔，这就不成了。但是对方说父母从家乡过来，需要这套房子，而且房主也是通过朋友介绍才认识的，撕破脸是不合适的。一起吃了一顿饭，最后双方也算成了朋友，事情才算是过去。”

这件事给余先生敲响了警钟，租的房子毕竟不是自己的“家”呀。

房租涨、搬家烦，最终决定买房

今年6月，合同眼见就要到期。房主给余先生打来电话，决定不再出租房子了。由于正值高考期间，余先生每次接电话都会走到阳台，锁上门，仔细确认声音不会传到女儿房间之后才小声地和房东商量。考虑到高考事关重大，任先生也同意让余先生延期租住到7月。

余先生又开始联系中介，寻找合适的房子，同时还要防止影响女儿备考。直到6月8日下午余先生把女儿送进最后一门考试的考场，才算真的松了一口气。

余先生又恢复了三年前的忙碌，到处看房。但这一次他决定，一劳永逸，直接买一套房子。虽然如今北京的房价走向完全摸不清楚，但余先生下定决心，必须要有一个“家”。

“考虑来考虑去，决定还是买一套房子。”余先生说考虑买房的原因很多，“我们租的房子很不错，但装修时就遇到了麻烦，为了能给孩子的房间提供一个更大的学习空间，希望将孩子卧室和阳台之间的一堵墙拆掉，但是房东坚决不干，我们最后考虑到毕竟不是自己的家，也就放弃了。这件事对我影响很大，如果有一个自己的家，就可以按我家自己的想法来装修了。”

另一个促使余先生买房的原因就是不断上涨的房租。毕竟房价再贵，买了是自己的，房租无限制涨上去怎么办？余先生算了一笔账，原本2200元的租金对于自家的收入来说是可以接受的，但如今附近房子的租金几乎比三年前涨了一倍，而收入并没有提高太多，这样算下来，买房子更合适。

“最后一点就是，我已经快50岁了，实在不想继续过这种‘东奔西走恨无家’的日子了。说实话，孩子高考，我们这些年也在考，每一次搬家都是一次大考，心力交瘁，难受呀。”

7月初，余先生的女儿在网上查到自己已经被西南财经大学录取，余先生已经完全没有后顾之忧，第二天就选定了自己看好的一套房子。接受采访时，余先生说，他很快就要去银行办理贷款。“我终于可以有一个家了，要知道，‘家’这个字，顶天的就是属于自己的房子呀。”

2 奋斗着的“80后”——租房坚定买房心

合租真烦，当房东真好

常中和林琳刚结束7年多的租房生活，搬进属于自己的房子。“租房不是不行，但总觉得稳定不下来。有了房，才算在北京扎下根。”

2002年，常中和林琳大学毕业。常中到南方读研，林琳开始在北京租房。“租房不如住自己的房，合租又是租房中最差的一种。”当时毕业不久，迫于经济压力，林琳只有选择合租。那是一套北四环外的小两居，住四个女孩。

环境简陋，林琳最初的心情却还不错。“刚工作，希望无限，不会因为没有自己的房子难过。何况，当时同学都在租房。”

很快，她发现合租并不像大学宿舍那么单纯，烦心事越来越多。

“电费是分摊的。一开始没多少钱，但后来有人买了微波炉、电水壶、冰箱，电费一下子涨上去，分摊时会觉得心里不平衡。电话费更麻烦。当时还不是人人有手机，电话谁都要用。有一个月话费忽然特别高，但也只好平分。作息习惯也完全被打乱。我是白天上班、晚上睡觉，但有的人总是半夜回来，然后洗澡甚至做饭吃。还有人失业了就在厅里通宵看电视。”

当合租的同伴忽然要搬走，林琳更是慌了神。“我必须尽快找一个合租的伴，要不然房东招一个陌生人住进来，岂不糟糕？”

合租三年，让林琳对“拥有房产”有了最初的认识。一套60平方米的两居室，房东每月净收入2800元，而林琳第一份工作月薪仅1600元。“房东夫妻俩是北京人，学历、工作都很一般，但他们有房子，生活过得就很宽裕。房子不仅是住的地方，也是财产、是保障。”

越来越不愿呆在租来的房子里

2006年，常中研究生毕业回到北京与林琳结婚，他们在CBD附近租了套40平方米的一居室，月租1400元。

房子很旧——煤气灶要用打火机点火，马桶要拉绳来冲，几处墙皮脱落。再旧也不可能装修。“合同一年一签，今年装修了，明年房东不租给我了怎么办？” 家具也无法更换。“房东有要求，家具、电器必须保护好，他将来还要租给别人。床垫实在太差，我们换下来后也不敢扔，就立在墙边。头一年夏天特别热，我们俩为‘要不要自己买空调’讨论了很久，最后还是决定不买。因为不知道第二年还在不在这里住，如果换个地方、那里又已经有空调该怎么办。”

租房3年，常中深深体会到“租客”与“业主”的差别。

“邻居周末装修，噪音极大。如果我是业主，肯定理直气壮地请他不要装修或者找居委会，但自己只是租房的，心里先就怯了。”

“有人往电梯上泼垃圾，是谁干的我也不知道。这是一个老社区，邻居们彼此熟悉，我们租房的就成了第一怀疑对象。居委会来问，乘电梯时别人也用异样的眼光看我们。”

“最尴尬的是有一次钥匙丢了，进不了门。我们俩找了开锁公司，结果人家来了先要证明我们是房主。我们说是租房的，人家说那要居委会或者房东来证明。房东住得远，居委会值班的人说不认识我们。折腾了一大圈，到夜里两点多才进了门。”

常中和林琳越来越不愿回到租住的房子里，房子越来越乱，书、衣服、杂物就那样随便堆着。租房最后半年，他们基本没做过饭。“不是家，就是一个睡觉的地方。”

手中有房，心中不慌

租房生活坚定了常中夫妻俩买房的决心。

他们都是作为好学生从外地考上北京的重点大学，然后留京工作，取得北京户口。在老家，他们是长辈推崇、同学羡慕的对象。但租房的日子让他们感到自己仍是“北漂”。

父母也建议他们买房。“刚租房时，双方父母都说，年轻人就该先吃点苦。渐渐地，他们开始提醒我们要攒点钱买房。”

几年奋斗，常中夫妻俩年收入提高到15万元，他们有条件改善居住条件。是改租大一点的房子还是干脆买房？最终，2009年他们在北京买了房。“总价120万元，40万首付，月供5000，压力不小，但毕竟是自己的房子，我住着舒服、心里踏实。同样的钱能租到市区内更好的房子，但租再久也不属于我，你看现在租金涨得多厉害，谁知道五年、十年后会涨成什么样？手中有房，心中才不慌。”

买房后的一天，常中出差回北京。“晚上10点多，飞机快降落时看到北京一片灯火。我就想，终于在数以亿计的灯光中，有一盏是从我家里照出来的，是属于我的，真的是百感交集。”

常中说，以后还可能租房，比如为了孩子上学方便租套学区房，但心情肯定完全不同。“那是口袋里有个烧饼再买个馒头，以前租房可是手里只有馒头呀。”

3 走进京城的“外来工”——租个房子过日子

租房12年，用心经营家

电脑桌面显示着妻子灿烂的笑脸，沙发上躺着几只毛茸茸的卡通玩偶……尽管在北京租了12年的房子，黄涛成和妻子依然很少为买房的事烦恼，在经营服装生意之余，小两口也用心经营着这个温馨的小家庭。

1998年夏天，26岁的黄涛成和妻子第一次来到北京，在怀柔区租下了一间20平方米的小平房，月租200元。房租虽然便宜，可是住房条件比农村老家还要差些。在没有供暖设备的平房里，只能自己动手烧煤取暖。第二年，经济略有起色的黄涛成和妻子赶紧搬进附近一个小区的楼房。

怀柔毕竟离市区太远，2006年11月黄涛成和妻子又重新租了一套石景山区八角南路的两居室。“那个房东大概是看我们为人忠厚老实才肯租的。”黄涛成笑着说。夫妻俩当时看了好几套房子，那些月租1200到1300元的都比这套1100元的房子条件要差。

4年来，黄涛成和妻子在这套小房子里一直住得很舒心。虽然从2008年起房租涨到了每月1400元，但无论当时还是现在，这种条件和价位都是比较令人满意的。第一年，黄涛成和房东按常规签订了一年的租房合同，接下来的3年就没再签过，每年11月到期时，黄涛成只需打个电话给房东说续一年租，凭着双方的相互信任，很快就把下一年的房租全交了过去。

时隔4年，房租大涨

2010年初，租住了近4年的房子面临被房东收回自住的命运，夫妻俩只好开始了新一轮的租房。只是这一次，租房比过去难了很多，“找房子真的是焦头烂额，连觉都睡不好。”黄涛成感慨道。

今年7月底，夫妻俩看房几天下来，不仅租金涨幅超出预期，找中介也有诸多麻烦事。黄涛成刚开始上58同城网、赶集网等想尽量找个人房源，结果一问，网上遍布的几乎都是中介公司。“找中介那几天，都快把电话给打爆了。”黄涛成说。

网上找了些信息以后，黄涛成和妻子出门看房时又是一番失望。他们看到的几乎都是上世纪80年代的老房子，几乎和毛坯房没两样。

最后，夫妻俩选择了八角南里社区的一套大一居，约60平方米，和原来住的房子条件相当，月租却涨至每月2300元。这样算下来，一年的房租至少占到了年收入的1/4，可是习惯了目前的生活条件，两人都不想降低标准。

老家买房“留后路”

“现在想来，最后悔的就是2003年那时没买房子，不然，月供和两千多的房租比起来也差不多，现在就是想买也买不起了。”谈到买房，黄涛成无奈笑道。

既然在北京安家的梦想已经难以触碰，夫妻俩于是在2008年花了40多万在老家的市区买了一套房子。“老家买了套房子，在外面做生意的时候感觉也更踏实，心里更安稳。”黄涛成说。老家启东一直盛行着这样的观念，在外地工作可以不买房，但是在老家总得买套房，这不但是给自己留作后路，还是一个关乎面子的问题，在外面打拼得如何，老家买房就是最好的明证。

“其实多年来感觉在北京租房和买房没什么两样。”黄涛成对目前的生活挺满意。唯一的遗憾是租房十余年一家人聚少离多，女儿几乎从出生起就成了“留守儿童”。最初是所租的房子条件太差，觉得女儿在老家会过得更好些。后来又因为女儿要在老家上学，夫妻两人不得不狠下心来，继续把她留在老家。

