房子没盖好,房契先办了

该集资楼的一名业主陈女士向记者反映,她2005年花17万元购买的房子至今还是“半拉子”,最令她不解的是,“农业局的房子没盖好,就给我发了房产证”。

记者5月26日在该集资楼小区看到,院子里堆满了沙石,门窗、走廊都没有做完,两栋楼的消防、绿化等配套设施也没有完成,小区里只有一两名工人,俨然是一个半拉子工程。

对此,海口市琼山区农业局提供了一份情况说明:2004年琼山区农林局(农业局前身)与海南省国营桂林洋农场建筑工程公司签订合作建房协议:农林局以支付1042万余元的总价修建职工集资宿舍楼两栋64套,2004年9月动工,2005年12月30日前竣工。

然而,到2007年底,这两栋集资房在完成了主体工程后,就一直停工。

施工方经理李明说,停工原因是“甲方资金问题,他们没有付到工程款的70%。”

因为资金困难而停工,这并不是一件稀奇事。令人不解的是,该集资楼在没有建成的情况下,为何要急着办理房产证?

陈女士告诉记者,由于房子4年没盖好,她便多次前去讨说法,结果农业局工作人员发给她一张房产证说:“你看房产证都给你办好了,现在就给你,不要担心。”经海口市房管局核查,陈女士所拿到的房产证被证明是真的。

琼山区农业局原副局长、现任建房领导小组组长符庆光解释说:“办出房产证当然有不少好处,业主拿到房产证,就可办理银行贷款。”该单位退休干部何传习证实,他的子女拿着房产证到银行,已经办理了抵押贷款。

符庆光认为,房产证只要是真的,就算是“早产”也是情有可原。

谁来承担造假的责任?

如今,记者在工商登记中已找不到中介公司的身影。造假的责任由谁承担?花钱办证的农林局自然无法推脱,办理证件的房管局有没有责任?

正常情况下,一个政府部门集资建房,可以通过正常程序办理房产证,琼山区农林局为何要花费24万元委托一个公司来办理?

符庆光的解释是:“我们局里自己去办房产证很麻烦,要请人吃饭,还有别的花销,这些钱花了也没法报销,对业主也没法交代。所以,我们宁愿请一家中介来办。大家知道,中介来办比我们自己办来得快。这样的委托已成为社会上的潜规则。”

“这种事情我是第一次听说,真是怪事。”海南大学法学院副教授张卫分析,在明知房屋没建好的情况下,琼山区农林局就委托中介公司办理房产证,这是违法行为。如果有证据证明负责办理房产证的琼山农业局工作人员配合所谓的中介公司造假办出了房产证,那么他将受到行政法规的制裁,而所办的证件可能被撤销。

海南方圆律师事务所李君认为,海口市房管局没有做到尽职尽责,作为职能部门,他们办理的房产证是很多的,应该知道琼山市已于2003年撤并到海口市,而原琼山市建筑设计院和原琼山市建筑工程质量监督站也早已随之撤并到海口市。如果海口市房管局说他们不知道这些事,那么这种解释难以让人满意。

“房管局虽然只对申请人提供的材料进行书面审查,但一般情况下都要对房屋的面积、高度进行审查。如果有证据证明该局没有按照法定程序认真审查申请人提供的材料,要承担相应的行政责任。”李君说,一家子虚乌有的中介公司,凭借一张假的验收证明,就能通过办证系统的严密检查,这种情况不得不让人怀疑:权力寻租无处不在。

重金委托中介,办证一路绿灯

据业主陈女士及何传习介绍,2005年,在交了部分房款后,单位还要求每个业主再交4000元办理房产证,当时他们没有多想就交了这笔费用。

符庆光说,正是用每个业主交纳的4000元共24万余元,委托了施工方介绍的一家中介公司办理房产证。2007年10月31日,64套房的房产证全部办理下来。

符庆光说,按照该局与施工方协议书规定,集资房的房产证由工程队来办理。2006年11月份,工程队带来一个自称是海口琼山万事达实业发展公司负责人的林地文,与符庆光商谈代办房产证的事情。林地文提出要30元/平方米的办证费用。符庆光征得业主同意并交钱后,于2006年12月16日与海口琼山万事达实业发展公司签订了《委托代办琼山区农林局集资楼房产证等协议书》。

该协议书规定,琼山区农林局委托海口琼山万事达实业发展公司办理两栋楼房的房产证及64套房的分房产证、两栋集资房的建设用地许可证、房改部门批文等。协议还规定,代办方必须在协议生效之日起40个工作日里,办好所需的批文和所有住房房产证。

2007年10月,中介公司办好了所有房产证,当时集资楼处于停工状态。施工方经理李明说:“中介公司不是我们介绍的,根本不知道它的存在,也不知道他们已经把房产证办好了。”

海口市房管局工作人员介绍,房产证的审批办理过程是非常严格的。正常情况下,新建的房屋需要通过的验收部门很多,涉及建设、消防、绿化、园林、防雷、节水、环保、规划等多个部门,其中任何一项不达标,综合验收就无法通过,规划部门就不能发给正式建设工程规划许可证,就无法申办房屋产权登记。

海口市房管局房屋产权登记中心主任何小玲说,2007年8月,琼山区农林局向海口市政服务中心办证窗口,递交了由4家单位签字盖章出具的“竣工验收质量核验证书”。然后海口市房管局按照法定程序依法为其办理了产权登记手续。

记者调查发现,经中介公司递交的“单位工程竣工验收质量核验证书”上的4家“盖章签字”单位分别是:施工单位———广东电白建筑工程公司,设计单位———琼山市建筑设计院,建设单位———琼山区农林局及琼山市建筑工程质量监督站。

海口市建设工程质量安全监督站认为,琼山区农林局盗用了不存在的单位名称和单位公章,做了一个假的竣工验收证明。因为早在2003年琼山市合并到海口市之后,“琼山市建筑工程质量监督站”已更名为“海口市建筑工程质量监督站琼山分站”。而4个公章中,施工单位也属于造假。

面对诸多的假公章,何小玲说,海口市房管局称不知道琼山区农林局当时递交的材料有假。当时房管局办证的全过程,“都是按照法定的程序办理的”。

海口市房管局综合部一位姓陈的部长说,从原琼山区农林局提供的竣工验收证明来看,都是符合办证条件的,“只能说申请人造假造得比较厉害,连我们也没有发现。”

我来房产新闻 | 我来房产

拥有多套房不算“上保险”

“孩子过几年才上小学,我想进一所热门小学,从今年的情况看,该小学对口三个居委,但据说对口情况每年可能会有微调,为求保险,我在每个居委各买一套房,这样能保证进这所学校吗? ”近日,家住虹口区的徐先生致电本报教育热线(63527488)咨询,这几天,他都在盘算如何稳妥地进名校。

对于徐先生的想法,业内人士解释说,区域人口的数量与学校招生的范围是在变化的过程中求得平衡的,区县教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况,确定辖区内公办学校招生入学范围和招生人数后,为每个孩子提供“就近入学”的义务教育学额。

“但购多套房的想法不切实际,也没必要。 ”一热门小学校长认为,热门学校由于学位较紧张,“拥有房产证还不行,学校优先考虑有户口的孩子,为求保险总不可能在每个居委都办一个户口吧? ”该校长说,即便等到家长根据当年的公示情况再迁户口,也为时已晚,因为部分学校为限制择校无序行为,户口必须满一年以上才有效。

“人户分离”参考各区县办法

“我的户口在卢湾区顺昌路,家住在闵行七宝的莲蒲府邸,孩子读书该怎么办? ”昨天,本报教育热线接到黄女士的电话。

下一篇：房展会吸引高人气 五一期间楼市成交急速回落

黄女士一家是典型的 “人户分离”,对于这种情况,闵行区教育局普教科老师解释,按该区公办学校“就近入学”的规定,首先是安排本区户籍的学生,按户籍所在地“就近入学”。其次,因“市政动迁”户籍暂没有迁入本区居住地的学生,凭动迁证明可按居住地就近入学。再次,是安排持引进人才居住证的学生。黄女士的情况属于最后一类——非本区户籍但持房产证的学生,待本学区以上三类学生安排后,根据教育资源的实际情况按房产证地址就近入学。

“万一招完前几类学生就满额了怎么办? ”对于黄女士的担心,学校方面也表示,若的确已招满,教育局将根据学额统一调配,为家长寻找相对就近的小学入学。各区县小学招生的办法有不同,但总归是待本区户籍对口的学生安排后,视情况作统一安排。

5月中旬完成《告知书》发放

本周开始,本市各公办小学陆续开始向新生发放入学《告知书》。部分市民空挂户口、人户分离,未能及时收到入学《告知书》。对此,专家提醒,有多处房产的家长不要同时在几所学校登记,未收到的家长可主动和常住地所对口的学校联系。

一位小学新生家长顾凤女士打来热线咨询,她家有三处房产,分别在不同的区域,为了给孩子选择一所比较好的小学,她同时在这三个居委会都登记了小孩要上小学的信息。最近,邻居的小孩都收到了入学 《告知书》,她却没有收到,家人都非常着急。

“由于现在人户分离的情况越来越多,有些家长同时收到几所学校发放的 《告知书》,也有些家长空挂户口,学校没法将《告知书》交到学生、家长的手中。 ”宝山区实验小学的余校长介绍,没有及时收到《入学告知书》的家长可主动和幼儿园、户籍所在地居委会、对口小学联系。到5月中旬,全市所有公办小学将完成发放入学《告知书》的工作。

记者提醒5月23、24日小学报名

5月23日、24日是全市公办小学接受小学新生报名的日子,届时,义务教育的适龄儿童的父母或指定监护人凭区教育局发出的入学 《告知书》和户籍证明,按指定时间、地点到“就近免试接受义务教育学生”的学校报名,办理入学手续。对于有择校愿望的小学新生,可以在5月30日、31日去一些民办小学参加面谈。 

下一篇：上海团购人气楼盘TOP10 最低报价8000元起

我来房产新闻 | 我来房产

一二手房选购五大注意事项

选位置 一二手房升值潜力各不同

位置对于一宗房地产项目的重要性,尤其是房产作为不可动的资产, 所处位置对其使用和未来的保值、增值起着决定性的作用。无论购房者买房的首要目的是为了居住或是作为一种具有较高预期潜力的投资,房产能否升值,区位是一个非常重要的因素。

购买一手房,要看一个区位的潜力不仅要看现状,还要看发展,如果是在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房,待规划中的各项设施完善之后,则房产大幅升值很有希望,因为区域环境的改善会提高房产的价值,因此结合城市规划建设来分析住宅所在区位的发展潜力,对选购一手房的消费者来说十分重要。

购买二手房,一般选购二手商品房多是出于就近上班或考虑孩子上学方便等自住需要,但仍然要考虑房屋升值的空间,尤其是要关注城市规划的内容,看其是否对该项目在短期之内造成某些方面的影响,从而影响其价值的上涨或下浮。

看配套 医疗、卫生、购物多角度考察

居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。目前好多较大的居住小区设有小学,以消除城市交通对小学生上学路上的潜在不安全隐患;同时,早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套也要完善,如果是老年人居住最好还要有便利的医疗服务机构。

购买一手房,开发商一般会把将来社区完善程度描述的天花乱坠,此时作为消费者,一定要保持清醒的头脑,对于开发商所描述的种种加以判断,并考察开发商之前所建设项目的情况,然后再结合其他条件做出决定。

看区内交通 关注“人车分流”性价比

购买一手房,目前居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。对于一手房的购买消费者,开发商一般将 “人车分流”作为楼盘的卖点,即汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但是,北京中原三级市场研究部的专业人士提醒消费者,这种方式造价相对较高,如果您选择,就要做好以后承担较高停车费用的心理准备。

购买二手房,对于二手房的购买者,虽然可以直接感受小区的交通状况,但北京中原三级市场研究部的专业人士建议消费者,最好在早晚上下班的高峰期也对小区进行观察,以确定交通状况的通畅情况。

小技巧:

专业人士还指出,除了以上各项看房要考察的单项以外,以下的一些琐碎注意事宜和看房技巧或许也可以帮到您:

首先,整理好被查看住房的有关资料和信息,对项目有一个初步的印象;

其次,心中考虑好要着重注意的几个方面,到了现场有条理的进行参观;

第三,随身带好皮尺、笔记本、笔和计算器,以为亲自丈量、绘制平面图之用。

二手商品房的看房技巧:

1、不但晴天去看,下雨天也要去看。特别是购买顶层的,更要在雨天察看屋面有否渗水;

2、不但星期天去看,不是星期天也要去看。因为星期天住房周围不少工厂休息,噪声、污染发现不了,不是星期天,则这些情况才能如实发现;

3、既看墙面、地面,更要看墙角。因为墙角是重量支撑点,如有裂缝或水迹,表明房屋建造内在质量有问题;

4、既看卧室和厅,更要看厨房和卫生间,因为煤、水、电等均在厨卫里,容易出问题。

购买二手房,要实地考察项目周边的配套完善程度如何,尤其是要结合自己在看项目所在小区的位置,结合医疗、卫生、购物等多角度考察,综合多方面判断,来做出购房的决定。

看绿化 可参考开发商已完成项目

现代社会人们工作压力日益加大,家成了人们缓解生活压力的最好地方。进入小区后,大面积的绿地将是感受家庭温馨感的最好开始。所以,看房一定要关注小区环境。

购买一手房,如果购买一手房,开发商会告知消费者房屋建成后的绿化率是多少,如果是现房,消费者可以实地考察,而对于期房,北京中原专业人士提醒消费者,要将开发商已完成的项目作为参照对象,看实际建成的项目是否和开发商之前的广告推广相符,以做出一个大概的判断。

购买二手房,相对一手房的绿化率是房产项目的一个必备硬件指标,但在二手房选购中,绿化率还没有得到大家的重视。因此,北京中原三级市场研究部的专业人士建议消费者,随着城市节奏的加快和工作压力的加大,即使购买二手房,也要关注小区的绿化程度,它会在无形中缓解您高度紧张和集中的精神压力。

挑户型 采光通风综合打分

无论外在的环境再好,以后天天要居住的房屋格局也是选房的重中之重。在此,北京中原三级市场研究部的专业人士提醒消费者,看房屋本身的户型结构选择户型要着重注意采光和通风。一般情况下,房屋应该有至少保证3个小时的日照和至少5个小时的通风。厨房和卫生间最好有向外的窗户,防止污浊的气体进入室内。同时还要注意各功能区应该是比较独立,并且有一定的功能划分,避免居住时的互相打扰。

购买一手房,如果条件允许,最好参观一下样板间,可以对图纸的户型实际感受,印象深刻。

购买二手房,可以实地考察房屋空间给人的实际感受,可以更直接的身临其境,尤其是对于采光等各方面可以做一个综合的打分。同时,北京中原高级分行经理提醒消费者,如果时间允许,最好多看几家,做一个比较,以选择到合适满意的房屋。

我来房产新闻 | 我来房产

不料,小夫妻嫌对口的两所小学不是最有名的,认准孩子非永嘉路上的一所知名小学不上。最后花费150万元买了一套煤卫合用的老公寓。老房子的居住功能和品质当然不如独立成套的公寓,但小夫妻一想到孩子将来毫不费事就能读名校,眼下的不方便也心甘情愿忍了。

