与此同时，搜房网上海BBS邀网友一起参加“中国房地产1018低碳行”系列活动，为实现低碳生活尽一份力，让全国网友感受“中国房地产1018低碳行”力量的强大！而2月5日盛大上线的【低碳生活 低碳春节】活动更是以精彩的创意、深远的意义一下子便引爆论坛！

5大主题活动号召网友“低碳春节”

【低碳生活 低碳春节】5大主题活动创意精彩、影响深远，号召网友开始低碳生活从“低碳春节”做起，网友们快来参与吧！

1、美味春节低碳潮：虎年饮食新潮流，吃出低碳、吃出健康、吃出实惠与美丽！让我们一起来晾晒你最爱的“低碳”美食，一起度过一个健康的低碳春节吧！

2、理性消费也低碳：置办年货，其实也可以为低碳出一份力，既把年货买的红红火火妥妥帖帖，又省钱省力省时！低碳春节，理性消费先行！

3、做一名低碳“换客”：节能环保，以物易物；低碳生活，“换客”先行！

4、“新”衣环保又窈窕：虎年新气象，如何穿出低碳穿出窈窕？不要以为过年就要“新”，旧衣混搭焕新生，搭出风格，搭出境界，既环保又省钱！

5、低碳生活环保行：少乘车、多走路，同时多去现在正火的很的“低碳旅游景点”！

和丈母娘学过“低碳生活”，这个一定要！

关于丈母娘和女婿之间关系的话题，一直为大家津津乐道。而“时尚”、“前卫”这样的字眼也经常与年轻人紧密联系在一起，但在政府大力倡导低碳生活的今天，网友“和你一起去吹风”去发现自己落伍了，比自己年长20多年的丈母娘却站在了时尚的前沿。

原来“和你一起去吹风”前几天去丈母娘那里，进门时都已经是下午五点半了。这个季节五点多天就暗下来了，可屋里灯全关着，“和你一起去吹风”还以为家里没人呢，可到厨房一看才发现丈母娘在里面择菜呢。“和你一起去吹风”不禁好奇的问：“怎么不开灯呢，看起不费力吗？”而丈母娘的话却让我醍醐灌顶一般：“政府不是提倡节能减排吗，咱们个人也省点电嘛！”真是回答得既有高度又实实在在，一个退休老人的站位比这个一贯以“时尚”来标榜自己的上班族还要高还要远啊。

“和你一起去吹风”觉得应该向丈母娘学习的同时，也引发了论坛内网友的热议。网友“鼎小子”便称赞这位勤劳持家的丈母娘，号召大家也都从日常生活中的小事做起，最大限度地减少一切可能的消耗和浪费。而“dingy0106”也回想了下自己母亲的做法：“貌似我妈也有这些好习惯的，常年的习惯恰好迎合了当今的时尚，老人们也可以走在时代的前沿呀！”

丈母娘的低碳窍门，大家可以和“和你一起去吹风”一起学习哦：

1、丈母娘去买菜的时候，从不用塑料袋，而是用捆纸箱子的编织条自编的菜篮子；

2、她看完电视、用完洗衣机、排风扇等电器后，不仅关掉开关，而且永远是要拔掉电源；

3、一般情况下，她不用代步工具，能步行决不骑自行车，能骑车决不坐汽车；

4、洗菜刷碗时，水管的水总是拧得细细的，象方便面条一样；

5、煮米粥前总把豆子和米泡上半个小时；

6、常吃素食而很少吃肉食；

7、洗衣服时很少用洗衣粉而经常用肥皂，因为肥皂在排放后很容易被降解；

8、她手上或面部有小伤口或小痘痘，从来不用药或其它化妆品，而是用她自己种的芦荟的汁，涂在患处；

9、打开马桶的水箱，你会会发现，丈母娘在里面放了一个很大的塑料瓶子……

【低碳生活】丈母娘的“低碳”生活方式

上海低碳生活论坛

【低碳生活 低碳春节】系列活动：

【已上线活动帖】：

【低碳生活 低碳春节】理性消费，晒出最苗条最创意的年货清单，赢取世博门票喽！

【低碳生活 低碳春节】“节能环保，以物易物”宝贝在我家！大家一起来做“换客”！

【低碳生活 低碳春节】美味春节低碳潮~晒健康实惠佳肴，夺世博门票！

【低碳生活 低碳春节】“低碳生活，环保出行”晒精彩低碳春节游，迎世博门票大奖！

【活动汇总帖】

【低碳生活】搜房低碳指数增长中——“中国房地产1018低碳行”系列活动，欢迎您的参与！

我来房产新闻 | 我来房产

搜房网了解到，目前，经济适用住房试点工作已进入初审工作程序，至2月5日，两试点区的户籍年限核查工作已全部完成，住房面积核查分别完成了1697户和406户，合计2103户，其中，徐汇、闵行分别有58户和23户申请家庭由于户籍条件不符、存在他处房产，或者实有住房面积与申报面积不符等情况，被终止审核。市居民经济状况核对中心对经核查符合户籍年限和住房面积条件的申请家庭，已陆续开展收入和财产核查。

据了解，为确保经济适用住房申购工作的公开、公平、公正，除实行严格的“两级审核、两次公示”制度以外，整个审核供应过程将广泛接受社会监督。市住房保障房屋管理局在设立市区两级经济适用住房监督举报电话、信箱和电子邮箱的基础上，日前专门制订并下发了《经济适用住房监督举报办理工作暂行意见》，对经济适用住房监督举报事项的办理流程、责任部门及反馈机制等作出了明确规定。《暂行意见》的具体内容市民可登陆上海房管网（www.shfg.gov.cn）“上海市经济适用住房试点工作”专题查阅。

据悉，下一步，市住房保障房屋管理局将根据审核工作进度，确定试点区摇号排序和选房配售的具体日期。试点供应的房源数量和套型配比、摇号排序的具体方式、选房购房等有关事项也正在抓紧研究落实中。而针对经济适用住房申请家庭关心的首付比例和贷款方式等问题，近期市住房保障房屋管理局与市公积金管理中心正积极会同各商业银行、住房置业担保机构研究，相关事项确定后会及时向社会公布。

我来房产新闻 | 我来房产

全球最大的房产家居平台——搜房网，在10年初，邀业内精英，站在高端，以广阔的视角，透彻的解析，全方位、多角度、深层次品鉴上海楼市；对话高端，观其企业大势、窥其经营方略、品其旗舰项目；高屋建瓴，预测楼市风云。

2009年，农工商房产集团上海福运实业有限公司成功运作的“福运•马洛卡”项目，如何将购房者视线吸引到一个位于距离虹桥机场28公里的近郊项目？上海福运实业总经理高云霞女士有着非常细腻又深刻地分析。作为农房集团上海福运实业的领航人，高总有着女性特有的细腻、敏锐和机智，而在受访过程中又显得随和、直接，访谈也正是在毫无扭捏、直截了当的轻松氛围下展开……

农工商房产集团上海福运实业有限公司总经理高云霞

福运•马洛卡成功经验之

分享城市发展成果 湖居生活触手可得

现阶段，昆山淀山湖区域，地中海风情纯别墅项目——福运•马洛卡俨然已经成为能够代表长三角经济型别墅的经典之作，同时也成为品牌开发商——农工商房产旗下福运实业开发的经典案例。

对于2009年农房集团上海福运实业“福运•马洛卡”项目的成功运作，高总仔细分享了上海经济发展，表达了造福上海购房者的观点，“近阶段，上海借助世博会这一历史发展契机，交通、景观等市政建设得到巨大改善，尤其是交通的发展，让近郊原生态资源成为触手可得之物。”

高总介绍到，虹桥枢纽规划以及2009年轨交线的开通和延长，让松江、青浦、花桥、昆山等区域也有机会上升为“第一居所”。福运•马洛卡距离虹桥机场仅28公里，经A16高速，驱车只需半个小时，同时还拥有城市生活独缺的淀山湖，独具原生态湖泊环境优势。原本遥不可及的湖居美景，因为感官距离的大幅缩小，自然深受购房者关注，并最终实现了09年销售上的成功飞跃。

福运•马洛卡成功经验之

特色定位+高性价比 抓住购房者的心

除了先天特色，福运•马洛卡在产品打造上不乏出彩创意。“我们避开最高端的住宅，从中端以上的白领阶层需求出发，缓解他们在上海市区的工作压力。”

高总认为，淀山湖周边可以作为青年人第一次置业的首选。小城镇生活的自然资源、生态资源、环境资源是上海市内所没有的，这对在市区工作的年轻人来说，5天在市区内打拼，2天在小镇上生活，心理上的压力要小很多。等有了资金实力，可以根据自己的需要，再购买市区房会是较为可行的选择。

据搜房网了解，与市区动辄上万的房价相比，项目另一个极具竞争力的优势是高性价比。高总介绍，“今年5、6月份即将亮相的3期将以合院别墅为主，目前合院初步定价在200万左右，类独栋项目价位在300万一套，花园住宅目前的价格在5000-6000元/平方米，30-70平方米全装全配的酒店式公寓，单价约6000元/平方米，平均总价35万左右。”

据了解，作为特色项目的合院别墅，通过功能创新，可以实现用联排价格得到小独栋的居住感受。另外，为了达到防潮效果，项目还特意进行一项造坡工程。高总表示，“这样的产品，目前在上海还没有出现过，而地中海风格也难得一见，会让居住者感觉清新和自然。”

上海房价仍有跃升空间 目前或是购房者置业机会

对于目前房地产频繁出台的调控政策，高总表示，到目前为止，所有的政策都是在实施恢复，即恢复到09年前的楼市政策，像二套房的起征年限、贷款利率等等。最近的楼市“新政”，较多体现在廉租房政策，总的来说力度不大。高总认为，“国家充分考虑到房地产行业与民生的密切关系，为了促进房地产业的稳定发展，同时加快中小城镇建设，出台这些政策是及时并且有效的。”

就购房者最为关心的房价问题，高总认为，上海目前中环内，下降空间不大；从长线上看，考虑到上海经济的发展，上海房价还有继续跃升的空间。虽然今年楼市会有调整，但也正好为购房者提供了可以仔细挑选房源的好机会，建议购房者不要跟风追涨，应抓住调整的机会好好挑选合意的房子。

看准城镇建设 布局长三角二三线城市

2009年农房集团上海福运实业在张家港拿了一块地，很多人不明白为什么福运实业要进入张家港这样没有任何利好消息的三线城市开发，对此，高总胸有成竹的表示，中国未来的20年是城镇化的20年，而6亿农民仅有很少一部分进入一线两线城市，大多就地消化。“ 以张家港为例，目前张家港的城镇建设水平、建筑立面、小区建设、绿化建设上来说都是较为落后的，农房集团上海福运实业的进入将使当地的建筑开发建设水平进步10年，而房价仅仅提升10%-20%。就项目而言，距离我们地块5公里左右就是沙钢镇，有着当地最大的企业沙钢集团，这里的工人基本年收入为5万元，这些人不仅有购房的需求更有购房的实力。”

“城镇建设将是未来发展的重点，也是农房集团福运实业未来5年发展的重点选择。目前的福运实业，在开发经验和资金方面都有自己的优势，选择长三角区域比较发达的城镇，在城镇化建设过程中做出自己的努力。” 都说战略是企业发展的总纲，福运的发展规划蓝图已然绘制在高总的心中。

农工商房产集团上海福运实业有限公司总经理高云霞题词

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以下为文章主要内容:

一种观点认为,应在地籍调查结束后进行公告。持此观点的人认为,土地登记公告应在地籍调查结束,相关指界人员指界后对所认定的界址情况进行公示,无异议的可进入下一个登记程序。另外一种观点认为,土地登记公告应在权属审核后进行。具体地说,就是在国土资源管理部门权属审核后进行登记。

土地登记公告究竟应何时进行?笔者认为,要想搞清这个问题,首先,要了解什么是土地登记公告,公告的意义是什么。公告是指土地登记机关将经权属审核符合登记要求的宗地公布于众,向社会征询意见的行为。其意义在于让土地权利人及时了解土地权利是否得到保护;在一定时间内,征询利害关系人的异议;弥补土地登记机关工作中的不足,追求登记效力的公平性;稳固土地登记的公信力。根据以上表述,笔者认同第二种观点,即土地登记公告应在权属审核后进行。

其次,要弄清为什么土地登记公告要在权属审核后进行。众所周知,土地登记分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书五个程序。权属审核是土地登记机关对申请人提交的证明文件资料和地籍调查结果进行审核,再由县级以上人民政府根据土地登记机关的审核意见,决定对申请登记的土地权利和权利变动事项是否准予登记的过程,是土地登记的核心环节。也就是说,权属审核的目的不仅要对地籍调查结果真实性、现实性负责,达到“界址清楚、面积准确”,而且还要对土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、土地定级估价成果等证明文件资料进行合法性审核,以达到“权属合法”的标准。以上三个标准,是实现土地登记的必要条件,只有通过权属审核,达到以上三个标准,才算“符合登记要求”,方可进行土地登记公告,进行注册登记,核发证书。因此,土地登记公告的时间只有也只能放在权属审核之后。

第一种观点之所以不正确,主要是没有正确理解土地登记公告的含义,对土地登记公告的意义没有从整体上去把握,有“以偏概全,断章取义”之嫌。如果按照这一观点,地籍调查之后即进行公告,虽然也实现了“让土地权利人及时了解土地权利是否得到保护;在一定时间内,征询利害关系人的异议”的意义,达到了“界址清楚和面积准确”,但忽略了权属审核的合法性审核,对于土地登记机关工作中可能存在的不足不能及时弥补,从而降低了土地登记的公信力。

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搜房快讯 昔日全国地王黄浦区163街坊地块2010年2月8日再次出让，搜房网记者现场发回消息，本次竞标共有五家企业参加，其中新黄埔和上海新世界为联合投标，投标金额为30亿人民币；信拓有限公司和华人置业集团为第二家投标人，也是联合竞标，投标金额为28亿人民币；第三位陆裕投资有限公司为独立竞标，投标金额30亿。

据搜房网现场报道，此次黄浦区163街坊地块起拍价格为28亿人民币，出让面积为13709.3平方米；核定容积率4.8，故折合规划建筑面积为地上建筑面积不超过65805平方米，地下建筑面积约为4万平方米。

该块地东至江西中路，南至南京东路，西至河南中路，北至天津路。2007年曾别苏宁环球以楼板价6.7万/平米的价格拿得，2008年8月13日又被退回。

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此次调整过后，恒生指数成份股总数将从42只增加到43只。据公告披露，目前恒指加入的华润置地流通系数为40%，占恒指0.61%，分类指数为地产。在成份股完成变动以后，截至2009年12月末，恒生指数的12个月平均市值覆盖率将由过去的62.81%上升至63.34%。

作为进入恒生指数成分股的中资国有企业，华润置地同时还入选恒生地产分类指数成分股、恒生香港中资企业指数成分股、恒生中国内地100综合指数和恒生内地25综合指数。在7只恒生成分股地产分类行业中，除新鸿基、长江实业、恒基地产、恒隆地产、信和置业以外，华润置地与中国海外将成为内地楼市风向标的重要代表。

华润置地此次入选蓝筹恒生指数成分股，与华润创业（0291.HK）和华润电力（0863.HK）一起成为华润集团旗下进入恒生指数成分股的一门三杰。

据了解，恒生指数成分股的遴选程序非常严格，对入选公司的总市值及成交额排名、公司财务状况、公司在行业内的影响和地位均有较高要求。入选恒生指数成分股的条件包括：

1. 以联交所主板作为第一上市的公司； 2. 若为国企H股，公司股本以全H股形式于联交所上市，或公司已完成整个股权分置改革，且没有非上市股本； 3. 公司过去12个月的平均总市值必须位列于所有普通股的首90%之内； 4. 公司过去24个月的成交总额必须位列于所有普通股的首90%之内；

5. 公司在联交所上市满24个月；6. 恒指委员会的最终评选，挑选准则包括公司市值和成交额的排名、不同行业在恒指所占的比重和公司的财务状况等。

截至2010年2月7日，华润置地已布局全国25个城市，在建项目58个。华润置地坚持高品质战略，专注于“住宅+投资物业+增值物业”独特的生意模式，在客户忠诚度、满意度等方面均达到行业标杆水平。华润置地苏州公司古城千万级纯独栋别墅——平门府一期完美收官，2010年橡树湾、昆山别墅项目将陆续亮相。

相关新闻 恒生指数成份股增至43只 华润置地晋身为蓝筹股

恒生指数有限公司周五晚间公布最新的季度检讨，恒生指数的成份股数将由目前的42只增加为43只，华润置地(01109)成为新晋恒指成分股。国企指数则加入了中兴通讯(00763)、民生银行(01988)等四只成分股，本次变动将从3月8日起生效。

由于地产股华润置地的市值和流动性综合排名居前，恒生指数公司决定将其列入恒生指数成分股，占恒指比重0.61%，恒指成分股总数则从42只增加到43只。地产类股份在恒指中的比重也随之从9.23%增加到10.4%，金融股的比重则从49.62%下降到46.67%.