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不过合约销售面积则持续增长，8月公司实现合约销售面积约24.78万平方米，同比增长33％，环比亦增长21％。

截至2010年8月底，富力地产共录得合约销售收入共约182.19亿元，合约销售面积达约147.53万平方米，分别同比增长11％和下降12％。

分地区来看，8月当月实现合约销售额和销售面积最高的城市均为广州，当月广州录得合约销售11.19亿元，合约销售面积5.96万平方米。

富力地产早前在中期业绩报告中表示，尽管政府在4月推出楼市宏调政策令市况逆转，但公司仍深信可以实现全年合约销售300亿元的目标。

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地块公告号	地块名称	竞得人名称	成交价格 （万元）
201005301	临港新城主城区一环带WNW-A1-9-1地块	上海百世建设有限公司	8200
201005302	临港新城万祥社区A0204地块	上海中油中元石油有限公司	571
201005303	临港新城重装备产业区F0406地块	上海临港信息科技发展有限公司	1000
201005304	临港新城主城区一期建设区DSH-W1-1-1地块	上海港城开发（集团）有限公司	24025
201005305	长兴产业基地船舶配套设施工程8号地块	上海通程长兴置业有限公司	10178
201005306	陈家镇滨江休闲运动居住社区2号地块C区	上海盈谷房地产有限公司	18268
201005307	康健生态园		未成交

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房地产调控嚷嚷了近一年，并在今年4月达到空前规模。在持续而严厉的调控政策之下，地产企业已悄然迎来资金大考。

销售业绩普遍不及格

7月6日，万科A（000002）发布公告，1~6月公司累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元。由于此前订下的2010年销售目标是800亿元，计算下来，万科上半年仅完成全年销售目标的46%。

时间过半，任务未过半。“龙头老大”万科并不是唯一的销售业绩未及格的上市房企。公告显示，保利、金地、恒盛、龙湖、复地、绿城、富力等多家上市公司，今年上半年均未完成全年销售收入的一半，最差的只完成了四分之一。

在排名前20位的大型房企中，前六个月只有恒大地产一家完成了全年销售目标的50%以上，超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的一半。

再融资屡屡受阻

5月12日，招商地产（000024）发布公告称，因受经济环境和政策变化影响，公司股价大幅下挫，公司董事会拟撤销非公开发行股票方案。

事实上，遭遇融资困境的不止招商地产一家，万科去年提出的112亿元公开增发计划，也未能顺利进行。

据悉，为配合逐步收紧的货币政策，防止开发商通过股市融资来偿还银行贷款或补充营运资本，从根本上抑制地产泡沫，证监会已经采取措施，暂停地产或与房地产开发相关的上市公司通过股市进行再融资。

IPO步履维艰

据长江证券（000783）研究部统计，在2008年底至2009年期间，成功借壳的地产公司有17家，包括中润投资（000506）、荣安地产（000517）、万方地产（000638）等；递交了重组方案，但尚未拿到批文的则有18家。由于再融资环境和地产市场均发生了变化，它们中的一部分已放弃了借壳计划。

内地房企在A股市场借壳上市举步维艰，在香港市场的表现也不尽如人意。2009年第三季度，共有恒盛地产、宝龙集团、华南城、禹洲地产、恒大地产、明发地产、龙湖地产、花样年等8家内地房企完成香港上市。除了恒大和龙湖之外，其他6家上市公司均遭遇了破发的命运。其中，恒盛地产、华南城、禹洲地产、明发集团上市首日即跌破发行价；花样年上市次日破发；福建宝龙地产在降低了招股价之后，才勉强挤上港交所，上市第四个交易日跌入破发团队。此外，卓越置业和融创中国则宣布暂时中止上市，卓越已是第二次IPO失败，而融创则是第三次。

银行收紧贷款门槛

7月20日，银监会召开第三次经济金融形势通报会议。一位与会银行业人士透露，此次会议议题之一，强调各商业银行要控制好土地储备贷款，控制土地抵押率及贷款去向管理；要加强开发商的风险管理，对开发商进行“名单式管理”。

所谓“名单式管理”，是指银监会已将住房建设部给定的较好开发商名单下发给了商业银行，且正争取提供住房建设部提供资质较差的开发商名单，以要求银行对此类公司贷款更加谨慎，并结合实际情况控制贷款的额度。

上述银行业人士称，目前还没有看到“资质较差的开发商名单”，但国土资源部向银监会提供了《有关房地产开发企业土地闲置情况表》，曝光了1457宗闲置土地。银监会主席刘明康在会上强调，国土资源部开展了为期五个月的集中整治，商业银行应密切配合，对闲置土地进行排查。

按银监会此前的规定，无论被闲置原因在政府还是企业，只要被认定为闲置一年以上，银行就必须对已发放贷款进行处理，同时暂停新贷款。上述银行业人士介绍，该行去年已“将房地产开发贷款的审批权限上调至总行，限额管理，封闭运作”。此番闲置土地名单出炉之后，正在“根据名单，对已放款、已批复未放款和审批中的开发贷款进行逐一排查”。

资产规模突破10万亿、净利润增长26.75%显然给中国建设银行(4.78,-0.01,-0.21%)（601939SH，0939HK）董事长郭树清带来足够底气。在8月23日建行举行的北京、香港两地中期业绩发布会上，建行管理层着重强调2010年为“贷后管理年”。

该行指出，“贷后管理年”的三大贷款风险，主要集中于地方融资平台、房地产和产能过剩行业贷款，并针对这三大风险做出了应对。

随着上半年4690多亿新增贷款投放，2010年上半年，建行的资本充足率和核心资本充足率分别较上年末下降0.02个百分点和0.04 个百分点，分别为11.68%和9.27%。此前公布的750亿A+H配股方案已箭在弦上。

郭树清透露，配股方案已于7月份获得银监会审批，目前正在等待证监会的批复，在时机选择上没有严格限定，希望对股东和市场有利，并争取年内完成；而行长张建国在香港表示，配股年内完成的概率很大，预计是在10-11月期间。

张建国同时透露，“有部分外资大股东不会直接参与认购，不过他们对我们的再融资计划都持积极态度”。

地方融资平台拨备1900%

对于外界关注的政府融资平台贷款，建行董事会秘书陈彩虹表示，2010年上半年，该行已对地方融资平台贷款进行逐笔核实清查，并于7月初报备银监会，已得到银监会的认可。

截至2010年6月30日，该行地方融资平台余额为5778亿元，其中上半年平台贷款余额压缩685亿，不良贷款率为0.11%，而相应的融资平台贷款拨备覆盖率更高达1900%，远在监管机构200%要求之上。

5778亿的融资平台贷款虽不到整体客户贷款和垫款总额5.35万亿的10%，但郭树清坦言，“比重比较高”。2010年上半年，该行着力将平台公司客户数和贷款额实现双降，郭树清认为政府融资平台贷款对建行来说风险很小。

建行管理层表示，该行针对地方融资平台贷款全面实施名单制管理，且以经营性平台客户为主，重点支持国家4万亿投资重点建设项目的在建续建资金需求，其中省市级以上贷款占81%。

郭树清介绍，在建行5700多亿融资平台贷款当中，抵押、质押和保证贷款占大部分比重，为76.7%，信用贷款为23.3%。陈彩虹表示，上述23%信用贷款并非全为政府财政担保类贷款，该行大多数平台贷款均有对应的项目，且有现金流收益，风险很小。

新增开发贷创五年最低

郭树清介绍，该行主动控制房地产业贷款增速，上半年房地产业贷款仅较上半年末增长5.57%，新增房地产开发贷不到200亿，为近五年来最低。

该行表示，上半年对房地产开发企业继续实行名单制管理，贷款总量和节奏得到有效控制，贷款主要投向AA 级（含）以上信用等级客户以及经济较发达地区，客户结构进一步优化。

不过，与严控房地产贷款截然相反的是，建行逆市而行，大力巩固其传统优势即个人住房贷款领域。2010年上半年，个人住房贷款较上年末增加1496.90 亿元，增幅高达17.56%，而民生等股份制银行这一数字多在10%之下。

郭树清介绍，该行上半年住房贷款绝大多数为首套住房贷款，且多集中在年初前几个月发放，二季度后几个月相对增速要慢一点。目前，该行住房贷款按购买房屋市价计算，抵押率为52%左右。

建行授信管理部总经理任德奇表示，“到2010年6月底，房地产不良贷款为75亿元，不良率为1.97%，低于政策规定的上限；个人住房按揭方面，贷款实际抵押率可以达到52%。不良贷款则为73亿元，不良率仅为0.6%。”

尽管2010年上半年建行净利润实现26.75%的高增长，但由于建行特殊的贷款结构所导致的贷款重定价慢，上半年该行净利差和净息差分别为2.32%和2.41%，同比仍然为下降。

银信合作两年到期1200亿

银信合作成为近期监管的一个重点，陈彩虹表示，上半年，建行自发理财产品158期，共计1万多亿，同比增长250%。其中银信合作信贷类理财余额为1800亿元，而今明两年到期的约1200亿，占银信合作的比率为67%。按照银监会此前要求，以目前数据看，2年内需纳入表内的规模大约在600多亿元。

“未来两年，建行67%的银信产品会陆续到期，所以即便余额全都挪到表内来，对建行的风险控制都不会有实质性影响。”陈彩虹表示。

行长张建国预计，银信合作业务年内余额会增加200亿元人民币，而明年则将增加300亿元人民币。“这些业务均纳入了建行内部的风管范畴，风险是受控制的，基于现在的政策，我们也会对此类业务进行调整。”而至于如何调整，张建国提到，“理财产品不只是银信合作这一种，我们可以加大对其他产品种类的开发。”

陈彩虹表示，从收入角度来看，银信合作是理财产品的一个种类，仅占全部收入的7%左右。建行会在未来开拓一些新产品，弥补短期内可能因为银信产品新规而导致的产品量减少。

在宏观调控的高压之下，在香港上市的主要内地发展商的上半年业绩却表现亮丽，恒大地产、富力地产、雅居乐、世茂房地产等企业的盈利同比都有大幅上升。

不过宏观调控的阴霾不散，在内地融资渠道萎缩之下，在港上市的内地企业今年已经接二连三地在海外发行高息票据和寻求贷款，它们的中期业绩也透露出其融资成本的攀升对盈利情况造成的影响。比如富力地产和世茂房地产在今年上半年的融资成本就分别上升了74%和17.48%。