上述小夫妻为儿买房的故事并不鲜见,笔者的另一位朋友住在宝山区,女儿上小学三年级,他听说徐汇区重点高中多,中考竞争相对好些,高考入取比例也比较高。前些日子,他向笔者打听徐汇区的房源,想将宝山区的房子换成徐汇区的,为的是女儿初中能在徐汇区读,以后在徐汇区参加中考和高考。

昔日孟母三迁,为了孩子有一个适宜的成长环境。今日父母争购学区房,为了孩子获得优良的教育资源,真是可怜天下父母心。在相当一部分家长看来,名牌小学、名牌中学和名牌大学,这三层阶梯是环环相扣的,只要一步没踏准,就可能毁了孩子的一生。这三层阶梯步步不落空,就能确保孩子将来获得一份靠得住的工作,拥有一群了不起的同学,生活无忧无虑。

不能说家长的这种想法绝对有错,起码在现行的教育体制下,绝大多数孩子还得走这条道,过中考、高考两道关。就目前的教育资源而言,虽然上海的各所中小学校在师资力量和硬件设施方面没有非常明显的差别,但学校的历史积淀、学风校风、每年的升学率多少都是客观存在的,少量优秀的学校对应大量求名校的家长孩子,矛盾就产生了。尤其是义务教育阶段公立小学采用就近入校、公立初中采用就近入学和电脑派位入学的办法后,在符合名校就近入学条件的地段内买房子迁入全家户口,无疑是一条上名校的捷径。

笔者也是一名家长,深谙作为家长的良苦用心和百般无奈。因此,笔者不想评价望子成龙、盼女成凤是否现实,也不想评价削尖脑袋、一掷万金购买学区房的对与错。笔者在此只想提醒,购买学区房必须具备风险意识,包括家庭财务的风险、几年后孩子是否能就读的风险、学校情况变化的风险,学区房保值升值的风险,以及孩子性格脾气是否适应学校风格的风险,等等。毕竟,名校与成才不是绝对的正相关关系,如果倾囊而出购买了学区房进了名校,而孩子的成长却没有达到家长的预期,这对孩子和家长都会造成不小的心理压力。

风险一,购买学区房要量力而行,不能不顾一切背上沉重的财务负担。以笔者的朋友为例,他目前的住房位于宝山区,两房100平方米的总价在80万元左右,还有20万元的贷款未还清,如果换到他的目标地段徐汇区,该区同等面积两房的价格约为200万元左右,差额120万元,加上原来20万元贷款,有140万元的窟窿要填补。即使有50万元的存款,贷款90万元,按7折优惠利率4.16%算,每月要还款5530元,这对一个靠工资吃饭的三口之家来说,负担不轻,如果考虑将来升息的因素,家庭财务还要吃紧。

建议将目光锁定学区内小面积的老工房,即使单价偏高,总价也能承受,将来出手也比较容易。

风险二,购买了某某名校的学区房也不能高枕无忧,因为入学规则每年都在变。比如,买房时该校规定入户两年就能就近入学,如今已经变成了五年,等你孩子上学时条件又有可能变了;买房时你的物业在学校地段内,入学时有可能被划出地段;买房时你只注意到前业主的户口已全部迁出,入学时却不料前业主的孩子还在名校就读没有毕业,按照一户一人的规则,你的孩子只好与名校失之交臂。这个风险不是孩子家长所能驾驭的。

风险三,学校情况是动态的,不会一成不变。比如,一些几年前还是默默无闻的一般学校,几年后教学育人的质量提高很快,后来居上变成家长趋之若鹜的名校。有的学校名声在外,在校与校的竞争中进步不快,几年后就落后了。以徐汇区为例,赫赫有名的“徐汇四小龙”就是四所区重点高中,但教学质量和高考入学率就直逼区内的几所市重点。还有一个情况也得防范,有的小学和初中被企业收购后变为私立学校,学校的体制变了,入学的规则也会相应发生变化。这些变化对孩子教育和学区房的价值都会有影响。

建议不要一窝蜂地集中在名校周围,多深入研究那些正在成长的学校,无论对孩子的教育投资还是房产投资都是有潜力的好学校。

风险四,名校虽好,但不一定适合你的孩子。每一所成名的学校都有自己的办学特色,这种特色只有符合了你的孩子的特长或者发展方向,这所名校才有价值。还有的家长认为,花大价钱买学区房就是为了孩子能与家庭背景好的孩子做同学,编织一张优良的社会关系网。如果事与愿违,你的孩子在同学中感到自卑,丧失自信,进而厌学,岂不害了他。

建议千万不要盲目迷信名校,适合自己孩子的学校才是最好的学校。

我来房产新闻 | 我来房产

万科创新90+三房  

推荐理由

小户型创新90+系列2-3房充分利用空间，高得房率，带有露台或庭院、层层退台等独到设计。

推荐户型楼盘：万科四季花城、万科花园小城、万科城花新园、万科金色里程、万科金色城市 

万科花园小城

万科花园小城(万科阳光苑) 90 户型 2室2厅1卫78㎡

下一篇：2月28日搜房看房团独享楼盘优惠 折扣很惊人

万科花园小城项目座落于上海城南闵行区吴泾镇中心，总建筑面积约24万平方米，分两期开发，一期总建筑面积达13万平方米。以6层的多层和11层的小高层为主导。项目采用多层与小高层公寓混合型规划，引入浪漫简洁的西班牙建筑风情，地处镇中心，周边市政、商业、教育设施一应俱全。为青年人度身打造的万科专业化产品，主要以一房、二房为主的中小户型，合理实用、方正紧凑、功能性强的户型设计与生活空间。

既有曲径通幽、步移景异的含蓄，又有西方园林规整大气；既有密林环抱，又有大面积缀花草坪区。各组团间集中规划有大片绿地，创造幽静高雅的视觉景观，充分发挥绿岛效应，生活随处绿意相随。并在小区的道路整体规划中,充分体现小区围合组团感，在道路节点的处理上匠心独酝的表现出西班牙式的悠闲气氛，赋予通道多样化，景观化的视觉感受，凸显小区“文化，运动，景观”的主题。

下一篇：总价80-100万 适合张江白领置业的楼盘大搜索

金地70/90超值空间  

推荐理由

89㎡三房洋房和创新复式等，创意同时注重细节：层大露台、大面宽客厅和主卧，非常适合80后新婚小夫妻胃口。

推荐户型楼盘：金地未未来、金地湾流域、金地格林世界、金地格林郡

金地未未来

金地未未来 空中院馆（小高层）D2户型 2室2厅1卫88.90㎡

下一篇："买房送老婆"之后 楼盘再演促销"美人计"(图)

金地未未来位于浦东张杨北路2899号，五洲大道以北，张扬路以西，毗邻轨道交通6号线五州大道站。

金地未未来的三大创新建筑产品——组合式TOWNHOUSE、高层TOWNHOUSE、空中院馆，均为顺应“90/70”大潮流趋势、潜心研发的创新型产品，1611户中有近80%的户数套型小于90平方米，50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。绝大多数户型既有超高附加值的建筑空间，也有更富想象的生活空间，可谓“超空间建筑 院次方生活”金地未未来毗邻的6号线贯穿整个浦东新区，在世纪大道站与2号线、4号线相交，融入上海轨道交通网。毗邻的五洲大道直通翔殷路隧道，连接中环，是上海市首条生态环保大道，2010年长江隧道开通后，将成为崇明乃至江苏南通等地到上海的重要干道。通过便捷的交通，本项目未来到达五角场大学区、外高桥港区、小陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区等上海最重要的几个现代服务业产业聚集区极为方便。

下一篇：上海房地产10楼盘最新优惠、报价、开盘信息

绿地紧凑两房

推荐理由

90㎡左右两房，房型利用率高，实用舒适是适婚族的首选房型，品牌物业也是保障。

推荐户型楼盘：绿地领海、绿地崴廉公寓、绿地东上海、绿地21城、绿地东岸涟城、绿地金山老街

绿地崴廉公寓

绿地崴廉公寓三期 C2户型 98㎡

下一篇：上海部分新楼盘暂停促销 开发商静候楼市回暖

绿地崴廉公寓位处中环核心地段，交通成熟便利，翔殷路隧道10分钟车程可到达五角场，轨道6号线和10多条公交线路通达南北。项目占地23.5万方，总建筑面积近40万平方米。建筑以小高层为主，包括30万平方米的住宅，2万平方米的国际级运动馆，5万平方米的时尚商业街。

建筑设计采用ARTDECO艺术风格，配合大型中央水景、首层架空主题文化休闲空间、近50%的绿化率和完全化人车分流，德国小镇般的国际社区园林景观已经实景落成。

社区生活配套十分完备，除大型购物中心沃尔玛出门即享外，易初莲花、好美家等大型购物中心也近在咫尺，教育近享金苹果双语学校，社区自有近20000㎡大型运动馆，超过15种运动项目，占地近20000㎡。
前期外高桥、金桥精英高品质入住，成熟国际社区人文氛围已经形成。

下一篇：总价80万以下楼盘受青睐 高端住宅租金下滑

推荐理由

精装修131㎡三房、两房82-85㎡为错层设计，顶楼大复式、底层配送大花园，顶楼大露台，近90%的得房率。

上海奥林匹克花园 户型图 2室2厅1卫1厨89㎡

下一篇：3房86折还送车位 上海楼盘最新优惠促销一览

上海奥林匹克花园位于上海松江区内之千年古镇-九亭镇，整个小区呈南北方向分布，总占地面积63万余平方米，总体规划建筑面积为70万平方米。项目通过组团设计、单体构造等各种建筑元素的精心组合，将生活、运动和娱乐有机地融合在一起，形成特色鲜明的大型体育主题社区。由世界著名体育专家、建筑设计师联手规划设计的奥林匹克运动城，总建筑面积达9740平方米，三个楼层中共有15个场馆，18个功能分区，是目前国内少见的功能齐备的小区大型时尚健身场所；科学规范的精装修操作系统、完备的物业服务系统以及特色与品味兼具的商业服务体系则更加有力地提升和凸显了物业的综合品质和投资价值。自2001年7月开盘以来上海奥园立即赢得了热烈的市场反响，并创造了良好的品牌效应，在物业均价稳步上升的情况下，一直保持着强劲的热销势头。

下一篇：外环外楼盘3月促销或“更猛” 房展会上摸底

象屿都城情景洋房

推荐理由

象屿都城3月底4月初将推出多层阔景洋房，面积为为95-120平米的2房和3房。

象屿都城 H户型正二厅2 1厅 99㎡

下一篇：上海住宅指数连续6月下降 主动调价楼盘热销

推荐理由

香逸湾目前主推90平米两房，少量136平米三房。均有附送面积，二房附送10平方米，三房15平方米左右。

香逸湾 90房型平面图

下一篇：沪新盘打折降价成常态 “直接低开”楼盘一览

香逸湾，总建筑面积约30万方，第一批推出占地约11万方、建筑面积15万方，基地呈长条形。南部紧靠160米外环宽林带，东侧邻绿龙公园。北面就是即将开业的泰富商业中心，西面就是北上海商业广场，东方商厦、易初莲花、kfc，都位于此。商业配套齐全。

社区内的景观以三维空间来设计，通过点线面三个层次将景观延伸至每个角落，随着高低变换，丰富多样的植物随着地形起伏及自然的河道的变化而变化，混然天成完美的组成别具一格的组团式绿化形态，由此增加景观的观赏性和趣味性，更大力度的提升了植物的净化空气的作用。精选上百种、数千株珍贵花草树木，采用法式园林，高尔夫果岭规划设计，让你在家门口就可以玩转高尔夫；在建筑的立面设计上我们为了让建筑充满艺术感在设计的风格上采用了ARTDECO的建筑风格，对30年代老上海建筑的完美呈现。

下一篇：上海楼市“特卖”不断 一周成交TOP10楼盘大赏

我来房产新闻 | 我来房产

我来房产新闻 | 我来房产

分析员：陈顺捷 同济大学 国际政治 学士

调查员：卢志明 工商管理 专业市场调查员

免责提示：本文所用数据采用网上证券公司和专家已公开的观点，本文只作为参考，并不承担任何经济或法律责任。

一般而言，行业亏损率达30%以下则视为行业重大调整，行业亏损率达40%以上则视为行业崩盘，而我们认为2009年将是中国家居零售行业最为惨淡的一年。也许有人认为这是骇人听闻的预言，而就我们目前所掌握的数据表明，家居行业的崩盘即将成为事实，我们现在将此预测公之于众，希望得到相关各方面的重视，以便各自找到自救和解困的方法。

为什么说2009年家居零售行业即将崩盘？我们做了以下几点分析：

一、 家居行业与国民经济的相关性

家居行业是一个与国民经济紧密相关的行业，其关联性主要表现为：

1. 家居零售行业的销售增长依赖于GDP的增长

1988年我国的GDP11.3%，到1990年滑落到3.8%，去年的GDP为11%，预计我国的GDP在2009年保持在8%，大家普遍认为全世界经济增长最快的国家是中国，因为相对于其他国家中国的经济增长率要高出4-5倍，但是由于中国人口众多，每年老龄化和新生人口的总数会消耗一部分GDP的增长，中国每年的新增人口为2000万，退休人口也近2000万，从2008年来看，两者会消耗掉6.3-6.4%的GDP，如果GDP的增长在7%以下，那么事实上我们是处于负增长的状态，2008年上半年GDP滑落一点就是公布的6.7万家企业破产。政府为保住8%的GDP，肯定会发行债券，这样一来股市会继续低迷，从而导致众多机构和百姓为股市所套。此时的家居消费将不会再兴旺，一旦债券进入国债还贷周期，物价通胀，居民购买力减弱，消费者信心下降。根据初步估计，2007年在整体GDP中，消费占了39%，投资占了37%，净出口占了24%，从目前的经济情况分析，2009年居民消费、企业投资以及净出口都会呈下降趋势。此外，根据统计局预测，2008年的实际失业率为9.6%，我们预估2009年失业率会超过12%，这也就意味着我们进入了经济报警期。因此2009年GDP的增长率一定会有所下降，对于家居零售行业而言无疑是也雪上加霜。

根据对社会消费品零售总额增速、GDP 增速、CPI 涨幅的相关性分析，消费的景气高点会滞后于GDP 增速高点一年左右的时间。我国GDP 增速在07 年三季度达到高点，目前已连续四季度回落，由于消费的滞后性，预计社会消费品零售总额增速将在今年四季度开始高位回落，家居行业亦是如此。

