根据搜房网对上海房地产成交数据统计显示，12.29-1.4（其中1.2、1.3日公休）一周商品房成交量2462套，总计成交面积28.9万平方米；其中商品住宅（剔除动迁房以及配套商品房）成交1188套，共计成交14.4万平方米。商品房成交量环比下挫14.2%。

搜房分析师张茜指出，元旦小长假的影响，本周房地产成交套数以及成交面积，均有不同程度的萎缩。元旦一周成交量的萎缩属于正常周期走向。

另外，前不久刚刚公布的"新八条"大部分内容从元月1日起正式实施，新政实施，不少预计年底交易的客户，推迟过户时间。12月30日商品房单日成交747套，31日商品房单日成交397套。12月最后一天，成交明显回落。

供应量方面，本周商品房供应4.88万平方米，其中商品住宅供应仅1批次合计1473平方米。商品住宅供应量环比上周下挫2成。本周商品房成交均价1.60万。

搜房分析师张茜表示，国家放松第二套放贷政策以及减免二手房交易税费后 , 在一定程度上改善型住房需求相应得到释放，此间，满足改善型需求的中外环楼盘加速推盘，不久前天山华府、四季绿城、仁恒运杰河滨花园、中鹰黑森林等楼盘开始集中上市，成交累加，从而使得本周成交均价转而上扬。

12.29-1.4商品房成交商品住宅成交走势

一周楼盘成交TOP1O

浦东、闵行、宝山分列本周区域成交前三甲，分别成交242套、235套、233套，其中宝山区旭辉依云湾本周成交99套，成为本周当之无愧的成交霸主。紧随其后的是绿庭尚城、新江湾城均成交58套。

各区域成交走势

延伸阅读：上海房地产 新开在售八大热盘新报价及动态

海尚明城（福地苑）2周年庆限时特惠，12月18日至12月28日，约94.48平米2房2厅1卫，首付13.8万，总价69万元，现房。更多优惠请咨询海尚明城售楼处。

海尚明城（福地苑）地处宝山西城区北块的东部，距离市中心人民广场15公里，距离上海火车站13公里，距离虹桥机场20公里，距离浦东国际机场40公里。西侧隔绿龙公园与湄浦河相对，北侧规划有2700平米6班幼儿园和社区集贸中心。全面满足商务、够物、文化、休闲四大功能。一房一厅一卫的面积：59.18~61.37平方米，二房二厅一卫的面积：88.36~97.77平方米；三房二厅一卫的面积：114.26平方米；三房二厅二卫的面积：118.41~122.62平方米。

新时代富嘉花园目前在售的是10月4日推出二期第二批房源，面积最小的两房约在104平方左右，36-41、43-54、56-62号门洞，分装修和毛坯房，毛坯房源靠马路的价格在13500-14500，位于小区内部的价格在16300-17200元/平方米，装修房价格在18000元/平方米，送车位。

新时代富嘉花园位于闵行区龙茗路平吉路口，西侧为龙茗路商业休闲街，东侧为河道景观绿化带，住宅建筑面积为15.7万平方米，商业公建5.4万平方米，11层小高层为主和点式小高层通过弧型排列组合，1轴2带多点新加坡水景+澳洲风景。主推房型：两房两厅一卫面积：105—108平方米、三房两厅两卫面积：127—158平方米。部分房源为精装修房。

夏朵小城目前在售9月开盘的房源，17层小高层两房和三房，两房88-109平方米，三房118-133平方米，年底即可交房。目前仅剩14层以上房源，价格在8000元/平方米以上。有样板房可观赏。

夏朵小城位于闵行区马桥镇的东南部，距离马桥镇中心大约3公里，基地呈方形，占地42.288万平米，建筑面积55万平米，容积率1.29，小1区绿化达40.21%。

为法国设计大师ERIC亲手打造，由一期华银坊和二期夏朵园组成，周边有城市主干道——剑川路、天然河道——北竹港、正在改造扩建的华宁路和未来规划建设的银春路。该地块属于旗忠森林体育城的配套用地之一，预计未来3-5年内，将成长为高尚生活板块。

夏朵小城北临正在规划建设中的具有国际高水准的旗忠森林体育城，南靠闵行老镇中心区，东与大学城和紫竹科技园相望，西接上海闵行经济开发区。与已通车的轻轨5号线华宁路站约1.5公里的距离，未来交通方便。

夏朵小城计划建设为以住宅为主，辅以配套商业和生活设施的综合生活小区，目标是创造城市边缘地区发展的新型居住模式。曾荣获2004年全国人居经典建筑规划设计方案竞赛建筑、环境双金奖。

四季绿城12月25日拿到新一批房源预售证，将推出464套公寓翻译，其中大部分为动迁房，普通商品房价格在12000元/平方米，目前还未开始出售，预计将在春节后推出。

该案目前在售2房有多层无电梯和小高层两种房源，多层两房88平方米，小高层两房90平方米，价格不变仍为12000元/平方米，09年底交房。

四季绿城占地近14万平方米四季绿城一期中心景观区四栋小高层，罕有超大栋距，保证一楼的住户也能每天享受充足的阳光。每栋房子四面都处于景观绿化的包围中，让成荫绿树和四季盛开的鲜花渗透到每户人家。
四季绿城每套住宅都是南北通透布局，采用大面积的落地窗，采光通风良好，每一套住宅的视野都是非常的开阔，大面宽，小进深的优点在四季绿城的小高层彻底体现。

长宁88金廷12月28日开盘，推出住宅2号楼、3号楼，100平方米的两房和128-140平方米的三房，装修房，均价为24000元/平方米，2010年交房。

长宁88金廷位于著名的曹家渡商圈，地处长宁路、江苏北路交界处，东临万航渡路，北靠苏州河，总占地面积约5万平米，总建筑面积约17万平方米。由精装公寓、甲级5A写字楼及体验式商业中心为一体的城市综合体性社区。内环以内的市中心楼盘供应量目前屈指可数。而本案更是全市珍罕颇具规模的综合性住区。

和憬家园目前在售小区东面的4栋小高层公寓，5-6、10-11、16-19号楼，二房为主，总价约90万元，其中一房的户型在5号楼，三房的户型在16号楼，16号楼前后栋距开阔。该案靠近2号线延伸段华夏东路站。

和憬家园位于浦东川沙板块，南至硕川路，北至川杨河防护绿带。小区的总建筑面积约46955平方米，总户数352户，是由5幢小高层、2幢多层和部分商业设施组成。小区的绿化面积丰富，达35%以上，而且北面是川杨河防护绿带，景致比较好。小区近华夏东路，周边交通便利，到人民广场、徐家汇、八佰伴等商圈都有直达车。区域内生活方便，依靠川沙镇的成熟生活配套，有易初莲花、农工商超市、浦东商场等商业配套，教育资源丰富，华夏西校、侨光中学、川沙中学、上海电视大学川沙分校等，满足各年龄阶层的孩子的上学问题。

万科金色城市售楼处已经对外开放，可以接待客户，目前价格和具体开盘时间未定，开盘时间预计在09年4、5月开盘。

万科金色城市项目一期建筑面积约14万平方米，房型以90平方米左右的小三房为主，其余房型有175平方米四房和少量74平方米二房。目前价格未定。

万科金色城市位于沪南路2255号，浦东中环，百万平米大盘，区内25万平米商业配套，23万平米城市生态绿地。轨道交通11号线、18号线在项目内设有站点，轨道交通13号线在项目附近设有站点。项目内有779、969、988路公交车始发站点，步行5分钟至沪南路有18条公交线路可直达龙阳路地铁站、人民广场、陆家嘴、老西门等城市节点。项目教育设施配套全面，2所幼儿园、1所小学、1所中学打造0-15岁基础教育体系。小区设有两家社区医院、三家零售药店，一路公交直达市三甲医院：仁济东院、儿童医学中心、东方医院。

嘉实上城名都12月28日推出了二期小户型公寓房，4栋小高层房源，房型仍以小户型为主，50-60平方米的一房，80-90平方米的两房，100-300平方米的三房和四房数量较少，得房率80%，价格为6500元/平方米，总价35万起。09年底交房。

嘉实上城名都的开发商与同济有着较为长远的合作，同济的配套商业街以及学生公寓都由该开发商负责开发建造。嘉实上城名都所处地块与同济大学嘉定校区临近，可享受同济大学相应体育配套设施。该案开发商计划在嘉实上城名都小区门口建造一条商业街，该商业街面向群体是整个嘉定乃至上海西部的客户群体。

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存量房贷优惠“难”

“真的很无奈。”建行上海分行一位人士向记者表示。新年伊始，各商业银行零售信贷部门不得不面对一个已经困扰他们近几个月的问题——如何调整存量房贷利率。根据目前媒体的披露和记者对部分商业银行的了解，目前包括工、农、中、建在内的四大国有商业银行仍然没有就存量房贷利率调整公布明确信息。

“从商业银行的角度考虑，本不愿意调整这部分房贷的利率，但又不得不面对来自市场竞争和监管层的压力。”上述建行人士表示。虽然不情愿，但在两重压力之下，各家商业银行的业务部门还是暗中着手操作，“目前可以明确的是，2008年之前执行基准利率0.85倍优惠、没有不良信用记录、并且所购住房是首套利用银行贷款购买的普通自住房的客户，可以享受基准利率0.7倍的优惠。”上述建行人士表示。记者从中、工、农、交等银行了解到，这一优惠标准在这几家银行同样适用。

然而对于不符合上述标准的存量房贷，各家银行目前尚未明确口径。“从我们的情况来看，原则上不做调整。”上述建行人士表示，不过他同时补充，对于极个别资信情况较好的优质客户，银行可以根据客户提出申请的情况进行协商，确定优惠利率。

“主要看银行的经营策略，如果这家银行对客户较为重视，也可能给予优惠。”交通银行上海分行零售信贷部一位人士表示。在经历了两个月的沉默之后，商业银行对存量房贷利率的调整出现分化恐在所难免，有市场人士预计这将造成商业银行争夺房贷业务客户，事实上，这一争夺在去年底即已开始。对此上述建行人士表示，“只能是抓大放小，即对原本贷款利率较高、贷款数额较大的优质客户做出更多让步，以留住这部分客户。”而对于原本利率就已经很低，并且贷款数额不大的客户，“如果客户一定要转到别的银行，也只能任其流失。”

房贷业务地位动摇

更大的分化来自对房贷业务本身，即房贷业务的地位开始动摇。根据央行有关贷款利率下浮空间的规定，目前对公贷款的利率下浮空间为10%，而房贷利率最大可以下浮30%，从利差空间来看，房贷业务已经没有优势可言，而从风险来看，目前国内房地产市场呈下行趋势，房贷业务的风险正在加大。“房贷业务的吸引力已经大不如从前，商业银行对这项业务的积极性正在降低。”沪上一家大型国有商业银行零售信贷部门负责人表示，“如果维持目前的局面，我们将削减房贷业务的指标，将更多的额度用于对公贷款。”

不过，并非所有的商业银行都抱定这样的想法，交通银行零售信贷部相关人士表示，虽然调整存量房贷实属无奈之举，但银行方面并不会就此放下这块业务，“我们反而要增加更多的精力，争取更多的客户，薄利多销嘛。”这位人士表示，虽然在国家4万亿的经济刺激方案之下，对公贷款领域尤其是基础设施等领域有大量的机会，但对公贷款的项目贷款都是一次性发放，与之相比，零售信贷业务可以进行长期持续不断的开发。