中信银行国际的高级副总裁兼中国业务首席经济学家廖群对本报记者表示，“大部分发展商在前两年都赚了不少钱，即使现在难以融资，其资金也可以撑一段时间。从4月份到现在调控了4个月，随着销售量下降，以及国内银行借贷的收紧，对某些发展商的现金流确实产生了负面影响。不过现在也存在其它融资渠道，比如PE、海外融资、地下信贷等。”

廖群认为，中央政府对这轮调控的决心比较大，到明年上半年都不要指望会有真正意义上的楼市反弹。

融资成本上升

中报显示，由于去年底和今年初的销售不错，多家在香港上市的地产商资金状况比此前外界推测的要好。

比如，5月份首祭降价大旗的恒大，借助八五折的效应，其上半年的销售业绩惊人。恒大地产主席许家印在香港对记者表示，恒大地产到6月底持有的现金为184.9亿元，负债总额为252.7亿元，加上银行授信额度以及其它可收回的合约销售资金，恒大可动用资金为495.2亿元。净负债率为43.3%。

今年以来，这些内地地产商都积极利用海外市场，发行了年利率从8%到14%不等的票据。其中，恒大年初和4月分别发行了年利率13%的优先票据共13.5亿美元；碧桂园在4月和8月分别发行了年利率11.37%和10.5%的优先票据共9.5亿美元；雅居乐在4月份发行年利率8.875%的优先票据6.5亿美元；花样年（01777.HK）在5月发行年利率高达14%的优先票据1.2亿美元。此外，远洋地产（03377.HK）也在7月发行了9亿美元的可换股证券，年利率为8%。

申银万国的一份研究报告指出，今年不断有内地发展商发债融资，主要是因为上半年销售额未能完成预期的利润目标，导致资金紧拙。而且下半年的政策不明朗，开发商的融资渠道可能会被堵塞，因此需发债融资。

世茂房地产今年就有两次融资行动。先是在5月，与包括14 家金融机构联合筹组的银团签署4.6亿美元等值3 年期有担保定期贷款融资，年利率为伦敦银行同业拆息或香港银行同业拆息加2.55 厘。而在7 月，世茂房地产又发行总额为5.00 亿美元、年利率为9.65%的高息票据。

世茂的中期业绩报告中显示，今年上半年，由于2010年的贷款增加，使得利息开支增加，其融资成本净额从去年的1.854亿元上升至2.178亿元，升幅约17.48%。截至6月底，世茂共有现金及银行结余90亿元，净负债比率从去年底的52%增加至75%。

不过，富力地产的融资成本升幅更为惊人。今年上半年，富力的融资成本同比上升74%至4.676亿元。业绩报告透露，今年上半年，富力的平均未偿还贷款上升了25%至263亿元，同时因为资本化利息金额减少了1.9亿元，从而导致融资成本净额上升。

去年发行60亿元公司债的富力，今年却没有任何融资活动。董事长李思廉表示，暂时没有任何融资计划。富力手持现金约109亿元，负债比率约为100%。由于下半年需支付地价为10亿元，建筑成本等约48亿元，公司每月支出约50亿至60亿元，因此目前资金足够营运需要。而董事长助理陈志濠则预期，到今年底，富力的净负债比可降至约90%。

重心转向二三线城市

深耕二三线城市，已经成为多家地产商的共识。

以恒大为例，今年上半年的合约销售额中89.3%来自于长沙、重庆、太原、成都等二三线城市。同期恒大新购的26幅分布于21个城市的土地储备，其中20个为二三线城市，期内新增土地储备成本约为738元/平方米。

许家印表示，截至6月底，恒大拥有土地储备共7238万平方米。得益于提前进入二三线城市的策略，恒大总土地储备平均成本仅为519元/平方米，今年上半年恒大的合约销售均价为6282元/平方米，同比上升32.5%

世茂房地产今年上半年录得核心业务纯利为15.7亿元，同比上升425% 。主席许荣茂表示，“以自住需求为主的多数二三线城市总体上表现得更为稳定。早于2006 年开始，世茂房地产已把战略重心向二三线城市转移，因此在宏观调控的市场下，2010年上半年的业绩犹胜去年同期。”

世茂在今年上半年新增11 幅地块，规划建筑面积约660 万平方米；从土地成本来看，新增土地储备的平均楼面地价约2366元/平方米。截至6 月底，世茂的每平方米平均土地成本为1865 元。

此外，广东的雅居乐今年上半年的主要收入也来自二线城市。截至6月底，其土储约为3115万平方米，平均楼面成本约为1326元/平方米。

廖群表示，此轮调控开始之后，大城市的下跌幅度更为显著。

根据中国指数研究院的分统计，全国商品房销售面积今年上半年按年增长15.4%，但5月和6月分别按年下跌3.5%和2.7%，7月更下滑15.4%。在全国十大城市中，除了武汉，上半年新房成交量均按年出现大幅下滑，北京、上海下滑40%以上，深圳和杭州的滑落速度更超过60%。

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作为精品住宅开发的代表者，绿城集团的产品在业界享有很高声誉。此次，绿城集团请来RichardManion和PranavSinha共同操刀，希望将上海绿城玫瑰园打造成未来世界金融中心人物的居所。这批定制别墅将会坐落在中国十大豪宅之一的上海绿城玫瑰园社区中央，每栋都将是占地10亩以上的半岛山庄。同时，还将为中国造价最为昂贵的会所作配套，会所仅造价就将超过3个亿。

产品品质永远是衡量珍藏级城市不动产的另一个不可或缺价值。上海•绿城玫瑰园在中国是第一个力邀国际园林设计大师进行精装庭院设计、第一个整合五大国际顶端定制的别墅社区，此外项目地处上海唯一一块超低容积率板块，是板块内唯一一块大规模与低容积率兼具的顶级社区。当然，定位为“世界籍定制大宅”的上海•绿城玫瑰园远非仅仅如此。五重核心价值的量身定制才是上海•绿城玫瑰园的真正价值标准所在。

上海•绿城玫瑰园实景图

上海•绿城玫瑰园实景图

不随市场周期的起伏而产生价格的波动和销售的制约，恒定的市场表现是珍藏级豪宅不动产最为典型的特征。据了解，作为2009年1500万级别墅成交总额第一名的上海•绿城玫瑰园，可谓是光环萦绕，中国最高的中国经典别墅综合金奖，中国唯一的全球建筑界奥斯卡奖AwardofMerit……除此之外，又在今年接连斩获“中国十大豪宅”、“中国十年经典之传承别墅金奖”、中国唯一的“亚洲国际住宅人居环境奖”，随时间而来的荣耀，令上海•绿城玫瑰园倍加珍稀。

高品质产品同时也一定是精细至极，绿城对房产品的精细质感的打造向来是倾其全力。绿城集团董事长宋卫平名言就是：“当我们将房产品的建设作为实现生命价值和理想的一项事业，并专注地投入智慧心血和生命时，其最终的建筑产品就将自然而然地成为具有恒久价值的艺术作品”。上海绿城玫瑰园正是这一“恒久价值观”的延续，在其中一栋法式别墅阳台上，每一根细颈柱栏皆由工匠在现场以天然石材手工打磨而成；一个阳台有30多根栏柱，每根栏柱的成本约300元，光这一项成本就上万元。每栋别墅精心刻制的大铁门，超然品位受到了众多世族的青睐与赞赏。

预约专线：

86-021-62350066

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沪上写字楼或扎堆10月开盘

据搜房网统计，2010年下半年，写字楼市场推盘量呈现逐步增加的态势，商用物业土地市场也开始逐步升温。8月4日闵行区财富108广场开盘，8月12日宝山区星月国际广场二次开盘，8月26日虹口区白金湾广场开盘。不过出于市场消化的考虑，大部分写字楼项目还是选择在9-10月开盘。数据显示，上海写字楼市场9、10月两月开盘的项目共计10个，项目主要覆盖内环内及中内环间。

从各写字楼项目预计开盘的时间不难看出，确定在9月开盘的项目只有1个，更多的开发商还是选择10月开盘。2010年楼市新政出台，5月份写字楼市场陷入观望，成交量出现明显下跌，6月以来，沪上写字楼成交量开始稳步回升。但由于整个房产市场胶着状态并未打破，

观望气氛依然浓厚，因此更多开发商更愿意继续观望，而10月则成为下半年推盘的一个最佳时机。

“金九银十”是开盘最佳时机

搜房网数据监控中心分析师表示，一方面是由于4月中旬出台的楼市新政，打乱了开发商的销售计划，很多项目推迟开盘，影响了资金回笼速度。随着三季度即将结束，部分企业为了完成全年销售目标，上市公司也希望能有一个漂亮的年报数据，一些待售的写字楼项目开始酝酿开盘，而传统楼市销售旺期9、10月则成开发商心中最佳推盘时机。

另一方面，虽然住宅因新政调控陷入胶着，更多资金开始流入商业地产市场，但由于商业地产投资不比住宅，写字楼市场并未马上“红火”起来，更多的还是在观望中，不过目前新政出台已历时4个月，经过一段时间消化，市场对新政的适应能力逐渐加强，开盘时机似乎已经成熟。

此外，由于土地的稀缺性，尤其是中心区域可用于办公开发的土地越来越少，可售的核心CBD区域办公用房更是稀缺，中心区域写字楼项目的需求十分旺盛。顺应市场，加大中心区域写字楼的供应量也成为很多开发商下半年的营销重点。

今年以来，SOHO中国、万科、保利、招商等“地产大鳄”纷纷表示要增持商业地产，甚至加快商业地产拿地步伐的众多表现来看，地产开发商普遍看好商业地产后市发展，因此抓住“金九银十”时机，加大推盘量，加速回笼资金，抄底商业地块，为后市做功课，抢占市场先机，也成为众多开发商下半年的工作重点。