假设上述变动生效，截至2009年12月底，恒生指数的十二个月平均市值涵盖率将由62.81%上升至63.34%。所有变更将于2010年3月8日(星期一)起生效。

同时，恒生国企指数新加入了中兴通讯、民生银行、国药控股(01099)和中国中冶(01618)四只股份。上海石油化工股份(00338)、马鞍山钢铁(00323)、北京首都机场(00694)等8只股份被剔除，令中国企业指数成分股总数减少到40只。

此外，恒指公司还宣布属于跨市场旗舰指数的恒生神州50指数将有以下成份股变动。加入鞍钢股份、比亚迪股份、招商证券、中国建筑国际、万科、光大证券、中国中冶；将剔除阿里巴巴、百丽国际、中海油田服务、招商局国际、中海发展、中国财险、武钢股份等7家公司。

华润置地周五下跌4.19%，报收于14.62元。

附：恒指成份股列表(假设成份股变动于2010年2月3日生效)

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联洋国际社区境外人士入驻率35%

联洋社区的总占地面积约5.3平方公里，总建筑面积400万平方米。其西临浦东文化中心，毗邻上海科技馆、浦东图书馆；南对140万平方米的“城市绿肺”世纪公园，东南面则是高档别墅区。从仁恒河滨城目前入住情况来看，境外人士的比例已接近35％，这也是一个年轻的国际化社区逐步迈向成熟的标志。

作为新一代国际社区，联洋社区率先引入国际先进的“集中整合社区商业”概念，构成新型的商业中心与纯住宅区分立的格局，人性化的社区布局更适合具有生活品位的海内外成功人士。

联洋国际社区的配套资源已日趋高端，尤其是社区内的教育资源更是其他各区域中的佼佼者，记者采访到仁恒河滨城内的某银行行长，作为一位受人尊敬的领导，他也是一位望子成龙的父亲，为了儿子的教育事业，他在上海置业，几番周折与仁恒结缘，看中了仁恒河滨城周边德威英国国际学校、耀中国际学校等与全球同步的教育资源。他认为仁恒的精装修住宅是既适合生活又值得投资的物业，而仁恒河滨城所在的联洋国际社区高端教育配套也是他决心购买的重要原因之一。

“小联合国”里住了近30个国家的人

据记者调查了解到，外籍及有海外背景的境外购房者已经成为仁恒河滨城的“中流砥柱”，是一股不可忽视的购买力量。目前，仁恒河滨城的购房群体主要为上海及境外人士，其中相当一部分客源为私营业主或外企高层管理人士。

目前，居住在仁恒河滨城里的业主来自近30个国度，意大利、美国、法国、新加坡、德国……等等，主要是跨国公司的企业高管、或是中国大陆及港澳台大型企业的CEO以及留学海归，在家庭组成中，有包括纯老外家庭、中外联姻家庭、外籍华人家庭等。目前，整个仁恒河滨城业主加上租户，境外人士大约占总入住者的35%。

在仁恒河滨城，漫步社区，街边的露天咖啡吧随处可见，不同肤色的国际友人或者阅读，或者低声交谈；茵茵绿地上，有放风筝的孩子、谈心的情侣……总之，一切都处于一种纯自然的恬静之中，生活就像是一支美好的协奏曲。来自多个国家的业主和租户都有着各种喜欢仁恒河滨城的理由，但他们却有一个共同的原因，那就是对仁恒河滨城品质和服务的认可。

一位曾在新加坡居住了40年的老人说，她之所以后来选择居住在上海仁恒河滨城，是因为仁恒不仅传承了新加坡住宅的高品质，而且营造了一种新加坡小区所欠缺的富有人情味的社区氛围，特别亲切，有归属的感觉。

国际级人性化服务受境外人士青睐

不少境外人士认为，在上海高端社区中，仁恒河滨城是国际化程度较高的，同时其国际生活配套与增值服务也是他们体验过最好的，所以仁恒的产品他们一直从第一代追随至今。据了解，目前已有70-80%的业主交付入住，仁恒河滨城类似小联合国的生活场正在形成。

老外的生活非常讲究条理性，很多集成式生活系统是许多国外成熟社区的标准。在仁恒河滨城，同样有着一套行之有效的全流程控制体系，从设计到实施，尤其是交付使用后，为业主的生活系统、休闲系统、出行系统均提供了恰当有效集成化管理。

仁恒从生活配套上非常注重国际化品质，仁恒河滨城邻里之家里的城市超市提供的与世界食尚同步的进口产品和亲切服务，得到入住的外籍人士和喜爱异域美食的本地业主的推崇，这也仁恒河滨城能吸引众多外籍人士入住的一个重要原因。社区中的酒吧、餐厅也非常具有国际化的色彩，有一家叫“汉舍”精品餐厅，是由马来西亚籍人士开设的中国私房菜，个性的装修和独特的口味，牢牢抓住了很多业主的“胃”。

一位来自美国的华人李先生对记者说，仁恒的儿童教育机构“KidzArt”来自美国品牌，他上幼儿园的小儿子非常喜欢。而且仁恒在细节上特别用心为客户考虑。比如，刚搬来河滨城时，有一次，孩子在小区儿童游乐区玩高低杠时，由于没有抓紧，头冲地直直地摔到了地上。李先生紧张地跑到孩子身边检查伤势，却欣喜地发现孩子毫发无损。疑惑中，伸手按了一下地面，才发现儿童游乐区的地面全部用优质的软性材料铺设，保证了孩子的安全。这一次的经历深深感动了李先生与其家人，住进仁恒才发现，真正获得享受的比购买时得到的承诺多了很多。

据了解，上海仁恒在对仁恒业主的投入上从没降低过服务品质，“仁恒会”这个仁恒业主活动交流的机构是一个最佳载体。对此上海仁恒每年不仅组织客户答谢会，还举办各式专题性活动，同时也有针对产品举办的产品优化建议座谈会，除此以外还有沙龙活动、亲子活动、家居保健沙龙……据不完全统计，平均每月类似的活动就达2—3场。

记者在仁恒河滨城采访到一位多次购买仁恒的业主，他说，仁恒的物业服务是他置业最看中的因素，因为这里的物管中心、迎宾楼、会所都提供了双语服务，沟通基本没有障碍，另外会所的服务从早上7：00到晚上22：30，服务时间特别长。他还说仁恒是一家很贴心的企业，十年来逢年过节都会收到祝福短信，本来这也没什么奇怪的，现在祝福道喜已经很商业化了，但奇怪的是这十年来，短信都是从一个手机上，由同一个销售员发出来的，在人员流动很强的房产界，一个熟面孔能在一家公司看到2年已经算很不容易了，何况10年，仁恒的用心让他感动。

境外购房者“跃跃欲购”仁恒河滨城

国际化社区一般来讲应该是精装修社区，精装修住宅作为成品住宅，提供了更为安静、环保、舒适的居住空间，对于外籍人士和有海外生活背景的业主，这是一个必要条件。

仁恒河滨城高水准的物业服务是国际化社区的另一大表体现，充满人性化服务细节的服务、贴近国际生活方式的会所设施和生活配套、多元丰富的社区文化氛围，都是构成国际化社区的软件要素。

对于物业管理，上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示指出，正是因为仁恒物业提供了为境外人士量身打造的贴心服务，才逐步形成了仁恒国际化生活方式。境内外人士对仁恒高水平物业的认可，也使得仁恒河滨城在短短几年中获得了业内外的广泛好评。

新加坡贸工部及人力部政务部长李奕贤也认为，“新加坡企业在中国较高的声誉，这些房地产企业、特别是仁恒置地集团对产品的设计、施工、管理都力争尽善尽美。”仁恒河滨城无论在产品设计、施工管理、物业配套各方面都堪称完美。目前仁恒河滨城北岸一经推出，就有众多境外购房者排队前来购买。

仁恒首先制造了房子，然后，仁恒与物业共同为业主提供一种源于生活，但高于生活的排场。在这里，人们感兴趣的不只是房子，而是房子成为互动的平台，通过社区并源源不断地输出生活方式。

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据房产机构统计显示，2009年上海项目销售金额年度冠军由新加坡仁恒集团开发的上海仁恒河滨城摘取，项目成交住宅902套，成交面积15.35万平方米，成交金额达52.88亿元。据悉，上海仁恒河滨城已在2007年、2008年、2009年连续3年夺取上海年度成交金额桂冠，同比08年销售额增长了18亿元。其中，仁恒河滨城北岸推出的大户型已经一售而空，目前应市场需求正推出88-150平米新房源。

作为新加坡上市公司，又是最早进入上海的境外投资商之一，仁恒17年来只做精装修高档住宅产品，目前在中国的业务发展已经横跨上海、南京、天津、深圳等8个重点高增长城市。在上海代表作有"仁恒滨江园"、"仁恒河滨城"、"仁恒河滨花园"等精装修高档住宅社区。2009年9月，仁恒以26亿元获得上海森兰外高桥地块，年末，启动新江湾城仁恒怡庭、森兰外高桥仁恒森兰湾两个项目。

09仁恒河滨城单盘52亿摘上海销冠

在2009年上海项目销售金额十强的榜单中，高端楼盘占据了大半的天下。

仁恒河滨城建筑面积达74万平方米，位于上海面积最大、配套最完备的联洋国际社区，地处陆家嘴金融贸易区的“腹腰”位置，紧邻世纪公园、上海科技馆、东方艺术中心等市政文化中心。一直以来，上海仁恒地产不断引入国际先进居住理念，既建造又营运，创造了国际社区典范的形象，以至社区里三分之一的家庭来自世界各地。目前仁恒河滨城北岸入住率高达80％以上，住户来自30多个国家和地区的建筑设计、金融证券、文艺、时装各行业的中高层管理人员、企业主等成功人士，形成了上海国际化程度最高的生活社区之一。数年来，仁恒河滨城一直是区域内的热销楼盘，连续2007年、2008年、2009年夺取上海年度成交金额桂冠，也印证了仁恒“善待土地，用心造好房”的开发理念。

据上海仁恒房地产有限公司副总经理姚伟示介绍：“从前来参观样板区的客户中统计，60%-70%的客户为仁恒的老业主及业主的亲友，或是对仁恒的产品及服务充分了解的材料供应商等业内人士，在这群人中间还产生了一些疯狂的‘追星族’”。仁恒几年来一直领跑市场，产品热销，服务又很全面，这似乎营造出一个环环相扣的链条圈：“物管好，所以入住率高，老外多，所以国际化氛围浓；精装品质，所以租金坚挺，租金保障，所以物业超值；升值空间大，所以热销强劲……”

从进入上海至今的17年，仁恒集团以其专业去择地、专业做产品、专业做服务的态度赢得了市场尊重。2009年，仁恒河滨城又以52.88亿元的业绩在上海项目销售金额排行榜中位居榜首；紧随其后的则是曾在开盘单日创造日销40亿元神话的浦东星河湾，去年项目总销售金额达51亿元；“中环第一大盘”万源城位列前三，去年销售金额41.87亿元。

原因之三： 产品实在，2010年联洋唯一推出新盘

据了解，仁恒河滨城从一期到三期，房型、精装修标准、景观、物业服务、生活配套都不断升级，引起卓越品质与优质服务，业内人士将仁恒比作房产中的“劳力士”。

5年多来，周围成熟的生活配套已日趋完善，仁恒河滨城本身完善的内部配套，12000㎡运动主题会所，1900㎡大型户外泳池，品牌商家云集的邻里之家、运动主题会所、户外沙滩、地下车库等等，其中，位于三期北岸的户外沙滩与亲水游乐平台更是成为了仁恒河滨城的点睛之笔，未来有望成为联洋板块“第一户外社交”平台。

如今，仁恒河滨城北岸将推出视野极佳的88-150㎡全新精致户型，小区绿地率达到60%，天然河道“洋泾港”穿越而过，在总体布局、建筑设计和精装配置上都有较大突破，成为了联洋国际板块的“旗舰”项目。

一位仁恒业主告诉记者，在高层住宅，卫生间浴缸检修孔里会传出楼板噪音，这通常被认为是不可避免的瑕疵，但当他搬到仁恒河滨城三期后，惊讶地发现噪音消失了。经了解他得知，是建造中在检修孔上加装了隔音塑料片才消灭了噪音。这种例子不胜枚举，许多细节问题早在建造过程中，已消灭在萌芽状态，业主鲜为人知。

不少追随仁恒的业主们认为，“户型合理、功能周到，符合现代生活的节奏，体现真实的人生，真实的自我，真实的建筑，反映住户的文化特质。今天的人们更注意内在的本质，关爱人生的真谛，而不是表面的浮华。文采和朴实配合适当，注重内在的气质，才是我们的目标。”

原因之四：精装修豪宅运营理念制胜

仁恒在1993年进入上海时，就将自己定位为营运商，多年来，不断引入国际居住理念，以至上海仁恒的每一个社区里都有三分之一的家庭来自世界各地。

仁恒在对外宣传中，从未宣称自己的产品为豪宅，只称为精装修国际化社区。仁恒的“气质豪宅”之所以受到青睐，其背后的优秀物业管理团队是一大支撑。正如仁恒董事局主席钟声坚所说：“我们的价值取向不在乎一时的得失，而在于营造一个几百年依然活着的企业。”

四大原因解析仁恒河滨城热销背后

今年年初的豪宅市场仍在金融危机阴影之下，上海仁恒河滨城何以逆市推盘且并未全城大规模投放广告，为何能够2010年淡季热销并在2009年占领上海房地产项目销售金额冠军？

原因之一：稀缺“资源型”顶级住宅市场走俏

美地行总裁刘群认为，2009年上海豪宅热销几乎是“创世纪的”。首先，在市场催热和大量保值资金需求的推动下，上海高端住宅成为了全球资本火热追逐的目标。其次，豪宅的土地价值“如同金矿”成为一种资源投资，这无疑也推动了高端住宅的热销，如联洋板块的仁恒河滨城，土地价值成为大资金投资获利避险场所，宛如是一种稀缺的矿产。

原因之二：联洋国际社区已成价值洼地，境外购房者看好联洋升值

城市是时代的影子，建筑是城市的缩影，豪宅的发展总是伴随着城市的发展。从纽约、伦敦、东京等国际化大都市来看，豪宅主要位于城市核心区：商务、金融等产业周边区域，自然景观资源稀缺地带，这些区域都具有较高的认可度，符合上层客户对于地域文脉的认知及与国际接轨的心理特征。仁恒河滨城地处陆家嘴金融贸易区的“腹腰”位置，紧邻世纪公园、上海科技馆、东方艺术中心等市政文化中心，作为最早进入联洋板块住宅之一的仁恒河滨城，是联洋居住价值的发现者也是推动者，创造了国际社区典范的形象。入驻河滨城的业主既能享受成熟完善的城市配套，又能享受国际先进居住氛围，可以说，是仁恒创造了国际性人居环境的新模式与新的价值观。

仁恒河滨城从2005年开始，一直凭借高品质住宅与良好的口碑，打造规模达74万方的世界级社区，并随着周边配套的逐渐成熟与完善价值日益凸显。随着陆家嘴迅速崛起为上海乃至中国的经济高地，和未来‘两个中心’战略的核心区域，幅射范围不断延伸，仁恒河滨城的居住功能和社区价值将得到进一步的提升。