对于最近报道的对返乡民工以及创业者的扶持的新闻，已经明确表示出农民工在短时间内无法大批返回城内工作，农民工特别是失地农民工的就业问题也面临更大压力。对劳动力输出输入大省的调研也发现，目前返乡农民工的大体数量是10%，超过1000万。这表达出了政府对救市计划的效果不是能在短期内呈现的。自中央政府推出４万元亿刺激经济的方案，这一“星星之火”已渐成“燎原之势”，各地方政府的投资热情空前高涨。迄今为止，全国已经有28个省市自治区公布了各自的投资方案。根据28个地区已公布的金额统计显示，投资计划总额将超过17.8万亿元。我们认为这些款项的走向有3种：①直接发给各省市使用，由于结果可能导致市场产生通货膨胀，因此此种可能性较低；②发放给百姓，即发给低保阶层的可能性是存在的，但所占比重较小；③通过发行国债募集资金，一旦此种途径被采纳，那么就会产生通货紧缩。债券的发行分为短期债券（6-12个月）、中期债券（1-3年）、长期债券（3-5年），而债券的发行又是脱离GDP指数的，这就意味着债券属于纯粹的提前支出，而还债时需要连本带利归还，在预先支出之后，开始还债之时就已经是通过膨胀的开始。1993年就出现严重通胀，1994年调控一年，通胀不但不低头反而上涨，1994年算帐就是24.1%的通胀，这轮通胀导致政策全面从紧，第二个致力于整顿三年又出来了，在朱老板时代，拼命打压物价，我们治理这个通胀代价相当大，我们经济直接下滑了7年，一直到1998年朱老板提保8%，最后算帐只有7.8%，99年继续滑落到7.1%，1998年大家知道我们当时下半年推出了积极的财政政策，可是积极财政政策是否立竿见影了呢？没有，所以这一轮又推出了积极财政政策，是否对经济滑坡立竿见影，是不是明年经济立刻又高增长会不会这样？因此我们认为在发行债券时，经济是处于通缩期，而还债时物价则开始通胀，如果今年发行国债，则最短会在6个月后，即今年的8月或9月开始产生通胀。

去我们一遇到经济不景气，消费市场就会低迷，老百姓普遍产生买涨不买跌的心理，储蓄利率降到接近零老百姓还是去存钱，于是国家大量发行国债，以财政赤字为代价负债大规模投入，但一些基础设施建设又容易使资金沉淀，难以对最终消费产生影响。

累计同比增长，%	2003	2004	2005	2006	2007	2008-3	2008-6	2008-9	2008-10	占比,%
家具	28.4	23.4	23.3	35.6	43.1	33.3	33.2	28.5	26.6	0.8

消费品零售总额

在过去的五年中，家居销售额增长率最低时是在2005年，而从目前的情况分析，2009年的家居销售将会继续走低，甚至低于2005年的23.3%，形势相当严峻。

	2006	2007	2008-3	2008-4	2008-5	2008-6	2008-7	2008-8	2008-9	2008-10
房地产投资人民币，十亿	2145	2854	528	781	1075	1505	1815	2107	2441	2747
累计同比增长，%	25.4	32.2	34.7	33.9	34.0	35.1	32.7	30.5	29.2	27.2

中国月度经济数据

从图表中可以看出，尽管房地产投资累计同比增长比例下降，但是房地产的投资比重并没有下降，这表明房地产业的需求仍然大于供给。再单纯从数据来看，2008年商品房的销售增速为最近十年的最低点，2009年可能还会创造新低。销售低迷的同时，伴随的却是供给继续增长。

2. 家居零售行业的扩张得益于中国的人口红利

中国的人口红利将于2015年结束，很大一部分人会购买经济适用房，但为抑制倒卖，政府将会使用回购的手段控制经济适用房的流通，导致二次装修的可能性直线下降。

据《中国青年报》报道 人社部公布的2008年城镇“登记失业率”是4%左右，但城镇“调查失业率”是9.6%。这是中国社科院社会学所所长李培林教授透露的数据。2008年12月15日，中国社科院发布2009年《社会蓝皮书》，解读中国社会形势并预测2009年社会热点。其中，2008年全国调查出来的城镇调查失业率是9.6%，而我国人力资源和社会保障部公布的城镇就业登记失业率是4%左右。人力资源和社会保障部就业促进司司长于法鸣日前表示，“金融危机对就业的不利影响，在地区和人群上正逐步扩大，同时2009年将有2400万劳动力需要安排就业，整体看，2009年的就业形势将十分严峻。”促进就业成为2009年政府面临的民生最大考题就业形势需要集中解决的突出难点首先集中在毕业生就业难和城镇困难群体的就业问题上。2009年应届高校毕业生将达到610万，加上历年没有就业人员，超过700万毕业生需要解决就业问题。

人保部就业促进司司长于法鸣说的以下这段话值得关注，他说：“从目前情况看，用人单位招聘意愿明显下降，使高校毕业生就业问题更加尖锐，直接影响就业局势的稳定。同时，由于企业裁减人员的现象还在蔓延，就业转失业人员和零就业家庭将进一步增加，长期失业者、各类困难人员和残疾人就业将更加困难。”

《中国首次青年就业状况调查报告》日前公布。本次调查对象为15岁至29岁的青年以及他们的雇主。中国青年总体失业率9%。目前中国的失业率已超过7%的警戒线。统计局统计的口径只是领取失业救济金的人。不要说农民工，就是城镇中虽然失业但没有领取失业救济金、超过领取失业救济金年限，还有阴性失业（比如下岗）等等都不在统计范围。

就业越充分，结婚率就越高，失业率越高，因为结婚是需要物质基础，这两年结婚率会偏低，家具消费自然也会减少。

按照中国原劳动和社会保障部的官方解释为：登记失业率和调查失业率的区别在两个方面：

（1）调查对象的范围不同。登记失业率的调查对象规定为户口在城镇的劳动力。户口不在城镇，尽管在城镇工作了很长时间，也不能作为登记失业的对象。而调查失业率的对象为具有城镇常住户口的劳动力，常住户口不仅包括户口在城镇且常住城镇的劳动力，还包括户口不在城镇，但在城镇居住半年以上的劳动力。

（2）对失业的认定不同。登记失业率以在劳动就业部门登记为确定失业的主要标识，但目前有不少失业人员虽处于失业状态，但并未去就业部门登记，而是以其他形式在寻找工作，而统计部门的调查失业登记是：城镇常住人口中，16岁以上，有劳动能力，在调查周内未从事有收入的劳动，当前有就业可能并正在寻找工作的劳动力。

随着人口红利的逐渐结束，家居零售行业的扩张速度也将逐渐减缓，对于大部分家居企业而言甚至会考虑收缩。

3. 家居零售行业的消费波动与股市波动紧密相关

股市是百姓套现的窗口，此次金融危机中，2008年的股市已经套住众多股民，平均每人帐户亏损8万元，股价下滑家居行业也会随之下滑，股市下挫让众多准购房者或者准装修家庭钱包“缩水”，直接遏制家居业发展。。目前零售行业的动态市盈率只有22倍，已经低于2005年熊市谷底时的估值水平。行业相对市场的估值溢价也位于历史最低水平，只有1.44倍，2005年最低为1.5倍。

如今的股市套牢了不少家居行业的主流消费群体。从去年10月迄今，上证综合指数遭遇了连续下跌，让不少人从富翁变成了“负”翁，近期有银行对个人投资者进行了调查，在过去的６个月里，这些投资者因股票投资蒙受的损失占其年收入的76％。这一现象，势必影响到部分人群的消费。而业内人士表示，有能力投资的人如果装修，对家居产业的人均贡献力通常都会在10万元以上。

因为股市套牢了不少家居行业的主流消费群体，所以装修装饰业自然受到了很大的影响，抑制了家居行业的向前发展的步伐。

4. 家居零售行业与房地产业已形成上下游的关系

12月10日，摩根士丹利研究部发布了最新一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是“恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素。因为经济迅速放缓的关键原因是房地产投资的减速而非出口疲软。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁，建材，家具等。

目前，中国的购房比为20：1，即中国的居民平均每20年才能买得起一次房，而在全世界，最高的购房比是在英国，为40：1。但是在国际上统一认可的购房比是4：1，即平均4年就可以买一次房，而家装费用占到房价总额的20%。我们认为从2009年到2010年，中国房价的跌幅会达到35%，从而导致总体装修价格下降，最终使得家居市场的销售总额下滑。

地方财政收入对房地产的依赖，是地方政府掀起救市大潮的主要推动力。据统计数据显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。今年以来楼市出现调整，房屋销量大幅下降、新开工面积增速放缓，造成8月份房地产业营业收入增速大幅下降和建筑安装业营业收入增速大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点，8月份，与土地相关的城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等3个税种的收入也比去年同期的增速回落了32.1个百分点。另外，由于土地流拍频现，地方土地出让金收入锐减，数据显示，今年上半年，广州土地出让金收入仅相当于去年的1/4；上海为去年的1/10；重庆为去年的1/5。楼市低迷，地方政府感受最深，救市动力也最强。

我们认为，最保守也能产生即使房价跌、但跌速也会放缓的效果；但另一方面，决定房地产行业发展的宏观经济基本面正面临着诸多不确定性因素，景气也有所回落，加上今年以来资本市场持续下跌，居民财富大幅缩水，购买力下降，我们认为房地产销售面临的“财富负效应”冲击短期内仍难以改善，因此，在当前形势下，地方“救市潮”的利好作用有限。

在中国各地政府的支出中，土地支出最低占总支出的30%，最高占到60%，而在此次金融危机和经济危机中，土地销售收入降低会造成很多缺口，因此很大程度需要依靠廉价商品房来提高销售收入。从技术上讲，很多地方政府已经破产。从家居业来讲，2009年到2010年地产估值下降35%，处于严重缩水地步，行业负债率高达80%，这也就意味着家居行业在技术上处于破产境地。

家居业的上游是房地产业，我们清楚地知道2009年的房价会继续下滑，而政府制定有利于房价的策略不是拯救房市，更不是拯救房价。如果股市在6000点，上市公司和股民要政府救市就是天方夜谭，因为他们期望看到的是8000点甚至更搞。而现在的房地产就是如此，价格在高位区间就是救市，而且各级政府纷纷表态要救市，与股民不同的是，消费者纷纷期望房价跌回合理空间，这种现象值得研究。救市对不对先不说，这个现在值得研究，就是高位区间救市这个现在要值得研究。房产开发商与消费者的博弈在2008年奥 运会后进入高潮，房产成交量几乎为零，而2009年在所有振兴经济的计划中，也没有提及对房产商的支持，我们看到的更多是经济廉租房，这些廉租房最快会在2009年8月至9月面市，而廉租房一旦上市对现有低端房的打击是可以预估的。

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。这里应该指出的是，欧美等发达国家公民用3-6年家庭收入所买到的住房，首先是在人均面积的拥有上要比我们人均30平方米的小康水平要大得多。。就拿美国来说，前几年它的家庭新建成房屋平均面积就达到2,114平方英尺，一般人家户均也在220平方米左右，相当于人均拥有住房70平方米左右。而且他们所计算的“面积”，都是实实在在的“使用面积”，走廊、阁楼和凉台等都不在计算之列。

2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。首都首尔地区稍高，需要将总收入存7.7年才能购买住宅，地方大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。

另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75——80平米（相当于我们90——100平米的建筑面积）、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比也计算在4.5－5左右。按照国际惯例，当一个地方房价收入比超过5的时候，就被认为该城市房屋购买力“极低”；超过6的时候，就会被公认为属于房地产泡沫区；当房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

我们以国家统计局公布的2007年城镇居民人均可支配收入13786元为依据，按照三口之家90平方米的小康住房为标准，得出的结论就是：买一套90平方米“合理价格”的国民住宅，全国的均价应该为248148元，每平方米为2757.2元（按此要求，开发商的利润也超过了10%）。而这样的价格，比现在全国城镇平均每平方米4000元左右的价格水平，低了三分之一左右。按照目前中国的消费水平，让居民一生为一套房子打拼是一件困难的事，而政府为拉动内需只会导致房价下降，因为房价太高会直接影响居民对其他用品的消费。如果一个社会80%的人买不起房，就不可能拉动内需，而是应该考虑增加军队和警察了。

这表明，全国城镇的房价要回归到“合理价格”水平，至少要比现在的房价下降三分之一以上。否则，让老百姓买得起房、激活普通居民的住房消费就成为一句空话。需要特别指出的是，由于各地情况的不同，大城市和沿海发达地区的房价下降的幅度应该更大，像北京上海等大城市房价要下降二分之一左右才能谈得上是“合理价格”；而西部等地区房价水平本来就不是很高的地方，下降的空间可能稍小一些。但核心只有一个，就是每个城市和地区的房价收入比，最多不能超过15倍。目前一线城市房价下降的绝对值高于二、三线城市，这就导致一线城市的家居零售行业竞争的激烈程度大于二、三线城市，这就能解释一线城市的家居卖场打折率远高于二、三线城市。

在经济危机中也是百姓与房地产商的博弈，从现在的结果看来，政府出台了有利于房地产发展的政策，表明消费者在博弈中取得了胜利，从而助长了消费者的博弈心态。消费者在低利率和物价上涨的同时，期待的是房价能够下跌，更多中下阶层的消费者盼望的是经济适用房和廉租房政策的出台，因此持币观望是2009年房地产行业的一大主要特征。由于房地产业是家居行业的上游行业，对于房地产产生的影响传到到家居行业会有6-8个月的时间，这就意味着家居行业会比去年更加冷清，到2010年5月份会触底。

5. 家居零售行业是国民消费信心的晴雨表，并与之形成正比放大的关系

2008年下半年起消费者的各项生活消费都呈下滑趋势，主要是美国金融危机打击了大家的信心，需求缩减，信心不足，减少了需求，包括对生产资料的需求，需求锐减，导致的价格下跌，所以石油不断减少需求减少，所以原油还在暴跌，这种需求大量缩减说明很可能是一种全世界范围的象征，象征全世界的景气周期结束，全世界都进入了经济衰退。

进入08年以来，我国经济增长放缓的趋势已经逐渐明朗，但由于消费的抗周期性特征，经济下滑对消费的影响也相对滞后。国家统计局公布的8月份社会消费品零售总额增速尚未出现明显的回落，但业内对于增速高位回落、增速放缓已经基本达成共识。尽管7月份的消费者信心指数环比6月份出现了回暖的迹象，但是今日公布的8月份消费者信心指数却出现了较为明显的下滑，8月份的消费者信心指数为93.7，大幅低于去年同期的97.3，环比7月份也回落了0.8个百分点，其中消费者预期指数环比下滑0.9个百分点，创出年内新低。

在经济萧条过程中，消费者会停止购置新房，因此他们也会最先考虑取消家居的消费，一方面，房屋销售的下降会直接影响装修数量和家具的销售额，从某种程度上说，家居行业是地产商与消费者博弈的过程；另一方面，家具作为耐用消费品会使消费者在所有日常支出中成为最容易被取消的对象。

消费者信心指数

从上图看，2008年消费者三季度的信心指数比二季度回落了0.3个百分点，消费者满意指数与二季度持平，我们认为物价涨幅持续回落对这一指数形成了良好的支撑；而消费者预期指数比二季度回落0.5个百分点，我们认为主要反映了消费者对经济前景的担忧。这一反映消费趋势的先行指标回落明显，此前公布的三季度我国企业景气指数和企业家信心指数与上季度和上年同期相比，也都出现了比较明显的回落。在宏观经济持续放缓的压力下，家居零售业难以独善其身，行业景气高位回落的风险进一步加剧。