“比如对于房贷客户，我们可以吸收他在交行存款，还可以推荐他在我们这里买基金、银行理财产品，对他进行全方位的财富管理推介。”这位人士认为，在进入降息通道的过程中，商业银行的利差空间将遭遇持续压缩，而对客户进行深层次开发，通过增加中间业务收入来弥补利差的缩小才是商业银行的务实之举。

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房产税不再“内外有别”

谢旭人：今年将统一内外资企业和个人的房产税、城建税、教育费附加等制度。研究环境税及相关税种的改革方案。

解读：根据昨日国税总局发布的消息，《城市房地产税暂行条例》自今年元旦起废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

对谢旭人的表态，有关专家在接受记者采访时表示，政策的改变主要针对外企和外籍人士，普通百姓受影响不大。

“我国对内外资企业和个人的房产税征收存在两套制度，对于国内企业和个人来说，主要征收房产税和土地使用税；对国外企业和个人主要征收的是城市房地产税。”中国人民大学财经金融学院安体富教授表示，长期以来，对于取消两套制度的呼声一直存在，“在中国加入WTO之后，统一税制的呼声就更加高了。”

复旦大学经济学院副院长、金融学教授孙立坚则表示，我国房地产市场发展之初，借助了大量的外资，“如今统一税费可以更有效地防范不健康资金的涌入，为进一步开放市场提供一定的基础。”孙立坚表示，税费统一的实质目的，是为了在规范政府收入机制的基础上，规范政府部门的行为。

印花税继续下调不太可能

谢旭人：今年将继续执行暂免征收储蓄存款和证券交易结算资金利息所得税、降低证券交易印花税税率及单边征收政策。

解读：对于上述提法，网络媒体的解读昨日出现了分化：部分网媒认为，谢旭人此番表态意味着2009年的印花税税率将继续下调；而反方网媒则认为，谢旭人的这一说法只是肯定了去年印花税单边征收政策的延续，并非是要下调印花税税率。

对谢旭人的表态，昨日接受晨报采访的大部分专家都倾向于后一种观点，即印花税不太可能在现有1‰的基础上继续下调。“但不管如何，继续单边征收印花税对股市来说也是一大利好，这意味着2009年一整年的相关税收政策都将保持稳定。”

减税未提“提高个税起征点”

谢旭人：推进税费改革，减轻企业和居民负担。结合改革和优化税制，实行结构性减税，采取减免税、提高出口退税等方式减轻企业和居民税收负担，促进企业扩大投资，增强居民消费能力。

解读：对谢旭人的表态，专家表示，这一表态强调了“减税减负”，但并没有明确提出“提高个税起征点”。“尤其值得注意的是，谢旭人还表示要‘处理好减税与保持财政基本公共服务保障能力的关系’，这都使得个税起征点是否调高的悬念得以延续。”一专家说。

根据此前透露出来的信息，各界对个税起征点调整的看法莫衷一是。以茅于轼为代表的部分专家认为，个税起征点不但应该调，而且应该调到8000元甚至1万元；而反方专家则指出，起征点即便仅仅调高至3000元，都会使部分落后地区的个税基本绝收，因此在今年财政普遍减收的情况下，调高个税起征点不应盲目上马。

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相关统计数据显示，上海住宅市场（包括公寓和别墅）共139个板块，和去年上半年相比，五成以上区域房价在去年下半年开始下跌，跌幅在10％以内的区域数量占比26.6％，跌幅在10％至30％的区域占比21.6％。跌幅30％以上的区域占比2.9％。另有22.3％的区域价格上升了10％以内，18％的区域涨幅在10％至30％之间，8.6％的区域涨幅超过8.6％。

整体来看，去年后6个月，上海房价均价13078元/平方米，在去年上半年创下的14086元/平方米的最高均价上开始回落。

另据统计，12月份，上海一手商品住宅供应量114万平方米，但成交量仅83.4万平方米，均价11913元/平方米，创11个月以来的新低，仅比去年1月的11811元/平方米价格略有上升。而2008年全年，上海房价曾在7月创下17116元/平方米的最高均价。

从个别区域来看，城桥镇区域的公寓在上半年时成交价格6594元/平方米，到下半年的成交均价降至4256元/平方米，跌幅35.5％，居公寓跌幅榜之首。浦东核心居住区张江地区公寓价格跌幅30.1％。浦西中心地段的北外滩板块公寓价格跌27.9％。泗泾、华漕等板块则以30％以上的跌幅居别墅跌幅前两位。

上海一些代表性楼盘也已经在2008年出现了大幅降价。比如，中远两湾城销售价格从去年上半年的20587元/平方米跌至14845元/平方米，白金湾府邸成交均价从上半年的54974元/平方米跌到下半年的35242元/平方米，跌幅分别为27.9％和35.9％。

专家预测，因为每年一季度是传统的房地产销售淡季，加上今年宏观经济形势的悲观情绪较浓，2009年上半年上海楼市不可能在成交量上有大幅回升，部分区域房价仍有可能在10％左右的跌幅范围内调整。“开发商大多会通过节省开支来打平成本收益率，节省开支的主要方式除了延缓开工外，还可能涉及缩编减员。”市场人士分析。

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1月1日之后，虽然总行仍未公开出台细则，但一些银行分行已经自行确立了给予存量房贷客户利率下浮30%的标准。银行方面表示，“现在不操作根本留不住客户，对总行也没法交代，当前银行最核心的目标即挽留客户。”

在执行7折优惠时，大银行将重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。“现在各家银行的操作非常混乱，再加上舆论推波助澜，恐怕各家银行对（首套房）存量房贷的执行很快就会全部到底（按基准利率0.7倍执行）。”昨日，一股份制银行个贷部总经理对《每日经济新闻》判断。

保客户成首要任务

一方面担忧留不住客户，一方面又担忧业务盈利受到太大影响，这样矛盾的心态正催生出银行内部一个新岗位。

“我们设立了一个专门的信息库，”昨日，一银行内部人士向《每日经济新闻》透露，工作人员的主要职责即通过媒体和房产中介，收集同业在存量房贷业务上的操作办法，以使自己的操作方式不太过“另类”。

在央行、银监会给予指导性意见前，四大行的操作方式一度被业界视为“行业标准”。昨日，本报通过客服电话从四大行获悉，目前中行的存量客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受7折优惠利率；建行方面则称，只要执行8．5折利率优惠、近两年内没有拖欠、违约等行为的客户可申请7折利率优惠；农行原有的政策是，满足条件的客户可自动7折优惠房贷利率执行；工行则表示目前仍在等待细则出台。

相对于大银行重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。据媒体报道，浦发上海分行拟定的方案是，根据客户贷款金额以及家庭净资产确定房贷利率。其中，贷款金额500万、家庭净资产100万和50万，将成为分界线。

“对银行的贡献度不仅体现当前在本行的金融资产，还可能是未来潜力客户，”上述银行个贷部总经理认为，类似标准不会强制执行，只要能够被银行认定为优质客户，应该都会给予最优利率。

虽然银行方面认为，在给予0.7倍最大幅度优惠应该充分考虑客户的上述3项指标，但他们同时担忧，这一“底线”未来很难坚持。一银行个贷中心相关人士对 《每日经济新闻》抱怨，在当前舆论重压下，只要有部分客户享受到0.7倍利率，一开闸就很难再控制住，“类似的经验已经很多了。”

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深圳：民生银行自动下调房贷利率

昨日，民生银行深圳一支行人士告诉记者，只要存量贷款超过30万的，违约（逾期）次数不能连续超过3次，一次不超过15天即可享受利率下浮30%的优惠，电脑系统将自动下调利率。而存量贷款金额小于30万元的客户，则需要一些附加条件才可享受利率。

该支行人士透露，在全国其他地方，存量贷款金额不一定是以30万元为分界线，沿海与内地可能有所不同。

深圳发展银行一支行客户经理告诉记者，目前已经陆续有客户到银行来申请房贷利率优惠，能否获得批准则视客户信用记录而定，但信用记录如何才算良好目前还没有一个统一标准。而招商银行一个贷部人士也告诉记者，能否享受利率7折优惠，还没有一个统一标准。

去年年底，央行下发个人住房贷款利率可下浮30%新政后，深圳地区银行间上演抢夺存量房贷客户的“转按揭大战”。昨日，一大型房产中介公司的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，现在办理转按揭的人已经不多了。随着各家银行相继加入给予客户贷款利率打7折的优惠行列，之前流行的转按揭似乎已没有必要和吸引力。

微利时代留有“后手”

此前，建行董事长郭树清表态，中国目前房贷余额有3万亿，如果均给予0.7倍基准利率，商业银行利润遭受的巨大挤压将不言而喻。

但在当前“保客户”的核心指导下，昨日多家受访银行均表示，一旦大家都把利率降到最低，即使盈利受损，银行肯定也会跟随着做，“否则房贷就做不下去。”

银行可能受到多大损失呢？昨日有市场人士预测，截至2008年底，全国个人住房按揭贷款余额预计将突破3.6万亿。如果严格按照首套、普通型住房才能享受7折优惠利率，那么需要重新定价的存量规模大约为3000亿，按当前利差水平商业银行减收在15亿元左右。

除了直接的利差损失外，一银行上海分行副行长表示，如果央行继续降息，未来房贷业务肯定将进入一个“微利”时代。

面对即将到来的微利时代，一些商业银行在给予利率优惠的同时也留有“后手”。上述银行个贷中心人士表示，目前有部分银行对转按揭形式转入本行的存量客户，虽然也给予0.7倍基准利率，但贷款合同以“1+N”的模式签，也就是说1年后利率是否仍旧下浮30%，需看当时的基准利率水平而定。

据媒体报道，还有银行规定，但凡申请按0.7倍基准利率执行的存量客户，必须追签“附加条款”，即向银行承诺至少3年内不得提前还款，否则将以贷款余额的3%缴纳违约金。

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熟悉老余的人都知道他的实力并不强，公司每年的销售收入只有二三十万元。他怎么有实力在租金达到10元/平方米·天以上的恒隆广场租房办公？

老余道出了其中的 “奥秘”。他仅仅花了400元月租，就在恒隆广场的一个“虚拟办公室”租了地址。

虚拟办公室进入高档写字楼

老余租的“虚拟办公室”，位于恒隆广场一期的63楼，是一家“专业服务式办公楼解决方案”的提供商。

昨天，这家商务中心的销售员车先生向《每日经济新闻》介绍了公司提供的服务。每月400元，可以使用商务中心的地址作为对外的联络地址；600元，可以向商务中心申请双语前台和专门的电话，一旦有客户按名片上的电话打来给你，商务中心会自动转接电话到你的手机；2000元，除了可以享受到前述服务，还可以在恒隆广场使用10小时的办公室和3小时能容纳10多人开会的会议室。

记者在恒隆广场一期63楼看到了车先生所描绘的商务中心，虽然办公面积占据了63楼将近一整层，但上述可使用10小时的办公室，却仅仅只有10多平方米。在这个商务中心，这样的办公室有数百间，全部用玻璃板隔开。车先生表示，客户并不在这里上班，或者只是偶尔在这个“办公室”上班。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，“虚拟办公室”进驻恒隆广场这样的上海市中心商务区的顶级写字楼还是头一回。以前只有市区的一些低端的商务楼，才会有“虚拟办公室”。大部分的高端写字楼，因为“虚拟办公室”的客户规模太小，影响楼宇的品牌形象，常常将它们拒之门外。