据专家分析，在目前相对低迷的市场行情下，品质高、拥有升值空间的楼盘还是值得市场的认可和接受，特别是一些高端物业，更尤为如此。

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景观之雅堪称岛居别墅

在青浦，绿地集团创造了两个第一，第一个进入青浦的大型知名开发商，其开发的绿地逸湾，创建了青浦第一座英伦风格的高品质生活社区。绿地集团从项目规划一开始，就倾注了大量心血，多年高档楼盘开发的经验和心得，为其高品质的内涵注入了丰富的内容。

现场置身于绿茵连绵、林木成荫的自然景致和典雅秀丽的布置中，特别是颇具英伦原味的别墅建筑和抬头尽收的美好英式高层，散发出与众不同的生活气质，都让人切身体验到真正英伦花园居住的感受。

参观现场，不少客户惊叹于社区的水景：外由3面水系环抱，内由一条天然河道蜿蜒而过。据介绍，这条内河道将长达1500米。即使在水系密布的青浦，如此丰富的水系资源，这样得天独厚的自有景观也是非常罕见。

在这片宛若小岛的居所中，怎能少得了绿树红花的陪衬呢？作为规划的又一亮点，附送的超值花园尤为引人注目。除了170㎡的玲珑精巧型，更有占地近2亩，即1000㎡左右的景观大花园。业主可充分利用这一片开阔场地，无论是作为悠闲休憩园地抑或举行盛大宴宾派对打造成私家后院皆可。在土地资源极其稀缺、土地价格飙升的今天，能够额外获得这样一块宝地不仅能提升是居住品质彰显，更同时也极具投资价值，可谓升值潜力无限。

实力绿地 塑造青浦品质生活代表作

绿地集团对于房产开发选地标准有着自己独到的见解——基地因素、环境因素、生活因素三者缺一不可。在位于青浦华新镇中心的地块上，绿地集团将这三个选择标准予以了完美演绎。

除了上文提到的自然环境外，该项目地处大虹桥交通枢纽辐射范围内，未来出行将十分便利。此外，周边生活配套随着板块的开发日渐成熟，医院、银行、超市已经一应俱全，同时依托华新镇相对成熟的生活配套体系，日常生活极为方便。

在绿地集团看来，如此优越的地块，惟有高品位的规划和独具风格的高质量楼盘才能与之匹配。

异样生活 样板别墅完美呈现

进入样板房内，让人更加切身体会到双拼别墅在设计上的精妙之处。活动当日，虽然推出的220平米和280平米两套样板房，但是一中一西风格迥异的设计，让参观者流连沉溺于两种历史情调中------，无法自拔，印象深刻。

传统篇——中式古朴风

220㎡的三层设计透着浓浓的中式典藏风范。客厅、餐厅直至卧房基调以深色为主，庄重不失典雅，颇具创意的布艺吊灯简洁纯粹，使与最初的设计理念得以完美的体现不谋而合，相得益彰。从置业者角度出发，开发商匠心独具运，在一楼设置了老人房，并配备独立卫生间，充分体恤实际生活需求。

下沉式庭院已受到越来越多的关注，私密性需求展露无疑。为了颠覆一般庭院昏暗阴郁的传统印象，河流岛以阳光庭院为特色，保证让业主在通风采光兼备的私家庭院内充分享受午后的悠闲时光。

时尚篇——英伦贵族风

走进客厅，挑高6米的客厅给人以强烈的视觉冲击应运而生。享有280㎡宽敞空间的别墅内金碧辉煌，贵族气息渗透其中。考究的家具摆设、独特风格的装饰艺术佳品，无不展现出原味复刻，精细雕琢的高规格品质追求。

秉持格调与实用兼备的理念，此款户型在一楼处设置了客用与为卧室配套的2个卫生间，待客私用两相宜，公用与卧室配套的设计可缓解业主在家中宴请宾客的负担。可谓用心精到。

扶梯而上，三楼的露台中阳光倾泻而下，圆桌小椅围拢，一幅安静祥和的休憩图画生动再展现。卧室布置大气恢弘，格局分明，并不因为雍容气质丢失灵动精巧性。超大面积的奢华卫浴生间以淋浴+浴缸一体化为主导，堪比高档SPA会所馆，住户在家中即可享受全方位沐浴体验。

对于有车一族而言，地下室的双停车位想必会是河流岛的又一贴心设计。而宽敞的地下健身舞蹈室、活动室引导置业者迈向健康、丰富的业余生活也为扩大社交圈打下扎实基础。

环岛而居 鉴证品质人生

“与其说样板房参观活动，不如说是在适宜的气候衬托下游览了一座环岛小城。”很多客户纷纷发出感叹，从他们脸上洋溢的赞许笑容看，对此别墅项目的印象分颇高。销售人员不断接受着意向客户的购房询问，更有买家当即下单成交，相信良好的销售业绩指日可待。

当岛居成为世界范围内热衷的优质生活时，绿地河流岛的出现填补了这一空白，使英伦浪漫从传奇走进生活，梦想照进现实。也许城市的快节奏已把我们压的喘不过气，那么就请来绿地逸湾感受纯正的小岛风情，引领疲惫的心回归平静恬淡。

河流岛（绿地•逸湾）售楼处地址：青浦区华新镇华志路899号

VIP专线：69792200

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活动当日景观样板段试体验活动中，中心岛景观点率先开放；自然堆砌的岩石拍打着河道溪水，野鸭在水里悠闲的嬉水，一种强烈的生态惬意之感油然而生。“水”是保亿风景水岸的规划灵魂元素。湾岸式的整体规划特色，既与崇明岛屿的外部景观风格相融合，同时也充分体现了西班牙沿海建筑特色；在空间分割中使用水系、花间布道为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑、景与人的多面生活完美融合，体现高度的和谐统一。

本次活动还开放了独立别墅、双拼别墅（A/B/C）三种户型的样板房供嘉宾参观。一层的会客厅、餐厅与厨房通过错层高低的设计，空间排布错落有致，带来丰富的空间感观；而采光和面积都十分充足的地下室，通过精巧的设计和功能搭配，彻底颠覆了传统意义上的地下室居住概念；这里，就是一个私人Club；二层与三层，分别安排了客卧与主卧，动静分明，互不干扰；强调在空间设置上突出主人的尊崇地位。

在参观的过程中，有很多客户都在互相交流从市区到现场的一路感想。在经过长江隧桥的时候，都无不为宽阔的长江和飞跃长虹的隧桥所打动；在感慨跨江大桥雄伟的同时，嘉宾们都切身的体验到了隧桥通车后所带来的便利距离；通车之后，项目经大桥到达陆家嘴的时间缩短到30分钟左右，到达人民广场的时间缩短到 40分钟左右。

上海真正意义上的生态型第一居所，就在崇明陈家镇，就在保亿风景水岸。

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1月23日万科•晶源加推开盘，售楼处门前再度门庭若市，热闹非凡。此次加推产品均为水岸联排，距首批开盘售罄不到1个月的时间，加推开盘即热销过半，可见其受热捧的程度。大虹桥低容积率稀缺别墅社区，演绎新英伦贵雅经典。精致别墅宽享智慧，万科•晶源再创销售佳绩，绽放万科26年墅业之美。

占据虹桥赵巷 赢领时代先机

坐落在大虹桥国际赵巷，毗邻虹桥枢纽，万科•晶源得上海西进的发展大势，区位优势蕴藏无限潜力。万科•晶源销售现场的大虹桥规划图以及虹桥发展大事记，清晰得展现出大虹桥未来发展的宏伟蓝图。从2005年3月上海市领导提出于虹桥机场西侧发展综合交通枢纽的构想，到2008年大虹桥脱胎换骨为国际贸易中心，再到2010年3月虹桥综合交通枢纽工程即将试运行。新世纪都市格局变局之下，城市边际亦自虹桥一路向西，一处聚焦无数投资热点的黄金热土带着其势不可挡的商业发展前景赢得整个长三角的瞩目。

智慧别墅空间 宽享居住境界

万科•晶源所在的赵巷依托“大虹桥西”得天独厚的地理优势，分享着“城市西进、古北西移”带来的崭新际遇，将成为上海规模最大的纯高端人居版块。赵巷国际别墅区，自然环境优越，可谓离都市不远，离自然很近。万科•晶源作为国际赵巷仅存的低容积率稀缺别墅社区，竭力呈现新英伦经典建筑的风貌，首开大尺度智慧空间。令居者宽享精致新英伦别墅生活。暖色调的蜂蜜石立面、人字型的屋顶、弧形雕饰的门廊，生活处处弥漫温暖雅致的英伦味。

在产品规划上，客厅、地下室、花圃庭院，万科给予每一处空间以精细的考量。宽绰的地下室；尊贵的挑高客厅，全家人共享的阳光大面宽，注重私密性的花圃庭院。万科•晶源在建筑空间上的创新实践赢得客户的一致认可和诸多赞誉。

万科•晶源新春献好礼 邀您同庆

万科•晶源深知“饮水思源”的道理，晶源能够取得今天如此骄人的销售佳绩离不开广大业主与客户朋友的支持与信赖。2010年新春佳节即将到来，万科•晶源为感恩回馈广大客户，特在售楼中心举行盛大新春献礼活动。现场除了精致糕点、美味茶饮供客户随时享用，还有五重大礼以及精彩迭出、惊喜不断的欢庆活动恭候客户的光临。鲜花与糕点相互映衬，名流贵宾齐聚一堂，万科•晶源诚邀客户共庆佳节。

万科•晶源核心水岸联排火热加推中。新英伦田园风情，大面宽阳光水岸，恭请您的品鉴！

品鉴热线：5975 3300

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房地产业是资本密集性产业，信贷是房企的命门。

早在2009年底银行对公贷款利率就呈上升趋势。

由于对公贷款利率一路走高，很多银行都将个人贷款的额度用来发放对公贷款。目前商业银行的个人贷款中，住房按揭贷款几乎占据了70%以上的比例，因此银行对于发放个人住房按揭贷款的动力不足，尤其是针对在基准利率基础上下浮30%的首套住房按揭贷款。

出于对收益最大化的考虑，银行上浮个人住房按揭贷款的利率是必然的。

在信贷收紧、房地产业被调控打压的大背景下，商业银行叫停“首套房贷利率7折优惠”的规则终于被打破。除中国银行外，还有数家银行也已下发了“取消七折优惠”的意见。有的银行虽未明确取消，但依据“风险定价”原则，可能部分首套房贷必须提高首付成数，才能获得7折利率。

未来信贷利率还将走高。

近期市场利率一直呈走高的趋势，包括贴现利率、银行贷款利率以及民间借贷利率。中国银行降低购房贷款利率优惠是消费信贷收缩的明显信号，其他银行也将逐步效仿。在市场利率走高的趋势下，首套住房贷款利率必然随着市场利率的提升而提升。

对银行的信贷规模控制使得银行信贷头寸紧张，企业预期未来信贷头寸紧张而产生担忧，这种担忧进一步刺激了短期内的信贷需求，使得信贷需求呈现爆发趋势。与旺盛的信贷需求相比，银行信贷额度不足，这直接导致银行的定价能力增强。银行总的目标很明确：一是银行要保持快速发展，利润、规模、市场占比都要有所提升；另一方面，必须控制风险，加强管理，符合国家的宏观政策要求。

去年因几个大城市和经济发达地区的二三线城市的房价急剧泡沫化，为全国房价树立了一个不良标杆，房价畸高既极大地触发民怨，也对经济发展和房地产业自身发展带来不可持续。因此，今年年初以对大城市房价泡沫调控为目标的一系列调控政策密集出台，使对房地产业未来发展预期急剧逆转，大多数上市房企无论业绩如何优秀，股价一泻千里。

房地产业是房价预期严重关联产业，因预期导致的需求也是房企的命门。

随着预期逆转，信贷收缩对购房需求的制约将逐步显现并严重化。中国房地产业是否又会重复一放就乱、一管就死的中国经济调控怪圈？

笔者在为一些主营房地产业的集团客户做战略顾问的时候，聊得最多的还是房地产调控政策究竟会否中途出现变数？三四线城市房地产是否值得追加投资？

作为地产观察者，笔者基于多年从事房地产的经验，以及对中国房地产不间断的宏观观察，我仍然坚持我对2010年中国房地产业判断的首发观点：城镇化将吹旺楼市吹暗房价。

但是，因为信贷政策的调控是普调的，三四线城市尤其是四线城市，银行基于风险规避的原因，本来就有不成文的内部规则：对房企的公贷本来就惜贷或限贷。如今，个人住房按揭贷款，在风声鹤唳之中，三四线城市无论从消费信贷额度或利率负担相对一二线城市更受到挤压，因此，三四线城市房地产或将被错杀！

但加快推进城镇化的政策将不会改变，因此，地产观察者许子枋预测：中央对以一线城市房价为标志的高房价泡沫的调控政策不会逆转，为防止宏观经济的二次探底，同时也随着地方政府的财税收入更加入不敷出，中国经济增长以及地方财政平衡对房地产的密切依赖性将再次发挥重大影响，预计今年下半年，中央对三四线城市的房地产业将有可能采取差别化的银行信贷政策和财政支持政策。

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公告显示，该项目为上海大型居住社区泗泾(拓展)基地项目第二块，即“B号地块”，地块总面积27.34万平方米，其中出让面积24.89万平方米，其他面积2.45万平方米。

城头控股表示，上述项目将由置地集团下属上海新凯房地产开发有限公司开发建设，项目第一块即“A号地块”已于2009年8月4日由置地集团取得。

据介绍，上海城投控股股份有限公司是上海特大型供水企业，主要业务为自来水生产、销售和污水处理，旗下拥有闵行自来水厂、市南自来水厂及合流污水一期工程资产，提供的自来水已经占上海自来水供应量的95%。

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2009年中国楼市是疯狂的一年，是疯癫的一年，在各地楼市“托市”政策的推动下，在极度宽松的房贷政策的烘托下，中国楼市普遍量价飚升（单边上扬）、一片“莺歌艳舞”，根据国家统计局公布的统计数据表明，2110年前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款接近9000亿元，个人按揭贷款超过700亿元，前11个月总计流入房地产的信贷资金超过1.6万亿元，同比去年增加了六成；2010年1月20日央行公布的统计数据显示，2009年，房地产市场交易旺盛，带动房地产开发贷款和购房贷款同比增速持续加快。据了解，2009年，房地产贷款新增超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%，其中有近7成来自于个人消费性住房贷款。

另据央行上海总部18日发布的统计数据表明，在上海中资银行新增的人民币个人消费贷款中，个人住房贷款增加995.8亿元，同比多增937.8亿元，其中新建房贷款和二手房贷款分别增加389.3亿元和606.5元。楼市量价齐升，2009年3——12月，全国70个大中城市房屋售价各月环比分别上涨0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、1.0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%、1.5%——连涨10月。

进入12月来，一些重点城市楼市似乎依然高烧不退！然而进如2010年后，各地的楼市成交迅速下降，根据最新的统计数据显示，2010年1月上半月上海市一手住宅的成交2690套，环比下降53%，均价19993元/平方米，环比下降5%，全国各地的情况大致相同，好似冰火两重天。

全国楼市的非理性上涨，引起了消费者、尤其是广大中低收入者的极度焦虑、恐慌和不满，引起了中央政府的高度重视。2009年12月以来，中央政府接连释放了房地产市场调控信号，2009年12月9日中央宣布房地产营业税由“两年恢复到五年”，12月14日国务院常务会议指出：“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措被人们称为新“国四条”），2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（被称为“国十一条”），从供应到需求，从投资到风险，从市场监管到地方各级政府的责任（包括提高二套首付比例等），“国十一条”都有所涉猎。短时间内密集的调控政策真的能给楼市退烧吗？

2010年的中国楼市到底怎样走？各方的利益到底怎样博弈？中央政府到底会否再出真正出重拳？政策是否会进一步细化并具可操作性？加息周期是否提前到来？是否仍然是“空调”？！地方政府和银行是否会认真执行？可谓迷雾重重、扑朔迷离！

笔者认为，今年楼市的疯癫主要是各级地方政府和银行的“托市”政策所导致，是由于投机过甚所导致，中国房地产的泡沫已是不争的事实，房价收入比、房价租金（租售）比、房地产投资占固定资产投资和GDP的比重都严重超过国际警戒线。