整个家居行业受到以上五大利空因素的打压，已导致很多企业面临亏损，今年第三季度（截至11月），百安居母公司——英国翠峰集团（Kingfisher Group）销售总额为26亿英镑，零售利润为1.76亿英镑，比上年同期下跌了4％。其中除了英国本地销售业务下降6.1％之外，中国区销售额剧降32％。因此家居零售行业在2009年将处于崩盘，从而导致家居行业的整合。

二、 家居行业现有盈利模式和面对危机的处理方法

企业的利润被压缩得很薄了，那么家具涨价也是在所难免的，家具企业要想能在短时间内更好更快的发展，那么就要从家具的设计、手工制作部分入手，可以融入很深的文化内涵，以提高家具产品的附加价值。随着竞争和市场化的进一步加剧，家具行业的利润很可能会越来越薄，将来企业拼的是规模利润和规模效益。

家居行业最天真的一件事是企业自认为能够在经济萧条中得以以低成本扩张，这是每一个家居零售商都在盘算的事，而市场和国家是否真正支持这种购并？

国家银行不支持杠杆购并。随着经济萧条的到来，大部分家具品牌商和制造商正面临着亏本和资产收缩，总体收缩已成定局。无论家具零售商多热心，大幅度地实行暖冬计划、救市计划，都是杯水车薪，不能真正解决市场需求问题，更何况我们现在正处于萧条期的第一阶段，根据基钦理论，当失业率超过12%时，经济的下降周期至少为3~4年，从现在算起，家居行业至少还面临着2个下降通道，因此救市和并购是不切实际也是自掘坟墓的一种方式。

当前家居卖场越建越大，成功的盈利模式正在被削减，家居行业得益于商业地产和土地增值，较容易地通过这两者的收益而赚钱。但是当经济危机来临时，家居行业无法再完全依赖于地产，需要制定精准的营销策略，因而迫使大型企业业主回归到经营本质，即当经济不景气时，品牌持有者承担不起市场和扩张费用，自然会选择低价买断模式，从“满2000减500”到“满2000减1100”，买断幅度越来越大。现在真正实行自营的企业还是少数，而实行统一采购、统一物流、提供大型服务的少之又少，卖场希望将其自身的风险转由品牌商自行承担，从而确保自身的租金收入。从表面上看这种做法不无道理，但事实其实不然，我们看到的结果是卖场为了招揽顾客，使用最原始的手段，以至于事先涨售价，事后降价格来维持利润，造成了投诉增多的后果。同时，由于一般卖场本身对售价无控制力，能够真正给百姓实惠的优惠少之又少，而自营商场对自身商品的价格具有控制力，因此在竞争中价格会起到决定性作用，自营商场会在此轮危机中就会稍占优势。

目前家居卖场存在的问题是无论是自营商场还是租赁商场，其促销、折扣力度愈演愈烈，从2008年8月开始，这股浪潮就已经开始席卷中国，现在部分高档家居的最低折扣已经达到3折，事实上已经把卖场本身和供应商逼到了没有退路的境地，此时中间商则是收缩心态，因为他们是依靠销量来获得实际收入，他们会一边向厂家索要更低的出厂价，一边向卖场要求更低的租金或扣点；而对厂家而言，他们为了在浪潮中生存，保存实力，90%以上会采取紧缩而非扩张的策略，这也就意味着经销商赊货困难，厂家见钱发货，从而减少拖欠款项，以求自保。厂家和品牌商的2个动作会直接导致市场扩张基础的动作消失，而家居卖场为了吸引更多的顾客进行消费，势必会以更多折扣和更多优惠价格吸引消费者，同时加大宣传力度，使现金流变得脆弱。由于中国家居行业的卖场在前5年已处于高度扩张的时期，尤其是过去的3年疯狂扩张，因此当前中国各大连锁家居卖场的现金流相当薄弱，资产负债率高，只有少数卖场做到赢利，但即使这些卖场赢利也是得益于地价、物业价值的升值，一旦地价和物业价值不能在财务报表上体现，租金也无法上涨，那么卖场的收益便会急剧下滑，对此银行和其他金融机构也会做出同样的判断，对于家居卖场而言信贷会变得非常艰难。家居卖场的扩张依赖于营业额和地理区域的位置，目前由于缺乏厂商的支持以及消费者收缩，尽管现有扩张成本低廉，但家居卖场仍得不到市场的积极响应，这种扩张没有实际上的市场利益支持就没有意义。2009年中国家居市场的扩张一定会有延续，因为2008年很多扩张计划会在2009年得到延续执行，这无疑为已经非常残酷的市场撒上毒药，可以说2009年的家居生意将会在冬季雪上加霜。

三、 目前家居行业的商业模式不成熟

零售行业的老大都是神坛上的人，他们认为自己的判断都是正确的，事实上他们的判断往往是基于前期大好的经济环境，从未考虑过经济危机、资产缩水的情况，而真正面对经济危机时就会显得措手不及。

家居行业在改革开放30年来得到了迅速发展，如此快速的发展得利于经济短缺的背景。事实上，全世界的社会主义都存在经济短缺现象，这也是西方经济学家专门研究的课题。在改革开放初期的第一个十年，由于需求众多，商品短缺,所销售的商品基本都能售出；在改革开放的第二个十年中，商品价格进一步开放，商品同样容易销售；而到了第三个十年，商品的品牌逐渐增多，品味层次也不断提升，因此商品销售都能达到预期的效果。但是在今天的家居卖场，已经出现了供大于求的局面，本身面临着一个理顺和整合的过程，而西方发达国家在上世纪80年代末期已经完成了调整过程，并在这之后就出现了大型的、具有专业性质的服务商，国外的连锁店对家居卖场的扩张不是简单的面积扩大，而是服务范围的扩张。而我国家居市场只处于简单的物品售卖阶段，而不是服务阶段。此次的经济低潮会逐步引发中国家居业的整合，而整合的结果会类似于西方上世纪80年代末期家居业整合市场的结果。

温家宝总理在重庆考察企业时说过：“现在遇到了暂时的困难，我们要挺起脊梁，努力转危为机。企业轻易不要裁员，要千方百计稳定就业”，“面对当前金融危机的冲击，企业负责人要敢于承担责任，企业职工要团结一致，共渡难关。”胡锦涛同志在纪念党的十一届三中全会召开30周年大会上发言说，在当前世界面对金融海啸、我国经济发展也出现诸多困难的情况下，不动摇、不懈怠、不折腾，尤为重要，尤其具有现实意义。我们的理解是，如果行业需要整合、洗牌，就应该让其随着经济规律发展，适应新的需要，而不必去维护不适应经济发展规律和市场需要的企业。目前存在的不合理的现象经过此次大浪淘沙后，中国将在共产党的领导下从农耕时代走向全新的经济工商业时代，工商业和技术类一定会得到重视，而农耕文化经营方式也一定会被市场经济淘汰，这是不可抗拒的市场发展规律，而正视党和政府提出的“与时俱进”的理论是符合正确的科学发展观。我们的家居行业在前30年基于扩张和经营模式，都是以农耕文化为标准的企业行为，而新一代的成长企业一定会以利用此次经济浪潮崛起。如果我们通晓、领会总书记的精神，就能理解用科学发展观来合理发展企业的经营理念。

我们在其他文章中已论述房地产在2009年会有近35%的降幅，加上GDP滑落、消费者信心指数下降和股市低迷，再综合卖场的经营，我们认为商户必须获得四倍租金以上的营业额才能保本，获得五倍租金以上的营业额才能盈利。经济的全面收缩无疑给家居零售行业造成空前压力，我们将预算结果公开，认为2009年家居零售行业将会有四成企业严重破产，因此我们特发红皮书以此警示。显而易见，我们正处于经济农耕时代和工商业交替的时代，2009年之后会是农耕文化的终结，工商业时代的开始，这是历史的必然。

我来房产新闻 | 我来房产

在现在的房产市场上,很多买家都只关心房子布局和价格。房子很喜欢、价格很合适,这房子就一定能买了吗？一楼多售,非法销售抵押房、查封房,这些在目前房产市场屡见不鲜的事情会不会找上你呢？

在本报接到的诸多投诉中,就有不少买家在付了定金,即将收楼的时候才发现自己购买的房子是抵押房或查封房,不能进行交易。面对房源问题应该怎么办？广州市中介管理服务所结合具体案例提醒消费者注意。

秦先生今年4月份想购买一套房子,由于是第一次置业,没有什么经验,秦先生便找到了某大型中介公司,并通过该中介公司以120万元的价格购买海珠区某花园的一套房子。当时秦先生出于信赖大中介公司的想法,也没有到阳光家缘网站查询该房产权属情况,便直接通过中介公司签订了购房意向书并交纳了2万元诚意金,购房意向书中约定今年8月份收楼和办理手续。

直到8月底,秦先生一直没有接到中介公司的通知,便主动联系中介,中介才告诉他该房产有些手续还没有办完,需要等到12月才能收楼。秦先生听到这些开始起了疑心,经过多方查证,他发现自己所购买的房子早在2006年12月就因为该房地产公司与银行之间的官司而被查封了。

秦先生再次找到中介公司要个说法,中介公司则表示该房被查封的事情之前已经告诉过秦先生了。“我傻了吗？知道房子被查封了我还会买？”秦先生非常生气。旋即他又找到了开发商,开发商则表示要等官司打完之后法院解封才行,但是官司要打多久呢？谁也不知道。秦先生换一套房子的要求也被拒绝了。

距预定收楼的时间都过去两个月了,秦先生却一点希望都还看不到。为了维护自身利益,他咨询律师,希望能通过法律途径追究开发商和中介公司的责任。可是律师却告诉他诉讼的结果可能就是把2万的诚意金要回来,最多能得到两倍赔偿,也就是拿回4万。但是半年多过去了,当初8000元／平方米的房价现在都涨到一万多了,现在买原来等级房子至少还得加上50万元,这退回来的4万能顶什么呢？

中介所提醒

1。购房者在购买预售商品房时,一定要查清楚房屋权属情况后,再决定是否购买。

2。当购房者发现欲购买的房屋已被抵押或查封时,千万不要贪图小便宜,要考虑清楚是否值得冒巨大风险去购买,建议最好等开发商涂销抵押或解封后再购买。

3。根据最高法司法解释,如开发商在该意向书中没有注记该房屋被抵押或查封的情况,则开发商属故意欺诈,除承担行政责任外还应承担对秦先生的损害赔偿责任。

专家建议

中原地产代理有限公司项目部副总经理黄韬:去房管局查过也不意味着万事大吉了,因为现在有人可以通过伪造业主身份证的方法来欺骗购房者,也就导致与买家进行交易的可能不是真正的业主,骗取定金之后就跑路。所以个人建议房管局在提供的回执上面附有业主的照片会比较好,这样买家可以核对交易方是否真的业主。

此外,由于现在购房往往会有一个比较长的过程,而房子可能在下定金的时候查询还是没有任何问题的,但是到收楼的时候又有可能被查封了。对于这个问题,按照目前中国的法律还没有解决这个问题的好办法。

欲交定金解封买家一套再套

郭先生在今年9月份通过满堂红中介公司介绍看中了白云区富力半岛花园的一个单元并谈好房价为70万元。当时房东吴先生说自己手头非常紧,要求当晚就要先付定金给他,郭先生当时没有怀疑,三方约定交5万元定金,其中1万元先给了房东。

不料过几天郭先生查询房源情况时发现该房产是已经被法院查封了的。郭先生随后找到中介经纪人刘某表示不要买那套房子了,刘某表示只能等到有下一个买主了,才能将定金退回给郭先生。郭先生想谁也不知道下一个买家什么时候会来,等是不行的,就要求刘某找来房东吴某一起谈。最后房东提出一个解决办法,即将余下的4万元定金也先给房东,房东拿那些钱就可以去法院办理解封。郭先生想想也没有什么别的办法,便答应了这个请求,于9月20日将余下的4万元的定金交给了房东。

房东拿了郭先生的4万元,却并没有去办理解封,而是拿郭先生的钱去偿还自己以前欠下的债务。房子没能解封,郭先生只好再次找到他们,房东则表示自己目前没有足够的钱解封,希望郭先生先拿出更多的钱来办理解封。而中介则声称这不关他们的事,是买家和业主之间问题。

郭先生认为中介知道房子被查封却还让客户下定金,这是非常不合理的。怀疑该房东和中介之间串通,不断收取客户的定金来骗钱。

满堂红白云区富力半岛花园营业部刘先生表示房东吴先生本来是在今年7月12日放盘给他们的,而当时房子是没有被查封的,而在7月份到9月份期间吴先生也曾经通知他们房子不卖了,直到郭先生买房前两天才再次放盘出来。郭先生买房的时候刚好是星期五,谈完房价之后已是晚上,查不了房源情况。之后才发现房东的房子因为欠债而被法院查封了。

刘先生还表示不用太紧张,因为他们在第二次将4万块钱交给房东时,已经签订一份合同,即房东保证在10月25日前交房,否则要赔偿郭先生双倍的违约金,即一共10万元。如果到时不能收楼则可以通过法律途径来解决。

房东吴先生则认为虽然自己的房子被查封,但是还是可以买卖的,当时法官就是让他卖了房子来还债务。问题在于郭先生不愿意再拿出10多万元来解封房子,而原来的5万定金是不够解封房子的。现在他已经决定在本月25日将定金还给郭先生结束这场风波。

中介所提醒

1。购房者购买二手商品房时,在签订买卖合同,给付定金前,一定要查验房屋权属情况。

2。中介公司在促成买卖双方签订合同前,必须核实清楚房屋权属情况,保证该房屋权属清晰。中介公司如不核实清楚就盲目促成交易的,或明知属限制转移房屋仍促成买卖双方达成交易签订合同的,属违规行为。

3。建议购房者不要购买被查封的二手房屋,应等业主解封后再决定是否购买。购房者给付房款时要慎重,如明知房屋已被查封的,千万不要听从业主的话随便给钱,造成自己的损失扩大。

4。本案涉及业主有意隐瞒房屋被查封的事实而出售房屋的问题,对此,如中介公司知情还协助业主的,买方可通过法律途径追究业主和中介公司的责任。

我来房产新闻 | 我来房产

物业的一纸“撤离告示”最终成了现实——昨天傍晚，管理共和新路619弄原水小区的凯兴物业撤离小区。居民下班回家后，面对“黑灯瞎火”的门卫室抱怨连连。当地居委会钟书记说：“过去20天里，我们一直想挽留物业，可他们最后还是走了……”

袖珍小区各叹苦经

记者昨晚来到小区，数十名居民聚在小区门前，“下班回家就发现保安不见了，物业真的一走了之了。”居民纷纷对此表示不满，但对于撤离原因大都心知肚明。据了解，这个小区建筑面积仅8096平方米，有619弄18号到24号共108户人家，属于“袖珍小区”；每月0.5元/平方米的管理费，加之仅仅30%的收缴率，成了物业撤离的导火索。“入不敷出”最终演变成“最后通牒”。