核心CBD可售写字楼值得期待

从预计开盘写字楼项目所处区域来看，位于内环内的项目有4个，中内环间的项目有2个，中外环间有3个，外环外区域有1个。

从预计开盘写字楼项目所处商圈来看，位于核心CBD的项目有3个，其中尤以伦达金融大厦具有代表意义，该项目位于外滩金融集聚带，并且是目前商圈内唯一在售的写字楼项目，

适合大型投行、创投、私募基金型企业入驻。整层面积1100平米，可分割为3个单元，面积300-400平米。

旭辉虹桥国际和总部一号位于大虹桥辐射圈，目前旭辉虹桥国际周边无在售写字楼项目，稀缺性可见一斑。而总部一号专注于总部园区，整栋出售，面积最小1150平米。赢华国际广场位于政府重点规划的长风生态商务区中轴位置，拥有6栋总部办公楼。

香港名都位于传统的商贸区豫园，除了计划10月现房出售的服务式办公楼，项目还规划建造有大型购物商场和高级公寓。雅居乐国际广场位于办公楼最为集中的区域-人民广场，是一幢集商场、酒店办公楼为一体的综合性超高层建筑，建筑高度137.8米。

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中信银行国际有限公司高级副总裁兼中国业务首席经济、策略师廖群博士日前在接受记者采访时表示，今年4月以来，中央政府的房地产市场调控已取得了明显成效，房地产市场将继续调整，但软着陆将是此轮房地产市场调控最好同时也是最可能的结局。

政府应该不会放松调控

廖群博士说：“稳定房价或促成房价的软着陆，一直是中央政府房地产政策的核心内容。有鉴于此，在新一轮调控已见成效的形势下，更严厉的调控已无必要。因而可以预期近期内中央政府不会出台进一步的重大调控措施。”

“但另一方面，目前房价的调整幅度仍过小，调整时间也过短，因此在房价未见到更明显的调整之前，中央政府也应该不会放松调控。”

廖群在刚发表的“内地房地产市场的软着陆前景”研究报告中指出，今年上半年推出的严厉调控措施将在下半年继续产生效力，因而房地产市场下半年将继续调整。商品房交易量将持续低迷，房价则应该出现更广范围和更大程度的下滑。

实现软着落是市场需要

廖群表示，房地产市场的硬着陆将对经济和社会造成直接和间接的严重影响，表明软着陆的必要性。若房地产业投资下降21%，最终将可能导致经济增长速度放缓五个百分点。“现阶段中国经济存在着多重因素促使目前的房价泡沫能够在房价不大幅下跌的情况下得以逐步消化，意味着软着陆的可能性。今后十年中国经济的名义增长率将保持在10%以上，经济和居民收入的持续高速增长，是房价泡沫在房价不大幅下降的条件下得以逐步消化的基本保证。除此之外，内地仍处于快速城镇化过程之中，城市居民的改善型换房需求仍然很强，

市场流动性仍然充裕，居民具高储蓄率，强烈的投资意愿及对土地、房产的偏好，人民币的升值前景和外国资金持续流入等种种因素，都将促成内地房地产泡沫能够在房价不大幅下降的条件下得以逐步消化，进而房地产市场得以实现软着陆。”廖群说道。

中长期目标应该明朗化

报告认为，内地房地产市场实现软着陆将是此轮房地产调控最好同时也是最可能的结局，但并不是说就完全没有硬着陆的风险。

廖群指出，今后政府关于房地产调控的声明或相关信息的释出应该十分小心，对于市场上的一些政策传闻或谣言应及时加以澄清，以免造成市场不必要的动荡甚至误导的硬着陆。

而且，政府在新形势下房地产市场发展的中长期政策目标及原则应该逐步明朗，对于一些重大房地产政策问题，政府应该向市场表明新的政策立场或重申旧的政策立场，以使国人对于房地产市场的中长期走势有一个较确切的把握。

短期不宜开征房地产税

针对本报记者关于征收房地产税的可能性问题，廖群认为，应该根据国民经济的发展步伐，逐步推广。与国外不同，房地产税在内地是一个新税种，应该放在整个国家的税制系统中统盘考虑，理清楚房地产税与其他税种之间的关系，把重复收取的费用剥离出去。

近日发改委官员重提税收体制改革。房产税作为收紧贷款、严查土地之后的终极解决方案，并不能一蹴而就。此外，开征房产税还应该考虑各地发展的不均衡性，应该选择发达地区的富人阶层进行试点，然后渐进式地推广，至少在目前阶段还不具备全面推广的条件。

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1至7月，本市商品房施工面积9550.07万平方米，同比增长10.8%。其中，商品住宅施工面积6158.97万平方米，同比增长10.4%。商品房新开工面积1639.91万平方米，同比增长25.6%。其中，商品住宅新开工面积1160.72万平方米，同比增长30.3%。

1至7月，本市商品房竣工面积771.33万平方米，同比下降30.9%。其中，商品住宅竣工面积551.41万平方米，同比下降33.6%。商品房销售面积1104.08万平方米，同比下降42.1%。其中，商品住宅销售面积910.54万平方米，同比下降48%。

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商铺受部分投资者追捧。七浦路商圈近期二手商铺成交比较活跃，该商圈店铺目前市场均价在每平方米10万元左右，成交多集中于总价100至200万元的店铺。8月成交的二手商铺中，有近一半交易的买家是卖掉住宅转而投资商铺的。与中心区域的商铺相比，价格低、供应量大的市郊商铺成为市场成交主力。据统计，8月，奉贤、嘉定、宝山、金山和原南汇等市郊区域商铺市场成交较为活跃，占全市商铺总成交量的8成左右。究其原因，一方面，这些地区的新增供应量占比接近全市一半；另一方面，市郊区域商业地产与住宅往往价格倒挂，投资市郊区域能够以低总价购得合适的房源，中长期投资买家大多等待这些区域的后期商业开发，看中其长远的升值潜力。

商铺回报率高于住宅。由于住宅市场宏观调控政策不断出台，商铺投资的优势开始显现。目前，一般住宅首次贷款首付三成，享受八折优惠利率，第二套住宅首付须在五成以上，房贷利率为基准利率的1.1倍。办公楼贷款利率为商业贷款基准利率的1.1倍，首付五成；商铺贷款也是首付五成，贷款年利率为基准利率的1.1至1.15倍，比较而言，办公楼和商铺的首付和贷款条件并不十分苛刻，投资商铺可得到的贷款支持与住宅已不相上下。业内人士表示，目前上海商铺的年出租回报率约为8%，住宅年出租回报率仅为2%至3%。一般来说，购买商铺的客户都是中长期投资，且主要以租赁作为盈利方式，租金每年能稳步上升5%至10%。同样是商业地产的办公楼，目前年租金回报率则维持在5%左右。

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3月8日：国土部发出《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。

4月13日：住建部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

4月15日：国土部发布《2010年度全国住房用地供应计划》，我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。

4月17日：国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

4月22日：住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

5月4日：住建部、民政部和财政部联合发文加强廉租住房管理，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，做出有关规定。

5月12日：国家税务总局发出《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，明确房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

5月19日：国家税务总局发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。

6月3日：国家税务总局发出《关于加强土地增值税征管工作的通知》，就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。

6月4日：住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。

6月12日：住建部等七部门联合发布 《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

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最新统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的－405.6亿元下降了378亿元，较去年同期的349.6亿元下降了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多，多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

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房价之所以高企，炒房者无疑贡献良多。对于那些被高房价逼成“房奴”，甚至连当“房奴”资格都没有的公众来说，把买不起房的愤懑归咎到炒房者身上，按理说也可以理解。既然纠结于房价上的矛盾如此激烈，政协委员杨林川有关“对炒房集团头目和那些炒房大鳄判处10年以上徒刑”的提案，想必会有不少拥趸。

的确，假如炒房不仅要“入罪”，炒房头目还要被判处10年以上徒刑，这个提案一旦实施，还真是有可能比任何调控都要管用。尽管马克思在《资本论》曾经对资本做出过如下评论：“如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律，如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至冒着被绞死的危险”。“炒房炒进牢房”究竟是不是划得来，炒房者们当然也需要掂量掂量。毕竟，相比炒房获得的财富，人身自由还是显得更加重要一些。如此看来，用“炒房入罪”来吓跑炒房者，还真是要比什么“二套房”、“三套房”的贷款限制来得管用。

不过，炒房行为固然需要治理，但法律却不能因此而成为任人改扮的小姑娘。应该说，炒卖火车票都是犯罪行为，炒房子却可以逍遥法外，这的确让不少人觉得无法理解。但是，有道是“法无禁止不为过”，既然法律对于“炒房”并无明确的定义，更没有相应的罚则，“炒房入罪”显然于法无据。而建议法律增加“炒房入罪”的条款，也同样有把经济问题泛政治化之嫌，甚至可能因为法律的朝令夕改而有损法律的尊严。

那么，对于被“炒房”推高的房价，公众是不是只能继续忍气吞声呢？答案当然是否定的。事实上，有道是“解铃还需系铃人”，对于炒房这一经济现象，当然还需从经济层面来求解。之所以炒房者会有恃无恐，明明房价已经高企仍然继续看高后市，一方面与流动性过于充沛有关，另一方面也在于调控力度仍然不够，炒房的成本和代价仍然太低。从这个角度来看，抑制房产投机，其实不必动辄拿出“入罪”的大棒来，而更需对症下药地在经济层面拿出对策，疏解过度的流动性，通过物业税等手段增加炒房者的成本，其实完全可以收获更好的效果。这个时候，用“入罪”来对付“炒房”，的确是有些过了。

相关阅读：徐忠明：假如牛刀们是开发商房价会多高？ 搜房网

用牛刀出现在标题中，一是出于“喜欢”他的大作，总能“欣赏”到他“活狲出把戏”式的文章。二是出于对他知识“渊博”的尊重，他七搭八搭式的文风，是常人根本不可能做得到的。而上述两点从目前来看，别的唱衰者根本不可能做到，故标题中出现牛刀，应该说是一件再正常不过的事情了。

全民声讨房价运动，随“国10”又一次展开，虽仍有误解被越调越高。但本着负责的态度，或化解金融风险之需，更大一点说是为了经济转型，所以政策调控还是“如期而至”。

房价究竟是被越调越高？还是其它什么原因，这里不讨论。但有一点是有异议的，假如没一次次的政策调控，中国房价难道会比目前“低”吗？时光不能到流，只能留给你我享受了。

如果说无法讲清楚“房价被越调越高，或没有调控政策，房价会更高”。那么有一点完全是清楚的“房价在唱衰们的努力下被越唱越高”。上海房价5000元时就鼓吹要下跌50%，可明明白白是，目前房价己20000元每平方米。调控政策明明说是为了稳定、稳定再稳定。而唱衰们恰要另加于中央之上，说什么“这一次房价肯定要下跌30%~50%”了，可在一次次的事实耳光面前，唱衰们的脸似乎铜墙铁壁…。而那些铁杆的粉丝们同样也走上了一条“不归路”。