我认为，“国十一条”基本上是一些原则性的概念，缺少具体的实施细则和惩戒措施，属于“旧瓶装旧酒”，效果还有待观察，大量的事实证明，为什么这几年的房地产调控房价会越调越高？关键在于中央政府还下不了决心！根本在于地方、银行和开发商的巨大阻力！所谓“上有政策，下有对策”！根本在于地方、银行、开发商的违法成本太低（违法主体就是地方政府、银行和开发商）！根本在于政策的“走钢丝”和多变！根本在于我们暂时还摆脱不了“土地财政”的魔咒！根本在于我们“房价不能跌、房价不让跌”的错误而又极其危险的思维（房价的大起不落孕育着大起大落，至少是大起中落，只是时间未到而已，切莫嗜赌成瘾，切莫乐不思蜀、玩物丧志）！

因此，2010年的楼市走势主要取决于中央政府的楼市调控政策和决心，财政政策和货币政策的调整节奏和力度（提高银行存款准备金率和加息），以及各级地方政府（包括银行）的执行力度，当然还有杀手锏——严惩腐败和行政问责直至摘去顶戴花翎。

2010年住房供求趋于平衡且供会略大于求，住房的供应结构将日趋合理，房地产信贷政策和遏制房地产投机的政策可能会细化，同时中国楼市经过前几年、尤其是2009年的量价非理性的飙升，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求会受到抑制。

中国经济对房地产业依赖过重！房地产业“一枝独秀”而百业凋敝！中国房地产业的非理性（典型性）“繁荣”，严重地挤压了产业结构的优化调整和升级！严重地挤压了正常的老百姓消费！不仅输出了资产价格的通货膨胀，而且输出了其他产业和消费的通货紧缩！中国房地产已经完全蜕变为博彩业！有各级地方政府的“做局和设局”，有产经济主动的赌（当然有拔高出货的），无产阶级的“被赌”，无奈、焦虑、恐慌演变成“疯狂”！还要“涨幅趋缓”？！在理论上是极其荒谬的！在实践上是极其危险的！中国楼市的“大起不落”孕育着巨大的风险日益！中国经济和社会的系统性风险也在日益积聚！2010年中国房价在理论上存在较大的下跌基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价的理性回归实际上会遭遇“土地财政”（我国的土地财政已经占到各级地方财政收入的半壁江山）和强大“房地产”势力阻扰的尴尬！真调控，房价下降，“土地财政”受到威胁；不调控，房价飞涨，老百姓口袋被套空，内需不振，泡沫破裂势必引起经济社会的动荡，这也是为什么我国近几年房价越调越高的深层次原因。因此，房价上下都有阻力、“上下两难”；“量为价之先”，新年伊始，中国各地楼市的量缩价跌，预示着2010年中国房价总体上全国房价将在高位箱体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面（如果说09年楼市是撑竿跳，那么2010年的中国楼市可能就是俯卧撑，你还能撑几下？撑不动了就会爬下；如果比喻2009年中国楼市是头“疯牛”的话，那么2010年中国楼市恐怕就“骑虎难下”了，但虎背是能随便骑的吗？要时刻警惕着被摔下来、被摔伤）。

但是必须指出，如若中国房价在2010年继续脱离国情、民情的基本面而理性上涨，哪恐怕离“拐点”和崩盘就为时不远了！考量各级政府决心、智慧、能力和责任的时间到了！中国楼市到底是调控还是“空调”的游戏已经玩了多年了，难道真是咫尺天涯？！把中国的未来赌在钢筋水泥上未免太草率了！

中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”和“富人市”，已经基本脱离了民生地产的正确轨道。因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我的经济结构能更合理一些、更健康一些，假如我们有健康、规范和完善的房地产制度，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的中央政府决心更大一点，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，中国房地产决不会蜕变为博彩业！房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只要政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！在当前中国房地产泡沫接近崩溃的情况下，房价的适度理性回归有利于中国经济内需的提升！有利于中国经济的软着陆！有利于中国经济发展方式的转变！中国经济的强盛和发展在于先进的科学技术和先进的制造业！决不是“钢筋水泥”！

2010年房价的走势总体比较诡异、复杂，密切关注中央政策！房价“不涨就是跌”！“小涨也是跌”！而且政策从紧，住宅保有成本还将上升，最起码得涨20%以上才能保本。

因此，最后提醒大家三句话，“提高警惕、保卫口袋”，“一颗红心，两种准备”，“在泡沫中学会游泳，时刻准备上岸”，在总体经济前景不明朗的情况下，在经济“回升”仍十分脆弱的情况下，以静制动、多看少动是2010年一个比较理想的心态！坚决不主张追高！房价局部地区可能还会有小幅惯性上冲，小心，那是诱多的“陷阱”！

当然，可以做功课，可以租房，可以置换，可以低吸，但要量力而行，不要赌，起码要保持正的现金流！要树立梯度消费的正确理念！

在疯狂的年代，在浮躁的年代，在经济下滑的年代，保值比增值显得更为重要！多保持一份淡定，多保持一份坦然，多一份思考，多一份快乐！多一份友情和亲情！善待每一天！很重要！明天会更好，但你先必须过了今天晚上！

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从去年近1.6万亿元“卖地”收入中看到了“土地财政”愈演愈烈。去年土地出让款同比增加6成多,增长速度历史罕见。而在1.6万亿总价款中,房地产用地占到8成多。

去年,全国财政收入6 .8万亿左右,其中“土地财政”贡献率为23%左右。土地出让款其实是一个财富再分配的过程:土地屡屡拍出“地王”,开发商必然将土地高成本计入房价之中,最终将高地价成本转嫁到了普通购房者身上。

因此,1.6万亿土地出让收入中普通购房者贡献率非常大,也就是说相当大一部分是从普通购房者腰包中掏给了政府财政。对于普通百姓来说“土地财政”猛于虎呀!

从1.6万亿卖地收入中看到了地方政府把房地产G D P演绎得淋漓尽致。2009年资本形成对G D P的拉动为8.0个百分点,对G D P的贡献率为92.3%。这里面投资比例最大,而在投资中房地产投资超过六成多。从去年1.6万亿卖地收入中看到了房地产G D P政绩观这个顽症很难消除。

从1.6万亿卖地收入中看到了天量信贷资金波涛汹涌进入房地产,成为土地、住房泡沫的最大帮凶。

同时,房地产泡沫和金融风险正在被酿造。央行统计数据显示,2009年,房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。天量信贷既是资产泡沫的帮凶又是畸高房价的推手。

从1.6万亿卖地收入中看到了畸高房价的祸根和百姓望房兴叹的无奈。在占到财政收入23%的卖地收入动力推动下,一些地方政府一方面拼命卖地,另一方面拼命推高地价,创造“地王”,结果形成这样一个恶性循环:高地价推动高房价,高房价又诱使开发商和地方政府推高地价。在这种相互推动下,“地王”越来越多,房价越来越高,风险越来越大,百姓越来越买不起房。

从1.6万亿卖地收入中看到了一些专家和开发商把房价高的原因说成是土地供应少的瞒天过海的阴谋。一些专家和开发商以土地供应少造成房子供应不足而出现高房价为由要挟政府继续加大土地供应。空置率那么高、土地囤积那么严重,加大土地供应只能进入开发商的血盆大口,对平抑高房价几乎没有作用,反而上了开发商的当。

从1.6万亿卖地收入中看到了确保18亿亩耕地红线危也。保住18亿亩红线,才能保住每人一亩三分地,否则,将会危及中国粮食安全。地方政府过度卖地行为已经在危及这一目标,已经在挑战土地红线。对此,必须保持高度警惕。18亿亩土地红线这根弦决不能松懈,还要紧而再紧。

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房地产开发商深谙“兵马未动，粮草先行”，在调控的大背景下，开始了新一轮的跑马圈地。开发商一掷千金的拿地豪情更是印证了市场对房企“不差钱”的判断。同时，非房企进军房地产行业的热情也有增无减。

截止到2009年12月23日，两市上市公司今年共披露过271份定向增发预案(剔除已被否决和终止的)，其中涉及地产业的共73份，占比27%。而保利地产、龙湖地产、富力地产、复地集团、中华企业等多家大型房企通过发行公司债的方式增加融资金额，房地产企业年度累计公司债发行总额已超过200亿元。

去年的信贷井喷更是引人注目。根据央行公布的数据表，去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元，而同期新增房地产开发贷款5764亿元。这买房比卖房多贷的8000亿元，最终转化成了各大房企2009年度靓丽的销售业绩报告。

2010年元月延续了去年销售的良好势头，送给开发商一个“开门红”。

富力地产在元月出现了同比、环比双升的骄人销售业绩。截止到1月底，富力协议销售金额达到25.64亿元，销售面积为21.75万平方米，较去年同期增长106%和56%。和楼市火爆的去年12月份相比，销售额也增加了56%。

房地产企业耀眼的销售业绩难掩其跌破增发价的窘境。统计发现，在27家跌破增发价的公司中，地产公司有12家，排名行业第一，占比近半，涉及再融资规模为279.92亿元。

分析人士指出，之所以会出现这样的情况，与去年底开始的房地产市场调控政策的密集推出不无关系，受到对房地产行业预期不同的影响，多数地产股超越大盘大幅回调。

国土部门等各方调控房地产市场的政策力度进一步加强，以“三料”地王拍得者大龙地产被暂停土地交易资格为标志，清理闲置土地事宜高调展开。招商地产联合九龙仓于2007年拿下的南京仙林“地王”，近日也政府收回。

尽管针对防止房价过快上涨的楼市调控措施不断，地产行业面临调整压力，但上市公司进军房地产行业的热情仍旧高涨。

被称为“重组专业户”的吉林制药近日则发布公告称，吉林制药计划通过再次重组向地产公司转型。第一大股东吉林金泉宝山与广电集团签订了股权转让协议。据悉，广电集团准备以旗下广电地产股权认购吉林制药非公开发行股份的方式，实现房地产业务的上市。

杭萧钢构也意欲进军房地产行业。杭萧钢构近日公告称，公司拟与广东杭萧钢构有限公司等五家公司及陆拥军等五个自然人共同出资设立“浙江杭萧房产有限公司”，该公司正式运营预计在六个月内完成。杭萧钢构已形成一整套钢结构住宅产业化体系，拟成立杭萧房产。杭萧房产注册资本2.5亿元，杭萧钢构以自筹资金出资1.48亿元，占59.2%股权。

在房地产市场，可以和上市公司进军房地产行业的热情相提并论的，还有房地产企业始于2009年下半年的跑马圈地、备战2010的决心。

首创集团副总胡卫民直言，开发商密集拿地，是因为2009年房屋去库存明显，土地供应量增幅小于销售增幅，很多企业库存销售得差不多了，相对来说资金比较充裕，而土地储备量则和开发计划有一定差距。

绿城集团今年首次公开拿地，凭借拍地时的“雷厉风行”，再次成为市场关注的焦点，并顺手制造了一个地王。绿城集团斥资40.4亿元，在6分钟内斩获青岛新年第一拍的绝版“钻石地块”。这一壮举，使人们忽略了其2009年345亿的权益销售金额，与年初超越万科的豪言相去甚远的事实。

而暂时战胜龙湖地产的中海地产牢牢抓住市场的目光，不仅是其母公司中国建筑上市半年便破发，它始于2009年下半年、耗资361.62亿的土地战役更是令人叹为观止。今年1月中旬，中海地产以59.7亿元的竞拍价格竞得丰台区六圈A居住项目用地，取代大龙地产成为北京新“地王”。加上此前的成都、中山地块，而随后的苏州、珠海落槌，短短1个月，中海斩获这些地块共投入95.38亿元。

看似逆着政策的大方向积极买地囤粮备草的房地产公司并非个案。根据相关统计数据，在房地产调控政策出台以来，招商地产、中粮地产、保利地产、荣盛发展等超过15家上市公司成交土地金额合计超过200亿元，其中保利地产是拿地最为积极的公司。

分析师认为，保利的积极与中海地产相似，都得益于2009年丰厚的收益。根据公告显示，保利地产2009年实现营业收入269.87亿元，同比增长48.11%；实现归属上市公司股东净利润53.79亿元，同比增长51.43%。

保利的另外一份公告显示，2009年年保利完成直接投资395亿元，2010年，保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元，保利甚至已经提出了“三年再建一个保利”的口号。

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上海的高房价，正迫使越来越多的购房者将眼光投向上海的近邻。从历次房展会上，昆山楼盘的展位不断扩大。事实上，上海人置业昆山尚属起步阶段。随着未来沪宁城际的开通，轨交11号线逐渐延伸到昆山花桥，那时昆山的房价还能继续保持“洼地”吗？

昨天，晨报记者前往昆山花桥探访了几个热销楼盘，从交通、环境等各方面考察了当地楼市，果不其然，那里已成为上海楼市的后花园。一些大盘的销售人员告诉记者，“来我们这里买房的99%都是上海人。”

“班车堵车”失去部分住户

目前，上海的购房者大多选择临近的花桥镇、千灯镇的楼盘，昆山中心城区或开发区的楼盘相对少人问津。昨天上午7点左右，记者从轨交三号线金沙江路站口出发，驱车走高速公路前往昆山。由于是周日，并不堵车，只花了1个小时左右就来到昆山花桥镇。

记者首先来到绿地21城启航社，绿地21城是上海开发商在当地开发的最大规模的项目，规模之大如同一座新城一般，其中的易买得大卖场已开张，周边的麦当劳、苏宁电器等商业餐饮设施也已投入使用。

启航社距离目前上海轨交11号线的墨玉路站距离为4.5公里，步行需45分钟。不过有4辆公交车可以直接坐到11号线嘉定的墨玉路轨交站口，车程大约10分钟。未来11号线还将延伸到花桥。据上海市规土局官方网站上介绍，11号线延伸至花桥的方案已初步完成。从网上目前公布的规划示意图来看，11号线出墨玉路站后，将大致沿着沪蓉高速（原沪宁高速）设立“兆丰路站”、“光明路站”和“花桥站”这三站。相关专家介绍说，按照现在的设想，11号线的延伸段可能明年动工，2013年左右通车。届时，从花桥乘坐轨交到上海西站，只需40分钟。

那目前这里的市民如何出行？如市民从铁路上海站坐动车只需20分钟就可到昆山站。当然，对居民来说，更可靠的出行方式是小区班车。

“我们设有自己的班车，班车会停靠11号线，终点站为上海轨交2号线中山公园站。”绿地21城启航社的销售人员这样向记者介绍：班车的售价为来回8元，首班是在早上6点10分，每10分钟或者1至2小时一班，这是依据上下班高峰等因素决定的。”不过销售人员坦言，受未来11号线延伸段的开通以及堵车等不稳定性，可能会失去一部分住户的青睐。

昨日上午11点半，记者坐上了从启航社回中山公园的班车，由于并非工作日，而且是中午，有40个左右座位的班车上座率不高，只坐了十几个人。司机告诉记者，平时工作日乘班车的人还是挺多的，平均可以达到60%－80%，高峰时间基本都坐满了。大约过了一个小时，记者的班车就到了中山公园站。司机说，如果是上班日，即便路堵，单程也不会超过一个半小时。

在另一个楼盘——鑫苑国际城市花园，销售人员宣称自己距离未来11号线的延伸段仅2公里左右，步行过去只需十几分钟。另外，门口有127、102、222这三部公交到达轨交站。在明年年底交房后，该楼盘还会开设自己的班车，但班车终点站和收费还未确定。另外，住户还可以通过公交车坐至安亭汽车站换车回到市区。

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花桥、玉山和开发区受欢迎

得益于外来购买力，昆山的房产市场持续火爆，即使在去年底，上海的楼市成交量已经开始回落的时候，据昆山搜房网统计，2009年12月昆山楼市全市共成交7987套，与11月份相比增加323套。进入2010年，记者注意到搜房网上的昆山楼盘日成交数还是比较平稳的，保持在每天100套出头一些，没有大幅下降的迹象。

从区域成交情况来看，去年12月的昆山楼市成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。其中，最靠近上海的花桥12月总成交2340套，比11月2077套上涨了12.7%，成交量占全市总成交近3成。位置优势让花桥俨然成了上海客置业的首选地，在12月全市热销楼盘统计前十名中，花桥楼盘住宅占半壁江山。住宅方面，鑫苑国际花园、常发香城湾、绿地启航社等项目每月都能卖出200－300套。