物业对小区管理叹尽苦水，居民们则对其管理提出质疑。姜先生指着他的别克小轿车说：“后备箱和车门被撬过好几次了，保安连这么显眼的位置都管不住。”记者看到，轿车的后备箱锁孔已被撬坏。此外入室盗窃也时有发生，住在20号401室的朱先生说，9月28日清晨5时许，3个小偷上门撬锁，发出的声响将他吵醒，他夺门而出想抓住小偷，一路高喊“捉贼”追到小区门口，但小偷还是在门口保安的眼皮底下逃走了。

此外，居民反映24号底楼被转租给一家旅馆，每天闲杂人等进出，令居民忧心忡忡；每幢居民楼的对讲系统及小区围墙上的红外线报警系统，如今也都成了摆设。

“最后通牒”去意已决

其实，物业早在9月17日就贴出了“撤离告示”，那在之后的20天为何没被“拦住”呢？钟书记解释说，早在9月4日，凯兴物业就给当地街道房地办和居委会下了“最后通牒”，称即将撤离。居委会抱着想挽回局面的想法，召集所有业主商量解决办法，可在9月18日晚上举行的调解会上，物业没有人出席，调解会最终成了居民对物业的“批判大会”。

与此同时，街道房地办接到“最后通牒”后也在想办法，联系了凯兴物业的主管单位。街道房地办主任丁先生说，由于原水小区属于商品房小区，凯兴物业是社会物业，不像一些老式小区，一旦出“岔子”还能“政府托管”。因此，尽管他们一再努力，但对方去意已决。

类似事件屡屡发生

记者昨晚离开小区时，已临近晚上10时，仍有不少居民驻足在小区门前不愿回家。街道临时找来了2名保安“救急”，“晚上先让居民睡个安稳觉，一切等明天再说。”房地办主任的“明天再说”真的能摆平这个“烂摊子”吗？

今年以来，本报已报道过4起类似的“物业撤离”事件，物业和业主产生分歧，无法调和就撒手走人，这似乎已成为物业公司的“杀手锏”。街道、居委会夹在居民和物业公司当中做“和事老”，但碍于无法可依，往往起不了什么决定作用。居民担心，不知道这个矛盾最终将如何解决。

我来房产新闻 | 我来房产

博弈要冷静切不可盲博

“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追。”的中心战术在于“博弈”。其中，“敌进我退”适合在楼市高速发展之时，2003年，广州楼市开始抬头，直到前两年广州楼价已到了相当膨胀的阶段，一些楼盘在短短两年时间内价格竟然翻了好几番，但仍然有买家疯狂追捧，当时广州的楼价一天一个样，“海鲜价”成为当时最时髦的词汇。而当前，楼价跌破万元/平方米，让楼价在最高峰时出手的买家后悔不已。如果运用“敌进我退”的作战方针，楼市疯狂时我冷静，那么，现在也不会出现那么多买房“怨民”。

在目前全国楼市寒流中，尽管发展商和买家不存在阶级敌人的关系，但在楼市的买卖关系中却构成了一定的博弈关系。随着宏观调控的落实，发展商出现了楼难卖、价要跌的境况。而买家也从中看到了楼市的逆转，你越降，我越不卖，等到降到底的时候再出手，在观望气氛逐渐浓厚中，双方的博弈关系也越来越紧张。其实，要在这场博弈战中取得胜利，买家应该坚持冷静地博弈，而不是盲目地博弈，不要博傻！经济学上有一则著名的“博傻理论”说：在艺术品拍卖或股票、期货交易中，某些东西之所以价格越抬越高，原因就是购买者坚信还会有人比自己“更傻”。在中国当前的楼市，与此“博傻理论”有些类似，但这是指消费市场，而不是指开发市场。

发展商让利是入市良机

国际著名投资策略师史托瓦(SamStovall)曾说过，“如果所有人都感到乐观，还会有谁能够拿出更多的资金来买进？如果所有人都感到悲观，还有谁有多余的股票没有卖出？”因此，曾经在券商巨子美林证券供职多年的法瑞尔一再强调，投资者必须要有逆向思维，这是赚钱的绝佳方法，尤其是对于那些富有耐心的投资者——他们从泡沫丰富的市场获得了资金，然后在情绪最低沉的时候重新开始投资。

粤沛地产副总经理黄春认为，虽然目前在楼市的博弈中，买家占据了相对优势，但博弈并不意味着傻等，精明的买家明白，市场越是低迷，选房机会越多，因此如果有买房计划，目前就应开始备战抄底。“敌退我追”的作战方针又恰如其分地说明了这点。纵观今年国庆黄金周，发展商推出的优惠力度大过往年，以往一两个点的让利，如今到了7折、5折的大力促销。发展商在作出让步的同时，正是有购房需求的买家入市之时。

备战抄底应把握三大原则

有买家要问，何时在博弈中出手？有专家认为，首先要看一个城市的经济大环境。从广州楼市发展来看，每年的经济增长速度为房价的平稳发展铺开了良好的经济环境。同时，每年大批新进广州的大学毕业生，他们的居住需求也让商品住房均价普遍大幅下调的可能性不大。

其次要设定购房价位预期。从市场规律来看，如今的市场低迷实际上是前段楼价爆涨的结果，同样，房屋优惠销售也不可能永无止境。因此确定买房对象的心理价位很重要，这一点和在股市一样，既要有坚持不到目标低位不动心的定力，还要有房屋优惠折扣接近预期时该出手时就出手的果断，这样才能真正达到目的。

再次是坚持市中心楼盘原则。地段优势是房屋的主要保值条件，选房遵循地段原则是非常保险的经验。市中心标志性地段，以及配套成熟具有以稀为贵特点的好地段是市场低迷时最需关注的选房目标。因为市区大盘以其成熟的配套、便利的交通让买家明白一点：房子是为生活服务的。

我来房产新闻 | 我来房产

准婚族：购房比例增加

二手房市场的观望气氛始终难以消散，很多购房者都抱着“观望复观望”的心态，将购房计划“延期再延期”。尽管如此，还是有这样一批刚性需求购房者，即使是在市场趋冷的时候，他们也仍然在看房买房。他们就是结婚置业群体。

上海中原研究咨询部经理马冀介绍，无论市场如何变化，年轻的准婚族对于购房都表现得相当积极。就算有些购房者目前资金紧张，但是仍然会选择一些价格相对低廉的二手房作为过渡。上海中原研究咨询部调查数据显示，目前上海市场上30%以上一手房、20%以上的二手房的购买人群都由准新婚夫妇构成。这批刚性需求的购房者数量十分巨大。

那么，婚房的购置群体普遍倾向购买哪些房源呢？购买时候又应该注意哪些问题？中原地产相关人士认为，由于婚房购买群体大多数是首次置业的年轻人，一般收入和存款都不高，所以挑选适合自己目前需求的婚房应该是基本准则。在购房时一定要量力而行，同时考虑到将来有了小孩或者双方父母一同暂住的需要，所以年轻夫妇置业时，房型最好选择两房或两室半的小户型。由于小户型总价低，加上多数都位于成熟的城市中心地段，配套设施完善，因此比较适合准婚族作为阶段性、过渡性置业的首选。另外，也可以考虑在公司附近购置价格相对低廉的二手房，既可以适当改善居住条件，又能预留恰当的理财空间。

三类房源：经济型为主打

目前，经济型、舒适性和豪华型是婚房的三个主要类别。一般来说，经济型房源是绝大部分新婚买家的选择，靠近学校且周边配套较为完善是这类房源的主要特色。教育、轨交、配套，这些都是吸引新婚买家的重要因素。

这类物业多是多层公寓，地段一般处在外环某大型小区内，作为过渡型房产是不错的选择。舒适豪华的住宅则大多位于城市中心，靠近知名CBD，能享受到一定的商业气氛和配套的高档会所，是大多公司中上层年轻领导的选择。但是，由于价格长期在高位运行，这类房源对一般年轻夫妇来说，购买起来难度很高，因此经济实惠型的房源仍是结婚族的主要购买对象。

一份上海中原研究咨询部所做的“准新婚夫妇平均月收入统计”数据显示，目前大部分准新婚夫妇（25至35岁的青年） 的平均收入为每月3500-4000元，新婚夫妇的户平均收入为7000-8000元。通过数据显示可以发现，如果每月还贷4500元以上，就会影响他们的实际生活。因此，对于这部分收入预期不高的小家庭来说，经济实惠且90平方米以下的小户型产品才是他们的理想选择。

我来房产新闻 | 我来房产

门禁系统失灵，给业主安全埋下了隐患

拥有6000余户业主居住的庞大社区，业主人数最多的两个街区技防系统陷入严重瘫痪，而知情业主为数甚少。近日，浦东大华锦绣华城小区部分业主发现，小区财物失窃事件多了起来，甚至白天也出现了贼影，小偷的频繁光顾让人为安居担忧。

记者经过连日调查发现，部分街区监控探头及监控中心内的显示器大面积变成了“瞎子”或“聋子”，无法全方位监控小区内异常举动，就连部分周界报警系统也无法正常工作。值得一提的是，如此社区安全危机，长时间内却未得到解决。

安防缺位的不良后果也逐渐显露。仅19街区物业粗略统计，近两个月来，业主家中财物遗失事件数量明显上升。记者近日从浦东警方了解到，早在去年3月，警方多次向该小区下发整改通知单，近期还发给大华集团总公司，但目前整改情况并不尽如人意。

为何维修工程被一拖再拖？首先，由于业委会难以发挥作用，无法启用维修资金。小区物业表示，已将情况说明递交给开发商，但由于庞大的维修费得不到落实等原因，工程一时难以开展。有关部门称，随着各方重视程度加深，会尽快出台方案，解决技术层面上的问题。

记者近日走访沪上十余小区后发现，不少小区存在技防系统安全隐患，由于难以有效防雷以及系统配件更新较快等原因，技防系统很容易出现损坏，而且难以在短时间内维修。而维护更新经费的缺乏保障，也使这一社区安全危机容易被忽略。

大白天“贼影”令业主惊觉门禁失灵

阳先生去年在小区购置了一套三室二厅二手住房，近期正在装修新房，大量装修材料都堆积在客厅内，由于平时上班无法兼顾装修，只能利用周末过来一两趟。前不久的一个周末，他刚到新房，就听见有人按门铃，当时手里拿着零散的装修材料无法立即开门，没料到，过了一会竟发现有人用锐器撬自家的房门，“谁！”阳先生大声喊道，只听门外传来渐渐远去的脚步声。“他们怎么上楼的，楼下不是有门禁吗？”阳先生心里纳闷，决心亲自检验一下底楼的门禁系统是否有效，他飞速跑到底楼，按下监控视频下方的“井”键（为楼栋门禁系统连接物业监控室的“对讲”键），想把刚才的紧急情况反映给监控中心内的值班人员，但始终无人应答。门禁的失灵让他无法确认监控室是否有人，“这个监控系统摆在这里到底起什么作用？”

近日，大华锦绣华城小区业主发生几起财物失窃事件。有人从19街区24号楼的一户业主家阳台进入室内，窃走交通卡、手表等物品后从阳台翻出小区，而其它街区也有业主抱怨自家近日被小偷“光顾”过，晚上窗户突然被人拉开。

潜伏的安全危机引来业主担忧，为防自家遭劫，业主吴先生还专门让妻子买来一个保险箱，凡是家中贵重物品统统锁在箱内。

技防系统瘫痪知晓率不高

大华锦绣华城小区主要分为11、12、18和19四个街区，全部建设完毕后将成为浦东北蔡地区最大的社区。该社区每一街区都有独立的物业管理处，某种程度上也可以看作是一个独立的小区。“如此庞大的社区，技防系统出现严重损坏，给物业管理带来的压力非同小可。”据物业一位知情人透露，去年10月起就有业主反映门禁系统、围墙监控系统出现问题，后经仔细排查发现，11、12、18、19街区的技防系统均有不同程度损坏，其中最严重的是12和19街区，门禁系统几乎陷入瘫痪状态，受损的周界警报系统和监控探头也较严重，最先交房的一、二期业主都住在这两个街区，业主多达3500户，目前16街区的期房正在销售当中。“业主多，隐患就多。”物业担心，如果不对技防系统进行大修，安全隐患极有可能引发意外。

记者了解到，门禁系统在雨天时常遭遇雷击，电子原件在“挨劈”后被烧坏，小区监控设备为弱电系统，普遍存在避雷不完善的问题，一旦遭遇雷雨天气，这些抗雷薄弱的系统最容易出现问题。随着住房交付使用年久，部分门禁系统出现老化导致失灵，配件更新较快，很可能在短时间内无法配到。

门禁系统成了“哑巴”，只有部分能看到影像。这就意味着，一旦小区内多处同时出现可疑人物或现象时，可能被监控室内的值班人员忽略。

记者采访过程中询问了10多位业主，仅有两人知道小区技防系统出现损坏情况。这一状况持续了大约一年时间，为何知晓率不高呢？记者了解到，为避免业主恐慌，有关部门只在个别楼栋技防系统需要维修时告知受影响的业主，全面的情况未在小区广泛宣传。

部分显示器关闭，无法听见声音

近日，记者来到该小区，对技防系统进行实地探访。在随手按下3336弄54号楼门禁系统连接物业监控中心的“井”键时，没有任何回音。随后，记者分别试验4、5、6、7、8、9号楼的门禁系统，也遇到了同样的情况。而在3338弄5、97、98号楼，监控中心始终无人应答。

一位正在巡逻的保安告诉记者，小区技防系统出现问题已经有一段时间，前不久物业为此还专门召开过一次会议，通知保安要加强巡逻，提高防范意识。

在无法进入3336弄监控中心的情况下，记者以小区业主的名义，前往位于3088弄内的12街区监控中心进行实地探访，敲门声引起监控中心内的一位女员工注意，她先是十分谨慎地将门打开一条缝隙，询问记者的来历，一听是小区业主才缓慢打开监控中心大门。记者看到，监控室内上方共26台监控显示器，其中8台正处于关机状态，下面9台门禁监控显示器，4台无图像显示，室内除了听见记者与该值班人员的对话，听不到其他声音。

当记者问及几台显示器“罢工”的原因时，该值班人员表示：“机器出了点问题，目前正在修理。”

社区安全危机迟迟未得到解决

“光靠增加人防，加强治安管理很难。”一名物业知情人告诉记者，自从排查出技防系统大面积存在问题后，物业管理压力非常大，小区治安管理如履薄冰。“短短几个月，发现自己长出白头发了，甚至常常在夜里睡不着。”他希望通过加派保安巡逻将安全危机尽可能控制到最低。

对如此大面积的技防设备进行维修，费用至少要在100万元左右。大华锦绣华城小区物业相关负责人表示，由于维保单位无法将完好的技防系统移交物业公司，因此物业公司尚未与开发商维保单位签订协议。

整个社区只有12街区成立了业委会，业委会成立以来始终没能与物业公司签订服务合同，因此无法动用维修资金。为尽快更换系统配件，物业公司已将情况报告递交开发商，开发商日前专门对此召开会议，开始逐步对小区问题技防系统进行整改。

针对物业的说法，记者近日致电大华集团华客会，自称是居住在小区3336弄的一户业主，咨询有关12和19街区技防系统瘫痪一事，一名工作人员告诉记者，有关此事业主可向小区物业反映，由于超过保修年限，开发商维保单位已经不负责继续维保，至于开发商是否将技防系统移交物业公司一事，则表示不知情。