但高端写字楼租赁市场受金融危机影响而恶化，使得 “虚拟办公室”“乘虚”进入恒隆广场。据统计，截至去年第三季度，上海甲级和超甲级写字楼的租金下跌0.9%，空置率达到17%。日单位租金曾经高达20多元/平方米的环球金融中心，目前已跌至局部10元/平方米·天以内。

顶级写字楼的品牌保卫战

恒隆广场的主要租户或是世界500强企业，或是著名的会计师行、4A广告公司、全球地产五大行等，能和他们做“邻居”，老余很满意。

但在恒隆广场办公的白领们，却并不乐意有这样的“邻居”。

中原地产商办研究分析师徐姗姗说，即使写字楼的租赁市场走势不佳，大部分顶级写字楼的业主还是不愿意将办公楼租给 “虚拟办公室”。“很多公司都是冲着恒隆广场的品牌形象高价租赁办公室。而‘虚拟办公室’的客户品牌显然不能和恒隆广场匹配。”她认为，“虚拟办公室”能够在恒隆广场出现，可能是因为业主对租户的具体经营内容不知情。

负责管理恒隆广场的上海恒邦房地产开发有限公司租赁部门的有关人士昨日表示，只知道一期63楼租户是一家商务中心，但具体的经营内容，租赁部门不便干涉。

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昨日，上海中原对旗下150余家分行的抽样调查显示，元旦3天假期里，日均上门客户比12月上涨2成以上，带看客户也同比增长。

21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查显示，元旦期间，上海二手房市场表现较好，市民看房较为积极，以房源总价较低的自住型板块为主，如宝山上大、普陀长风、闵行七宝等。其中有7成门店的看房客户比平时有20%~50%不等的增长。

21世纪不动产上海四川北路店工作人员向《每日经济新闻》透露，带看量增加主要与近期利好政策不断出炉有关。同时，近期有约10%的温州投资者出现调高售价的现象。该工作人员说，目前活跃在房地产市场的温州投资者，几乎都经历了2005年前后房地产市场的大起大落，因此，这些投资者对市场有着很强的敏锐度和资金实力，因此并不会出现大幅降价撤离的情况。他认为，政策利好暖风，在还没有完全将购房者的观望转换为成交量之前，已经鼓舞了部分投资者的信心。他预计最近1~2周的成交量，会比2008年12月同期增加10%左右。

对今年1月的上海二手房成交量，上海中原杨浦区区域总监来舒凡认为，1月上半月成交量会继续保持平稳上行，下半月受到春节的影响会有所萎缩，基本与去年12月总体成交量相当；而成交价格应该仍然会在低位运行。

尽管部分温州客有意调高价格，但上海中原中山分行经理姚会英表示，目前中高端成交物业的价格都会低于市场价5%左右。目前市场上诚意客户日趋增多，只要有低于市场行情的物业挂牌即会吸引大量客户看房甚至购买，观望情绪已经开始转淡。

来舒凡表示，目前总价100万元以下的物业，以及总价200万~250万元的物业，几乎占到总成交量的7成以上。这一说法也在市中心部分区域板块得到了印证。

低总价物业成交方面，目前主要还是集中在售后公房，上海中原保德分行经理谈迎春表示，该类物业的房东出售后都会再次购入一套物业，因此在价格谈判方面余地较小，整体市场成交波动也不大。

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通知指出，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。

具体执行办法为申请纯住房公积金个人购房贷款的，由上海市公积金管理中心（以下简称市中心）委托上海市住房置业担保有限公司（以下简称市担保公司）认定，认定条件包括：借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房；通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核查借款人家庭住房套数不超过1套；申请组合贷款的，其中住房公积金个人购房贷款额度的认定，由各住房公积金贷款受托银行根据该笔组合贷款中住房商业性贷款的同等审核标准确定。

以上经认定可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行的借款家庭，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

通知还指出，对于购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。对只有一人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本公积金可贷款额度不超过20万元，若有补充住房公积金的，最高贷款限额不超过30万元。

据悉，其他已有明确规定的住房公积金贷款政策和条件不变，继续执行。上述相关项的执行期限，从2009年1月1日起至2009年12月31日止。

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但同期三地商品住宅的价格并未下调，业内人士认为“价格”与“成交量”已形成了“跷跷板”游戏态势，商品住宅的销量提升，必将以调低价格来拉动。

据上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，去年上海商品住宅成交897万平方米，成交均价1.37万元/平方米。同比成交面积下跌56.88%，均价则上涨32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面积也都有逾一半下跌。本报从南京市网上房地产了解到：2008年南京一共卖出4.24万套新建商品住宅，和2007年成交9.25万套相比少了5万多套，同比下滑54.3％。而中原地产给本报提供的杭州楼市最新统计表明：去年杭州商品住宅共成交约208万平方米，这比2007年同比减少约五成。

“壶口越来越大，但是杯子越来越少。”一位不愿透露姓名的分析师对本报如是形容目前上述三个城市在商品住宅销售中所遇到的窘境。他认为，目前的市场需求量已基本定型，在诸多政策的短期促进仅带来成交量“抬头”之后，今年楼市成交激增的可能性极小。另外“存货”的日益增加也将成为难以避免的问题。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《第一财经日报》分析说，去年上半年上海内环内比较高端的楼盘成为销售主力，成交量占全年总量的58%。但这一趋势在下半年逆转，最近几个月统计数据显示，境外购房者已明显减少。同期十几个人同时购入几十套房子的成交案例也基本消失。

作为佐证，上海台庆房产对去年12月成交数据统计发现：去年12月上海一手住宅成交量环比增长22.2%　，其中内环内成交量跌三成。该公司副总经理陈史翎对本报分析称：“投资需求、中高档住宅依旧表现疲软。”

据南京市网上房地产的数据：2008年销售面积为444万平方米，供销比约为1.46：1。该市网上机构则发布报告称：2008年南京市剩余的待售商品住宅为51658套，按照去年销售速度，大约可卖15个月。该机构统计，2009年南京市商品住宅上市面积约为451.59万平方米。这一新上市量加上2008年结余的待售量，2009年的南京楼市压力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量约合3.2万套，这远超过2007年年末可售房源的一倍。

“供应的持续增加与需求的疲软，已带动一些新盘低开。这一态势最近几个月很明显，很多楼盘都是在9月份之后开始紧急调低价格。降价的谨慎使得去年全年的均价相比2007年仍上浮了近四成。”中原地产品牌管理部总监王慧对本报表示。她保守预计，接下来楼价仍有下调空间，如杭州下沙区在几个月前还有售价1.1万元/平方米的楼盘，但数月之内该区域成交均价几乎都在7000元/平方米左右。

陆骑麟则认为：去年年底上海商品住宅成交量的回升与多数开发商降价有关。目前开发商应紧跟市场趋势，提升项目性价比来增加销售，只有成交量回升到一定高度才能带动价格回升。

低价房去年广州楼市唱主角

张艳红

2008年的广州楼市在最后一个月才创下一年中最高成交纪录7693套，来自广州市房地产交易网的最新数据显示，12月一手住房成交比过去11个月平均交易量高出许多。而全年总成交58434套，价格低的楼盘明显较高价盘活跃。

去年前4个月广州一手住宅平均每月交易量不足3000套，最少的2月份仅有2067套房，为近年最低水平。但从5月后情况改观，其中5月录得7122套交易记录，之后6到11月每月交易量维持在5000多套的中等水平。12月随着越来越多开发商采取降价手段吸引客户，市场呈现回暖迹象，最终获得7693套的交易，为一年最高量。

目前广州国土部门网站上的交易系统显示，在售楼盘432个，占据市场交易量的绝大部分，但不排除部分修建时间较长的老楼盘未被纳入上述交易系统，因此市场实际成交量应该比58434套多出少许。预计全年实际成交情况跟过去几年比相去不远。

值得关注的是，在去年全年的楼市中，价格较低的楼盘表现抢眼。交易量排名前10的楼盘中，只有2个楼盘平均售价超过10000元/平方米，其余8个楼盘的成交均价在4000到8000元/平方米之间。其中，去年供货量大而且价格较低的碧桂园凤凰城，以全年交易4463套的成绩名列各楼盘榜首，而碧桂园旗下位于广州南沙的另一楼盘也以1165套的记录排行第五。

去年在广州备受关注的限价房销售情况比普通商品房更理想。从去年初开始，广州总共有4个限价房项目对外销售，限价为4000元/平方米的龙光景峰华庭共销售1786套房，成为各盘销售榜的亚军，而保利西子湾、万科新里程也分别位列销售榜第三位和第八位。

北京商品房成交量去年同比降一半

马可佳

“如果还卖不出去10套房，我就喝10袋三聚氰胺。”这是一个房地产公司营销总监在自己MSN上的签名。

对于许多从业超过10年的房地产人士来说，2008年是他们经历中最糟糕的一年。据北京市统计局发布最新数据显示，北京去年１~１１月住宅销售面积738.9万平方米，同比下降52.4％，其中期房住宅销售面积608.6万平方米，同比下降50.5％。

一半的成交量跌幅带来的是难以消化的“库存”。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至去年12月底，北京新建商品期房可售房屋套数为188013套，尚未签约销售的现房套数为174290套。两项相加，北京市2008年滞销住宅套数近36万套。即使按照2007年全年12万套的销售速度卖，要消化掉也需要3年时间。

北京不仅是成交量大面积萎缩，不少区域的房价也回到2007年中旬水平。万象新天楼盘去年9月团购起价8271元/平方米，比6月的13000元/平方米下降30%；郡峰楼盘从历史最高价23000元/平方米降到15000元/平方米。还有少数楼盘，开盘价直接低于周边二手房价。

新房的成交波动直接影响二手房成交价。据21世纪不动产对去年下半年北京100多个成交活跃楼盘监测数据显示：去年下半年有85%的楼盘价格出现下降，平均跌幅8.9%，这是近10年来北京二手房价格的首次下跌。而去年下半年北京市二手房跌幅前十名楼盘的平均跌幅为17.4%，月均跌幅2.9%。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，房地产2009年还是一个调整年，真正走出“熊市”恐怕要到2009年下半年。21世纪不动产相关负责人则称，2009年下半年以后楼市的恢复性增长，并不意味着房屋涨价，至少到2011年以前，以房价增长为标志的楼市繁荣期不会到来。

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从央行5次降息，到商业房贷利率下限可打七折，“我的房贷究竟能否享受优惠？何时能享受？”每个“房奴”都在计算那笔或多或少的息差。

据了解，目前沪上不仅各个商业银行对存量房贷七折的放行标准不同，连他们的支行也各有各的“尺度”。

早报从今天起为您开设栏目“存量房贷帮你问”（热线电话62473932）。如果您的存量房贷还不确定能否打七折，我们将在力所能及的范围内帮您询问相关贷款行。替您解疑释惑，也给其他人以启发。

同时，我们也真诚地希望银行业人士主动现身说法，“晒晒”各自的“七折细则”。

我们期待您的讲述，期待银行的回馈。

银行实行存量贷款7折利率，吸引不少市民咨询。

新年上班第二天，沪上各家银行已逐渐开始接受存量房贷利率7折优惠申请。记者了解到，各家银行的门槛高低不一，对是否首套房、贷款余额、信用记录等均有相关要求，除少部分可自动调整外，绝大多数银行要求存量客户递交书面申请，由银行审核是否具备利率下浮30%的资格。据记者获得的消息，部分银行内部已经出台申请存量房贷7折优惠的细则，但具体到操作层面还须客户跟经办行联系来定。