薛建雄建议，如果是到昆山买房的自住客，建议还是应该买在离上海最近、相对配套最完善的花桥。“从出行成本来看，从花桥到上海，坐社区班车的话，来回也就十元左右。可是如果住在昆山其他区域，坐火车到上海票价单程就要15-18元。”另外，生活成本方面，花桥的医卫商业设施也比较齐全，且形成了非常成熟的社区。

投资潜力：一套换三套？

最近几年，上海、苏州市内的房价涨幅十分惊人。但夹在两大城市中间的昆山，其房价却一直非常平稳。在上海全市均价已经达到1万－1.2万元/平方米左右的水平时，昆山长期保持了单价5000元平方米左右的房价。昆山房产市场的低价优势和持续放盘吸引了越来越多的外地购房者。甚至有投资客卖掉一套上海市区的房子，可以换取昆山的三套房。

然而从去年下半年起，和上海楼市的发展轨迹类似，昆山楼市也不断上涨。去年9月，昆山商品房均价还只有5782元/平方米，而现在，各区域楼盘单价都全面突破6000元大关。东部花桥房价自不必说，目前均价已经达到7000－8000元/平方米。就连开发区的新盘目前开盘价也在6500－7500元/平方米左右。

中原地产研究咨询部高级经理马冀告诉记者，目前上海外环外一些楼盘已经有了打折促销的现象，这样的效应可能也会辐射到昆山，各新盘的促销力度有可能会加大。加之毕竟未来轨交11号线、沪宁城际等将继续拉近昆山和上海的距离，所以尽管现在价位已经有所走高，但仍有一定的投资潜力。

业内人士建议，这段时期可以留意一下成交情况，如果春节后发现成交量突然下降，则表明楼市面临调整，可以观望一下。如果还是比较平稳的话，则可以买入。

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昆山房价向万元挺进

昆山的房价总体大大低于上海，但现在，临近上海的花桥房价，也正在向万元挺进。在启航社，记者了解到，最小的房型也要卖到8500－9000元/平方米。这在记者探访的三个楼盘中属于最贵的。据其售楼处负责人表示，已售出了98%的房子。如果现在买房，还是能享受一定的优惠，但具体的优惠价钱视所购房子大小而定。比如138平方米的三房房型，总优惠价可以达到3万元。

鑫苑国际城市花园楼盘的均价为8500元/平方米，最低价为8000元/平方米，对于购买三房以上房型的顾客，“鑫苑”会赠送一张优惠卡，该优惠卡价值6666元，会在购买时扣除。但两房房型并没有任何优惠措施。

另一个楼盘——中城花桥国际的公寓楼已经全部售出。记者在现场了解到，今年4、5月份，中城国际将推出一批联排别墅，均价约为1万元/平方米。但售楼处并没有透露其优惠措施。

昆山房子感觉如何？由于上海土地资源稀缺，不少小区都显得比较局促，密密麻麻的高楼给人钢筋水泥森林的感觉。相比而言，记者昨天探访的三个昆山楼盘的整体环境都不错。当记者步入绿地21城启航社，便被其宏大的气势所震撼，不仅主干道宽阔，而且两边的楼房布局有序，毫无大都市中的压抑。小区内也绿树环绕，空气清新，环境显得非常优雅、别致。鑫苑国际城市花园和中城花桥国际那里的空气也很清新，不过由于仍有房屋在建，所以整体感觉没有绿地21城那样规整。

上海产证+固话吸引买家

上海人是买昆山房的主力军已是不争的事实。那比例究竟多高呢？在绿地21城启航社售楼处，记者现场观察，在停车场中，绝大部分汽车均为沪籍的汽车牌照，只有少量为苏籍牌照。销售负责人告诉记者“来我们这里买房的99%为上海人。”中城花桥国际售楼处也表示，来这里买房的80%-90%为上海人。

在鑫苑国际城市花园售楼处，记者看到许多前来咨询的购房者，但听口音却不都是上海人。果然，记者遇到了一名居住在上海的台湾人，他说自己在上海早已买好了房，而来花桥投资，是因为觉得花桥还有很大的开发前景。

据其售楼人员表示：“来买房的有一大半是上海的顾客，还有很多来自温州，剩下的就是昆山本地以及其他地区的顾客了。”为了吸引上海买家，昆山楼盘除了价格稍有让利外，还在其他方面动了不少脑筋，如启航社的房源分为两部分，上海产证和昆山产证。其中上海产证的住户可以安装上海区号的固定电话。

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上个周末，临港新城住宅土地完成出让，上海地价一年来首次出现明显回落。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊，一如两年前的那一幕。楼市调控的力度还在加大，市场是否正在迎接再一次轮回？

地产商的集体观望

上海土地市场的温度从炙热到退烧仅仅花了不到两个月时间。

上个周末，上海临港新城四幅土地以总价28.5亿元的价格成交。四幅地块全部被当地一级开发商上海海港新城房地产有限公司摘走，楼板价最低7100元/平方米，最高7500元/平方米。

实际上，上海海港新城房地产有限公司正是上海港城开发（集团）有限公司的直属子公司，也就是临港新城的一级土地开发商。

实际上，相比于价格的变化，更加明显的变化是竞争者的参与热情。“没人有去竞争，基本上就是海港公司挂了个价格成交了。”一名开发商这样说道。在这次出让的四幅土地中，报名参与竞买的地产商分别只有3家。除了一幅土地出现现场竞价之外，另外三幅均以挂牌价格成交。两个月之前，临港新城的土地还被当作难能可贵的住宅宝地遭到疯抢，当时出让的上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街坊内三幅地块竞争者数量分别是13家、13家、14家。

在大部分房地产开发商眼中，海港新城公司此次“出手”，很大程度上在于为地价托底，以免最终的成交价格比不久前相去太远。即使如此，地价相比去年还是明显下跌，就在不到两个月前的2009年12月11日，当地地块竞争激烈，包括保利地产，金桥地产等将地价最高炒至8818元/平方米，超出底价达250%。如今，土地价格跌幅超过20%。过去的一年，以土地价格上涨速度而论，上海可能是全国最快的城市之一。国土资源部的地价监测系统数据显示，去年上海地价涨幅名列全国第五，而房价涨幅排名第十四位，很显然，土地价格的上涨幅度已经远远超出了住房本身。

于是，当临港新城一公寓开盘价仅为8000元/平方米的时候，上海金桥出口加工区房地产发展有限公司却以8818元/平方米的楼板价格买下了当地的住宅土地。当长风地区住宅价格仅仅只有1.8万元/平方米的时候，中海拿下的土地楼板价达到了2.2万元/平方米。

从去年12月起连续两个月的调控之后，市场第一次陷入冷静。在临港土地成交前一周，曾经被寄予众望，被认为可能是上海第一幅超出百亿元价格的“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）最终被民企证大置业以92.2亿元价格摘得。这场原本被认为旷日持久的世纪拍卖最终甚至找不到两家同时达到评标资格的公司参与，而短短10多轮的竞争之后，就决出了最后的胜者。

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成交量锐减房价仍涨

这一幕似曾相识。

2008年初，首先开始冷却的也是土地市场，相伴随着的，则是商品房成交量的锐减。

仿佛是一场翻版，当本轮调控开始之后，住宅销售市场也遭到了无可避免的冷遇。1月份，上海商品住宅成交量环比锐减57%，仅为65万平方米。

全国来看，中国指数研究院的最新监测显示，2010年1月监测的30个城市中，90%城市新建商品住宅成交面积下跌，总跌幅约46.42%。

监测显示，1月各主要城市的成交面积全面下调，不过各地成交均价并未受抑。重点城市中，天津涨幅最大，环比上涨12.01%，上海紧随其后，涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。

尽管住宅价格依然创出新高，但整体市场已经更加呈现出一种有价无市的状态。深圳再次出现了交易违约，购房者宁愿损失定金，也不愿意购买已经下定的住房，而两年前就是这块土地上，大量的买房者因房价大幅度下降而选择断供。

有开发商选择加快开工进度，“以目前的状况来看，只能选择尽量提早开盘，很难判断今年下半年楼市走向是否会出现逆转。”一家知名地产商相关人士表示。

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地王退地潮重现？

中央政府今年选择了一种更加积极进取的调控方式：促进开工。在最近的几周时间里，各地打击囤地的报道不绝于耳，一场土地风暴席卷全国。

不过从最近公布的数起土地收回个案来看，开发商并没有遭受到实际惩罚。

举例来说，北京市国土部门宣布收回大龙地产的大兴地王时，实际上其情形更加类似于2008年各家曾经疯狂拿地的开发商所做出的“悔棋”举动。大龙公司交纳的2亿元竞买保证金不予退还，但损失不到地价二十分之一，公司就避免了更加沉重的资金压力。

大龙地产土地收回后不久，南京市国土局日前发布公告，收回招商地产和九龙仓已取得开发权的该市城东仙林一地块，也仅仅没收了开发商的保证金2．45亿港元。

可见，地产商一时冲动高价拿地之后，只要选择不签订出让合同，不缴纳土地款的方式，就可等待政府主动收回土地，损失的无非是一点保证金而已。

而在去年一系列难以置信的天价地王中，大龙地产被收回土地可能只是第一例。

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房地产行业面临洗牌

一场被预言的大洗牌延后了至少整整两年。

两年前，SOHO中国董事长潘石屹说，房地产市场将会迎来“百日剧变”，大量房地产开发商将会陷入危局甚至死亡，楼市经历巨变将重新整合。

2008年，广州的两家房企，已经上市的富力地产和上市搁浅的恒大地产成为市场中被恶意揣测最多的开发商，高负债和现金流短缺让两家企业面临资金链断裂的信任危机。如今排名全国第二的浙江民企绿城集团同样陷入资金链困局，股价跌到谷底，大量可转债到期，绿城一度陷入被收购的窘境之中。

当2009年的春季来临时，大规模的救市政策让却再一次让流动性充满了整个市场。几乎所有的开发商都说，是经济危机救了我们。

恒大地产在2009年顺利完成了香港上市，绿城集团通过销售回款赎回了债券避免大股东变更，甚至在第四季度重新出现在各个争夺地王的场合。

2009年年中，有人又一次预言泡沫的兴起。民间地产分析师、上海市城市经济学会高级经济师顾海波从6月份开始极力向公众表达着一个观点：目前的楼市正再次充斥泡沫。

而此后的半年时间里，地王又一次频频出现，独立经济学家谢国忠说，泡沫将会在2012年破灭。

中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。

这次督查被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。按照国务院的要求，这次督查由住建部牵头，九部委已经确定了落实[国发2010]4号文件的具体城市名单。督查的重点内容包括：房地产的交易秩序的整顿，土地出让制度的完善，以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查……除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙古，几乎所有的重点城市和省区都在这个名单上。

如果这一场调控不会再次变成“空调”，楼市多年来第一次大改变格局的即将开始。

这种格局变换迹象最近已经逐步显现，进入新的一年，房地产市场迎来了过去很少看到的大宗并购。东方海外放弃了全部国内地产业务，将项目集体转让给了新加坡巨头凯德置地；上海实业控股收购中新地产……

未来，随着市场竞争的残酷，或许将发生更多行业洗牌与整合，两年前从死亡线上活下来的地产商们来说，是否将迎来真正的挑战？

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首创集团副总胡卫民直言，开发商密集拿地，是因为2009年房屋去库存明显，土地供应量增幅小于销售增幅，很多企业库存销售得差不多了，相对来说资金比较充裕，而土地储备量则和开发计划有一定差距。

绿城集团今年首次公开拿地，凭借拍地时的“雷厉风行”，再次成为市场关注的焦点，并顺手制造了一个地王。绿城集团斥资40.4亿元，在6分钟内斩获青岛新年第一拍的绝版“钻石地块”。这一壮举，使人们忽略了其2009年345亿的权益销售金额，与年初超越万科的豪言相去甚远的事实。

而暂时战胜龙湖地产的中海地产牢牢抓住市场的目光，不仅是其母公司中国建筑上市半年便破发，它始于2009年下半年、耗资361.62亿的土地战役更是令人叹为观止。今年1月中旬，中海地产以59.7亿元的竞拍价格竞得丰台区六圈A居住项目用地，取代大龙地产成为北京新“地王”。加上此前的成都、中山地块，而随后的苏州、珠海落槌，短短1个月，中海斩获这些地块共投入95.38亿元。

看似逆着政策的大方向积极买地囤粮备草的房地产公司并非个案。根据相关统计数据，在房地产调控政策出台以来，招商地产、中粮地产、保利地产、荣盛发展等超过15家上市公司成交土地金额合计超过200亿元，其中保利地产是拿地最为积极的公司。

分析师认为，保利的积极与中海地产相似，都得益于2009年丰厚的收益。根据公告显示，保利地产2009年实现营业收入269.87亿元，同比增长48.11%；实现归属上市公司股东净利润53.79亿元，同比增长51.43%。

保利的另外一份公告显示，2009年年保利完成直接投资395亿元，2010年，保利地产计划的房地产直接投资总额将达到655亿元，保利甚至已经提出了“三年再建一个保利”的口号。

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经过 9个小时的鏖战,出让面积4.55万平方米、与浦东上海环球金融中心、金茂大厦隔江相望的外滩国际金融服务中心(8-1)地块昨天被证大置业以92.2亿元摘得,折合地面楼板价34148元/平方米,刷新了之前上海乃至全国的楼板单价“地王”纪录。

有业内人士猜测,作为证大置业“二股东”的复地集团,此番与另三家企业组成“联合舰队”,与证大置业的独立竞投形成夺地“双保险”,不排除形成竞价默契的可能。

“勾地”制首次拍卖鏖战9个小时

昨天上午9: 20,当记者赶至上海房地交易中心,已有开发商到场。与以往竞拍不同,此次“外滩国际金融服务中心(8-1)地块”为上海版“勾地”制试点的第一幅土地。整个竞标过程分五个阶段,分别是“投标—开标—评标—定标—竞价”。

截至下午1: 30,共有四家预申请成功的竞标者到场,分别是由“中华企业”、“太平洋人寿”和“泰康人寿”组成的联合竞投人;上海新黄浦,独立竞投人;由“复地集团”、“上海复星高科技”、“台州临海”和“上海嘉投”四家企业组成的联合竞投人;上海证大置业有限公司,独立竞投人。

下午4: 30,历时两小时的评标阶段结束——商务标评选中,中华企业遥遥领先,为75分,证大集团43分,复地集团42分,新黄浦集团24分,由于这四家开发商都通过了预申请,因此每家再加10分,最终结果为中华企业85分,证大集团53分,复地集团52分,新黄浦集团34分。根据标准商务标的分数线为45分,新黄浦集团率先被淘汰。

综合分评选中,由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人遥遥领先,为139.56分,证大集团106.28分,由复地集团股份有限公司、上海复星高科技(集团)有限公司等四家企业组成的联合竞投人为102.44分,新黄浦集团89.5分。评标的合格分数线为100分,

最终,上海外滩8—1地块在由中华企业股份有限公司、太平洋人寿保险股份有限公司和泰康人寿保险股份有限公司组成的联合竞投人和证大集团之间开始现场竞价,此次竞价与以往采用一次书面报价的形式不同,采用举牌现场报价形式。起拍价为91.1亿元,以1000万元的幅度向上竞价。

举牌报价现场气氛严肃,两家竞价者你追我赶。 “91亿8千万第一次,还有没有加价的……92亿2千万第二次……92亿2千万第三次,成交!恭喜编号为004号的上海证大置业有限公司夺得该地! ”下午5: 38,主持人一锤定音,外滩国际金融服务中心(8-1)地块,最终以92.2亿元花落上海证大置业有限公司。

外滩商办投资回报率不足10%

来自市规土局网站的信息显示,外滩国际金融服务中心(8-1)地块位于上海国际金融中心建设核心承载区域——“一城一带”的核心位置及浦江两岸开发重点区域,东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路,规划建筑总量37万平方米 (其中地上27万平方米,地下10万平方米),规划用途为商业、金融、办公、文化综合用地,出让面积共45471.9平方米。