随后，记者联系到大华锦绣华城小区项目销售方，对方表示，最先交房的两个街区开发公司已经被注销，无法找到直接相关负责人，但大华集团对此十分重视，维修费用只是早期困扰开发商的问题，但是目前主要是解决技术层面上的问题，可能还需一段时间。

我来房产新闻 | 我来房产

有不少业内人士指出，打折促销，只是权宜之计。从一开始就理性定价，不奢求不合理的过高利润，才是对购房者负责、对市场负责的长久之策。

没有达到期望值

万科刚推出打折促销活动时，引起轰动。据记者了解，在活动期间，甚至有一些没有参加其活动的房源，也借这股东风卖了出去，让开发商喜出望外。

截至促销活动结束的９月１４日晚上２４时，杭州万科“青年置业计划”总共推出房源４７７套，成交２３３套，成交比率为４８．８％。

９月１４日活动结束后，万科恢复原价。到９月１７日，万科曾经打折促销的楼盘中，除了逸品阁已经清仓完毕之外，魅力之城、白鹭郡东、白鹭郡南三楼盘在１５、１６日两天都没有新的预订量产生。

由于万科的降价，很多楼盘都调整了营销计划。位于万科促销房源所在的杭州良渚某楼盘，原本定价在每平方米６０００元—７０００元。现在根据市场调查，可能要下调到每平方米５０００元—６０００元。宁波鄞州中心区一个楼盘在万科出台促销价格后，马上传出其二期的单身公寓定价在每平方米９５００元，还包含了１５００元的装修费，明显下降。

９月１１日，位于杭州桥西板块的名城·燕园推出３００套房源，一次性付款９折，商业按揭９．１折。同一天，位于杭州钱江四桥北岸的钱江国际ＳＯＨＯ领寓推出５０套特价房，优惠幅度为７．２折。９月１３日，新南北集团的杭州南北·西岸项目推出１３６套房源，折扣相当于７－８折，开发商表示在活动期间认购南北·西岸活动房源的，可按规定申请无理由退房。

万科打折的轰动效应，很大程度上来自于人们对其赋予的“楼市要整体降价”的标志性意义，其中也包括对这个提法对与不对的争议。但是冷静下来之后，人们发现，万科在杭州的高端楼盘西溪蝶园，以及排屋等，都没有任何打折的动静。大量的本土开发企业，也没有降价的迹象。

从杭州的情况看，万科降价一方面对销售有所拉动，显示出市场还是有刚性需求，但也引发了“越跌越没人买”的疑虑，另一方面，相对于庞大的高价位高端房源来说，这么一点促销还是有不痛不痒之感。

据统计，上周，杭州主城区成交商品房５０６套，只有去年同期的５２．８％。中秋小长假期间，杭州在售楼盘共１７家，但下单者寥寥。有几家中秋销售业绩甚至是零。

有关专家分析，前两年有关部门关于各地商品住房总面积中套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重必须达到７０％以上等规定，催生了大批小户型房源。在市场调整的时候，适当的促销有助于供需关系达到平衡。其实在占市场主体的主城区大户型“高端”房产中，同样隐藏着不正常的巨大利益。

在近些年房价的疯涨中，这些高端房产价格涨幅呈现出很强的非理性。５年前，杭州市中心还到处都是低于万元的房子，现在却都是万元甚至数万元的房子。如今达到每平方米２万多元的黄龙商圈，当时的价格也就约每平方米７０００元，市民们的反应还都是“太贵了”。

浙江翰博营销公司总经理黄海波认为，在今天的情势下，房价如果从两万元一平方米，打回到７０００元一平方米也没什么不可能的，说到底，房地产的价格就是信心的体现。

日前，钱塘江边的一个高端楼盘开盘，在楼市总体低迷的情势下，上演了销售热潮。分析人士指出，其原因就在于开盘定价明显低于业界以及购房者的预期。该项目的负责人说，公司经历过很多高峰低谷的周期，不会无止境地去追求超高利润。

尾盘清仓了，相对差的房源处理了，静静地安卧在城市中的大批所谓高端房产的“奶酪”又该不该动，要不要动呢？如果要动，动到什么份儿上？万科降价，会不会成为推倒多米诺骨牌的第一张牌？这才是会对市场长远发展更具实质性影响的问题。

从９月１７日的记录看，南北·西岸售出２套，名城·燕园和ＳＯＨＯ领寓销售记录均为零。

浙江楼市房价一直比较稳，多年来几乎没有出现过下降，万科“降价”之举起初刺激了楼市的神经，有的开发商指其为“搅局”，有的购房人群认为这才是房价的理性回归，有的老业主还闹起了“退房”，发生了打砸行为。

随着尘埃落定，人们发现，原来这只是企业的一个促销活动，将小面积低总价房源套上“青年置业”的名义，做了清理。随着活动结束，其余的大量房源也没有任何降价的苗头，远没有达到一些网民热情喊出的“人民感谢万科”的期望值。

甚至有人开始质疑，在疯长那么长时间后，目前只是打了一点折，其中还有多少暴利，应该在进一步的降价中进行压缩？

打折促销中的“匠心”和“策略”

一些购房人群和行业内人士道出了打折促销中的一些“匠心”和“策略”。

实际上，万科这次拿出来的大都是地段偏远、不太好的房源，有的属于尾盘清仓。一位万科的高层管理人员告诉记者，打折房源对万科在浙江的项目来说只占很小的比例，库存的尾盘放在那里也卖不动，还要产生利息，现在促销一下，可以回笼几个亿的资金，何乐而不为。

据市场分析人士计算，魅力之城的土地是万科在２００６年以楼面价每平方米２５００元左右买下的，加上建安成本等，开发成本估计每平方米６８００元左右，该楼盘今年５月份一度达到每平方米１．２万元。此次折后为每平方米８５００元到９５００元。可见即使打折，其中利益依然相当可观。

家住宁波鄞州区的章女士在去年以每平方米一万元购买了万科金色水岸的房子。她认为开发商在成本上可以做的文章实在很多。“虽然是精装修，但价格伸缩度很大。”章女士说，“在验房时发现万科用的科勒马桶是市场上已经淘汰的产品。由于合同中只写明了洁具用科勒，空调用大金等，并没有写明型号，而同个品牌不同型号的商品价格跨度非常大，最后我们还派了业主代表与开发商谈判要求更换了部分洁具。”

据宁波万科售楼人员介绍，相比于另５幢房源，打折的房源精装修内容少了空调、热水器。地板、洁具、厨具等的品牌、档次也都有所下降，收纳系统、夜灯等也被取消。如果说原先的装修是豪华版的，打折房源就是简装版的。

章女士认为，如果用这样的思路来计算，打折房均价为每平方米９０００元，只比她买的价格低１０００元，而她的房子精装修价格为每平方米为２５００元，打折房简装价格若在１５００元则刚好与她的房子价格持平。她还透露，打折房边上是一个变电所，而她是江景房，有１０００元的差距非常正常。“买房人总是算不过开发商的。”她感叹。

我来房产新闻 | 我来房产

中远两湾城东区近日将实行大门刷卡进小区，以此来针对群租问题。

从今天开始，上海中心城区规模最大的小区——中远两湾城，计划正式在东区的四个出入口装上地铁检票口使用的那种双向桥式摆闸，出入6500多户居民需要刷卡才能通过。

记者昨天在正处于试运行的小区门禁前看到，多数小区业主对该门禁系统启用表示支持和理解，但也希望门禁不要仅仅是摆设，而能真正成为拦截以 “二房东”、“群租客”为代表的不规范租客的第一道门卡。

房产证加密门禁卡

自2006年东区四期交房以来，群租在中远两湾城的蔓延速度非常惊人。经历了去年的大规模整治和今年以来的回潮，两湾城群租规模已控制在两三百户左右，但这依然使小区业主忧心忡忡。

为了从源头上控制群租，经各方商讨和业主听证，一套基于新技防设施的方案诞生：小区开发商斥资100万元建立新的门禁、道闸系统，并为业主免费加密门禁卡。中远两湾城东区物业经理章再荣告诉记者，为保证门禁卡不滥发以致影响效果，每户必须凭房屋产权证和本人身份证原件办理门禁卡，正常租户可凭与房东签订的合同与房产证复印件申办门禁卡。系统启用后，住户一律刷卡进出，访客必须报出拜访对象的住址与姓名。

“群租户”将列入黑名单

昨天下午，记者来到了中远两湾城东区近中潭路的主入口，业主可以正常凭卡进出。记者看见，该新建门禁系统与地铁检票口很相似，只要业主将门禁卡在感应区一刷，两扇原先关闭的摆门便会打开，待业主进入后自动关闭，整个过程不会超过3秒。由于门禁系统尚处于试运行状态，几名保安人员手持门禁卡帮助尚未用卡的行人进出，并提醒业主要随身带卡。

章再荣告诉记者，设立小区门禁系统的初衷是为了防止群租蔓延，但也难免给小区业主增添麻烦，因此门禁开启后会有一段过渡期。此外，只要发现门禁卡流入“二房东”手中，物业可以直接从电脑中冻结该卡信息，使卡暂时失效。而对于仍未搬走的“群租户”，虽然他们申办不到门禁卡，但还可以在一段时间内进出小区，不过每次都必须到门岗登记，而有关方面将与他们协商搬离日期。

进出不便 业主存疑

呼之欲出的门禁系统今天将正式启用，而记者也获悉了不少业主的疑问。其中最大的问题就是门禁系统会否给小区业主带来不便？比如高峰时期是否要排队等？“门禁措施肯定有利有弊，希望业主为了小区整体利益给予理解。”记者从小区物业了解到，根据小区的人流量，在上下班高峰时期，可能会发生间歇性的拥堵，排队出入小区的情况难免会发生。但一旦遭遇高峰时，小区会派出大量秩序维护员帮助业主加快进出门禁。

此外，万一忘带门禁卡是否就意味着不能回家？小区物业解释到，业主的身份信息都将录入电脑里，如果业主忘带门禁卡或者门禁卡遗失时，只要报上自家大门号码，保安就可以通过电脑系统找到业主信息并与人进行对比，对业主放行。而物业对一些具体的问题也有相应预案，但还要在门禁启动后找到最有效的处理方式。

我来房产新闻 | 我来房产

反过来灌上司喝酒

国企销售部职员看了又看我还记得第一次陪老板出去吃饭，我就给我们老板“吃药了”。那时候我还是“职场菜鸟”什么都不懂，办公室的一个前辈说，有人给老板灌酒的时候要帮老板挡酒。所以我按照前辈的箴言，吃饭的时候很主动地接对方递过来酒。几杯过后老板倒是清醒得很，我就头有点小晕了。谁知道这时候我们老板还让我去给对方敬点酒，我想老板这样看重我，心里还挺乐。但不知道那天我是真傻还是喝多，敬完了客户，走到老板面前让老板也一起喝，看到我这样老板只能硬着头皮喝。第二天清醒了后，我把吃饭的过程告诉前辈，前辈便数落我不懂事，哪有一边帮老板挡酒，一边还给老板灌酒的。我恍然大悟，想想自己是很白痴，对方客户一定心里暗笑老板养了我这么个白痴了。事后跟老板说起这事时，我们老板倒很大度，没有放在心上，还夸我能喝，帮他挡了那么多酒。

只有我没带礼物

外资企业顾问依依上礼拜办公室小K突然说请吃饭，还说会带女朋友过来。本以为说着玩玩的。既没升职又没加薪好端端地请吃饭后来半个礼拜我就去外地出差了，刚回公司的第二天，他就正式通知晚上他请大家一起吃饭。我还想，自己运气真好，刚回来就有地方蹭饭。吃饭的地方是个挺高级的餐厅，很奇怪同事们都小小“盛装打扮”了一下，我们办公室的花花特意去做了个长波浪头发。我心里暗笑这太夸张了吧。谁知吃到了一半，小K搂着女朋友站起来，说今天其实是他们俩订婚的日子，因为不想太高调，所以就请同部门的同事聚一下。其他同事听了也都不怎么惊奇，纷纷拿出了自己或者几个凑份子买的礼物送给他们，只有我像个外星人一样，张大了嘴巴，瞪圆了眼睛，可以想象两手空空的我在那个场合下多尴尬！后来我责问同事为什么不事先说声，他们却怪我，说我是“思维”敏锐度太差，小K身上那么重的结婚味儿怎么没闻出来，凑份子么要自己愿意的，总不能来拉我。想想也是，我既然知道没人会平白无故地请客，怎么还会傻到两手空空地去吃饭！

容易“乱性”者不得人缘

韩企贸易公司采购李小姐和公司高层一起吃饭，通常大家都表现得比较拘谨，即使气氛轻松了，也不会有人轻举妄动有什么出彩之举。可我们新来的那个女同事就比较放得开。那次公司搞活动一起出去旅游，大家入座吃饭顶多也就是谈笑风生，没想到那女孩主动移到老总身边，用夹生的韩语一遍一遍去敬酒。本来韩国人也许就吃这一套，被敬了两杯开始神情激动。而这位女同仁偏偏还得寸进尺，见状立马不停斟酒共饮，几杯下肚也开始手舞足蹈，放大了胆子把手搭在老总身上。旁人纷纷侧目暗笑，这不是电影中熟悉的下三滥情节吗同时也不得不为和这样的人同桌吃饭而感到羞耻。

那次反正她是玩得很High，最后老总被彻底灌醉，连饭后的余兴节目都没参加就直接被抬进了房间。自那以后，这位新来的女同事没得到多少人缘，大家都私底下不屑与这样的“乱性者”为伍。而另一头，老总似乎也没有如她设想那般对她有特殊照顾，而是犹如“谈此女色变”，知道有她在的饭局便谈笑间委婉谢绝我们的邀请，有时不能推脱的，还暗暗叫人别把她跟自己安排在一桌。这些全变成了办公室内茶余饭后的笑柄，也是除这位女同事外众所周知的秘密了。

饭桌上应该注意的那些事儿

第一次跟老板出去应酬，饭桌上谁点菜

A、为了伺候领导，自己硬着头皮点菜

B、为了照顾老板的喜好，让老板点菜

C、保险起见，让同行的同事帮忙点菜

D、出于礼貌，让对方的客户点菜

陪老板吃饭，作为新人的你一般如何表现？

A、借比较轻松的氛围，说讨巧的话搏出位

B、整场陪笑或不停应声符合

C、老板问起或说道自己时才开口

D、光听不响闷头大吃，类似隐身人

和同事们一起吃饭，作为新人的你一般如何表现？

A、开怀笑饮，流露真实自己

B、为了和同事交好，不惜发表自己很多观点

C、聆听旁人言语间趁机了解办公室诸多内幕

D、依旧比较拘谨，坚信言多必失

新人饭桌上那些聪明事

酒水饮料大权留给领导

外企职员小J还记得我第一次被领导拖出去赶饭局就是在刚参加工作的第二个月。那会儿恰好两个部门的经理都出差在外，领导出门一见我，就抓到谁是谁地说了句晚上一起去陪客户。本来也不是什么大事，我甚至还窃喜有如此殊荣被委以重任，可真的到了饭桌上，领导把菜单转到我面前叫我点菜时，我就慌了神。