但当早报记者就此问询某国有大行上海分行时，其表态是，“总行要求优质客户可享受7折利率优惠，我们也据此下发到支行，是否优质客户则可由分支行判定。”

由此可理出的逻辑是，只有优质客户能享受7折优惠，因此，普通房贷客户就必须成为优质客户，成为优质客户就需要购买理财产品或办信用卡。

交叉营销

“这实质上是银行交叉营销的一种，我给你某项优惠，希望你要在别的业务上回报我。”对此，新华财经副总裁兼资信评级及研究负责人陈松兴指出，“但与国外不同的是，国外银行一般是主动筛选客户，根据其基本账户信息、信用记录、收入状况等作出甄别，而国内银行目前的做法是一种被动的做法，让客户被动成为优质客户。”

他认为，银行如此操作也情有可原，首先是目前最稳定的客户、最稳定收入要减少，必须要在其他业务上有所发展，况且面临2009年的经营压力，“而且国际上的研究也表明，发展现有客户做新业务，仅需花费开发新客户1/7的成本。”

同样是这一问题，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇则直指，“银行这样做对客户并不合理。”

在他看来，目前银行在房贷上“新老划断”的方式本就不对，应该对客户一视同仁，要求存量客户办理其他业务，更是不合理。“当然，现在国家把权限给了银行，银行确实可以自行考虑给予哪部分客户优惠利率。”他补充指出，“政策要求银行打折，但银行又不得不考虑盈利，这本就是两难。”

权限下放潜藏风险

由此产生的另外一个问题是，这是否可以看作是银行在尝试“利率市场化”？对此，郭田勇表示很难作出判断：“如果市场化，应该是公开透明的”，如什么样的客户，可以7折，什么客户，可以7.5折，都应该明确。客户可以根据自身情况，自主选择银行，“但从现在银行只做不说的情况来看，可能更多是‘抓大放小’，给大客户优惠或只是怕客户转投其他银行。”

陈松兴则从另一角度指出，这种“利率市场化”显得有些“变味”：利率市场化是给优质、风险较低的客户低利息，对风险高的客户提高利率，中央要求存量房贷也可调整利率，含有减轻“房奴”资金压力、避免断供之类的情况集中出现的意图。而银行要求这类风险可能较高的客户再去申办信用卡消费，作为减少其房贷利息支出的前提，这反而可能加大该客户的风险。

此外，对“是否享受7折利率”的权限下放各分支行，也有专家担心可能产生其他风险。

“虽然基层支行可能比较熟悉客户，可以更好作出判断，但如基层人员违规操作，自由衡量权过大，也可能会带来风险。”一银行业内人士指出，这都需要把好银行风险控制关。

各行政策

招商银行：查看水电费、物业管理费等缴纳情况

昨日记者致电招商银行95555客服热线，客服人员表示，存量房贷利率7折优惠申请要具备几个条件。首先要当地的房地产管理部门依据房屋登记信息出具的家庭住房总面积查询结果，低于当地人均居住面积（以统计部门上年度的统计结果为参照标准）；第二，购买房屋须为普通自住房，因此购买别墅和房屋面积过大的房屋可能都没办法获得审批；第三，考核综合信用度，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况；第四，以往对招行的贡献程度。

但客服人员再三强调，招行总行给出的这几条标准只是大概的原则，落实到具体执行上还须跟贷款经办行联系。

中国银行：办理10张该行信用卡

中国银行客服热线95566的客服人员表示，中行存量房贷优惠申请细则已经出台，但具体情况以贷款人经办行给出的条件为准，如果贷款人有任何问题，可拨打95566热线投诉。

记者以客户身份咨询，中行某支行开出的申请7折利率优惠的条件有以下几条：第一，为第一套住房，之前就享受8.5折优惠，去年10月份之前放的贷。第二，申请后三年内不能提前还款，提前还贷必须收提前还那部分的违约金。第三须符合下面条件之一：1.主贷人一年内的公积金详单，每月必须750元以上；2.主贷人工资详单，每月必须8000元以上；3.在贷款经办行银行存3个月以上的大额定期，金额5万、10万元根据不同条件不等；4.办理10张该行信用卡。

中信银行：可办白金信用卡享受优惠

记者以客户身份从该行消费信贷部门获悉， 存量房贷7折优惠利率申请条件：借款人是贷款购买第一套住房，原贷款合同利率为基准利率的0.85倍； 最近一年内发生10天以上逾期不超过两次，最近6个月内发生10天以上逾期不超过1次，且调整当期不处于逾期状态；初始贷款金额50万元以上，如贷款金额不到50万元，可通过办白金信用卡，来申请获得7折优惠。

浦东发展银行：信用评分“一般级”及以上 审慎受理

第一，对于贷款金额（或综合授信额度，下略）和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，调整前执行基准利率下浮15%。

第二，信用评分原则上为“一般级”及以上级别的客户，将审慎受理下浮30%的最惠利率申请。此类客户中，贷款金额500万元（含）以上，且借款人家庭净资产达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元（含）以上的，最低可按央行贷款基准利率下浮30%的最惠利率标准予以调整。

第三，对于贷款金额和借款人家庭净资产均达100万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达500万元（含）以上的业务，贷款利率原则上可下浮25%至30%。

第四，贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元（含）以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达100万元（含）以上的，原则上可按下浮20%至25%调整。

五位市民的申办经历

几家欢乐几家愁： 有的只交身份证 有的要办10张卡

1.中行宝山支行：7折优惠条件苛刻

“昨天我打电话问了中国银行宝山支行询问存量房贷客户0.7倍优惠利率的调整办法，差点把鼻子气歪！”宝山万科四季花城的业主杨先生称，中行宝山支行房贷部门的工作人员告诉他，由于房贷利率下调后，银行盈利将大大减少，为了弥补银行“亏损”，必须从其他业务上弥补回来。

杨先生反映，中国银行宝山支行工作人员要求，申请7折优惠利率的房贷客户必须满足多个条件方有可能获批，同时工作人员还称，中国银行各支行各自制定存量客户0.7倍优惠利率的享受条件，因此各个支行都不相同。

该行工作人员称，申请基准0.7倍优惠的存量房贷客户首先要有两人以上（可以是贷款客户的亲友）开通网上银行。其次，申请客户须在中行宝山支行申请至少10张信用卡，或存入10万元以上定期存款至少三个月，或在中行宝山支行买入基金至少5万元，或每月定期投资基金至少500元。在开通网上银行后，同时给中行宝山支行带来以上四项银行业务中的其中一项的存量房贷客户，即可向宝山支行申请基准利率0.7倍优惠，是否获批尚需等待银行审核。

“我听了觉得很奇怪，谁会在同一家银行办10张信用卡呢？”于是杨先生决定前往中国银行位于外滩的黄浦支行再问问情况。黄浦支行的工作人员告知杨先生，只要带上贷款合同、主贷人身份证和贷款的那张中国银行卡去柜台申请即可，不过，在申请到0.7倍优惠利率后三年之内不能提前还贷。“我本来计划五年之内提前还完贷款的，银行却附加了这么多限制条件！”

2。中行某支行：得办4张信用卡

“接待我的信贷员起先要求我办10张信用卡，最后降到了4张。要享受房贷利率7折优惠，居然要我去办信用卡，这算怎么回事！”曹女士昨天颇有些郁闷，但她同时又表示，“如果要对比起转按揭的成本，这（办信用卡）倒也可以接受。”

她所指的7折优惠，即是最近各大银行正在推出的存量房贷利率调整申请。作为某国有大行的房贷客户，她目前还有着超过30万元的商业房贷未还，此前，她以为该银行也会按照其他股份制银行一样，以房贷余额30万元为条件给予7折利率，但令其没想到的是，她去咨询的贷款经办行提都没提贷款余额的事，给出的条件要么是公积金每月缴交额超过750元、月工资8000元的证明，要么是在该行一定量的存款证明或办理数额不等的几张信用卡——而就其目前经济情况来看，办信用卡对她而言，则是最可行的方案。

3。中行闸北支行：四种变更利率调整周期方式

家住闸北彭浦新村的顾先生虽然只贷了10万元，也依然希望能够享受到利率优惠。“虽然贷得少，降息后也省不了多少钱，但能享受的优惠就要享受，不能降了利息白白贡献给银行嘛！”顾先生昨日带上自己的贷款合同前往其贷款银行--中国银行闸北支行询问其利率下调的情况。

顾先生2004年签订的贷款合同约定，每年的1月1日调整房贷利率，而中国银行还有一批房贷客户是以对应贷款发放日为调整周期的。工作人员告诉顾先生，存量客户若要调整个人住房贷款调整周期，需要填写一张变更申请表。从此申请表上看，可供存量客户申请的利率调整方式有一种，包括：每年1月1日调整、按季调整、按半年调整、按年调整。按季、半年或年调整是指贷款发放每满三个月、六个月或十二个月后以中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率作为下一个浮动周期的适用利率。

工作人员还表示，若申请按季调整、按半年调整及每年1月1日调整这三种调整方式，须向申请银行支付变更手续费，但在贷款行存有3个月以上超过30万元定期存款的可免付手续费。

“最让我难以接受的是，更改了房贷利率调整周期后，可能就不能再调整回来了，再遇到升息周期就很不划算了。”顾先生表示，是否要去申请更改利率调整方式，还得好好想想。

4。中行松江支行：将发放书面通知书

家住松江区保利西子湾的周先生在中国银行办理了房贷业务，周先生告诉记者，他年初购买的这套房子完全符合自住房的标准，是首套住房，并且房子面积在90平米以下，周先生认为他自己申请7折利率应该是不成问题，但当初购房时和他一起办理房贷的邻居纷纷打电话到中行想申请七折利率，却问到了各种各样不同的结果。

邻居们的申请7折利率的条件中，对贷款人的身份、工作、经济状况等做出了五花八门的限制，包括要求贷款人是公务员或机关事业单位正式员工、月收入8000元以上、需提供银行代发流水单明细或完税证明、公积金月缴交额750元以上（个人和单位合计）、签署3年不提前还贷的协议等等。使大家更困惑的是除去这些要求之外还要贷款人办信用卡，并且办卡的张数还不一，有的说要办3张，有的要办五张，还有的说要办10张。

由于说法不一，周先生昨天下午再次拨通中行松江支行的电话，工作人员表示具体的细则已经出台，目前银行方面已经根据每位客户的情况整理好书面通知，届时每位客户优惠幅度有多大，将在书面通知上写明于近期发给客户。

5。农行：自动调整30万元以上存量利率

“没想到我的房贷这么简单就享受到了优惠利率。”家住宝山区的汪小姐有点惊喜。汪小姐2007年4月购买婚房并从农业银行宝山支行贷了68万元的纯商业贷款，去年每月还款4390元。昨日，汪小姐致电农行宝山支行贷款部，询问能否享受0.7倍的优惠，工作人员只让汪小姐报了身份证号码，经过查询，当即就在电话里告诉汪小姐，她符合优惠条件，银行会自动为其下调至目前基准利率的0.7倍。

据了解，对于贷款余额超过30万元的存量房贷客户，农业银行均可自动下调利率。

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公积金房贷利率不打折

早报记者 栾晓娜

近日，关于“存量房贷”的话题受到广泛关注。而在市民纷纷对银行商业房贷申请7折利率的同时，住房公积金贷款利率是否也能打折的问题同样成为各方关注的焦点。记者昨天从本市公积金管理中心获悉，与各大银行的商业房贷不同，公积金贷款作为政策性低息贷款，借贷人并不能享受在优惠政策利率基础上再打折的优惠。