唱衰们的“光荣”使命，总伴随着一些不光彩的事情！虽然总能听到“道德”和“保民生”这样鲜明的词汇，但其真实目的并不在于此。故且房价问题并不是靠写文章能写得下来的，也不是联系一、二件事情能解决的。所以真实目的还是在于几本书上。比如近来牛刀们说：人民币最近的可能二次汇改或升值，一定会导致未来房价的下跌。...谁都知道，人民币升值极可能带来外资的进入或存款量的增加。为了抵消这些因素，人行的利息不会上调甚至有下调的意愿；而且加大发行人民币来对冲美元的可能大量贬值。在国内，大量贬值的人民币和降息预期下，什么商品可以保值、增值呢？显然，住房和黄金投资的增加就不可避免了。但是，这一重大汇率政策却被牛刀们不知怎么演绎成了房价泡沫爆裂的要因。

我没有听过牛刀的房屋、股市的“推介会”，但是，按他的这些逻辑和写作一贯流露出的理念，可猜想：他在房市上自己（因为去年初买了房子）可能小赚了一把外，在股市里一定是血本无归的？！

其实呢，机会主义者和野心家都是这样的。当面一套、背后一套，说一套、干的又是一套的。只可惜，网络时代的骗子招术即便在变、但基本的特征是没有改变的，每年被骗的人总是那些人、且屡次地被骗！

由此可见，假如牛刀们是开发商，中国房价会有多高？

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商品房销售上表现出的沉闷，也传染至了该楼盘的配套限价房上。时下该楼盘配套的限价房销售中，近半数房源“无人认领”。

《每日经济新闻》记者实地调查后发现，之所以出现这种“怪现象”，或是因为开发商金隅嘉业至今尚未履行其在宣传花石匠一期，即7090小区时许下的承诺，从而引起了购房者的不信任。

怪状：性价比高却卖不动

位于东五环外的金隅花石匠，其主力户型为90平方米的两居和115平方米的三居，户型不错且价格较低。

北京市房地产交易管理网的数据显示，截至23日，该楼盘已成交的28套房源成交均价为14729元/平方米，而该楼盘旁边的蔚澜香堤苑的成交均价为17574元/平方米，运河湾家园的成交均价为17925元/平方米。相比较而言，金隅花石匠的成交均价比另外两个楼盘低了近3000元/平方米。

根据《每日经济新闻》记者的实地调查，金隅花石匠的成交均价，甚至略低于周边的二手房价格，如楼盘旁边的DBC加州小镇二手房价格约在1.5万元/平方米、时尚街区二手房价格约在1.55万元/平方米、新城阳光二手房价格约为1.56万元/平方米、新华联家园二手房价格约在1.6万元/平方米。

在上述两项优势下，该楼盘的销售业绩却并不理想，这实在让人意外。因为以时下的房地产环境，低价的楼盘开盘往往会吸引大量被压抑的需求。

以中粮万科旗下的北京房山区楼盘长阳半岛为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，7月24日该楼盘以1.35万元/平方米的低价开盘后，迅速吸引了大量客户，截至8月23日，854套上市房源中，已销售了820套，成绩斐然。

保利地产旗下的北京楼盘保利茉莉公馆，同样因为开盘价与周边价格相当而大获成功。北京市房地产交易管理网的数据显示，该楼盘自7月29日推出395套上市房源后，迅速被抢购，截至8月23日，已售出392套。保利地产旗下北京的另一个楼盘保利花园亦如此。

但同样低价开盘的金隅花石匠，其销售业绩却是另一番景象：根据北京市房地产交易管理网的统计，该楼盘于6月30日推出352套可售房源，截至8月23日，只销售了28套，占比约8.0%。而处于同一板块的蔚澜香堤苑，在275套房源中，已销售79套，占比约28.7%；7月11日开盘的运河湾家园，258大套房源中已销售89套，占比约34.5%。

监管：配套承诺陷阱多

实际上，在此前的楼盘销售中，扩大宣传的案例并不罕见。近日国家工商总局表示，房地产行业中虚假广告宣传的最重要表现形式就是夸大配套设施，“开发商在销售宣传时，在所销售楼盘周边和小区内部的交通、医疗、教育等配套设施方面做文章，在宣传资料中将没有的说成‘有’、可能有的说成‘一定有’，以此诱导购房者。同时，其宣传资料中常常会注明‘此广告不作为合同附件，所有内容以政府批准文件及双方签订的买卖合同为准，开发商拥有最终解释权’，来为自己免责。”

鉴于房地产行业虚假广告的日益盛行，国家工商总局表示，将在楼盘集中销售区域或附近设立流动工商执法12315投诉咨询点，同时建立严重失信淘汰机制，对房地产开发商的虚假宣传等违法经营行为进行曝光，并与银行等金融机构及时交流有关房地产开发商的信用记录情况。

此外，北京市盈科律师事务所律师王昱丰在接受《每日经济新闻》记者说，时下开发商的虚假广告宣传行为盛行，业主在与开发商签订商品房预售合同时，应尽量将开发商的相关承诺尽可能细地写进合同，以便在开发商的承诺不实现时进行维权。

调查：言出未践的后遗症

同样低价开盘，长阳半岛、保利茉莉公馆和保利花园等楼盘受到市场热捧，而金隅花石匠为什么仍被市场漠视？

《每日经济新闻》记者调查后发现，金隅花石匠销售不畅的主因或许是其开发商金隅嘉业在为其花石匠一期，即7090小区开发中的遗留问题买单。

与金隅花石匠紧邻的7090小区，其实是金隅花石匠一期。在现场采访时，多位7090小区业主向记者反映，自2008年6月开盘以来，该小区对外宣传的主要卖点有二个：一个是该小区配套的教育资源，如小区内配套的幼儿园和仅一路之隔的北京重点小学史家胡同小学通州分校；另一个就是北京第四个、北京通州区第一个康居示范工程小区。

在该小区对外销售时的宣传单上明确地写着：“金隅七零九零在社区内建设了大型幼儿园，为孩子提供了一个良好健康的成长平台。另外，社区与北京名校——史家胡同小学通州分校仅一路之隔，一站式优秀教育资源，成为社区小业主美好明天的保障。”

多位业主说，小区内的业主八成以上是年轻人，当初买房时，很多都是冲着该小区优质的教育资源而来。

另一个卖点康居示范工程小区也颇具吸引力。一位大约60岁的女业主林梅（化名）向《每日经济新闻》记者说，她原来住在中关村，就因为康居示范工程头衔的吸引，她才买了这的房子。

不过，时下这个康居示范工程已成为小区业主心中横亘着的一根刺，因为当初开发商金隅嘉业在销售时的承诺目前尚无一实现。

以配套教育资源为例。时下该小区的小孩不能就读史家胡同小学。

在接受《每日经济新闻》记者电话采访时，通州区教委一位工作人员对此的解释为“开发商没有交教育配套费”。

然而金隅嘉业在给《每日经济新闻》记者的回复中却说：“现在不是我们交不交教育配套费的问题。教委有权力对管辖内的小区进行教育资源的划片管理。目前7090小区不被划入史家胡同小学的范围。我们现在只能尽可能地去与相关部门进行沟通与协调。”

至于小区内的幼儿园，在实地采访中发现，幼儿园已建成，但大门紧锁，园内杂草丛生。

对此，金隅嘉业称：“我们只是按照规划去配建了幼儿园。建成之后，我们本着负责的态度已向通州区教委办理了钥匙移交手续。目前正在与其沟通，所以还不能明确开园的时间。”

但通州区教委的一位工作人员却向本报记者说，金隅嘉业从来没有与教委进行过钥匙移交手续。

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今年4月中旬，中央政府出台了严厉程度前所未有的房地产调控措施，尽管各地房屋成交量在调控作用下普遍大幅下滑，房价快速上涨势头初步得到遏制，但是房价并未出现实质性的松动，许多民众依然买不起房。尤其是8月中旬，部分城市的部分项目又开始涌动涨价的暗流，房地产市场调控取得的实效面临化为乌有的危险。这实际上也揭示出单单依靠提高投资客贷款成本这样的货币政策，难以起到有效降低畸高房价的效用。在这种情形下，有关方面应当如人们所期待的尽快开征房产税，通过税收政策加大房屋持有成本，挤压投资客的炒房获利空间，以达到尽快稳定乃至降低房屋价格的目的。

同时，开征房产税也有利于破除当前部分地方政府奉行的土地财政策略。由于难以从房地产市场获得稳定的税源，部分地方政府希冀通过地价上涨增加自身收入，而房屋价格与地价高低正相关，这就导致部分地方政府通过种种手段不遗余力地推高房价，并变相抵制与化解中央政府的调控政策。而开征房产税在物业持有环节征税，能为地方政府带来持续稳定的税收收入，变一次性的卖地财政为税收的细水长流，这也就有利于地方政府摒弃通过助推房价谋求增加收入的做法，有利于地方政府消弭变相抵制与化解中央调控政策的动机，从而有利于在更大程度上实现房价的稳定。

另外，各类房地产市场调控措施即便在较长时期内一直进行，也依然是一种相对短期的政策，而将房地产调控通过税收政策稳定下来，则可以使房地产调控成为一种长期性质的政策，有利于促进房地产市场调控的长期进行。

不过需要看到的是，由于开征房产税能为政府直接带来收入增长，因而政府在征收房产税上难免产生通过扩大征收范围等手段尽可能增加税源的欲求，这样就可能导致房产税偏离旨在进行房地产市场调控的初衷，导致部分原本不属于调控政策打击范围的民众利益受到打击。所以，开征房产税必须紧紧围绕旨在调控房地产市场这一初衷与目的进行，须在对炒卖房屋者实施有力打击的同时，避免自住购房与改善型购房民众利益受到损伤，如应对首套房与改善型购买二套房免收房产税等等。如此，征收房产税就既可以达到有效稳定房价的目的，又可以避免自住购房与改善型购房民众利益受到损伤，并因此而增强政策的受支持程度，促进房地产市场调控更为深入地进行。