那几乎是我生平第一次点菜，以前跟朋友吃饭从来都是别人点啥我吃啥，现在把这种“生死大权”交到自己手上，还真是手心冒汗。当时我那个心里挣扎呀??看见海鲜，摸不准究竟是点鱼翅鲍鱼才配得上客户档次还是只要随便来点河海鲜鱼就可以充场面，万一点贵了领导会黑脸，但如果掉了价也会显得太寒酸；看见素菜，不知道该点高价的时蔬特色菜还是就要家常口味即OK，万一点贵了领导想素菜也点那么贵，当公司的钱不是钱啊，可万一拣了便宜的，客户也会不开心：就这么忽悠我成何体统……好不容易心惊胆战点完了几个自认为比较安全的菜，心里早已经七上八下不辨方向，也不知是不是过于紧张想转嫁掉情绪喘口气，我把菜单递给了领导，问他要什么酒水。领导顺手接过，我也顺利交接了“皮球”。

没想到，那次点的几个菜都挺合大家的胃口，饭后领导还夸了句“没想到你挺会点菜呀”。第一仗打得如此漂亮，也让我信心百倍。往后每逢应酬饭局让我点菜时，我便总把酒水饮料的决定权交由领导，一来说明我不是从头到尾自作主张，二来也让领导对饭局预算有一个终局性的把握。

新人饭桌上那些聪明事

新人要会难得糊涂

公关经理Chelsea在我刚入行的时候，踏入办公室便知道这趟水不浅。工作了一段时间，便有同事请我下班后一起去聚餐。饭桌上的事情是最捉摸不透的，但去还是要去。当时我心里就想好了对策：难得糊涂。

来到市内有名的一家餐馆，一群人兴致热烈的开始点菜。这家餐馆我以前来过几次，也摸透了它的几个招牌特色，但我仍然装谦虚地说：“呵呵，这家餐馆我不熟，还请指点一二啦。”经历了半个钟头点完菜，等菜的时候便是大家互吹牛皮的时刻，讲笑话没问题，但讲到原则性笑话的时候新人还是不要多语，天知道这是不是老员工在试探你道行深浅呢。菜上来了，一桌人边吃边聊，从股市暴跌讲到商场让利，作为新人插嘴是必须的，否则人家会以为你故作深沉，但更多时候则是点头和赞叹，前辈总是想在新人面前倚老卖老一番的，即使他的观点和你针锋相对。

结账的时候，也不要抢着付账，毕竟一个新人才有多少工资，抢付账的结果只能使老员工认为你是冤大头或者傻大款，只要安静地听完他们的分账计划，掏出自己那一份就可以了。我认为和同事吃饭，最要紧便是难得糊涂。

顾全老板就是顾全大局

客户代表Jerry工作没两个月的时候老板就带我出差去了趟广西，办完事情自然少不了一顿吃，桂林美食着实让我垂涎三尺。因为家里老爸做过厨师，对于吃这玩意儿我可是造诣深厚，但现在是老板带着你吃，所以不好表现得太过张扬，但也要适时表现一下。老板随和，点菜的时候会不时征求一下我的意见，于是强大的料理知识储备便派上了用场，谦逊地点评了一下菜色，老板笑意融融。老板点完，问我还要什么，我瞄了眼菜单，没有鱼，老板爱吃鱼是全部门出名的，脑筋一转想起广西特色菜里有几个是鱼，便点了一个，老板笑意更浓。吃饭时候，免不了喝酒，老板不能喝也是大家心知肚明的，一个眼色，我便揽下了挡酒的活儿。一顿饭下来，做成了生意，也做成了人情。

TIPS

职场新人点菜技巧

1、摸清预算。

2、一桌菜是由汤、热菜、凉菜三大块组成。

3、原料有畜、禽、鱼、虾、蟹、蔬菜六要素。

4、注意排列组合避免同要素重复。

5、掌握量。比如6人饭局，可点3-4个冷盘，3-4个炒菜，加一个大菜一道汤，1-2个点心即可。

6、虑及众口，浓淡甜咸辣要分布均匀。

7、只选择餐厅特色菜中的一个。

8、不要指望你点的每一道菜都能让人留下深刻印象，有一两道菜令人记忆深刻，就是成功。

职场新人饮酒礼仪

1、酒不能多喝，但是也不能不喝，应该首先明白自己的度是在哪里。

2、领导相互喝完才轮到自己。

3、敬酒时话不能多，可以简要表明心态，

4、若职位卑微，记得多给领导添酒，不要瞎给领导代酒，就是要代，也要在领导确实想找人代，还要装作自己是因为想喝酒而不是为了给领导代酒而喝酒。比如领导甲不胜酒力，可以通过旁敲侧击把准备敬领导甲的人拦下。

5、新人碰杯时，记着自己的杯子永远低于别人。

我来房产新闻 | 我来房产

买房是大事，因为这对于大多数人来说，可能要花费人生一大笔积蓄。而买了房子之后，“养房”的费用一直不大被人们所关注，可能人们认为跟房价比起来，养房的费用不过是“湿湿碎”而已。但如今，这“湿湿碎”的负担似乎也随着整体物价水平的上涨而变得有点沉重了。

最近，一单被称为“广州第一天价物管费”的纠纷事件再次令广大业主重新审视自己小区的管理费是否合理。天河怡苑小区的业主状告楼盘物管公司收取8.1元/m2/月的“天价”物管费，目前这起纠纷经初审判定“该物管费由小区业委会与物管公司签订合同约定，属于合理收费。”原来，物业管理费竟可以高达8.1元/m2/月，每月光是物管费就动辄上千元！

很多市民对此议论纷纷，都表示买楼前除了关心楼价外，一定要问清楚物业管理费等“养楼”费用。在CPI高涨的背景下，物价上涨、供楼利息上涨，就连养楼的成本如物业管理费、物业维修资金等都在上涨，若忽视了养楼成本，真会陷入买得起住不起的尴尬境地呢。

目前，物业维修资金已经铁定涨价了。广州市国土资源和房屋管理局与广州市财政局联合转发的《省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》。按照该《通知》，从今年8月1日开始，广州将执行住宅交存首期住宅专项维修资金新标准，按照高层(有电梯)每平方米建筑面积105元、多层(无电梯)住宅(含别墅)每平方米建筑面积77元的标准缴纳。而此前该专项维修资金一直是按照40元/m2的标准缴存的。

在物业管理费方面，广州目前仍执行2004年制定的物业管理收费标准。最近，广州市物价局有关负责人透露，物价部门正在进行调研，考虑调整小区物业管理收费标准，将不排除提高已4年未变的收费标准。也就是说，目前“政府指导价”1.96元/m2/月的最高限价，很有可能被突破。

我来房产新闻 | 我来房产

一、“定金”与“订金”

所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。

“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%。

“我爱我家”置业顾问表示，在房产交易过程中，订金只是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。因此，在购房者签订《预购临时协议》时，真正的预购房屋正式合同一主合同是否能够成立，还处于一种不确定状态，这与定金合同有着重大差别。因此，预购订金不是定金，定金罚则也就当然不能适用。订金与定金的最基本的区别就是定金适用定金罚则，一方违约应当双倍返还定金或无权要求返还定金，而订金适用这样的罚则，只会存在返还或冲抵价款的作用。

“订金”在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。如果开发商违约，只要退还订金即可。

“定金”是规范的法律概念，是一种担保形式；而"订金"并非法律语言，没有明确的法律规定，在审判实践中一般被视为预付款。两者的法律效力也是完全不同的；如果买方交付的是"定金"，那么买方违约则定金将卖方没收，卖方违约则必须向买方双倍返还定金；如果买方交付的是"订金"，那么不论哪一方反悔，卖方都只须原数退还“订金”。

根据法律的规定，开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花，而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖，都必须签订书面合同。比如：开发商收取了2万元钱后，并没有与客户签订书面合同，那么两者之间的房屋买卖关系并没有形成。而《担保法》规定"定金应当以书面形式约定"，定金条款又只能是主合同的从合同，那么在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是"定金"，也就不存在开发商可以"没收"这2万元的问题。那么客户交付的只可能是"订金"，而"订金"是应当退还的。但是，如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定"定金条款"，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。

“我爱我家”提定广大客户必须注意的是，消费者与开发商即使签订了书面商品房预售合同，实际上也还只是一种意向书。在房屋实际交付时，双方须另行签订正式的房屋买卖合同。购房者只有在与开发商签订房屋买卖合同，交付了购房款、拿到开发商开具的发票后，才能向主管部门申办产权证。

二、定金与押金

押金是担保物权的一种，具体的讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金担保，在本质上属于质押的范畴。其与定金的区别主要表现在：

1、性质不同：定金担保所产生的只有债权，不具有物权的效力；押金则属于担保物权的范围。定金是法定的担保方式，押金只是民间交易形式，我国法律并没有承认押金这种担保方式。

2、设定人的范围不同:定金担保的设定人限于被担保的主合同之当事人，定金不得由合同债务人以外的第三人设定，定金担保是合同债务人的自己担保；押金的设定人可以为合同债务人，也可以为债务人以外的第三人。

3、约定限额法律规定不同：定金的数额由合同当事人约定，但其约定的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力；而押金的数额由当事人自由约定，无数额上的限制，当事人约定的押金，可以高于或者低于主合同的标的额。

4、制裁后果不同：定金罚则适用于合同的双方当事人，在当事人违约时，定金启动其罚则功能，具有明显的惩罚性。而押金仅具有担保合同义务人履行合同的效果，制裁违约方以押金为限，给付押金的人不履行合同义务的，无权收回押金，但接受押金的人不履行合同义务的，不承担双倍返还的押金义务，惩罚效果较弱。

定金是在书面合同中明确以“定金”字样，所约定的一种债的担保形式。而其他的一些诸如订金、押金、预付款之类的，不能认定其性质为定金，不能适用法律规定的定金罚则。

我来房产新闻 | 我来房产

据了解，闸北和青浦的95个试点调查小区是按照抽样原则，按不同区域、房屋类型进行随机抽取的。95个小区的调查表已全部发放，7月下旬发出表格后，个别小型小区的调查表已经上交汇总。

市统计局有关人士表示，此次统计对象是已经售出的商品房中那些空关的房子，这部分住房的所有权在业主手中。其中，业主偶尔会去居住、在某段时间出远门以及只是暂时不考虑装修等情况，均不属于“住房闲置”。正在尝试的一个调查渠道是通过自来水公司抄表来判断住户是否在家住，但这一渠道有一定的局限性；另一个渠道是通过熟悉小区的物业公司进行调查，这一办法的成本比较高。

我来房产新闻 | 我来房产

保护视力色:【字体:大中小】【打印】

■选取闸北青浦95个小区进行试点

■为全市范围开展抽样调查做准备

早报记者昨日从市统计局获悉，为进一步完善房地产市场信息，动态了解本市现有住房闲置情况，为本市规划住宅产业发展和调控房地产市场提供决策依据，市统计局于日前启动了现有住房闲置情况抽样调查。

为确保本次调查工作的顺利开展，市统计局选取闸北区和青浦区作为调查试点区县，调查共涉及95个小区。希望通过试点发现住房闲置情况抽样调查方案可能存在的不足，并加以完善，为全市范围内开展此次抽样调查做好准备。

近日，闸北、青浦两区已经分别召集抽样小区的物业管理公司召开了现有住房闲置情况调查布置会。

我来房产新闻 | 我来房产

现年37岁的陈昌灵2002年硕士毕业后留沪工作。2005年下半年，他委托他人根据其提供的样本，非法印制有关人事部门申报户口、调动人员等材料，又让他人私刻了人事部门申报户口、人员调配等印章。同时，他对外谎称其可以利用人事部门的关系，以人才引进的方式帮助外省（市）来沪人员解决上海户口问题。此后，他与上海点将人力资源有限公司法定代表人王珏商定，由他提供客户所需申报户口的相关证明并从王珏处收取费用。于是，王珏以人力资源公司名义在网上刊登宣传广告承接“业务”，并直接联系客户或指使公司业务员王融等人进行操作。

2006年10月至2007年1月，陈昌灵直接或者通过王珏等人为40户86名申报上海户口的外省（市）来沪人员提供虚假的人事部门相关证明，为他人提供伪造的学历证书和鉴定证书，非法获利380余万元。王珏向25户48人提供人事部门相关证明98件，获利77万余元。王融参与提供证明48件，获利16万余元。

我来房产新闻 | 我来房产

为了妥善解决能源费问题，市、区物价局和相关主管单位已经召开了多次协调会议。昨天，在各部门再次参与的协调会上，各方纷纷为此出谋划策。有人建议，政府部门能否给予一定的政策优惠，例如使用的工业用天然气能否按照价格较低的民用天然气标准收费，同时尽快成立业主委员会，举行价格听证会等。然而，许多方案仅仅只是建议。

据悉，今后，市物价局还将与为安亭新镇提供能源、负责计费的安亭新镇能源技术服务有限公司等单位进行进一步商量。

[记者调查]

高昂能源费下，业主弃冷气系统战高温

昨天下午5点多，阳光已不太强烈，但当记者走进安亭新镇的张先生家中，还是感觉十分闷热，站了5分钟左右，记者脸上就开始冒汗。“我们家根本没开冷气，不是不想用，是用不起。”张先生边说边拿出了一叠能源使用费单。“一个冬天我大概只开了20个小时的暖气，却需支付1300多元。”张先生说，这笔费用让他无法接受。由于未缴清账单，目前他的冷气已被停用，平时只能用电风扇降温。

去年12月15日刚刚入住安亭新镇的张小姐，当初购房时就看中小区的节能、集中供冷供热等环保理念，但现在她明显感受到来自高额能源费的压力。光供暖费一项，她3个月就用完了热量全年包干的额度，还需要补交1000多元的超上限费用，加起来一共需缴费5500多元，平均每个月的能源费居然将近2000元。“如果用空调的话，怎么也不会这么贵的。”张小姐感叹道。

刘先生一家三口住在一套面积为190平方米的复式公寓内，2006年的冬天过后，刘先生收到的暖气账单竟然高达15000元。“白天不在家，晚上才开暖气，怎么会用掉这么多钱？”刘先生带着疑惑咨询了安亭新镇能源技术服务有限公司，调查后发现，原来是阀门泄漏，经过协调后，刘先生实际“买单”6000多元。2007年，在阀门没有泄漏的情况下，刘先生又收到了一笔4000多元的暖气账单。“依然无法接受这么高的费用。”刘先生埋怨说，当初买房时售楼人员说可节能60%，现在看来根本就是“烧钱”。据他介绍，有的邻居只是周末来此度假，一个月能源费也要几千元。

记者在安亭新镇的业主论坛上看到，“买得起住不起”的抱怨此起彼伏。有业主说，每天使用不超过1个小时，可是一个月的暖气费仍是惊人的1078元。有的业主则声称，两个月暖气费用了3000多元。