由于地处外滩金融中心范围,该块地出让规划严格,出让文件显示,上海外滩国际金融服务中心(8-1)地块建筑限高为180米,其中地上核定建筑面积不大于270000平方米,地下约100000平方米;开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间,并于2015年6月30日前竣工。

记者近日在该地块看到,8—1地块紧邻黄浦江,位于十六铺码头和城隍庙中间,为净地,被用作临时停车场。距离该地块最近的商品住宅为中华路上的滨江名人苑,与其相隔一条马路,周边二手房挂牌信息显示,该小区均价近3.5万元/平方米。

即使按照当初最低的 “勾地”底价估算,该地块起拍楼板价将约24324元/平方米,如果单以地上建筑面积估算,其起拍楼板价更将高达33333元/平方米。

上海中原研究咨询部经理龚敏认为,外滩国际金融服务中心(8—1)地块采取了先招后拍的方式,地块底价在开标前才公开,在只有一个市场评估价(90—110亿)的背景下,参与竞标的房企采取了保守出价策略,两个以底价竞标(中华企业和新黄浦),另两个仅高出底价1—3亿,在最后的竞拍过程中,证大集团最终仅以2.4%的溢价率拍下,充分反映出目前房企谨慎购地心态。

当然其原因主要还是地块总价高,在金融危机还没有完全平息的背景下,商办市场的前景较住宅物业堪忧,近期关于“物业税”的传闻很多,房企如果贸然开出高价将致高风险,最典型的案例莫过于上海环球金融中心,其定价曾达20—25元/平方米/天,如今的成交价格只有10—15元/平方米/天左右。

“商用物业从某种程度上来说比住宅物业的风险更高。 ”龚敏指出,此次先招后拍的方式,一定程度上也使得地价得以平抑。按92.2亿的地价估算楼面地价在24918元/平方米,根据目前区域写字楼的租金水平看,外滩中心租金实际成交价格在7—8元/平方米/天,以此推算投资回报率将达6%—8%左右。

“价高者得”时代宣告结束

有业内人士分析,外滩黄金地块资源的稀缺性成为该地块备受追宠的主要因素。中国指数研究院副院长陈晟认为,本次拍卖是沪版“勾地”制度的第一单,影响力不言而喻。本地块涉及上海黄金地块位置,在南外滩高端金融集聚带,攸关地产和金融两大领域的高峰。

这次拍卖总地价和楼板价与先前的预期价波动不大,90亿底价,最后证大集团以92.2亿成交。陈晟认为,主要是这块地块本身的特殊性决定的。据了解,地块内设置1处人行天桥与十六铺水上旅游中心,规划为商业、金融、办公、文化综合用地。政府定位这块地,选择开发商,要考虑这块地域开发后,对整个板块品位和档次的带动作用,与这个作用相比,价格会显得相对次要一点。

企业联合体参与本次拍地,对上海来说是个新鲜概念。这次复地联合体出资情况为复地集团30%,上海复星科技25%,临海25%,上海嘉投20%;中华企业联合体情况为中华企业35%,太平洋人寿35%,泰康人寿30%。

前者主要是房企合作的模式,而房企由“竞争”转为“竞合”,实现共赢,被视为楼市发展成熟的表现。后者是金融联合体和开发综合体联盟,除了资金联盟,还有智慧加盟的概念。

据陈晟介绍,在香港,“勾地”制度是为避免出现流拍推出的一项制度。早在2006年就引入内地,而这次上海操作则是在内地的首次正式试点。

另有业内人士猜测,作为证大集团“二股东”的复地,此次与单独竞价的证大置业不排除私下形成竞价默契。陈晟对此不做评价。他表示,证大夺地与其强大的金融背景不无关系。 “证大集团总裁戴志康先生是金融科班出生,拥有极强的金融背景,集团在商务方面做得非常好,如大拇指广场等都是成功的商务案例,这对本次投标起到不小的加分作用。 ”

民企证大置业勇夺新地

据了解,地块在发布预告时,有超过20多家境内外知名房企与出让方进行过洽谈,按照此次“先招后拍”的出让方式,只有4家企业通过预申请。从竞标企业性质来看,有2家是国企,2家是民营企业;3家是上市公司,1家非上市公司。虽然有2家采取联合竞标方式,但此次先招后拍的方式,将非专业的房地产开发企业拒之门外,最终中标者为民营企业也充分显示出该地块出让的公平性。

据有关数据显示,当前国资委分管的129家央企中,逾七成企业涉足房地产业,其中,保利、远洋、华润、中房等以地产为主业的仅有16家;而多达80余家的央企,在辅业中都含房地产,他们的主业来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业,这些企业原本和地产关系不大,但都日渐加入到房地产业的大军行列。其主要原因是由于受金融危机影响或在我国制造业过剩的情况下,央企主营业务利润呈下降趋势,而房地产行业的独善其身使得这些企业趋之若骛。

龚敏表示,这些非专业房企本身没有房地产开发经验,在目前“粥少僧多”的土地市场,仅凭借砸钱获取地块难免有失公平,对于行业本身来说也是一种践踏。

该地块预申请时,对于房企资质、资金都提出较高要求,由此催生了“联合竞标体”。近期,国家有关方面在公开场合多次强调了今年将继完善土地出让招拍挂的制度,探索土地出让的预申请制度和土地出让的综合评交办法,严格土地出让合同和划拨决定书的管理,在此背景下,目前凭借高价拿地的局面将得以改善。

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李克强指出，推进经济结构调整是加快经济发展方式转变的重要任务。后国际金融危机时期，世界经济在大调整大变革之中出现了一些新的变化趋势，全面复苏可能是一个缓慢而复杂的过程，原有的增长模式难以为继，科技创新和产业升级孕育着新的突破，国际环境存在许多不确定不稳定因素。这对我国经济结构调整既形成巨大压力和倒逼机制，又提供了新的重大机遇。他强调，推进经济结构调整，是解决我国经济发展中不平衡、不协调、不可持续等深层次问题的根本举措，也是巩固当前经济回升向好势头的迫切需要。我们进行的经济结构调整，是有保有压、有促有控的，既有利于培育新的增长点，增加有效供给，又有利于淘汰落后产能，防止重复建设。这对于保持经济平稳较快发展、管理好通胀预期，可以起到重要的平衡和调节作用。

李克强说，扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是调整经济结构的首要任务。要坚持内需为主，内外需结合，在开放型经济条件下牢牢把握发展的主动权，继续稳定和拓展外需，充分发挥国内需求潜力巨大的优势，着力增强内需特别是居民消费需求对经济增长的持续拉动作用。要进一步优化投资结构，积极寻求投资与消费的结合点，实现增投资、促发展与扩消费、惠民生一举多得。他指出，就业是民生之本、收入之源，社会保障是经济发展的安全网，要更加注重就业和劳动报酬在一次分配中的作用，更加注重社会保障和公共服务在二次分配中的作用，大力调整国民收入分配格局，不断提高居民消费能力。同时进一步完善消费政策，培育消费热点，改善消费环境，多策并举促进消费扩大。

李克强强调，城镇化是扩大内需最雄厚的潜力所在，也是经济结构调整的重要内容。要以推进城镇化带动区域协调发展，重点加强中小城市和小城镇建设，把培育形成中西部地区城市群与优化提升东部地区城市带结合起来，开拓经济增长和市场需求的新空间。要在城镇化进程中统筹城乡发展，加强土地节约集约利用，严格保护耕地，切实保障粮食安全，增强以工补农、以城带乡能力，做到城镇化和社会主义新农村建设相互促进、统筹发展。推进城镇化既要积极，也要稳妥，统筹考虑并不断提高城市综合承载能力，把符合条件的农业人口逐步转变为城市居民，努力走出一条中国特色城镇化道路。

李克强说，加快产业结构优化升级是提升国民经济整体素质的有效途径，是推进经济结构调整的重要方面。要顺应国内需求结构升级的新形势，敏锐捕捉国际市场变化的新趋势，及时调整产业结构和产品结构，大力发展现代农业，促进服务业特别是现代服务业加快发展。瞄准国际科技和产业前沿，壮大战略性新兴产业，力争实现跨越式发展，抢占未来发展制高点。他强调，技术创新是产业结构优化升级的核心和关键，要着力增强自主创新能力，在强化原始创新的同时，重视集成创新和引进消化吸收再创新，加强质量和标准建设，培育自主品牌，争创国际竞争新优势。

李克强指出，推进经济结构调整，必须优化调整要素投入结构。加强节能增效和生态环保，不仅可以减少资源消耗和污染排放，促进各个领域转变增长方式，而且可以带来可观的经济效益、社会效益和环境效益。要加深对我国基本国情的认识和把握，统筹人口资源环境和经济社会发展，把节能增效和生态环保作为经济结构调整的重要抓手，加快发展绿色经济、循环经济和低碳经济，进一步加强技术改造和设备更新，大力发展节能环保产业，倡导绿色消费，下大力气破解资源环境瓶颈制约的难题。他强调，人口问题在经济社会发展中始终处于基础地位，与结构调整和持续发展密切相关。要从战略上把握好人口发展问题，稳定低生育水平，统筹人口数量、素质、结构和分布，促进人口和经济社会协调发展。

李克强最后说，推进结构调整和经济发展方式转变，关键在于创新体制机制。要完善体现科学发展观的评价体系，在重视速度的同时更加重视质量效益、结构优化、节约环保、民生改善。加快形成现代市场体系，增强市场经济主体的动力和活力，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。他指出，财政税收是结构调整的有力杠杆和重要工具。要继续优化财政支出结构，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，积极稳妥地推进税制改革，深化金融等体制改革，更好地支持社会事业发展和民生改善，支持城乡区域协调发展和产业结构优化升级，为调整经济结构、促进持续发展提供有效保障。

回良玉主持会议，王乐泉、王岐山、刘淇、刘云山、刘延东、李源潮、汪洋、张高丽、张德江、俞正声、徐才厚、何勇、王沪宁、马凯、万钢出席会议。

各省区市、中央和国家机关以及军队各大单位主要负责同志参加了会议。

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中信嘉华银行高级副总裁兼中国业务首席经济、策略师廖群博士日前表示，内地新一轮城镇化将支持房地产市场持续发展，每年带来2.8亿平方米的住房需求。

廖群博士刚发表的《城镇化与内地房地产前景》研究报告，探讨了内地新一轮城镇化浪潮的前景。在过去的30年，内地的城镇化取得了举世瞩目的成就，城镇化率从1978年的17.9%上升至2008年的45.7%。这一城镇化率虽与世界平均城镇化水平仅差三个百分点，但与发达国家相比则有巨大差距，仍有进一步快速提升的空间。廖博士预测，今后30年，内地的城镇化率将年均增长0.9%，这相当于每年有1400万农村人口转移至城市。现在内地城镇人均住房面积为35平方米左右，假设新移民人均住房面积需求较低，平均为20平方米，要满足这些新移民居住的住宅面积将年均达到2.8亿平方米。

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正在召开的政协上海市十一届三次会议上，不少政协委员表示，城镇化的进程不能是“房地产化”，而是要“产业化”；特别是大城市周边要形成以产业作为依托的卫星城，还可以解决大量失地农民的就业问题。

上海市政协委员汪亮说，上世纪90年代，上海一些郊区乡镇非常关注征地中的产业带动就业问题。但是后来，随着供地机制变化，人们的关注点变成了“卖一个好价钱”。“任何缺乏产业基础的人造城镇都是不可持续的。”汪亮说，“城镇化的新一轮发展，要控制纯粹房地产发展用地，同时探索产业发展用地机制。农村的征地过程中，除了给予农民一次性货币补偿，还要一并考虑失地农民的中长期就业问题。”

汪亮说，发达国家城市化进程的一些做法值得借鉴。例如，美国纽约原来是一个生产型的城市，上世纪50年代，随着贸易、金融的发展，中心城区变成服务业为主，第二产业向周边迁移，形成一个个主题鲜明的产业卫星城，吸纳大量原来的农民成为产业工人，城市化的矛盾不十分凸显。日本东京也是如此，上世纪70年代，在东京中心城区产业转移和升级过程中，周边形成了若干产业集聚、主题鲜明的制造业基地，失地农民就业问题也得到非常好的缓解。

上海市政协委员郑韶认为，没有产业依托的新城是没有生命力的，有产业支撑才能让居民安居乐业，缩小城乡差距。

上海市政协委员胡忠泽建议，要大力加强农民的职业技能教育，提高农民成为产业工人的技能水平。他说，近年来上海长兴岛大力发展海洋装备制造业，吸引了十几万产业工人，但是当地人就业的只有几千人，这就反映了农村职业教育不能适应社会的发展。他认为，加大农村职业教育的力度，要让培训和企业对接，以提高能力为导向；同时，政府要加大财政投入和政策支持力度。

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危机时代的主线是中美合作共发货币，后危机时代的主线是中美竞争出口产品。

为经济问题焦头烂额的奥巴马，2月3日再提人民币汇率问题。他表示，美国需要监测其他国家的外汇政策，确保他们不会使用货币贬值方式获取不公平的优势。奥巴马谈到，汇率问题是我们面临的一大挑战，它必须通过国际社会来解决，我们要确保美国产品价格不会被人为抬高，其他国家产品价格不会被人为压低，确保我们不会处于显著的竞争劣势。显然，奥巴马认为，美国出口之所以前景不妙是因为中国等国有意压低汇率，获取低价优势。

面对欧美各国掀起的人民币汇率升值压力，中国从政府到经济学家全都不为所动，主张人民币汇率稳定，这样才能为世界经济的稳定做贡献。

汇率之争背后是实体经济之争。当美国经济面临严重阻碍时，最便捷的办法是找到成长性看好的经济体，以前是德国、日本，现在则是中国，逼迫这些国家的汇率升值，通过金融战巩固超级经济帝国的地位。中国不是日本，美国多次逼迫依然无动于衷。美国有些急红了眼。

可怕的不是奥巴马下汇率战书，而是中国经济存在体制性障碍。中国之所以在危机发生以后保持人民币汇率稳定，正是内部经济虚弱的表现，担心重蹈日本泡沫经济与产业空洞化的覆辙。事实上，中国自卫汇率改革以后一度以较大幅度升值，中国外汇交易中心的最新数据显示，2月4日，人民币兑美元中间价为6.8270元，按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已达到15.83%。

人民币汇改以后，一系列始料不及的现象让经济界人士从心底升出凉意。首先出现的现象是从2006年左右，沿海企业成本增加，开始陆续关停并转。反讽的是，一度被视为中国产业升级、腾笼换鸟契机的沿海民企倒闭，并没有如愿出现产业升级，反而造成大量民工失业，金融危机爆发后到达失业尖峰。这让理论界退回出口至上的阵地，说句糙话是“没有金刚钻不揽磁器活”，既然中国的劳动力素质、企业创新能力、行政体制透明度全都不达标，通过提升汇率促进产业升级无异于自杀。

中国出口与投资导向型的经济有两大诀窍，一是以低价垄断中低端消费品市场，二是以低廉的资本不断提升产能。许多人对于中国摊大饼式的城市发展耳熟能详，中国的经济发展模式也是摊大饼式的，而不是生产效率与产品质量提升式的。高端制造市场是德国、日本的天下，金融品与科技创新是美国人的天下，奢侈品制造是红酒中泡大的法、意等欧洲人的天下，中国未来的增长点何在？一旦失去低端制造市场，中国城市化进程戛然而止，尚在工业化初级阶段的中国会比日本悲惨一百倍。

有国内学者似乎替美国人着想，表示稳定人民币汇率就是稳定全球经济，对于国际市场功莫大焉，又表示人民币汇率提升对于美国毫无益处，中国失去的市场份额会被印度、斯里兰卡等国家取代。这种话关起门来说说还可以，堂而皇之地公诸于世不过是与美国一样，锻炼自己的脸皮厚度。如果人民币升值，欧美金融机构可以借机收割一次财富，而后可以通过加大对中国的出口平衡他们的资产负债表，对于欧美才是利莫大焉。不然欧美不会一次次喊话，不会一次次制造贸易摩擦与外交纠纷，逼迫中国升值。

关于汇率升值有一正一反两个案例可供选择。一是德国的例子，德国的汇率政策从来都是主动权在握，绝不太阿倒持。战后德国经济高速发展，整个1950年代至1966、1967年，德国年均GDP增速达近8%，出口迅猛增长，近乎充分就业(失业率跌至0.7%)，“经济奇迹”时代之后德国出现滞胀期，加之在70年代遭遇美元走弱、布雷顿货币体系的崩溃和两次石油危机的沉重打击，1973年德国痛下决心采取浮动汇率制，从1960－1990年，马克对美元的名义汇率从4.17∶1升值到1.49∶1，期间累计升值了1.79倍，幅度超过日元。但在1987年美国要求德日货币贬值时，德国坚定说不。德国政府对国内经济形势的判断，与以通货膨胀为货币政策风向标的决心从未动摇。

相形之下，日本处处被动，在逼迫之下被迫升值，在逼迫之下被迫贬值，为了怕影响出口对货币开闸放水，造成巨大的泡沫，从无真正主动的货币政策，终至不可收拾。今年日本汽车业爆出的质量丑闻如果不能妥善处置，将是泡沫经济后对日本高端制造的毁灭性打击。表面上日元是自由浮动的国际汇率，实则如提线木偶被日美两国政府操纵于无形。

人民币汇率迟早会自由浮动，这是中国企业生产效率提升、是产品质量提高、是拥有独立政策的必备条件。但前提是，中国的经济与行政结构的调整在核心地带取得成功，而调控的主动权完全在中国自己的手中，而不是像日元一样成为美元的傀儡。

注：在地铁上看到大批回乡过节的人，黑面粗手，扛着大包小包，里面塞满礼物和祝福。

看到一篇论坛文章，说广西全州被黑恶势力搞得一团糟。动刀动枪，官匪一家。当地的人看不到希望，在麻将声中醉生梦死。基层政权黑恶化，加之打黑毫无法律约束，法治死了？

朋友告知第一代民工的孩子长大，犯罪率大增，这里面有很多失去希望的灵魂，没有归属感的游民。他们或者从小离开父母，心智不健全，或者在城市中饱受歧视。

有钱阶层的奢侈品消费与文明算不得什么，只有民众小康有精神气，自觉地进行新生活运动，才有指望。当初的宋家与孔家十分的文明，有什么用?