上海市公积金管理中心副研究员丛诚表示，无论是存量贷款用户，还是新增贷款用户，本市住房公积金的贷款利率不会像商业贷款那样实行7折优惠，而是严格遵照央行于去年12月23日最新一次调息后的利率来执行，利率方面不做任何调整。

“与银行商业房贷不同，公积金贷款的利率是政策性利率，目前都直接按照国家规定执行。”丛诚说，银行商贷中，银行与借贷人之间发生借贷更多的是一种市场性行为，借贷利率在国家允许范围内可有一定的议价幅度，带有市场定价性质。而公积金贷款利率是政策性定价，我国住房公积金信贷体系实行低存低贷政策机制，住房公积金信贷并不是以营利为目的。公积金制度由于面向广大劳动就业者，对广大公积金缴交者而言，是一种普遍性的住房资金保障制度，并在参与公积金缴交者之间形成互助融资的机制。

丛诚表示，住房公积金贷款所能给予贷款人的优惠除了体现在政策性低利率优惠以外，目前还有其他一些优惠措施，如在一定条件下购二套房享受“首购”待遇、调高每户家庭贷款限额等途径来体现。早在去年底本市出台的《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》中，已经就申请住房公积金贷款购房的优惠做出了明确规定。

记者同时了解到，目前，贷款人的公积金贷款利率于每年1月1日按当时最新利率由贷款银行自动调整，并重新计算月还款额告知贷款人还款。对于公积金贷款利率“一年一调”的规定，丛诚则表示，从近期整个房贷利率的变化来看，这一规定也越来越不适应目前利率频繁调整的情况，因此建议最好能适当缩短公积金贷款利率的调整周期。

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数据显示，2008年12月上海商业物业成交面积为22.2万平方米，相比11月出现了大幅增加，增幅为226%。其中“旭辉依云湾小城”沿街商铺在12月30日成交90套，共17912平方米，由投资商“上海华丽家族（集团）有限公司”全部收购，不对外出售。而成交排名第二的项目“青年城”商铺也于12月23日集中成交了120套，共12532平方米，可能也是整体收购。2008年12月上海商业物业成交均价10344元/平方米，相比11月降22%。

12月上海办公楼成交面积为10.9万平方米，相比11月略有增加，增幅为6.86%。12月全市办公楼成交均价为17274元/平方米，相比11月下降了36.92%。

12月全市商品住宅供应面积（剔除动迁房、配套商品房）为102万平方米，相比上月略微减少了8万平方米，减幅为7.13%。12月全市商品住宅成交面积为85万平方米。12月全市商品住宅成交均价为12069元/平方米，相比上月下跌了1676元/平方米，跌幅为12.19%。

延伸阅读：牛年理财 哪种产品敢赌“春暖花开”？

即将过去的2008年，是银行理财最艰难、最多非议的一年。

2008年，股市一路大跌，基金净值大幅跳水，但银行理财却一枝独秀，仅前三季就募资近两万亿，远超其他市场。也是这一年，从年初的结构性产品“零收益”风波，到后来的QDII遭腰斩，银行理财在享受甜蜜的同时，烦恼如影随形。

这一矛盾的共同体是否会延续到2009年，成为新年银行理财最大的悬念之一。

最 “审时度势”、最“坐享其成”的投资红利能否继续让投资者分享？最 “遭人唾弃”、最“闻之色变”的投资毒药又能否起死回生？

这一切不确定的因素，影响着投资者钱包的厚度，也让2009年的银行理财更加值得关注。

外汇理财

还得看美元脸色

2008年的汇市，一场场惊心动魄的大逆转令市场大呼意外。高息货币的掉头和商品牛市的终结让投资者再次感受到市场的阴晴不定，也为明年汇市盖上了一层神秘的面纱。

面对全球经济下滑以及各国货币政策的角力，这一轮去杠杆化带起的美元强势究竟还有多少后路可走，商品牛市何时能卷土重来，澳元等高息货币能否迎来反击，整个外汇理财市场是否能在明年走出低迷都成了2009年的悬念。

悬念的背后暗藏投资机会。

中国银行资深理财师罗毅认为，针对明年汇市宽幅震荡的走势，如果投资者对市场把握准确，且有较好的技术分析能力，应该能通过银行外汇宝交易获取较多收益，但关键是要对所选择的投资货币具备较好的判断。

危机尚未完全发力

一些机构的研究和分析或许能够为解开悬念带来一些线索。

摩根士丹利发布的报告认为，随着经济在明年年中探底，美元或将在明年呈现出先涨后跌的格局。该报告认为，随着经济复苏，美元也将在2009年下半年掉头走上下坡路。报告预计欧元对美元在明年二季度前将跌至1.10，随后在2009年年底期间反弹至1.20；而美元对欧元则将呈现“U”型趋势，预计汇率在明年二季度前将跌至85，随后在年底前升至100。

来自摩根大通的2009年预测报告则试图提醒人们在面对诸多线索的时候抓住主干———即便金融危机的恐慌以及对于美元流动性的争抢已经在退潮，但危机对于经济的打击尚没完全发力。这份报告表示，亚洲汇市在明年第二季度前都将保持疲软，这一分析的证据是：“亚洲大部分汇市的投资头寸仍在抛售状态”。而相关数据显示，港币是继菲律宾比索之后空头仓位最多的，数量达到了平时年均空头仓位数的两倍，相比之下，持有日元、人民币的空头仓位相对较少。

摩根大通提醒那些试图找到答案的投资者还应注意另一条线索———跟踪各国政策对汇市的影响。报告尤其提到中国在面对经济下滑过程中，政策实施受到的限制较多，使中国最终选择百日内五次降息。但是摩根大通并不认为人民币大幅贬值来推动出口具有可行性，因为根据其分析，10%贸易加权的人民币贬值只能带动出口2%。

美元走势成关键

瑞银集团外汇策略分析师GeoffreyYu试图为大家拼出一幅较为清晰的2009年图景。他指出，美元仍是眼下较好的“避险货币”，因为美国和全球经济疲弱使投资者依然保持较高的风险厌恶情绪，迄今为止还没有迹象显示主权基金经理有实质性撤离美元资产的迹象，因此美元至少在明年初将走强。

与摩根士丹利看法类似，瑞银也认为在2008年最后几周，随着全球风险偏好略有降温，美元将再度承受抛压，瑞银预计截至明年3月末欧元对美元将触及1.25，截至明年12月末汇价将跌至1.20。

兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委认为，汇市各种悬念的焦点在于国际美元的走势。目前各国纷纷降息引发一股潮流，在零利率政策下，美国相比英国、欧元区等国家降息空间已经相当有限。从这层意义上说，不支持英镑明年对美元走强。而人民币明年对美元贬值的可能性依然很高，原因在于国内出口形势非常严峻，以出口退税来保出口的做法越来越不可持续，最终还是要通过汇率来进行调节。

对此，美林证券外汇分析师也指出，考虑到目前的利率水平，虽然中国央行表示，随着通胀水平的下降，将面临更多降息压力，但今后从降息中获得的市场收益将非常有限。

通过以上线索或能发现，明年汇市“最好的图景”恐怕是随着全球流动性复苏，美元从2008年的强势地位逐渐过渡到2009年阶段性走弱。随着市场稳定，美元需求开始减弱，在中国率领下，新兴市场的外汇储备开始重新增长和不断升值；至于“最坏的图景”，恐怕连经济学家都无法估计。有分析师已经开始寻找“另类”投资思路———认为选择瑞郎将是有前途的。

结构性产品

明年改打“稳健”牌

从零收益、负收益、到“假结构性”，银行结构性产品在2008年特殊的大环境下，成了投资者讨论的重点。即将到来的2009年为银行结构性产品带来的最大悬念是：春天能否如期而至？

自今年8月份以来，随着资本市场形势的恶化，结构性产品的发行一路下滑，11月发行数量更是减少到最低仅24款的水平，向来在这一产品领域甚为活跃的外资银行甚至连续几个星期停发产品。

中国银行资深理财分析师罗毅认为，对于结构性产品而言，明年挂钩类的产品将是值得注意的机会，但市场能否回暖还取决于大环境发展下投资者的心态，且这一转变过程有待时间考验。

罗毅指出，随着全球降息潮的降临，如此低的基准利率会驱使一批投资者冒险寻求更高收益，而挂钩类产品则符合这种心态。

他认为，“现在利率已经非常低了，他们肯定会寻求新机会，因此我觉得相比今年稳健类、非挂钩、保本保收益的产品，明年结构性的挂钩类产品会比较多，当然，风险和收益是并存的，挂钩类产品有高收益的可能性，但也有零收益的概率，因此选择的时候要更加谨慎，要分析其拿到高收益的可能性和概率有多大。”

普益财富研究总监李要深在分析近期结构性产品的市场动态时指出，利率挂钩型结构性产品目前正得到商业银行的青睐，并将获得持续关注，因为目前利率走势的预见性相对较强，其次则是指数挂钩型理财产品。

而高收益的亮点是否挽回投资者的信心？罗毅坦言，全球金融危机爆发后，投资者求稳的心态居多，如果全球经济得不到明显的改善，这种心态可能还会持续。社科院金融研究所王增武更是悲观预计，结构性产品至少明年前三个季度“日子都会不太好过。”

不过罗毅认为，今年结构性产品风险的暴露已经引发了监管部门的注意，明年必将加大对产品监管和审核的力度，因此对投资者而言，明年市场环境和管理环境会更好，一些相当极端的产品——零收益、全收益的产品将逐渐被淘汰，取而代之的产品将有比较宽泛的收益幅度，而老百姓从这些产品中拿到实惠的可能性更高。

李要深同样指出，随着监管力度加强，结构性理财产品都在寻求稳健的道路。据统计，11月商业银行发行的结构性理财产品中，22款理财产品为保本型，其余2款则保证了90%的本金安全，这说明商业银行已经在目前市场环境下，将理财产品的资金安全和收益相结合考虑，而不再只是强调收益。

信贷资产类产品

银行红利“尚能饭否”

近几年来，中国银行业盈利能力全球瞩目，中国的高利差环境成为这种盈利能力的基础。但在逐渐进入降息通道后，银行盈利开始面临压力。银行和投资者不得不开始考虑如何在低利率下为自己创造更多的“红利”。

2008年，由于央行一度严控银行新增信贷额度，让高利差带来的“红利”飞入寻常百姓家，其实现形式即为信贷与票据类理财产品。但由于目前货币政策“从紧”的基调已经更改，政策面有意引导银行体系内的流动性流向实体经济。在这种情况下，信贷资产类理财产品发行规模大幅缩水。

2009年，各国央行将争相向“零利率”迈步，银行传统本外币产品投资价值必将持续下滑。在 “低利率”时代，如何分享银行的“红利”成了投资者最关心的问题。

诸多经济学家预测，虽然进入降息通道后，中国银行业也面临利差缩小的压力，但相对稳定的利差环境仍将保证中国银行业稳健经营。

不过，投资者有分享银行“红利”的需求，而银行方面也有分散风险的“信贷资产证券化”需求。但不容忽视的是，2009年央行继续降息的预期强烈，而据业内人士测算，今年5次降息已直接导致信贷资产类产品收益率下降1%左右。同时，随着央行不断的降息，相关企业的提前还贷将导致同类产品提前终止，从而加重投资风险。