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我也认为房价三、四季度会下跌，早就在国十条之后多次呼吁适度调整了。其实房价已出现了下降。但影响房价的原因和理由却不同于小潘的看法，小潘也许并没有找到真正的原因。

首先，保障性住房的大量推出并不影响商品房价格，但信贷政策会影响房价。保障房与商品房根本就不是同一个消费层次，并且更多的保障房是以租赁为主，李副总理的讲话中甚至没有经济适用住房，说明政府已将保障购买住房资产的做法(也许一直是一种错误的做法)变成了保障租用为主的做法，而这部分家庭本来也是买不起商品房的。

但中国与世界各国一样，没有一个国家的住房消费不是依赖于信贷的支持而能发展形成的。不管有多少刚性或非刚性需求，没有了住房消费信贷都无法变成实际的消费行为，信贷的门槛、信贷的利率高低、信贷的杠杆倍数关系等都影响着消费的能力与决策，也影响着消费的价格，就像货币政策中的利率决定着资金价格一样。

其次，“三个办法和一个指引”与“预售收入监管”是一个问题。小潘将其分为两个问题来谈，其实都是指开发商的资金流受控。确实这会影响一些小的地产公司的现金周转与多个项目中的拆东墙补西墙，会让那些三个盖子扣五个锅的开发商面临周转问题，但不会影响正常经营的企业现金周转，反而降低了开发商的资金成本与利息支出。把降价的预期寄托于开发商的现金流断裂并不现实，这也不是重要的因素。

第三，关于闲置土地的情况。地方政府与中央政府之间的矛盾或说博弈并没有因此而中断，毕竟地方政府要承担处理闲置土地中的供方责任。固然这种清理是必要的，但总量并不是影响市场的供给量。当开发商能充分利用闲置土地开发时，也会占用现金流，那么就可能减少对新增土地的需求。结果会是市场的供给总量不变，否则上面提到的现金流问题就不成为问题了。正在于资金总量不变时，投入旧地的开发必然影响新地的购置。

实现今年计划加大的土地供给量，已从销售的削弱和市场的下滑中可以看出流拍量在增加，地价也像房价一样出现了价格分化、有涨有跌，并且很可能全年预计供应的土地总量并不能如愿地被市场吸纳和消化，甚至连保障房用地也许都无法全部利用。

第四，供求关系是影响价格的决定因素，供给的增加无疑会让价格在供求关系平衡中波动。尤其是中国的地区性不平衡、城市间不平衡与地区经济发展之差导致的人口输出与人口输入的变化，也加剧了这种人口与土地资源之间的不平衡，于是部分城市的土地供给成倍增长，但这部分人口输入的城市土地仍然严重不足的局面并未改变。

最后，根据美国、日本和中国香港等地经济周期对房地产周期的影响分析，在所有的房地产周期中都有一个明显的对应关系，即经济高增长中不会也不应出现房地产严重下滑的趋势。

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刚性需求支撑8月成交

从8月的成交情况来看，刚性需求仍旧是成交主力客群。这类购房者购买力相对有限，户型面积为90平方米左右，总价在100-200万之间的两房更容易受到这部分购房者的关注，其中在8月份成交中，有近六成的房源是90平方米左右的两房。

中高端项目成交在8月有所回升。8月，上海均价在30000元/平方米以上的中高端商品住宅成交面积达到了9.6万平米，是7月份的2.1倍，其中九龙仓玺园占到近两成，而均价过10万元/平方米的项目华润外滩九里更是相比前一批房源价格涨了近七成。

上海8月商品住宅供应面积为81万平方米，环比7月增加58%，下半月供应面积为64万平方米，是上半月的3.76倍，放量明显。而嘉定、奉贤、宝山是主要的供应区域，分别有17.18万平方米、13.53万平方米和10.87万平方米的供应量，嘉定新城供应量尤其突出，在整个8月供应的5个项目中，下半月就有4个项目拿证，这部分开发商计划集中供应，迎接“金九银十”。

开发商借势上调价格

随着成交的回暖，前几个月以降价作为卖点的开发商纷纷撕下了伪装。上海在7月、8月成交量都超过1000平米的商品住宅项目共有63个，其中8月均价环比7月上涨的有41个，下跌的有22个，其中棕榈滩海景城的涨幅更是高达18%。

8月的成交回暖，暂时缓解部分开发商绷紧的资金压力，使得他们又有了涨价的资本，传统旺季的临近更是让他们对市场前景的预期转向乐观。不过，这种趋势如果在9月、10月得到延续的话，很可能会招来更为严厉的调控政策。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，8月上海商品住宅成交出现量价齐升的现象，缘于前期的调控政策效益逐步弱化，购房者期盼的房价下跌未能实现，一部分看涨房价的购房者开始入市助推成交回升。近期价格在3万元以下的中低价位，符合刚性需求商品住宅供应明显增加，也是促使成交量回升的原因之一，但是今年“金九银十”的成交量很难超越2009年。

业内人士分析，种种迹象表明,后续楼市调控的复杂性正在加剧，压力也在加大，政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。如果9月、10月份楼市继续出现“量价齐升”，不排除政府进一步出台楼市调控政策的可能。

相关阅读：多地量价齐升引关注 楼市金九银十或假性回暖 经济参考报

9月1日，楼市进入了传统意义上的销售旺季———“金九银十”。在这一敏感时刻，北京、上海等地楼市出现了“量价齐升”的现象，引发了各方的关注。

种种迹象表明，后续楼市调控的复杂性正在加剧，压力也在加大，政策的倾向将成为下一步楼市走向的关键性因素。有专家表示，如果9、10月份楼市真的出现“量价齐升”，不排除政府进一步出台楼市调控政策的可能；也有专家表示，年内楼市调控或仍将以维稳为主，即在不放松的同时也不加码。

反弹

成交出现放量迹象

即将进入“金九银十”之际，楼市成交开始出现放量的迹象。以北京为例，亚豪机构统计显示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面积48.3万平方米，环比7月同期，成交套数增加了6%，成交面积增加了22%。

中原地产统计的市场周报显示，8月20日至8月26日成交量连续第二周大幅反弹，九个监测城市总成交量环比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8个城市环比均有不同程度的增加。一线四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3城市增幅均在一成以内；二线城市中，渝、蓉、杭三市环比增幅都在两成以上。

中国指数研究院最新一期的统计数据也显示，上周(8月23至29日)多数城市成交量出现上涨。在监测的35个城市中，半数以上城市成交面积环比出现上涨，其中宁波上涨最为明显，涨幅达125.14%，福州次之。在10个重点城市中，武汉、天津、重庆和深圳环比下跌，其他城市成交面积均环比上涨，其中北京涨幅达46.36%，居首位，成都、上海次之，涨幅均在20%以上。

对于部分城市出现成交回暖的原因，北京中原地产认为，首先，宏观调控持续4个多月来，购房者并未看到明显的价格下调，开始担心调控效果；其次，4个多月时间积压了比较多的需求，这部分需求在个别项目调低售价时就明显开始放量；第三，部分市场炒作原因。楼市持续4个多月的调控，已经影响了很多开发商，这使得一些开发商用“金九银十”可能恢复上涨等手段影响购房者抄底。

亚豪机构副总经理高姗接受《经济参考报》记者采访时表示，楼市成交量是在个别热销楼盘带动下出现的回升，绝大部分项目仍未摆脱滞销困境，目前楼市仍然存在着供给价格过高与需求购买力不足的结构矛盾。

高姗认为，目前楼市成交量的增加仅是短期特殊市场行情下的波动，并非真正意义上的回暖。在调控初期，购房人开始观望时，开发商灵活性不够，应对失措，未能及时根据市场反应调整操盘策略，导致了观望情绪的加重，成交量快速下降，楼市进入冷静期。目前，调控已经历了4个多月，开发企业对后市走向的判断逐步理性，对开发策略、预期收益均做出了调整，部分楼盘调低售价促进了成交。

21世纪不动产集团市场总监林蕾表示，目前楼市以成交量为代表的回暖是一种“假性回暖”，因为无论是从政策面、市场面和企业面都不支持楼市的真正回暖。

逆流

部分城市房价上涨

尽管楼市成交能否真正回暖尚无定论，但部分城市房价已开始止跌甚至出现价格上涨。《经济参考报》记者8月31日从21世纪不动产获得的数据显示，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，环比增长72.4%，成交均价重回2万元大关，为每平方米21368元，环比上涨18.6%。上海市场近期在部分豪宅的带动下，均价环比上升明显。

另据21世纪不动产监测，8月下旬以来，北京二手房业主坚持不降价的情况普遍增多，有些业主表示其挂牌底价坚决不松动。而据亚豪机构统计显示，随着成交量的回升，成交价格也出现突破性上涨，截至8月29日，北京商品住宅成交均价环比上涨11.4%，创调控以来最大涨幅。

与此同时，根据中国指数研究院8月最后一周监测的35个城市中，有接近一半城市的房价出现不同程度上涨。其中，武汉涨幅最大，环比上涨46.5%；上海和广州等一线城市分别环比上涨5.69%和2.54%；三亚、海口等城市分别环比上涨了46.06%和12.79%。

对此，一位业内人士向记者表示，在调控力度并未出现丝毫放松迹象的前提下，部分城市房价出现的上浮并不具备现实条件，不排除人为炒作的因素，开发商资金链的压力依然巨大，这将迫使后市进一步降价。

SOHO中国董事长潘石屹8月31日通过博客表示，今年4月份以来，住房成交量明显下降，这几周有些城市的成交量回升，并不一定是住房价格上涨的先兆。理由主要有三点：住房供应量下半年加大；保障房将推向市场；一系列调控政策出台，开发商资金紧张，这一点很重要。

潘石屹表示，上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

由于信贷收紧、股市再融资受阻、银信合作被叫停等，开发商融资渠道越发狭窄。业内人士认为，如果楼市成交持续清淡，银行信贷持续吃紧，一些财务指标不够稳健的开发商终将出现资金问题。加之在建项目的资金消耗速度非常快，投资沉没成本高而不具备弹性，完工百分比越高的项目，更想尽快回笼资金，这些都将加剧开发商资金压力并迫使其降价。

最新统计数据还显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司，共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。