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1月份以来政府打压高房价的意图明朗，上海的黄浦众鑫城6号楼的温州投资客普遍对今年房价走势产生担忧。该楼盘内近4成的投资客已将手中房源挂牌，尤其是手上有多套房源的投资客，几乎都会选择先卖出一两套以求落袋为安。与此同时，各地二手房市场都出现了较大的议价空间，深圳部分投资客给出了3-10万的议价空间。

尽管投资客抛盘量与议价空间大增，可各地市场却现成交惨淡景象。今年1月份，上海成交二手住宅10488套，环比去年12月大降62%；北京二手房网签量为14052套，环比下滑66.3%，其中二手房住宅共签约12766套，环比降幅近七成，签约面积1169841平方米，跌69.9%。深圳市二手房交易迅速“降温”：成交量大幅下滑，为9339套，比2009年12月的27877套下降66．5％。由此数据可以看出，投资客若不尽快大幅降价，必将被无情的市场深度套牢。

首先，近期政府密集出台的政策令绝大多数投资客、消费者离场观望。今年1月份以来，政府相继出台了营业税二转五、国四条、五部委土地新政、国11条、上调存款储备金率、再次收紧二套房贷等诸多旨在遏制房产投资的政策。这些政策从根本上打击了投资客的心态，绝大多数将离场观望。在这样的市场态势下，若无大幅让利，投资客、消费者接盘的可能性将变得微乎其微。

其次，投资客已错失数次出逃良机。2009年，中国楼市从年初的濒临绝境到自二季度开始的疯狂，可以说是上演了一出惊天逆转大戏。在这一出精彩大戏中，投资客扮演了主要角色。在天量信贷的支持下，在各地多家银行擅自松绑二套房贷的助推下，各地投资客纷纷入市，在快速推高房价的同时，令楼市陷入了极度疯狂境地。

纵观2009年，投资客至少有两次出逃良机。第一个时机应是在7、8月份，根据中国政府网27日发布的《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，国务院决定自5月25日起对固定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。对于房地产而言，此政策无疑是巨大利好。在利好政策的刺激下，必将引发市场投资热潮，此时抛盘不失为最佳时机。

第二个时机应是11、12月份。2008年底，在国际金融危机的大背景下，政府出台了旨在提振民众信心的救市政策。在这些政策中，有多项政策的截至期为2009年12月31日。故此，在优惠政策到期之前，很多民众会在恐慌心态驱使下投身购房大军。在这样的时间节点，将成为投资客抛盘良机。

从市场表现来看，大部分投资客已经在上述两个抛盘时机成功出逃。当然，也有部分投资客由于盲目看好后市仍然在囤房或接盘。这部分投资客已痛失出逃良机，欲求自保唯有大幅让利。笔者建议：大幅降低挂牌价，比同类房源低15%以上为佳。

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1月14日,最新官方数据为“严厉”作出了注脚:2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,同比和环比增幅均超过11月,是去年房价涨幅最大的一个月份。

在此一周前,国务院发布“国十一条”。政策以最高形式甚至还以最严厉的口吻来指令地方政府严格执行中央的政策。

1月13日,住建部、发改委、财政部等六部委负责人齐刷刷亮相国新办新闻发布会,再次强调并解读“国十一条”。这是进入新年以来各部委间最为高调的一次集体行动,目的只有一个,调控房地产市场,信心和决心满满。

不仅如此,本报记者还发现,住建部在会后还一改以往风格,专门发文强调:对房价上涨过快的地区和城市进行重点督查,确保各项工作措施落到实处。

《华夏时报》记者采访获悉,近日,相关部委或将联合成立小组,并分批分赴各地检查督办政策落实。而更多涉及金融财政的新政策也在紧张酝酿中。

“中央意图很明显,希望中央、相关部委以及地方协同作战,落实政策。”全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝分析说。

一系列政策出台后,开发商的心态也发生了微妙的变化。接受记者采访的房地产人士均对2010年房地产行业的发展表示“谨慎”态度,且认为“行情不可能回到2009年”。而更为激进的观点已开始预感到楼市“二次拐点”的临近。

紧缩高压

“这次房地产调控和过去不一样,出台的政策几乎囊括了所有可能运用的手段。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示。

从去年11月底温家宝总理公开表示“部分城市房价上涨过快,要抑制投机”开始,国务院常务会议紧接着又提出,通过增加供应尤其是保障性住房的供应来抑制房价,并明确提出三年建成1540万套保障性住房。

随后,国土资源部、住建部、财政部、银监会等多部委出台了一系列调控房地产措施,形成了土地、市场、信贷等全方位立体监管局面。北京、上海、广州、深圳等一线城市也开始高调公开2010年保障性住房建设规划。

南京市代市长季建业一句“我十多年的工资买不起大房”,表达出了地方政府对高房价的担忧。

“房地产价格的过快增长有颠覆经济的危险。”中国宏观经济学会秘书长王建绝不是在危言耸听。

货币政策紧缩则比市场预测得要早很多,存款准备金率上调,靠信贷生存的房地产企业感知最明显。

就在政策层出不穷之际,国务院再出一把火,出台了“国十一条”。而就在市场对于政策逐渐进入麻木期时,住建部、国土部、财政部等六部委又适时集体召开新闻发布会解读。

杨乐渝分析认为:“国十一条的首要目的就是要传达中央调控房价的态度和决心。”

与以往不同的是,“国十一条”不仅首次提出“抑制投资投机性购房需求”,这与之前抑制投机的表述不同;还首次明确地方政府作为房地产调控的首要责任人,要求进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制;其中,“国十一条”还特别对地方政府刺激房地产的“土办法”提出警告并要求清理。

那么上海是否会出台限制异地购房的政策呢？

记者就此联系了政府相关部门，但没有得到明确答案。上海市国土规划部门相关人士表示，“并不清楚。”

就此问题，五合智库总经理邹毅认为，出台限制异地购房的可能性不大，“虽然会遏制住房地产投资，但也有很多问题，这与城市化进程有冲突。今后进入城市的人会越来越多，如果该政策被其它城市所效仿，可能会影响城乡间人口的流动。”

上海永庆房屋总经理陈史翎则认为，政府也许可能会阶段性出台类似政策来打击投资购房，但并不会长久实行。

“上海是欢迎其它城市的人来沪工作、生活和购房的，出台该政策会限制高素质人才和新人口的引进，从长久看并不利于上海发展。政府今年一定会抑制投机性购房，但可能会利用利率、税收等手段，而未必会下猛药。”同策房产研究部经理夏宇认为。

调控“两难”

“为什么近期上海政府高官频频发表对房地产市场的意见？”水皮认为，在调控房地产市场和引领经济发展这两个看似关联度不大的两个方面，如果结合起来观察，背后有着很微妙的关系。

记者了解到，在调控力度的选择上，政府方面一直背负着两难选择：一方面是因住房而引起的民生问题，房价过快上涨问题必须要得到遏制；另一方面，由于房地产对经济发展、就业的带动作用，这样的形势下政府将下多大的决心来整顿房市，存在着不确定性。

“房地产对地方经济的贡献不小。房地产开发除了对地方财政带来收益，还带动建筑、装饰、家居业的发展，对就业率的拉动不可小视。”夏宇说。

“房地产繁荣对经济和相关产业有相当大的带动作用，可房价过快上涨引起的民生问题，同样得考虑。”中原地产分析师表示。

据中国指数研究院的统计，2009年土地出让金收入增长超过100%的城市中，沪杭京占据了土地出让金前三甲。2009年，全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。

一边是居民最关心的居住，另一方面是对经济的拉动作用。研究人员指出，房地产牵着两头，上海如何在两者之间取得平衡，并不是一件容易的事。

“如果不是固定资产和房地产市场的启动，上海去年各项经济数据恐怕会非常难看。所以启动房地产是政府经济棋盘中重要的布局，但没想到去年房地产一下变得热起来。”一位不愿透露姓名的人士说。

“从去年领涨房地产的情况来看，上海要抑制投资性购房，一定会首先从限制高档房来入手。”付琦为两难的政府出招。

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2009年在上海风光无限的房地产，今年正面临着巨大的不确定性。因为背后有一个共识：未来调控力度大小将直接决定房价走势。

上海市委书记俞正声最近一句话如雷贯耳：“上海的房子不是给投资客准备的。”

由此也给苦于房价太高买不起房的普通购房者带来了希望，加上刚刚召开的上海“两会”上发出的声音，另一个可能更为振奋人心的消息风传：“上海将出台政策限制异地投机性购房。”

对此《华夏时报》记者多方采访获悉，由于房地产涉及的领域较广，在出口和内需还没真正反弹的情况下，沪政府出台此政策的可能性不大。但这并不排除其他限制投机购房政策会出台。

异地购房新政难出台

如果说有什么能使今年上海市一些政府部门充满又爱又恨的矛盾，房地产调控选择就是之一。刚刚结束的上海市十三届人大三次会议中，房地产调控理所当然地成为舆论的焦点。

俞正声表态后不久，上海市长韩正也公开承认，上海房价确实是太高了，必须控制。

“政府领导的态度是比较明确的，那就是，房子属于民生重要的一部分，不许‘玩’房子。”著名财经评论家水皮指出。

上海市规土局相关人士告诉记者，自去年12月起，他们就进入“非常忙”的状态中。这位人士透露，除了落实政策，还加紧了对近期上海房地产市场形势的研究。但这位人士并未透露后面将出台什么样的政策。

“政府官员的讲话已经向市场发出了明确的信号：今年上海要严格遏制房地产投机行为。”上实地产投资咨询公司策划总监付琦认为。

在官方一系列表态之后，流传在坊间的传言内容则更为刺激，比如上海将出台限制异地在沪购房的政策。

与坊间传言相类似的是，新华社近日发表的一篇文章也表示建议上海限制异地购房。新华社在文中认为，对贫富差距的问题，政府无法通过法律和财税手段得到控制，目前的行政手段又相对无力，因此建议出台限制异地投资购买上海房地产的措施。

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那么，到底以何种方式对失地农民进行补偿，或者说，以什么样的价格来衡量被征收土地的价值，就成为征收问题的核心。从各地的实践来看，征地之所以会成为问题，最为重要的原因就是双方在土地价格方面存在巨大分歧。放眼国外，从200多年的征收史来看，如何对被征收的财产进行补偿也是一个难题。

1777年的美国佛蒙特州宪法中指出要以“等价的钱财”作为对被征收人的补偿，1780年的马萨诸塞州宪法规定了“合理补偿”（reasonablecompensation），这种补偿到美国宪法修正案中变成了“公正补偿”（just compensation）。但何为公正，何为合理，事实上很难寻找到一个明确的界限。该种“公正”也往往很难让双方满意，因为公正与否，往往取决于被征收者的心理感受，很难通过量化的方式得以反映。而且，不同的人对同一种财产的价值往往有不一致的意见。因此，公正补偿这样一个抽象的问题，到最后往往就简化成了“多少价格”的争论。

同一个财产，在不同人的眼中，往往会具有不同的价值，市场上的讨价还价说的就是这个道理，被征收的财产也不例外。一般来说，对同一财产征收过程中的对立方来说，由于立场不一致，他们对财产的评价也不尽相同：被征收人为了自己的利益，想尽可能多要些补偿，这在不少官员看来是漫天要价；而政府为了节约财政支出，往往会压低价格，这被不少人认为是剥削百姓。

如何看待政府和被征收方出价的不一致？是不是意味着其中必定有一个价格不合理呢？那倒未必。不同人对同一个财产赋予不同的价值，在市场经济中是最为平常的事了。但问题是，征收和一般的市场交易并不一样，它是政府的强制性交易。那么，这个交易的价格该如何达成？

如果只按财产所有人的出价对该财产进行补偿，首先会遇到的问题是，被征收人对原有财产的情感该如何定价？如依附于宅基地上的房产多属于祖传，被征收人对其有深厚的感情，而感情的损失是一个非常主观和模糊的概念，要进行精确衡量是一件非常困难的事情。其次的问题是，这对其他纳税人是不是公平？因为房产所有人对房产的情感对其他纳税人来说并没有多大意义，政府征收的目标也并不是这些情感。因此，按财产所有人的出价来进行补偿会增加政府的额外支出，而最终这些额外支出都会转嫁到纳税人身上。

但如果仅依照政府出价也不尽公平。首先，它没有考虑到该房产对被征收人的特殊情感的价值。同时，宅基地一旦被征收，被征收人还需花费巨大的时间成本去寻找新的住处，如果只依政府单方面出价进行补偿，将非常不公平。事实上，在法治国家，很少有国家仅由政府对被征收的财产进行定价。如在美国，通常做法是议会决定征收权的来源，而法院的作用主要是在当买卖双方就价格达不成一致意见的时候来解释何为“正当补偿”。这么做的一个简单理由是：政府总会想方设法减少财政支出。

我们发现，历史上确实有不少国家在进行补偿时是依据财产所有人的出价进行。在相当长一段时间内，加拿大就是这样。之所以要以财产所有人的出价为标准进行补偿，乃是考虑到为了防止所有人原先的福利不至于因征收而被降低。但由于所有人的出价非常复杂，法院很多时候难以判断，从20世纪40年代开始，加拿大的州和联邦就逐步改为以市场价值为补偿标准，到20世纪70年代，几乎所有的州和联邦政府都以市场价值为标准对被征收的财产进行补偿了。

为什么要以市场价值对被征收的财产进行补偿？不少学者的研究指出，在政府必定要征收财产的情况下，财产所有人基于自己的利益，往往会高估自己财产的损失。因此，其出价在某种程度上来说是不可靠的。具体而言：首先，财产所有人对其所拥有的财产往往会有感情因素，而这是难以估量的；其次，在每个案件中，同样价值的财产往往会导致不同的赔偿；最后，依靠财产所有人个人的主张进行赔偿，对其他纳税人是非常不公平的，因为这会导致财政支出的扩张，从而加重其他纳税人的负担。