一银行财富管理部负责人对《每日经济新闻》表示，2009年预期央行不会再控制银行信贷额度，但银行同样有提前收回贷款、保证资金安全性的考虑。在风险及不确定性加剧的背景下，银行创新同类产品的“破冰”之旅正在迈步。

以招行12月中旬推出的4款产品为例，虽然产品本质仍旧为企业融资，却是以股权投资的形式出现。即投资者购买产品后，并不能通过公开市场转让股权，而是等待该公司在一定期限后，以承诺的价格回购收益权。

类似的创新并不鲜见。据本报了解，近期建设银行也发行过类似产品，为长源电力、云南铜业、北大荒等上市公司募集了13亿元资金支持。

中国社科院结构金融研究室副主任袁增霆对《每日经济新闻》表示，新的银行信托合作规范，将促使银行、信托公司提高理财能力和自主管理能力。同时，同类产品由于失去了银行担保，适合的投资者将由目前的风险厌恶型变为风险偏好型。

在袁增霆看来，未来银行同类产品一定会从银行最熟悉的企业和项目做起，同类产品区域化特征将比较明显，更多产品可能由某银行一级分行仅限本地发行。

QDII

擦干眼泪海外抄底

2008年，中国的投资者在“国际化”潮流的喧嚣中，付出了惨痛的代价。面对遍地“腰斩”的银行系QDII，面对始终存在的 “抄底”诱惑，2009年如果要擦干眼泪继续上路，应先总结一下导致2008年惨败的“天灾”和“人祸”。

数据显示，正在运行的109款银行系QDII理财产品，截至12月19日，中资银行46款产品中有43款为负收益，亏损超过50%的占三成，其中8款累计亏损超过60%；外资银行63款QDII理财产品均跌破净值，亏损超过50%的有13款，其中4款累计亏损超过60%。

截至本月23日，今年以来，QDII基金平均业绩为-48.50%，国内A股股票型基金平均业绩为-50.19%，QDII分散风险的意义并不明显。

实际上，诸多银行系QDII客户们对境外资本市场的风暴尚能“愿赌服输”，但银行产品缺陷、信息披露黑箱和监管机制的缺乏让他们输得不服。

2007年，当银行系QDII投资范围扩展至境外股票后，几乎所有的银行均将新版QDII一股脑投向香港股票型基金。在金融风暴冲击下，全球股市陷入“寒冬”，银行系QDII除了降低仓位，没太多其他操作选项。同时，由于大部分产品投资组合为海外中国概念股，在“金融海啸”与中国市场走弱的双重夹击之下，银行系QDII想“翻身”难之又难。

具体到银行系QDII的设计，很多银行的基本模式就是盯住国外某只基金，或者与这只基金简单挂钩，银行在其中起的只是代销作用。因此海外基金或者票据出现较大损失时，产品净值只能随之涨跌，而投资者并没有对冲或者其他挽救的机会。

正因为如此，在好买基金研究中心研究员何闺湘看来，这些产品基本上没有产品设计，分散投资者风险的功能也体现得不明显，这些产品其实并不是真正的结构性产品。

在市场及银行设计缺陷下，银行系QDII的信息公布机制缺陷，也成为投资者愤怒的理由。据了解，虽然银行QDII理财产品的净值等信息一般一月发送一次，但多数银行报告除了投资的行业和前几位股票、基金、票据等外，并没有更多的信息。产品的先天缺陷和宣传推销产品中的不当甚至违规行为，更加重了投资者对于QDII产品的误解。

如果上述“人祸”不能得到彻底更改，投资者即使2009年出门抄底，恐怕只能再次输得不明不白。

在社科院金融研究所研究员袁增霆看来，QDII理财产品普遍亏损，原因在于过于集中投资于股票和大宗商品，没有做好结构性资产配置。同时，QDII与经济周期表现为正相关，当前整个经济周期刚进入下行通道时，产品很难独自向好。QDII在半年内都很难翻身，投资者也基本难觅投资机会。

债券型产品

“安全第一”仍是卖点

2008年，资本市场的“血雨腥风”和央行重启降息“按钮”，让债券型理财产品发行数量从2008年6月开始激增。虽然相对于其他投资渠道，投向债券市场是更为安全的选择，但一些“浮动收益”型的同类产品仍存在风险。

2009年，面对债券的投资价值，市场众说纷纭。一说债券市场已经提前消化了央行未来降息的利好，也有观点认为，2009年债券市场有望继续走强，与之挂钩的债券类产品也将从中获益，它们的收益率仍高于银行储蓄存款品种。

后一种观点实际上更被市场接受。

理由一是对明年中国央行继续降息的强烈预期。瑞士信贷亚太区首席经济学家陶冬曾判断，至明年年中，中央储蓄基准利率可能降低到1%左右。

理由二是债券市场充沛的资金推动。由于当前银行体系内流动性非常充裕，而实体经济信贷需求持续下降，导致更多银行资金进场。中国债券信息网统计数据显示，从9月份至11月份，我国商业银行债券托管量增加了5182亿元，其中全国性商业银行是主要的增加方。

据中金公司测算，明年商业银行可投资债券资金将达到3.1万亿~3.4万亿，要高于2009年债券的净增量。

如果对明年利率“点位”的预测准确，以05国债12为例，假设该债券的到期收益率保持在一年期存款利率加0.8%~0.9%的水平上，当一年期定期存款利率降到1.5%左右时，该债券的价格将上升到115元左右，加上利息收益，理论上明年会有15%左右的收益率。

对于债券市场2009年的整体投资价值，债券分析师许一览认为，随着CPI的持续走低，以及央行不断出台宽松的货币政策，市场的收益率曲线正在不断下移，预计2009年上半年债市仍将处于上涨通道。近期投资者可以关注信用债，这些券种的收益率较高。

但值得注意的是，由于各路资金争相进入债券市场，相应债券投资标的的收益率开始不断下降。据普益财富不完全统计，12月12日至18日，债券和货币市场类理财产品共发行了9款，预期年收益率全部跌入3%以内，部分商业银行发行的1个月期和2个月期理财产品预期年收益率降至1.5%。

同时，袁增霆提醒投资者，“浮动收益”型银行债券类理财产品，运作方式其实类似于债券型基金，主要是在二级市场上买卖长期限债券。由于长期国债利率较低，类似产品更看中“博取”二级市场的价差，同类产品一般不会持有债券到期。而二级市场存在波动，如果银行恰逢在债券高点买入，而在产品到期清仓时又正处于低位，投资就可能出现风险。目前，银行同类产品期限一般在3~6个月，最短的甚至只有15天，如果市场形势出现逆转，基本没有翻转的机会。

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7号线，不仅是一条直接服务2010年世博盛会的重要线路，沿途更连接了宝山上大、普陀万里、浦东北蔡等诸多大型居住区，这些区域有比较充足的供应量，部分楼盘的房价也还算实惠，有了轨道之后更会焕然一新。摆在眼前的宜居板块不少，但经过“亲民”二字的严格筛选，值得推荐的高性价比板块也就那么几个了。小编最终选择上大、罗店、北蔡三个区域，首先因为它们都有相对实惠的价格，除此之外，这些板块是七号线沿途三个风格迥异的区域。对于购房者而言，房价是关键，但居住大环境同样重要。

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上大板块

上大是个成熟的生活区，上海大学带来人文气息，宏基休闲广场、好又多大卖场都已是日常生活离不开的配套。目前由于交通原因，上大板块房价比别区低很多。七号线的开通对于上大板块而言，是一个颈瓶的突破，当被束缚了多年的交通问题迎刃而解，这里的未来还有很大的空间。

推荐楼盘：经纬城市绿洲、绿地领海

经纬城市绿洲

均价：9500元/平米

经纬城市绿洲位于宝山区祁连北块地区，总占地面积约1平方公里，是经纬置地有限公司投资建设的大型生态家园基地，规模达到100多万平方米。范围由北面塘祁路、西面南陈路、南面锦秋路和东面沪太路合围而成，毗邻上海大学，天然河桃浦河穿越整个社区。轨道交通M7线的站点设在社区内，途经静安寺等繁华地区。并沪太路30米绿化带市政工程，配套建设1.2公里长的沪太路景观坡带。

规模达到近150多万平方米，A区学府涵青家园总建筑面积近30万平方米，共2560户，住宅绿地率（不含屋面绿化）达43%。在建的轨道交通7号线南陈路站点就设在社区内。该案是获得国家环保总局授牌的“中国环境标志全国首家生态住宅”验证项目。整体项目由国际著名大师团队美国GENSLER公司规划设计，上海现代设计集团担纲负责建筑设计。

经纬城市绿洲学府涵青家园A区通过国家环保总局环境认证中心认证:中国环境标志—全国首家生态住宅示范验证项目。

绿地领海

均价：7500元/平米（最低6400）

绿地领海地处宝山真陈路市锦秋路，是一个总建筑面积约35万平方米的大型综合社区，由品牌开发商绿地集团开发建设。集住宅、办公、商业配套于一体，其中社区规划有近9万平方米的商业广场，在满足社区居民生活的同时还能辐射到周边的居民。同时，该项目也是该区域率先开发建设的重点项目。 目前，该盘四周感觉还比较空旷，没有太多生活气息。但该盘地处轨道交通7号线和11号线之间，随着轨道交通的开通，人气的不断导入以及绿地领海自身大规模商业配套的启动，这里的生活将很惬意，楼盘的潜力也就体现出来了。

罗店板块

没有去过罗店的人，对于这个地方的印象或许单单是偏远；去过一趟的人，一定会对那片美兰湖赞不绝口。除了那一片碧蓝的湖景或是广阔的高尔夫球场，罗店未来的整体北欧风情将会是另一大看点。罗店的楼盘建得很有特色，清一色低密度住宅，以别墅和多层公寓为主，看着就觉得舒服。

推荐楼盘：美兰湖颐景园

美兰湖颐景园

最低：6500元/平米

最高：7000元/平米

美兰湖颐景园位于宝山区罗店北欧新镇，东临荻泾河、南至美艾路、西靠罗芬路，总建筑面积近15万平方米，规划多层及叠加别墅。社区在充分尊重北欧新镇的总体规划思路的前提下，延续了“颐景园”的规划风格，融人、文、山、水以及建筑为一体，营造“阳光绿地、碧水蓝天、小桥流水”的现代花园小区。

北蔡板块

身处世纪公园、张江、大三林等成熟板块的包围之中，北蔡的相对滞后正是其发展潜力的表现。近些年来，随着大华集团、地杰置业、万科等房产巨头的进入，昔日冷清的北蔡似乎也逐渐显露出热闹的气氛。不久即将通车的七号线，横跨六里居住区，原已成熟的生活区将被注入更多活力。

推荐楼盘：大华锦绣华城

大华锦绣华城

最低：12000元/平米

最高：16000元/平米

大华锦绣华城位于杨高路以东，博文路以南，锦绣路以西，川杨河以北。总建筑面积3000000平米，容积率1.4，绿化率60%。小区由小高层、多层和沿川杨河的联体别墅组成。房型为二房104平米、113平米，三房140平米。

大华锦绣华城小区整体被分隔成19个地块。以下南路、成山路为界，分成三大区域；从杨高南路、高科西路开始，自左向右自上而下依次排列序号。其中1、3、7、17街区为南北贯穿社区的主绿化带；7和17街区主体为体育公园和湿地公园。沿东西贯穿社区的成山路，是主要商业集中点，锦绣路口的乐购已俨然成为周边居民的购物首选；下南路周边则在建中小学项目。目前在售的二期公园纪主要为18街区部分、以及11街区。其公寓的主要建筑形态为高层、小高层、多层以及沿川杨河的联体别墅。