考验

后续调控压力加大

部分城市楼盘“量价齐升”的现象正在让本轮楼市调控效果备受考验。目前，楼市已经进入深度博弈期，买卖双方几乎势均力敌，政策的走向将成为今后楼市走向的关键性因素。

中原地产华北区域董事总经理李文杰告诉《经济参考报》记者，本轮楼市调控的效果肯定有，但当前楼市调控面临的局面仍然十分复杂，投机性需求能否长期受到抑制仍存较大疑虑，后续楼市调控的压力在加大。

林蕾表示，国务院副总理李克强8月份两次有关抑制房地产投机行为、继续贯彻调控政策的讲话，已明确传达出中央政府“调控不放松”的态度。将这一表态与当前调整经济结构、转变经济增长方式的大背景联系起来，有理由猜测，自2010年4月17日启动的本轮调控，不会很快结束，而且有可能成为2004年以来持续时间最长的楼市调控。

虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。

林蕾认为，近期出台对住宅征收房产税的可能性不大，但若有必要，至少会加快出台预售资金监管的政策。虽然上周传闻国有商业银行停止发放开发贷款的消息未予证实，但从实际情况看，银行存在继续紧缩开发贷款的趋势。这些措施对开发商原本紧张的资金链是一个很大的挑战，从而增加了其降价的压力。

高姗也认为，成交量的快速反弹、成交价格的止跌回升，易让决策层认为本轮调控未达预期效果，从而追加实施更为严厉的调控手段。目前北京正在酝酿的房地产预售金监管以及筹备已久的房地产税，包括正在开展的打击开发商囤地行为等新的调控政策一旦推出并落到实处，房地产业将不可避免的遭受新一轮的打压。

不过，中国房地产学会副会长陈国强并不认同“将出台第二轮楼市调控”的说法。他在接受《经济参考报》记者采访时说，本轮楼市调控措施好多都是长期性政策，不可能说变就变，对政府来说，需要的是进一步深化和细化。

“短期内，房价反弹并不具备条件，因为目前楼市仍存去库存化阶段，下半年的销售压力比上半年更大。为此，开发商应调整心态，采取务实、灵活的销售策略，主动让利，以换取成交量。”陈国强说。

李文杰对此也认为，在楼市调控方面，政府要考虑的因素其实非常多，并非只考虑房价，鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识，这或许会影响到后续的楼市调控，即在不放松的同时也不加码。

无独有偶，国家发改委投资研究所所长罗云毅此前曾表示，上半年政府对房地产市场的调控基本上达到了预期，现在还看不到出台新的房地产调控政策的前景，主要问题还是进一步完善政府提出的房地产调控措施。

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业内分析人士表示，8月份的成交量回暖仅是环比而言，市场成交远未达到调控前的水平。要实现楼市传统的金九银十，唯有以降价换取成交量。而随着供应量高峰到来，以及开发商资金紧张加剧，部分区域价格战一触即发。

8月份是假性回暖？

8月下旬开始，全国楼市出现成交量回暖的趋势。

深圳楼市8月份迎来反弹，其中一手房成交量环比增长超6成，成交均价环比上涨5.8%，二手房成交量也增长近2成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月23日-8月29日，上海市商品房成交26.7万平方米，与前周相比上涨2%，成交均价为17974元/平方米，环比前周上涨7%。

8月底开盘的北京万科长阳半岛二期，仅有377套房源，却已引来2900人抢购。截至8月30日，北京商品房成交数据相比7月继续轻微上涨，除经济适用房、限价房以外的住宅总成交达到了5074套，新政4个月来第一次突破5000套。

由保利、万科、绿地等开发的大兴保利茉莉花园、绿地西斯莱公馆、房山万科长阳半岛等项目均出现了开盘当天售罄的“日光”现象。

但在深圳中原地产市场总监王世界看来，8月份的变化并不预示着市场的完全回暖，一手房的成交量还没有达到平均水平，而二手房的成交量也刚刚达到平均水平。预计9月份成交量还会有所回升。

世联地产研究总监王海斌则表示，现在的情况并不意味着市场开始出现反弹，房价下降的压力仍然很大。因为现在改善性需求和投资客还是在等待机会。随着9、10月份供给量的增加，开发商有库存压力，房价可能还会下降。

协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，楼市当前的回暖说明开发商尤其是上市公司鉴于下半年业绩影响开始向政策妥协，另一方面购房者抑制四个多月的购房需求被释放。

21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，“中低价房集中成交，使得数据上涨造成楼市假回暖，”8月份的假性回暖，将导致调控从紧的压力剧增。

北京价格战一触即发9月楼市供应高峰已然来临，北京一些开发商终于扛不住了，半遮半掩地祭起降价大旗。

2010年楼市最有代表性的地方，首推北京通州。3月份，通州新城规划一经披露就使得房价从1.5万上涨到2.5万。新政以后，通州的成交量直线下降，进入9月，再现大幅降价。

K2海棠湾曾经是通州的涨价明星，是通州最贵的楼盘之一。但该项目7月份仅售出3套，8月仅售出5套。为了促销，海棠湾的登记客户近日收到消息，买两居赠一居（阳光房），一居面积26平方米左右。不过海棠湾的销售人员告诉本报记者，现在均价仍旧是每平方米2.3万元。“市场已经回暖了，不可能再降了。”她说。但有业内人士透露，很多项目会以推出少量特价房的形式降价，针对特定客户电话通知，对外报价不变，比较隐蔽。

通州珠江拉维小镇楼盘也是近日调整价格幅度较大的楼盘之一。该楼盘的销售人员称，他们推出了96套精装特价房，价格从最高时的2.7万元/平方米直接降了1万元左右。价格最低的1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米。

与通州毗邻的朝阳也不例外。“知名地产商，朝阳区东部大盘，地铁旁，日降8000元，劲暴价1.7万/平方米。”8月31日，本报记者收到的短信所指的东部大盘，正是远洋地产（03377.HK）开发的远洋新悦。该销售人员告知，周边楼盘例如万象新天、北京新天地等楼盘起价均为每平方米24000元至26000元之间。“作为新盘，1.7万的开盘价相当于通州土桥（更远的郊区）的价格。”

林蕾分析，在政策、资金和供应的三大压力下，楼市有可能迎来调控以来的第二波降价潮。张大伟表示，北京这一波由通州引发的降价，幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市。

而在房山，自万科中粮长阳半岛低价开盘后，当地一些小开发商的楼盘撑不住了，出现了万元以下的项目。

微妙的金九银十一方面，是楼市成交的短暂反弹，另一方面，是房价面临第二波降价的巨大压力。

亚豪机构副总经理高姗认为，当前楼市成交量集中流向几个低价位、高性价比的项目，并非普涨，大部分楼盘仍然陷入滞销困境中。8月北京成交排名前十位的项目累计销售了2037套商品房，占总成交量的52.7%，楼市成交的集中度显示出所谓回暖根基不牢固。

不过，让全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存更为担忧的是，没有被调控预期所左右的金九银十，可能会迎来量价齐升。

“上周末迎来了8月的首个集中放量，中粮万科长阳半岛、领袖慧谷、金地仰山、蓝光·云鼎等7个项目同天开盘，大兴、房山等远郊区域的低价新盘出现千人哄抢、一房难求的场景。这种局面势必造成新的房价上涨。”陈宝存认为。

华远地产董事长任志强在日前一次媒体午餐会上表示，一线城市在短期之内可能居于下降的趋势，但反弹可能性最大。“一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。”任志强称。

一位代理机构资深人士向记者表示，他们公司的政策是，不准对外称楼市已回暖。

“虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。”林蕾认为，对住宅征收房产税近期出台的可能性不大，但若有必要，至少会加快出台预售资金监管的政策。

SOHO中国董事长潘石屹称，“上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。”他坚称“房价会回到2009年初水平。”真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。

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他又预计，全年房产收入目标100亿元。集团目前土储1200万平米，未来会再投资逾50亿元吸纳土储。预计下半年资本开支100-110亿元。

截至6月底，集团持有400亿元海外新订单，占上半年新增订单约10%。他指出，集团原目标海外订单占比15%，但目前难以达到，主要因内地市场份额增长太快。

另外，集团目前持有相当於30亿人民币的外币，他预计全年不会再出现汇兑损失。

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一路领跑，从绿色产业链到绿色人居文化

中粮集团，作为与新中国同龄的国际级企业，是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在地产、酒店经营及金融服务等领域也卓有成绩，被《财富》杂志列为世界500强企业之一。

中粮倡导“自然之源，重塑你我”，通过福临门食用油、长城葡萄酒、金帝巧克力、屯河番茄制品、家佳康肉制品以及大悦城Shopping Mall、亚龙湾度假区、凯莱酒店、雪莲羊绒、中茶茶叶、中英人寿保险农村金融服务等诸多品牌的产品与服务组合，致力于利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务。

兼具商业地产、住宅地产、旅游地产的中粮集团地产酒店业务板块，同样率先提出“绿色人居”这一新型开发理念，即要以人为本，在节能、健康、环保、安全的前提下，寻求人、城市、自然三者之间的和谐统一，面向不同客户人群，满足不同生活需要，完善了包括城市综合体、顶级景观住宅系列、国际生活社区系列、城市精品住宅系列、酒店、旅游地产系列在内的多条产品线，打造出“大悦城”“海景壹号”“祥云国际”“凯莱”等国内享有盛名的领先品牌，结合中粮的全产业链，为客户提供从餐桌到居住的绿色生活方式。

精彩七盘，构筑绿色低碳惬意生活

在此次主题为“绿色人居，畅想未来”的活动中，中粮特别从旗下众多优秀项目中甄选出七大明星楼盘作为“绿色住宅”的最佳典范。中粮始终倡导的“绿色住宅”，从规划设计到建材选择，每一个环节，无不力争以最少的资源消耗，实现住宅内外物质能源系统的良性循环，构筑起绿色低碳的惬意生活。

拥有不同开放层次绿色交流环境的北京▪祥云国际、采用国际领先环保建材构筑的上海▪海景壹号、地处城市流金地段“离尘不离城”的翡翠别墅、拥有10亩城市公园的成都▪祥云国际、占据中国西南最为显赫生态资源的成都▪御嶺湾、集山、湖、岛、高尔夫等资源于一体的全生态别墅社区北纬28°，以及绿化率高达52%的苏州▪本源，精彩七盘，中粮集团地产业务以其孜孜不倦的努力为中国绿色人居事业屡创先河。