为什么会选择市场价值作为补偿标准？除了财产所有人出价的弊病以外，更重要的是市场价值所具有的其他特征，使它成为不少国家法院衡量被征收财产的价值公正与否的标准。

首先，市场价值具有形式上的中立性。在一个公开的市场上，一件财产的价值并不仅由其所有人决定，也不完全由购买者决定，很多时候，财产的价值在其所有人眼中和购买者眼中的价值是完全不一样的，因此，同样的财产在不同的所有者手中，所能够创造的价值是不一样的，对土地等不动产和生产资料来说更是如此。通过市场来决定该财产的价值，交易就不会偏向于交易的任何一方，而能尽到最大可能的“自然公正”。也就是说，任何人都可以通过市场来获得该财产，而这与公正补偿的目的是相吻合的。

其次，市场价值具有可操作性。前面已经提到，按照财产所有人的出价进行评估，往往会遇到财产所有人对该财产所赋予的额外的价值，一般来说，该价值往往由于需求的单一而导致交易难以为继。但是市场价值却不然。一般来说，特定的财产在一定的时间和空间之内，其价值是比较固定的，这是因为除了垄断产品以外，任何商品的价格都是由公开市场上潜在的不特定的购买者经过多次博弈之后形成的，所以，它的价格比较固定，更具有可操作性。

此前笔者已经指出，政府之所以以征收的方式来获得私有财产，其目的并不是为了无偿获得私有财产，主要原因是由于通过市场谈判的方式会增加交易成本，为了减少财政支出，征收制度于是就非常必要。从这个角度出发，我们就会发现，市场价值对于政府来说，并不是不可接受的标准，因为政府之所以采用征收的目的，正是为了减少交易成本和行政成本。这样，以市场价值作为赔偿标准，财产所有者的利益和政府的利益在某种程度上得到了平衡。

相关阅读：专家建议新拆迁条例增加集体土地拆迁内容

大量的惨烈拆迁，多数发生在集体土地上。

国家行政学院法学部副主任杨小军教授今天接受采访时表示，《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》只是涉及“国有土地”，不会对集体土地上房屋拆迁问题有什么帮助，这是一个很大的缺陷和问题。

他建议，在《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

没有补偿标准

从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁，在性质上属征地拆迁的范畴，因此适用的是土地管理法有关征地补偿安置的规定，与城市房屋拆迁适用法律不同。

杨小军说，土地管理法对耕地征用的补偿费、安置补助费进行了规定并有具体的计算标准。但对因土地征用而引起的农民在宅基地上自建的房屋拆迁却没有补偿标准。“对集体土地上的房屋拆迁，到目前为止，我们还看不到有些什么拆迁补偿政策。”

他认为，城市房屋的拆迁问题，经过多年的发展、规范，实际上已经有了很大的进步，无论是项目立项、拆迁程序还是补偿标准等，已经更加规范和提高了，有些地方和不少项目的补偿标准，也与市场标准相差无几。

“实际上，房屋拆迁更多的问题，主要集中在农村集体土地上。这个问题从立法和建章立制层面以及实际操作上，更需要及时提上议事日程严肃对待。”他说。

城乡差别烙印

两种拆迁，适用的法律和政策不同。杨小军说：“这是明显的差别待遇。”

他觉得，这个现象反映了我们对集体土地房屋财产独立性质的认识，多有不足。从整个社会背景看，是城乡差别观念的一个表现和延续。在市场经济体制下，一些过去的认识、制度等都值得重新思考和变革，包括对待集体土地上房屋拆迁问题。

从缩小城乡差别和社会公平角度看，两种拆迁，应当逐步地统一起来。至少从现在起，就应该利用立法更新的机会，朝着这个方向完善，实现法律公平和财产独立。

增加一个条文

解决集体土地拆迁问题，是制度建设的重大法律问题。杨小军认为，如果只是靠一些地方和部门的文件办事，肯定不妥。但专门立一个法又比较复杂，需要一个过程。因此，当务之急是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，加入集体土地房屋拆迁的内容，比如，可增加一个条文，规定农村集体土地上房屋的拆迁补偿，参照适用国有土地上房屋征收与补偿的条件和标准等。

他说，对农村集体土地上的房屋拆迁，只将房屋作为集体土地上的附着物进行补偿，并不细化区分房屋的用途、性质等相关权利，实际上严重损害了房屋所有权人和第三人的利益。这个问题要解决，必须把集体土地上的房屋作为独立的财产或拆迁补偿对象来处理，而不能仅仅视之为土地征用上的附着物。

集体土地房屋拆迁补偿标准过低问题不少。杨小军谈到，虽然很多地方都规定参照城市房屋拆迁补偿操作，但由于两种房屋拆迁在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式以及拆迁安置对象等方面均有差异，所以直接的参照性并不强，导致在执行过程中，各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。“这迫切需要在法律上统一补偿计算标准、方法和原则，约束地方政府的行为。”

心有两个担忧

《国有土地上房屋征收与补偿条例》已进入社会征求意见阶段，出台指日可待固然令人欣喜，但杨小军也坦言他的担心：“必须解决好政府直接征收房屋可能出现的更大问题。”

担忧一，现在是开发商面对拆迁户，尽管开发商显强势，但开发商毕竟只是一个商人。如果改为政府面对搬迁户，政府不仅是强者，而且是公权力强者。在这种强者更强的关系中，会不会出现更不利于拆迁户的局面是值得担忧的。

担忧二，现在的拆迁，都是先由开发商立项，后有拆迁补偿。由政府直接征收房屋后，可能是无项征收。无项征收房屋，哪里还谈得上项目是商业项目还是公共利益项目？这些问题如果不能很好地解决，其后果可能更值得担忧。

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绿地集团当天还宣布，2009年完成营业收入超过740亿元，并计划在今年冲击千亿规模。

300亿投资济南

绿地集团斥资300亿元在济南启动建设的六个项目，包括此次开工的济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目，以及此前签署合作协议的经四路纬二路超高层、南北康、京沪高铁(高铁民航争夺战)济南西客站站前综合广场和腊山片区项目，总用地面积约6000亩，规划总建筑面积近700万平方米，将成为沪鲁两地迄今为止最大的一揽子投资项目。

此次首批开工建设的两个项目中，中大南旧城改造项目位于济南市槐荫区，东至纬十二路，南至道德北街，西至南大槐树西街，北至经四路。项目规划总建筑面积约为49万平方米，总投资约37亿元，将建设以高层、小高层住宅为主，辅以配套商业和办公楼的大型居住和商务社区。

济南绿地普利中心项目位于济南市中心西侧，北邻历史老街普利街，南临共青团路，西临顺河高架路，规划总用地面积约3.33万平方米，规划总建筑面积约20万平方米，总投资近20亿元，将建设高度达260米，集甲级办公、高级公寓、商业等于一体的超高层项目。未来项目将定位为济南的“新天地”，成为具有鲜明历史文化特色的现代化地标性综合体。

将建400米山东第一高楼

后续将启动建设的四个项目中，经四路纬二路超高层项目位于济南市市中区，总用地面积约250亩，规划总建筑面积约60万平方米，规划打造高达400米的“山东第一高楼”。

南北康项目位于市中区十六里河镇境内，城市区域功能布局的南端，距离市中心约10公里，总用地面积约2500亩，规划总建筑面积约250万平方米，规划建设为集公寓、商业街、娱乐休闲为一体的新城示范居住区。首期规划用地约295亩，规划建筑面积约45.2万平方米。

京沪高铁济南西客站站前综合广场项目位于济南市西部，距主城区约10公里，总用地面积约109.5亩，总建筑面积约40万平方米。

腊山片区项目位于槐荫区，腊山南侧，规划总用地面积2850亩，规划总建筑面积约250万平方米，规划建设成大型居住社区。

年内冲击千亿企业

绿地昨天发布的新闻稿称，2009年集团全年业务经营收入突破740亿元，2010年有望跻身年销售千亿级企业。目前，绿地集团在2009年中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业排名中位居第2位，在上海地区企业集团中排名第13位。

在房地产主业方面，目前房地产建设项目遍及全国21个省35个城市，在建工程面积1800万平方米。

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刚刚以130．71亿元的销售金额在2009年上海房地产企业销售金额排行中获得冠军的上海绿地集团，在2010年伊始又斥资340亿元在全国范围内高调启动了旗下两个大型项目。

济南地标建筑开工

1月5日，由绿地集团投资开发的济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目正式开工建设，标志着绿地集团在济南总投资为300亿元的一揽子开发项目正式启动。

据悉，绿地集团此次斥资300亿元启动建设的6个项目，包括此次开工的济南绿地普利中心和中大南旧城改造项目，以及此前签署合作协议的经四路纬二路超高层、南北康、京沪高铁济南西客站站前综合广场和腊山片区项目，总用地面积约6000亩，规划总建筑面积近700万平方米，绿地集团将采取多项目联动和整体开发的模式，分步实施，加速全面启动。

据了解，这批项目的规划建设类型涵盖了超高层地标性现代服务业综合体建设、旧城棚户区改造和新城开发等城市建设的重要方面，绿地集团董事长、总裁张玉良在开工典礼上表示，进入济南投资发展，是绿地集团积极响应上海市关于“绿地集团要在全国资源配置中加快发展，争当上海企业服务全国排头兵”的要求，深入参与各地现代服务业发展和民生工程建设的重要举措。

启动西安最大旧城改造

此外，由绿地集团承建的西安市雁塔区后村城中村综合改造项目也在近日正式开工建设。后村项目是西安市当前城中村改造的重点项目，也是陕西省目前规模最大的旧城改造项目。该项目地处西安南郊成熟核心地段，西侧紧邻陕西省委，总占地面积约231亩，规划建筑面积约48万平方米，总投资约40亿元，将建设安置房及大型住宅社区。

近年来，绿地集团全面参与上海及全国各地的旧城改造和保障性住房建设。在上海，绿地集团今年先后启动建设了大型居住社区江桥基地、上海市经济适用房南翔基地、长兴岛配套商品房项目，总投资规模逾70亿元，规划总建筑面积超过140万平方米，规划总户数约27000户。此外，绿地集团还在辽宁沈阳、安徽芜湖、安庆等外省市地区大规模参与旧城改造和保障性住房建设。

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各地成交均价并未受抑

某研究机构的监测显示，1月各主要城市的成交面积全面下调，不过各地成交均价并未受抑。重点城市中，天津涨幅最大，环比上涨12.01%，上海紧随其后，涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。京、沪、津、深四个一线城市成交均价持续攀升，刷新历史纪录，其余重点城市价格向下略有调整，但仍处在高位。

从被监测的30个城市供应情况来看，1月主要城市库存量继续下降，但下降幅度有所减小，重点城市中，武汉凭借约占1/5的政策性住房入市，带动成交量上涨15.06%，此外，重庆成交量高于2008年低迷时期的水平。非重点城市中，海口和三亚受当地政策驱动，成交面积环比分别上涨32.26%和32.34%，其中，杭州、南京和成都３个城市的成交面积接近其2008年低迷时期水平。

某研究机构相关分析人士认为，2009年底，一系列房地产调控政策出台，2010年伊始，“国十一条”面世，央行提高银行存款准备金率，各地“两会”几乎都把楼市调控当成重点内容，促使市场观望情绪渐浓。虽然多数重点城市成交量同比2009年、2008年有较大幅度上涨，但考虑到2008年、2009年农历春节较早的因素，因此不能忽视宏观调控给市场带来的实际影响。

二手楼市 买卖僵持转入低谷

另据中原领先指数系统数据显示，2010年1月，京、津、沪、深、穗等五大城市二手住宅价格指数涨幅均低于2%，其中深圳指数略下跌。与前期相比，五城市指数涨幅显著收窄，价格上涨的势头有所放缓，部分区域二手房价格开始出现松动。成交方面，临近春节淡季，1月份五大城市二手住宅成交量大幅下滑，但仍均高于去年同期水平。

中原地产认为，近期成交量的大幅下挫，政策和季节两方面因素起了重要作用。

从分城市来看，北京、上海二手房成交量环比下滑幅度超过50%，广州、深圳和天津成交量降幅亦在30%左右。价格方面，除深圳率先出现环比0.3%的微弱跌幅外，其余城市价格指数仍有小幅上涨。

目前市场观望气氛浓厚，买卖双方处于僵持状态。加之春节临近，业主并不急于放盘。中原统计数据显示，近两周新增盘源量锐减，新增客源亦一再萎缩，预计2月份成交量将继续下降。然而，由于政策连续出台，部分业主心态已有所减弱。中原调查显示，挂牌价格出现松动，预计价格松动的现象在短期内将更为显著。

北京9家违法违规房企被处罚

北京市住房和城乡建设委员会5日发出通报，对违法违规的7家房地产企业和2家房地产经纪机构进行处罚。

据了解，被处罚的7家房地产开发企业分别为：北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司。

2家房地产经纪机构分别为：北京博天置地房地产经纪有限公司和北京美华时代房地产顾问有限公司。

北京市住建委相关负责人介绍，被处罚的房地产开发企业存在的违法违规行为主要包括：未按时开盘和未公示开盘时间、拟售均价，开盘后未按整栋对外销售，采用变相售后包租方式销售未竣工商品房，商品房销售合同补充协议存在约定条款不合理，未进行网上认购和销售现场公示信息不全等。被处罚的2家经纪机构则分别存在营业场所未公示服务内容和服务标准、取得营业执照30日内未办理备案等违法违规行为。

据了解，北京市住建委已责令9家房企对违规行为进行改正，并给予行政处罚，还将在“北京市房地产交易管理网”和“北京建设网”公示1年。

据介绍，北京市住建委今年将把库存量大、没有一次性公开房源及价格的项目作为重点，进行专项执法检查。对群众反映强烈的项目，将从开发建设、施工现场、工程招投标、房屋销售、前期物业管理等各环节开展综合执法检查。如果群众发现违法违规行为，可以通过登录北京市房地产市场动态监管信息平台或拨打电话(63958811)进行投诉，同时尽可能提供线索及相关违法违规证据。

相关阅读：松江嘉定郊区盘成交活跃 沪1月房价依旧高位徘徊 房地产门户搜房网

新房成交均价同比上扬43% 高档楼盘拉升房价

搜房网统计显示，2010年1月上海商品住宅成交均价为19953元/平米，环比09年12月降1个百分点，但同比2009年1月的14000元/平米，涨幅则达到43%。

从楼盘价格来看，2010年1月中高档楼盘成交拉升房价作用依旧明显，位于虹口四川北路板块馥敦坊1月成交115套，成交均价为29735元/平米。浦东花木板块的仁恒河滨城上周成交28套，均价达到50972元/平米；而位于黄埔区绿城黄浦湾则有10套成交，均价达到87612元/平米。

上海新房供应面积环比下降52%  成交面积下挫53%

据搜房网统计，2010年1月（1.4-1.31）上海新房供应面积为65万方，环比09年12月138万方的供应量下降52%，而1月新房成交面积为67万方，环比09年12月144万方下降53%。搜房网分析师指出，09年上海楼市成交火热，楼市存量不足，加之政策频出，买卖双方渐进入僵持局面。开发商推盘量不足。供应量的大幅下跌导致1月成交面积环比大降。

郊区楼盘成交活跃 松江、嘉定、南汇占三甲

虽然12月最后一周中心城区新盘成交增幅显著，但2010年1月上海房地产市场成交主力依旧是郊区楼盘。据搜房网统计，1月松江商品房成交1600套、嘉定成交1567套、南汇1006套，分列上海19个片区成交前三。而在商品住宅方面，位于松江板块的逸庭苑本月成交223套，宝山板块的保利叶都、嘉定板块的锦华茗园则名列成交套数前三。

搜房网分析师指出，相对于中心城区的楼市价格和推盘数量，郊区楼盘对于当前置业的购房者来说无疑是首选目标。但是随着09年末郊区住宅地楼板价频频过万，以及7号、11号以及9号轨交二期的试运营，郊区各板块的楼市价值也已经开始被提前释放。

1月商品住宅成交套数TOP10

排名	楼盘名称	板块	成交套数
1	逸庭苑	松江	223
2	保利叶都	宝山	177
3	锦华茗园	嘉定	151
4	馥敦坊	虹口四川北路	115
5	绿地逸湾苑二期	青浦北部板块	106
6	鹿都云间名门苑	松江中部板块	102
7	德盈佳园	南汇	79
8	港城滴水湖馨苑	南汇	56
9	沿海丽水馨庭二期	松江	53
10	恒祥苑住宅小区	金山亭林板块	52

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