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“折”掉利润 银行自然不“主动”

去年9月以来，为了执行“适度宽松的货币政策”，央行连续5次降息，将5年以上的贷款基准利率由7.83％下调为5.94％，其间自2008年10月27日起，还将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。经过一系列降息行动，对于优质房贷客户而言，自今年1月1日起，5年以上房贷最优惠利率可由去年的6.6555％下调为4.158％。

根据之前本报记者的调查，在广州地区四大银行中，目前中行、农行、建行已经明确表示，如果客户没有不良还款记录，个人信用好，可以向银行申请利率下浮30％。工行态度一直没有明确，昨日记者致电工行客服电话得知的消息是，总行仍然没有明确的规定出来，房贷客户可在工作日咨询各自的贷款银行。

如果普遍执行7折利率，银行的利润自然首当其冲，这也是银行不愿普遍主动执行利率7折的原因。绝大部分银行表示，由于原来的贷款合同没有提及利率下限的调整问题，要获得7折利率，客户必须到银行主动提出申请，在经过银行审查和批准后，才可能成功获得，一旦申请成功，银行要和客户签订一个贷款合同补充协议。

对此，业内人士建议，市民应主动与贷款银行个贷部门人员咨询联系，尽早到银行递交利率优惠幅度调整申请表。

中小银行会跟进 而且“更灵活”

此外股份制银行里，民生银行也表示，对于2008年10月27日以前发放的房贷，凡利率打了8.5折的客户，自今年1月1日后予以调整其贷款利率，新利率可打7折。光大、广发银行则表示，老房贷客户如果没有逾期还款记录，也可申请下浮30％利率，但不一定全部获批。

中信银行客服电话则表示，老房贷客户获得7折优惠，必须符合相关条件，其中广州地区要求初始贷款金额在50万元以上。某股份制商业银行的高层表示，如果建设银行等四大行对存量房贷优惠利率细则限制放宽的话，其他中小银行肯定会跟着放宽条件，而且“会更灵活”。

帮你算

50万元贷款能省6.7万元

如果按房贷尾款50万元、贷款期15年、8.5折的贷款利率计算，购房者须支付利息37.8万元左右，如果按照基准利率的7折计算，购房者所支付的利息约为31.1万元。两者相比，7折利率可为购房者节省6.7万元的利息。

话你知

申请优惠利率有“技巧”

银行方面表示，能否成功获得最优惠利率，还要看客户综合贡献度是否高，如客户在银行是否还有其他业务。也有银行业人士称，不可能给所有老房贷客户7折优惠利率，支行会根据客户的情况分出档次，然后给出不同档次的利率。

如果不能获得7折优惠利率，市民不妨咨询一下其他银行。例如中行在广州地区的一些支行就表示，原来房贷在其他银行的客户，如果贷款余额在50万元以上也可转按到中行，最高也可下浮30％的利率。(方利平)

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老郑是记者的一个朋友，因为多年来一直居住和工作在城西，他的“城西情结”特别重，原本计划今年买套大房子的他，将目标锁定在被称为“无缝对接城西”的三墩板块某楼盘。老郑想买的是其中的排屋。

在该楼盘开盘之前，老郑就已经去现场摸过底，觉得整体环境还说得过去。如今该楼盘已经开盘了两个月，记者问起老郑，他说还是下不了买的决心。老郑的很多朋友就是做房地产的，他本人也是建筑方面的行家，之所以迟迟下不了决心，老郑说是因为两方面的原因。“说实话，去年房价暴涨后，房产开发的利润空间确实挺大的，现在杭州的排屋动辄卖1.5万/平方米甚至2万元/平方米以上，其实成本可能连1/3都不到。”

而另一个原因，则是因为他身边好几个开发商朋友都苦于资金压力，有位朋友甚至开口向他借钱，“现在后市怎么样，谁都说不准。一旦这些房产公司都撑不住，房价肯定会跌。”老郑说，现在买房就怕被套牢。

与老郑抱着相同心态的购房者还有不少。网友“berry000”说，前不久手机上收到某楼盘的开盘消息，开盘均价定为18900元/平方米，“我记得以前打电话询问时，售楼人员说是均价20000元/平方米以上，看来行情是在下滑。不过想起2007年秋季房交会的时候，售楼小姐报价16000元/平方米，因此就算开18000多元/平方米，开发商还是大大地赚钱。”

谁知从去年底开始，股市进入了连绵阴跌期。每次胡一敏都告诫自己，只要一反弹就立即割肉斩仓离场，但是每每都因为觉得肉痛而舍不得割肉。本来以为过年后股市会重新翻红，不料却越陷越深，如今掐指一算，不但当初赚的钱已经“白忙活一回”，就连本金都有一半打了水漂。“现在哪还有心情提买房啊？”

因为股市套牢没钱买房的客户不在少数。云龙十一景的营销负责人王令云感慨地说：“现在市场观望气氛真的很浓，房子要像以前那样热销是不太可能了。”她告诉记者，自从楼盘开盘以来，有不少看房人都表示了购房意向，但大多都想再等等，“有些客户本来已经决定买房了，可是大部分资金在股市套牢了，所以被迫把购房计划延迟。”

开发商：赚利润还是跑量，是个难题

虽然8月是淡季，但仍有不少开发商选择8月开盘。据汉嘉机构的最新楼盘开盘信息，除了现代景苑、左邻右舍、南北西岸、和平雅苑、兰庭国际、凤凰家园、湘湖美地等楼盘外，接下来还有庭院深深、新明半岛、临平桂花城、广厦天都城、名城燕园、万象城、九龙一号、阳光天际、爵士风情、青山湖玫瑰园、金色蓝庭、郡亭公寓等楼盘即将开盘，可以预见楼市的供应量还将继续扩大。如何面对激烈的竞争并锁住客户？这是绝大多数在售和将售楼盘都不得不考虑的问题。

位于仁和的凯文·和平雅苑，6月份首期开盘后销售情况不错，但是前几天开出二期房源，虽然价格基本与一期持平，但销售情况明显不如一期理想。一位内部人员解释说，8月份的市场氛围确实比6月份要淡，而且新开的楼盘又特别多，因而销售难度加大。

“现在最关键的是先给自己定位：在这样的市场下，楼盘销售究竟是为了赚高利润还是先跑量。”一位开发商表示，现在房地产业内都把10月的房交会视为楼市能否好转的关键点，“不是谁都有时间去等待市场好转。像万科这样走薄利多销的路子，以跑量为先的思路也不错。但杭州很多开发商都准备搏一把，这个风险其实蛮大的，如果房源继续积压下去，成交量继续低迷，明年的行情会更没把握。”

冯盾：没有中意的房子，坚决不出手

冯盾早在去年就开始留意买房。由于家里添丁，他和妻子商量后打算买个大房子。由于妻子的工作单位在城东，因此两口子的购房目标一直锁定在城东板块，东方红街和玉兰公寓更是重点目标。虽然去年时，这两个楼盘都还处于项目前期，但是冯盾隔三岔五咨询业内朋友，忙得不亦乐乎。

然而前两天，记者采访他时，他却表示打算在老房子里“再住上10年”，买房的事情以后再说。按理说，他等了1年的东方红街和玉兰公寓都相继开盘了，为什么最终没下单？“地段中意的，户型不中意；户型中意的，周边环境不中意。”冯盾说，在没有看中真正合乎心意的房子之前，他绝对不出手。

冯盾对于房子的要求是：城东地段、品牌开发商、130平方米左右、安静舒适。在城东板块的楼盘中，玉兰公寓和东方红街是少数几个户型满足前两个条件的楼盘。但是玉兰公寓的户型不是太大就是太小，想来想去觉得不合适；东方红街的地段以后肯定是热闹的，但是就因为太热闹了，对于我这样喜欢安静的人来说，就显得格格不入。”

胡一敏：股市套牢，买房钱没了

去年股市连创新高的时候，此前一直是证券门外汉的胡一敏，在身边朋友同事的言传身教下，将手头的大多数资金都投入了股市。去年6、7、8月份，沪深两市连续冲破高位，看着自己重金买入的股票连番涨停，胡一敏觉得自己距离百万富翁的梦想越来越近。“等我的股票市值达到100万元，我就买房。”这是去年胡一敏给自己定下的目标，当时她看中了文教区的一套房子，但是总价比较高，她准备等从股市里赚了足够的钱再来下单。

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市民刘小姐两年前贷款50万元买了一套住宅。每年快到年底的时候，她都会把近一年来的储蓄挪出一笔用来提前还掉一部分房贷，以减轻还贷压力。去年她在12月份提前还了10万元。但今年，她改变了主意，将原本打算提前还贷的10万元存入银行半年期存折。她说，现在进入降息周期，明年采取宽松的货币政策，肯定还会继续降息，不用着急还贷。她想在明年下半年再买一套房子。

在该房产网站，参与调查的网民不少人和刘小姐抱着同样的想法。在他们中，超过三成的人希望把没有提前还贷的这部分资金投到投资市场，其中绝大多数排除股票。不少人都希望在这波房价调整周期中，寻找到一套高性价比房子。这就像参观第24届房展会的一对中年夫妇说的那样，房价跌到位了，买两套房子，跌得少，就买一套。

“我们没有感受到年底提前还贷潮，反而是来咨询如何巧妙利用贷款省钱，或者是到哪个银行贷款划算的人比较多。”凯弈投资有关人士告诉记者。他表示，房贷族提前还贷就是想减少利息支出，现在降息了，多数贷款买房者采取“次年调整”的方式，从明年1月1日起很多贷款买房者的负担减轻不少，钱省下来可以进行其他投资。而且不少人综合比较各类投资产品后发现，房产仍然属于抗通胀的理想产品，因此手握现金等候时机出手。

不少理财师都表示，是否提前还贷要视情况确定，并非所有人都适合提前还贷。从目前来看，有两类人群不太适合。一是手头有一些稳定的投资项目，而且项目收益稳定风险较低；二是部分投资股票、基金被“套牢”的人，“割肉”来提前还款就不值得。

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到目前为止，对于降价，开发商态度不一。易居臣信副总经理王丽萍表示，一些大开发商在前期加大力度促销快速回笼资金后，他们的楼盘停止跌价，有的甚至上涨。他们一二手联动业务所代理的部分楼盘，最近全部恢复原价，相当于在之前打折价基础上涨了20％。但是也有些楼盘降价促销似乎比以前来得更猛。今年年底前后易居臣信准备将现有代理的一些楼盘进行集中促销，其中静安一个楼盘在今年8月曾经短期促销打八五折，如今准备在此折扣上总价优惠8－10万元。这些预备参与促销的楼盘，几乎都是自愿加入降价行列。

事实上，开发商对房价的回应是复杂的。上海房产经济学会副会长张永岳认为，最近一系列的所谓救市政策，都是围绕房地产对拉动内需具有不可替代的作用。只要房价仍然停滞，交易量就放不出来。因此，政策希望开发商采取主动措施，加快销售。但是，在这个过程中开发商的出发点是不同的。比如，有些开发商多采取降价而且降得干脆；有的前几年拿地价格不高，已经销售了一部分的，降价犹豫，担心新老客户闹矛盾，所以选择不降价；有的最近两年高价拿地的，回旋余地少，只能降。