同时，中粮也致力于打造“大悦城”品牌，其中包括了商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体。由中粮投资开发的三亚亚龙湾国家旅游度假区，同样以优质的热带滨海资源闻名于世，是首批国家4A级景区之一。中粮倡导“以邻为友，与友为邻”的社区文化，多年来，更是为诸多业主创造了乐享绿色生活的无限可能。

据悉，在上海首站成功举办之后，“绿色人居 畅想未来”的主题活动将陆续在北京、成都、长沙、苏州等地盛大展开。中粮集团地产业务所倡导的“绿色住宅”理念也将随之不断深入人心。

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道外区南新街141-1号约250㎡,此房被道外区一单位所占,分别租给收购废品、做旧物库房、手工作坊的3户业者。2001年该房具有法定的主体资格人因该房被久占,拒不搬出而起诉到道外区人民法院,经法院一审判决,该房应属原告道外区仁里街某单位,现在占有此房的人应搬出此房。但占据房屋的单位不服一审判决,拒不搬出此房,并上诉到市中级人民法院。

2010年6月8日,经市中级人民法院二审判决维持原判,可占据者仍迟迟不搬。8月27日道外区人民法院强制执行,执行前干警们依法律的严肃性,对房屋占有者做思想工作,他们很快搬出了此房。(崔卯元王爽)

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2010年上半年，16家上市银行以超过30万亿的信贷规模维持了约20%的同比增长。其中，《每日经济新闻》记者了解到，虽然报告期内房地产行业贷款有所受限，但房地产行业贷款增长仍较快。

据不完全统计，截至6月30日，农业银行的房地产开发贷款占比数据（开发贷占对公贷款比率，下同）位居各上市银行之首，为15.7%；而最高的个人住房按揭贷款占比 （个人住房按揭贷款占零售贷款比率）则是兴业银行，为85.96%。

业内人士分析，根据各行的压力测试结果，若经济持续向上，银行的房地产相关行业贷款风险总体可控。不过，也有业内人士表示，新一轮的房贷压力测试或并未完全反映房价下跌的风险。

“房地产银行”花落谁家

据不完全统计，截至6月30日，农业银行的房地产开发贷款占比位居各上市银行之首，为15.7%；而最高的个人住房按揭贷款占比属兴业银行，为85.96%。

《每日经济新闻》记者发现，按照报告期末的房地产开发贷款占比数据，排在前5位的分别是农业银行、北京银行、民生银行、工商银行和兴业银行。后四家银行的该项占比数据均超过10%，分别为13%、12.77%、12.20%以及10.04%。而其余10家银行 （光大银行未公布2010年半年报）的房地产开发贷款占比数据则均低于10%。

某券商分析师认为，开发贷占比的高低与银行的业务传统有关。“比如，农行可能在二三线城市铺得较大。这与银行以往的基础有关。”

不过，从占比增幅看，除建设银行较年初占比下降0.36个百分点外，其他银行均略有上升。

而从个人住房按揭贷款占比看，兴业银行以85.96%位居榜首；中信银行、工商银行、招商银行和农业银行紧随其后，分别为77%、71.2%、67.93%、62.9%。

业内人士表示，今年上半年房地产行业贷款虽有所受限，但房地产开发贷款与个人住房按揭贷款仍保持了较快增长。

“房地产业贷款对银行利润的贡献有目共睹。”一位接近银行业的人士对《每日经济新闻》表示。

从半年报来看，今年年初开始、并于4月底加速的房地产调控，对各银行业绩产生的影响程度不尽相同。

单从房地产开发贷款来看，截至6月末，大行中的建设银行和交通银行，其开发贷款余额较年初的增幅均有所下降。其中，建设银行开发贷款余额为3786.11亿元，较年初增长5.57%，而去年同期的增长率为8%。交行的增速下降更明显，从去年同期33.1%的增速下降到今年的21.18%。

不过，股份制银行如民生银行、招商银行、中信银行等，则表现为开发贷款的加速增长。

数据显示，民生银行2010年开发贷余额较年初增长17.6%，远高于去年同期5.6%的增速。招商银行和中信银行则分别从去年年中19.9%和-2.2%的增速，涨至今年23.3%和30.63%的增速。其中，中信银行增速不仅转负为正，其今年年中30.63%的较年初增幅，在16家上市银行中最高。

此外，从个人住房按揭贷款余额来看，大部分银行的该项余额较年初增幅均高于去年同期。南京银行以72.47%的增幅，位列16家上市银行首位。

压力测试或未完全反映风险

部分银行在中报业绩发布会上公布了新一轮房贷压力测试结果。资料显示，在房价下跌50%的情形下，各银行的房贷不良率将上升1～2个百分点不等。

对此，业内人士有不同的看法。

上述银行人士表示，若经济持续向上，银行的房地产相关行业贷款风险总体可控。“压力测试的结果是比较乐观的。”

他指出，目前市场对房贷风险的预计，是对银行某些未披露敏感数据的最坏打算。

“一些数据由于监管要求等因素，不是特别详细和透明。如果从心理学角度来讲，投资者对这些尚不明朗的情况，是做了最糟糕的打算。从这个角度看，我对此表示乐观。”

但也有业内人士认为，压力测试结果可能只是 “看上去很美”，需要审慎看待。

中欧陆家嘴国际金融研究所副院长刘胜军在接受记者采访时称，目前房地产市场总体稳健，但仍存在风险隐患。

“首先是房地产价格的泡沫化。”刘胜军表示，高估的房价如果大幅下跌，房地产开发上下游相关行业贷款将受到严重影响，银行可能会产生规模巨大的不良资产。他并表示，目前的征信系统并不完善，缺乏跨省数据核查系统。

前述券商银行业分析师亦指出，市场目前的运行隐含风险，比如购房过程中的阴阳合同等问题无法在压力测试中体现。

继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管新措施也被提上日程。中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。这意味新办法一旦实施，将近四成房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。

一些开发商已想出应对预售款监管政策的办法，比如借道建筑公司向金融机构贷款。王辰早报资料

8月17日，有报道称北京拟出台“商品房预售资金监督管理暂行办法”，与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。虽然这些城市尚未正式发文，但越来越多城市启动商品房预售款监管，显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。

据了解，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款，其中，首付款在项目开盘时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。在房地产开发过程中，预售款构成了房地产企业的重要资金来源。

国家统计局数据显示，2010年1-6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，是同期国内贷款的2倍。

由于商品房预售制度的实施，商品房开始预售即可以收取预售款，而善于资金运作的开发企业又将此笔预售款挪作他用。目前，对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。

中原地产研究中心张海清认为，预售监管新措施一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将迫使部分开发商加快推盘，回笼资金。然而从2009年底开始执行预售款监管的天津实施情况看，该举措对开发商的资金影响并没有预期的大。这主要由于近期开发商自有资金充沛，只要加快销售进度，缩短项目周期，并不会影响到他们自身的资金链。

张海清说，从另外一个角度来看，监管商品房预售款或许远没有提高商品房的预售标准来得更为直接，对开发商造成的资金压力更大。然而在当前房地产仍处调控阶段，预售房款纳入银行监管也是在向楼市传达政策从严从紧的信号和压力。预计随着政府对房地产政策的收紧，未来陆续还会有更多相关规范性政策推出。

旭辉集团股份有限公司总裁助理张伟峰表示，实施商品房预售款政策，会直接影响开发商的资金链，大幅降低开发商的扩张速度和赚钱速度，降低房地产市场的泡沫程度。

成全机构董事长全忠表示，针对可能予以实施的预售款监管政策，一些开发商纷纷想出了对策，比如把资金来源的路径转移给建筑商，或干脆自己成立建筑公司，让建筑单位去向金融机构贷款，缓解资金紧张的问题。

上周六，朱小姐带着她的父母，在上海宝山区杨行板块买了单价18000元、总价约160万元的一套期房。在一周左右时间，她将筹集80万元的首付款，完成买卖交易的关键一步。不过，朱小姐显然弄不清楚：她所支付的款项在打入地产商账户之后将流向何方。

地产商将“朱小姐”们的预付款是用于房屋的继续建设，还是用于偿还银行的开发贷款，抑或挪用购买新的土地，这是一个巨大的谜。

昨天，中原地产集团发布“商品房预售监管”调研报告，该机构通过监测万科A（000002.SZ）、富力地产（02777.HK）、绿城（03900.HK）、龙湖地产（00960.HK）等标杆房企的开发资金来源发现：一旦锁定预售款，约四成地产商资金腾挪术受限。

该机构报告称，2006～2009年，国内开发商的预售款占房地产开发资金来源比重大约高达四成。相比之下，2010年，房地产预售款额度仍旧快速增加。国家统计局数据显示，2010年前6月，房地产开发企业资金来源33719亿元，其中，定金及预收款8064亿元，个人按揭贷款4538亿元，两者合计12602亿元，其占比大约为37%。

从房地产开发资金来源来看，房地产项目的预售款包括定金及预收款以及个人按揭贷款。其中，首付款在项目开盘销售时就已交付，个人按揭贷款则在签署购房合同办理银行按揭手续后由银行发放。

对此，中原地产分析师张海清告诉《第一财经日报》：“目前，对于尚无预售款监管的多数城市而言，预售款项由房地产企业自由支配。新办法一旦实施，将近四成的房地产开发资金自由度受限，开发商在资金调配方面立马捉襟见肘，压力陡增。”

预售款专款专用，指某商品房预售款只能用于该项目建设，不得随意挪作他用如购置土地、开发其他项目等用途。

张海清指出，预售款专款专用一旦严格执行，短时期内可能降低开发商的资金周转率，在政府严查囤地的同时，或将部分迫使开发商加快推盘，回笼资金。

继国土资源部清查囤地之后，商品房预售监管措施被迅速提上日程。就目前国内各城市的商品房预售标准来看，除长三角的上海、南京等个别城市预售标准较高外，大部分城市预售标准均较低，规定完成总投资额的25%，此额度可能仅仅主体结构出地面正负零。对于预售标准过低的城市来讲，预售款的过早回收可能导致资金被挪用的周期更长，进而对预售款的专款专用可能会带来较大的影响。

德佑地产市场中心研究经理蒋旭告诉《第一财经日报》，未来开发商不能直接收存预售金，由购房人到监管银行付款，开发商不能随便动用该款项。这对于以预售款为第一资金来源的开发商来说，无疑直击要害，资金链本已紧张的开发商又被加上了一道枷锁。为增加现金流，开发商不得不加快售房速度，降价将成必然。

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