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下半年以来，有24.5%的板块房价跌幅超过10%，其中公寓21个板块，别墅13个板块。崇明的陈桥板块以35.5%的跌幅位居公寓榜第一，均价已从上半年的每平方米6594元下跌到了4256元。松江泗泾板块的别墅价格下跌了33.9%，从每平方米24219元跌到了16000元，位居别墅跌幅榜第一。

分析师认为，市政配套相对落后，是导致崇明陈桥、奉贤南桥、嘉定江桥等外围板块位于跌价榜前列的原因之一。与此同时，受一些个案成交量下跌影响，部分市中心板块均价也出现下跌。如，中心城区板块北外滩的均价下跌了27.9%，区域内的白金湾府邸5月17日开盘，7月之前售出了22套房源，每平方米均价54974元，而下半年以来成交的13套房源均价为35242元/平方米，跌幅达35.9%。虽然该楼盘均价下跌主要是因为房源楼层不同，但仍对区域总体成交均价产生了影响。而像浦东张江、高行，虹口凉城、曲阳，闵行华漕等板块的房价下跌，多数是因为去年上涨过快而出现的调整，这些板块的价格调整，又会影响到市场对郊区房价的重估。

一些前期没有随大市上涨或地区商业价值的大幅提高的板块，此番却表现出了逆势上扬。统计显示，枫泾镇和临港新城两板块的房价分别比上半年涨了39.7%和34%，主要原因是下半年推出的一些楼盘品质超过了前期。枫泾板块的创欣名苑成交了107套房源均价为每平方米3560元，而该地区以前的主力楼盘兴康公寓、农兴苑等楼盘的单价只有2000多元。另外，一些优势楼盘的出现，也会带动区域房价的上涨。宝山顾村二手房源的价格基本在每平方米7000元至8500元之间，随着11月底保利叶上海公寓以每平方米1万元的价格上市，周边二手房的价格逆市上涨了10%至15%不等。

尽管因为土地的稀缺性，别墅的保值功能相对较强。但数据显示，别墅也不是“包涨不跌”的。监测显示，泗泾、华漕等板块内的佘山月湖别墅、兰桥圣菲、西郊庄园等别墅成交量下降，导致板块均价出现较为明显下跌。在一些郊区板块，由于供大于求且区域配套不成熟，别墅价格同样走上下坡路。

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只有中年人才敢入市

金融海啸至今已让香港的楼价跌去了近3成，地产业大幅裁员，各类公司关闭了至少500家。以香港最有实力的中原集团为例，其裁员达到近半。对于那些不知名的小型房产中介来说，日子多难过可想而知。

记者在一家小房产中介公司遇见了彭恒伟。这个30岁出头的小伙子，用蹩脚的普通话吃力地告诉记者，最新公布的11月香港房地产景气指数已是连续第12个月下跌，创两年来的新低。

“现在虽然有看楼的人，但较以往少了很多。以前看楼会有很多年轻人，现在大多是中年人，他们往往是没有贷款在身，因此才敢入市。”彭恒伟说。

由于目前香港楼市是买方市场，买家挑三拣四和观望的心态，导致楼市成交量剧减。而对于新楼盘的成交情况，彭恒伟无奈地摇摇头说，“很少有人问津。”

改“抢”内地中低价房

香港楼市的不景气，却没有引起黄逸行的不安。

2005年黄逸行开始在深圳置业，现在，黄逸行在深圳和成都各有两套物业。黄逸行告诉记者，自己在深圳罗湖的物业，2005年以90多万元人民币买入，去年高峰期曾涨到200万元，“随着楼价回落，现在约值150万元，跌了25％。”

但黄逸行没有急着抛售，反而打算长期持有，“罗湖的房产有本地人租也有香港人租，在目前的经济低迷期，回报率比任何投资都要好。”

彭德慧则更有魄力：在今年9月楼市跌势初露端倪时，彭德慧就卖掉了自己在香港的两居室，改为租房住，并把资金转投内地市场，一掷数十万元在中山买了一套180平方米的房子。

中山的新房彭德慧每月要还贷6000多元。她盘算，就算香港和内地楼市一起跌，香港的跌幅也一定比中山大，另外长远来看，中山的升值潜力比较好，“希望中山的那套房10年内可以涨到250万元，到时候我再回香港买房。”彭德慧说，“香港楼价太贵。我本金不多，希望这个方法可以帮我实现长远的置业计划。”

租屋居民不问楼价

马海鸣今年32岁，住在位于葵芳的一片租屋中已经20多年了。

马海鸣记得自己4岁时，爸爸妈妈就开始向政府申请租屋，结果排队申请一排就是四五年。最终马海鸣一家四口终于分到了一间约70平方米的房子，月租金2300港元。

马海鸣的父亲已经过世，妹妹平日住在男朋友家，一周回来一次。马海鸣说，自己和妈妈两人住租屋还算宽松舒适，“租屋地段较偏，但紧靠地铁也还方便。”马海鸣说，只是政府每年都会严格审查，一旦发现家庭总收入超过三万港元，就要增加30％的租金。

已过而立之年的马海鸣还没有女友。至于自己买房，月入2万多的马海鸣根本想都不敢想，所以当记者问起葵芳的楼价时，他说：“我完全不知道，因为从来都不会想到问。”

从今年开始，马海鸣一直在努力学习英文，希望可以换一个好点的工作，但如今他的计划可能又得延后些时日了。

对话

中原地产主席施永青：

今年楼市比1997年好

在位于中环皇后大道的新世界大楼22楼，施永青接受了晨报记者的专访。

因为恰逢圣诞假期，中原集团显得冷冷清清，施永青亲自打开门锁，带记者进入会议室。“很多港人还没有意识到，一个可怕的冰河时代已经到来了。”施永青指着窗外的温暖灯火说。

施永青认为，今年的金融海啸杀伤力大大超过1997年的金融危机，“只是最初的表现是有钱人资产蒸发，所以很多普通百姓还意识不到。”

对此次危机中的香港楼市，施永青直言，“比1997年好了很多。”

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严成明是今年徐汇区斜土、田林、长桥等试点街道范围内的21户廉租住房实物配租申请家庭之一。昨天，他和另两户入住番禺路等其他廉租住房实物配租房源所在地的申请家庭一起正式迁往新居，由此揭开了徐汇区首批廉租住房实物配租家庭集体入住的序幕。

本月初，严成明与其他15户家庭先后以增租、套租和套购租赁住房为配租形式，相继选中了自己心仪的房源。严成明选定了位于康健路上的一套15.06平方米的一室户，成为当天首个被选中的房源。地段好、楼层佳，孩子上学方便，是严成明及其家人最终选择这套廉租房源的最主要原因。

严成明认为，按现有的房价水平，每月的房租多在900-1000元。而根据现有的实物配租办法，严成明入住康健路上的这套新房，今后每月只需交纳100元的租金即可。

据了解，本市的廉租房制度从前更多的是采取货币配租，廉租户通过市场租房，政府补贴租金。目前全市开始在徐汇试点实物配租，由政府来提供房源，廉租户向当地住房保障机构交纳租金。

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本月初，严成明与其他15户家庭先后以增租、套购租赁住房为配租形式，相继选中了自己心仪的房源。因摇号顺序第一位的申请人严成明选中了康健路上的一套15.06平方米的一室户，成为了当天首个被选中的房源。

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作为一个系列性的投资沙龙，专家的专业指导是每次活动的保留项目。在本次沙龙现场，复旦大学华伟教授结合上海电子商城所在的江桥曹安板块，具体阐述了房地产投资中的一些注意点；而沪上著名商用物业专家钟宇则从目前的宏观经济环境进行分析，阐述了不动产投资的要点；上海电子商城是电子类的专业市场，因此本次沙龙还特意邀请了上海电子商会流通分会会长郑建松，郑会长为大家谈了电子商业外迁曹安商圈的始末和未来发展。

为了给 “准业主”更直观的感受，主办方安排了上海电子商城的商家代表谈了一下当初选择入驻上海电子商城的理由。

对于三位专家和商家代表的讲演，投资者觉得意犹未尽，纷纷向嘉宾提出投资方面以及项目细节方面的问题，展开了互动，现场气氛十分热烈。

上海电子商城已经连续三个月排名上海商铺成交排行榜的前三名，本次来参加沙龙的投资者也对项目有着浓厚的兴趣。因此，会后特意邀请与会嘉宾对上海电子商城进行了现场考察。

年终岁末，搜房网联合上海电子商城掀起了今年上海商业地产的最后一波高潮。

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王石不是地产商们的“雷锋”。

无论怎样，中国的地产界都如同王石一年之间跌宕起伏的言论一般，经历了一番死去活来的折腾。究竟是王石预测到了调整，还是王石造就了调整——都没有关系，这个长相与赵本山多少有些相似的中年男人和他一手创办的万科，已经习惯了处在争议的核心。

12月21日那一天，北京经历了60年来最冷的一个冬至，而在南国深圳，依旧春暖花开。不过，王石与万科的一年如同这个多舛的楼市一样，是履冰的一年，好在王石是东北人，从来不怕天寒地冻。

“犹大”

现在，有必要回到2007年的时候，看看那时的王石。

彼时，已经隐退万科二线的王石，正坐在中央电视台经济半小时的演播室，他的对面是名嘴赵赫，但后者的口才显然不如中国地产行业的老大。“对于这一轮房价的快速上涨，万科是有责任的，我们上半年参与了一些高价土地的竞逐，我在这里向全国人民道歉，并且保证，以后万科不会再参加这种高价土地的争夺。”

说完这些话时，王石沧桑的脸上掠过了一丝狡黠的微笑。北京一位“大佬”级的地产商在回忆自己看到那期节目的感受时，“阴谋”是他挥之不去的关键词。

直到近三个月后，万科将深圳金域东郡以均价7500元/平方米开盘，比销售推广时公布的预定价格低2500元/平方米时，业界才发现，王石在三个多月之前的表态，并非是故作姿态，这个善于讲冷笑话的东北男人，这一次动真格的了。

降价风从南到北，相继席卷全国，就连中国楼市的最后两个堡垒上海与北京也未能幸免，王石坚决的唱空与行为，引发地产界同行的一致不满。当时，一位在杭州备受万科降价冲击的地产商甚至直接给在中城联盟上开会的冯仑发去短信，痛陈他深受万科降价之苦。

这条短信里说，万科的楼盘在降价，不管是不是冲着我来的，但实际上都是冲着我来的，我的项目因此承受了很大压力，但我想，降价不该是地产商的竞争力，我还是想坚持，把品质做上去，决不降价。

后来，冯仑在中城联盟的回忆上抛出了那个略带情色的“类比”——做小姐的，脱得快的也不一定挣得多。而在此之前，冯仑一直被地产界看做是王石最为忠实的拥趸。

伴随降价的是万科销售量下降，而此时的全国楼市，已不是冬意，而是真正的寒冬。先知的王石似乎更加悲观，在放言楼市调整还未到位的同时，万科在财务上，已经开始“计提存货跌价准备”，显然，这意味着万科和王石的“看空”，还没有走到尽头。

不过，万科的降价是有艺术的。在万科售楼处被砸后不久，潘石屹与郁亮曾有过几次谈话。潘石屹问郁亮，降价的幅度为什么是一次性25%，而不是分批、分次降价，最后降到25%？郁亮的回答十分直接，他告诉潘石屹两个原因，第一，只有一次性降价25%才能彻底释放买方的需求，实现迅速汇款，第二，25%是万科的利润底线。而对于售楼处因降价被砸，郁亮的前辈王石显得相当豁然，据