据了解，当初买房时，开发商曾经与业主签订了一份协议，规定业主不准私装空调和热水器，小区的热水和供冷、供热都由统一的系统负责，业主只要向相关能源公司支付相应的能源费即可。但是高昂的能源费，让安亭新镇中的不少业主在酷暑盛夏，不得不选择放弃使用冷气系统。记者了解到，由于室内温度较高，有的居民在家中一天需要更换3-4套衣服，而有的居民则开始偷偷装上了空调。

[业主质疑]

当初能源费定价方式不透明

动辄数千元一个月的能源费让业主叫苦不迭，对此安亭新镇能源技术服务有限公司有关人士显得很无奈。“我们的价格其实已经降了很多了。”该公司相关负责人表示，当初售房时，嘉定区物价部门是有过批文的，制热3.5元/千瓦时，制冷2.8元/千瓦时。“但在实际收费中，我们降为，制热1.5元/千瓦时，制冷1.2元/千瓦时，这是根据使用量测算出的能源费用，再结合业主的实际承受能力以及公司维护成本综合得到的价格。”

入住率不高致使业主使用量偏高

记者在采访中发现，安亭新镇小区使用的是全新的“小区集中供能”的方法，而该小区的入住率并不很高，仅为22.6%，这就会造成能源浪费，还会带来收费上的问题。

据安亭新镇能源技术服务有限公司相关人士介绍，2007年底到2008年初的采暖单价已经有所调整，“采暖包年用户超上限部分，按原应收的50%收取超上限费用，纯计量用户单价暂调为0.83元/千瓦时。”不过，入住率低带来的邻室传递，造成业主使用量偏高。“入住率低肯定会带来能源浪费。”本市某空调专家介绍说，之前他曾实地考察过一个集中供能的小区，发现在入住率较低的情况下，小区的热水供应浪费严重，一台机器控制一栋楼，即便楼里只入住了几户人家，可只要机器一运作就把整栋楼的热水系统全部打开了，还会带来收费上的问题。集中供能应应用在成熟小区，同时，住宅、商用结合的形式会让能源使用更充分。

据环保专家董金狮介绍，有的建筑采用最新的设计、使用具有节能、环保功效的材料，但这些新材料目前还未形成批量生产，因此价格昂贵。此外，一些节能的新材料、新技术、新产品的使用方法也比较特殊，如果没有严格按照要求操作，则就有可能产生额外的使用费用。同时，类似安亭新镇这样的供能方式，由于比较新，在费用的计算方法上也没有其他的参照物，因此一旦计算方法没有形成公认或者不是很科学，业主可能就会感觉费用特别昂贵。

有业主对于安亭新镇能源技术服务有限公司频频降价的措施并不领情。“我们不明白价格当时是怎么制订的，又是怎么下降到现在这个价格的，定价方式太不透明。”有业主反映，一些业主经常会向该公司提出抗议，每次抗议之后，价格就会有一些松动，这让业主怀疑自己被“忽悠”了。

但该公司负责人却认为，因为前期设备投入都由开发商承担，因此去年该公司亏损1300多万元，而且近几年公司仍将持续处于亏损状态。

据了解，安亭新镇推出的“集中能源”、“环保节能”等概念在国内的确属于超前设计。在国外，集中供暖制冷的系统也很少利用在大型的住宅区中。

[公司回应]

价格高与选择收费方式不科学有关

对于业主普遍抱怨的能源价格高的问题，安亭新镇能源技术服务有限公司负责人认为，这可能与业主所选择的收费方式不科学有关。

该负责人解释说，安亭新镇目前有三种能源项目收费方式供业主选择，分别为固定费加计量费、消耗量上限的包年制收费和纯计量收费，如果常住客选择纯计量收费方式，每月的费用当然很高，选择包年制收费就能节约不少钱。业主在缴费时也应该考虑到，所缴费用中还包括设备维修费等。

不过，业主张先生并不认可这种说法。包年费按照房屋的建筑面积计算，他的房屋面积为160平方米，算下来半年的供暖费也需3000多元，比他所使用的纯计量收费也贵了不少。

据嘉定区物价局有关人士介绍，因为安亭新镇的供能方法比较新，目前针对该种新供能方式而收取的能源费，还不在本市物价部门的定价目录内，不属于定价范围，而是由企业来定价，相关部门只能对其进行监测、监控。

2004年，安亭新镇开始售房，嘉定区物价局临时制订了一个为期一年的物价批文，目前安亭新镇能源技术服务有限公司采用的价格并未超过当初批文制订的价格。今年上半年，嘉定区物价局价格监测科曾对该能源公司做过一个成本、定价方面的调查，发现能源公司的成本确实很高，在成本上没有虚报。

我来房产新闻 | 我来房产

◆面积：量体裁衣

选择户型就如同穿衣服一样，同样要考虑适合自己，北京目前一般有两种情况，一种是年轻人置业，他们都是新生代，一般会选择小户型；而另一种则是有一定的经济基础，并且对居住条件也形成了自己的标准，同时他们可能是二次置业或者是三次置业，这样他们就会跟自己以前的房子比较，要比原来的大，质量要更好，要能满足更多的要求，同时价格也在能承受的范围以内。

◆园林景观：种草不如栽树

建筑的园林景观包括两个方面，小区周边的自然环境和小区内部环境，后者主要取决于开发商的投入。这两个方面之间也是互相联系的。周边大的环境对内部环境有着重要影响，比如房子如果建在工厂边上，空气质量不好，就算在内部投入再大，这个小区的环境也很难说好。对于社区内部的园林景观设计，应提倡自然、以人为本，以实用耐用为主要标准。比如种草与栽树，树可能在长远来看更能创造一种好的自然环境，而种草则不太适合北京缺水的现状，所以栽树显然比种草更有利于环境。园林景观是一个立体的概念，而种草则过于平面化了。

◆楼间距：达到日照标准

国家有专门的法规对楼间距做出了限定，楼间距首先必须符合国家的法律规定，同时也体现了社会规划的合理性。不管是塔楼还是板楼，都必须达到日照、通风、采光有利于居住的要求。对于塔楼和板楼的区分，板楼南北通透，采光好，而塔楼则土地使用率高，虽然从形式上看比较单调，但是实际效用比较高。板楼的楼间距按照国家法规的规定不能低于楼高的1.7倍，而塔楼则不能低于楼高的1.2倍。

◆户型设计：注重功能划分

关于户型设计，并没有一种绝对的所谓合理的标准，主要应该是从功能上划分，几种空间必须要明确。如动静分离，就是说起居室跟卧室的划分要明确，同时室内的交通路线要明确；净污分离；房子的中心位置要明确；厨房不能小于5.5平方米，必须要适合使用；卫生间不能小于3.5平方米，应该是三件齐全，包括洗澡，坐桶和洗手池；客厅不低于15平方米，当然如果更大的房子客厅可能也更大，对于不同户型之间厅的面积并没有一个明确的比例。

业界有一个通用的公式，就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。以发展商的标准，塔楼的使用率应该不低于70％；从设计的角度来看，一般是不应低于75％，这是最低的标准。板楼的使用率一般应该能够达到80％到85％，最高的可能达到90％，板楼的使用率的计算涉及到分摊面积的计算，一般由房管局去测量计算，超过80％即为合理的数值。同时，层数不同，使用率也不同。

◆户型的划分标准：户型的划分并没有一个统一的标准

对于大户型而言，两居一般在120平方米左右，三居大概在160－180平方米左右，四居应该在200平方米左右。中户型两居在90－110平方米，三居大概在120－150平方米之间。关于小户型的划分目前市场上还比较混乱，从居住功能上来讲，必须各种空间都包含在内，能够满足生活的各种需要，从成套来看，一般的一居室应该满足45平方米的要求，而市场上存在的十几平方米的一居室，可能只能满足睡觉的需要，其它的功能则不能满足，对于一个房子而言，不能是把门推开就上床。

◆层高

最低层高一般来说是2.7米，净高不低于2.5米，一些住房的净高可达到2.8、2.9米甚至3.0米。

◆采光通风

采光通风是判断房子的一个重要因素，也是影响居住品质的一个重要方面。一般要求至少要一面采光，厨房卧室和起居室必须要有直接采光，卫生间也必须满足通风的要求。

◆TOWNHOUSE、别墅

如果将其作为第一居所，则要重点考虑交通、社区配套设施等因素。

如果是选择第二居所则首要考虑的因素是环境，一是自然环境，二是社区环境。其次，要考虑产品的综合性价比。第三，选择适合自己的户型。第四，考察物业管理公司的水平。

我来房产新闻 | 我来房产

图为因物业资质引发的纠纷。上海将对2500家物业进行审查。CFP图

早报记者昨日从上海房地局获悉，自7月16日起，包括上海星盛物业管理有限公司、上海申东物业管理有限公司等320家企业不得再从事物业服务经营活动，这一数字超过全市物业企业总量的十分之一。上海未来还将继续对剩余2500家物业企业进行资质审查，进一步淘汰不合格物业公司。

房地局信息显示，此次被责令停止营业的公司涉及全市17个区县，主要停业企业集中在浦东、嘉定、青浦、松江、南汇等区。上海第一家物业企业成立于1991年。十多年来，物业服务行业快速发展。目前，全市共有物业服务企业2800余家。其中，一级资质49家，二级资质250家，剩余2500余家均为三级资质企业，绝大多数公司只有十几个人、七八条枪，管理一个“小角落”。

有业内人士表示，物业服务是微利行业，小公司不能形成规模经营，也就无法形成良性竞争，长此以往，只能以降低服务水平为代价。市房地资源局物业行政管理处指出，严格物业服务企业资质管理，把好企业审批入口关，清理存量物业服务企业，规范物业服务市场，减少物业服务企业的数量，并逐步实施物业服务品牌企业战略，是《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007-2009年）》提出的重要目标任务之一。

据悉，房地局将通过政府引导、规范管理和市场优胜劣汰的竞争机制，不断减少服务水平低、群众投诉多、规模偏小的企业数量；与此同时，将培育品牌企业并扩大品牌企业的市场规模。

此次首先清理取消320家资质证书过期的物业服务企业，是进一步严格物业企业资质管理、优化市场秩序的“第一步棋”；下一步，还要对现存2500多家物业企业进行资质审查，对不符合物业企业资质管理办法的企业将重新核定企业资质等级或取消资质；今年，还将完善物业服务企业诚信体系建设，对于那些在经营活动中的违规违约行为将在物业服务企业诚信档案中予以记载，企业诚信状况将与其资质的升降和生存发展挂钩，对于诚信档案中有不良记录的企业，将在物业管理招投标环节予以限制。

专家

被关企业资质证书有问题

早报记者栾晓娜

据上海市物业管理行业协会会长蔡兴发介绍，根据规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级，其中一级资质证书由建设部颁布和管理，二级和三级则由地方政府批准。

而对于新申报成立的物业服务企业，一般都由地方政府管理，会有一个“暂定三级”的资质。蔡兴发介绍，这320家被关闭的企业可能存在两种情况。一是对于“三级暂定”的企业，可能在1年期满后没有转为正式的“三级”资质。另一种是在2004年全国统一实行建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》之后，上海对原先各企业持有的地方资质证书集中更换为全国资质证书，但部分企业并没有前往政府部门更换，而原先的上海地方证书已然无效。

被关闭的部分企业名单

浦东新区

奥德曼房地产顾问（上海）有限公司

奥德曼益效德物业管理服务（上海）有限公司

超前物业管理（上海）有限公司

宏腾技术咨询（上海）有限公司

上海宝秦企业发展有限公司

上海驰奔物业管理有限公司

上海东学物业管理有限公司

上海董盛物业有限公司

上海高地资产经营管理有限公司

上海豪狮房地产综合经营开发公司

上海隆宝物业管理有限公司

上海美芝都投资管理有限公司

上海浦东为林房地产开发有限公司

上海浦济企业发展有限公司

上海浦江传奇实业经营发展有限公司

上海盛德园林绿化有限公司

黄浦区

上海南房集团东欣物业管理有限公司

上海国佳物业管理有限公司

上海仙乐斯房地产有限公司

上海南东投资发展有限公司

上海淞欣物业管理有限公司

上海神狮劳动服务有限公司

上海长美物业管理有限公司

上海中浦物业管理有限公司

上海东衍物业管理有限公司

上海上水市南物业管理有限公司

上海银角物业有限公司

上海珩意房地产经营有限公司

上海白马大厦服装市场经营管理有限公司

上海沙霖实业发展有限公司

上海商建物业有限公司

上海勤民物业公司

卢湾区

上海仁仁物业有限公司

上海良裕企业管理有限公司

时尚生活物业管理!上海“有限公司

上海达新染织总厂

上海祥光物业管理有限公司

徐汇区

上海恒汇房产经营服务有限公司

上海凯文物业有限公司

上海新苑物业管理发展公司

上海徐虹物业有限公司

上海徐家汇商城置业发展有限公司

上海枫林物业有限公司

上海兴康物业有限公司

静安区

上海市静安区富容大厦业主委员会

上海棉纺织印染系统房管理所

嘉尔登物业管理有限公司

上海蓝朝物业管理有限公司

长宁区

上海恭房物业管理有限公司

上海富和物业管理有限公司

上海富强物业管理有限公司

上海朗通物业管理有限公司

上海三怡物业管理有限公司

上海石化鑫地置业有限公司

上海万路通物业管理有限公司

上海宝邦物业管理有限公司

上海大东建托有限公司

海感佳物业管理部

上海国跃物业管理有限公司

上海丽都物业发展公司

上海申隆物业有限公司

上海欣地德物业管理有限公司

上海新大房地产开发经营有限公司

上海新宁物业管理有限公司

上海亚太国际房地产有限公司

上海盈科置业有限公司

普陀区

上海双飞物业管理有限公司

上海德鉴物业管理有限公司

上海中洲物业管理有限公司

上海万事杰物业管理有限公司

虹口区

上海合力房产发展有限公司

上海恒仁物业管理有限公司

上海嘉丽俊豪酒店有限公司

上海伟力房地产有限公司

上海怡北置业发展公司

上海益众房地产开发经营有限公司物业部

上海裕佳物业管理有限公司

上海置声物业管理有限公司

香丽园（上海）物业管理有限公司

上海久龙酒店管理有限公司

杨浦区

第一澳园物业管理（上海）有限公司

上海舒仑房地产公司

上海浦昕物业管理有限公司

上海昌平物业管理有限公司

上海日升物业管理有限公司

上海松苑物业管理有限公司

上海惠杨房地产开发有限公司

上海澳迅行物业管理有限公司

杨浦邦博偲物业管理有限公司

上海银鹿物业发展有限公司

上海家悦物业管理有限公司

上海以诺物业管理有限公司

上海合生江景物业管理有限公司

上海驰盛物业管理有限公司

上海锦陆物业管理有限公司

上海上焊物业管理有限公司

上海联民物业管理有限公司

上海新旭物业管理有限公司

宝山区

上海宝欣工贸有限公司物业分公司

上海宇翱物业管理有限公司

上海德瑞物业管理有限公司

上海泽华物业管理有限公司

上海卫华物业管理有限公司

闵行区

上海古龙物业管理有限公司

上海广海物业公司

新立基房地产开发（上海）有限公司

上海益效德物业管理有限公司

上海素盟斯物业管理有限公司

上海金球（集团）有限公司

上海欧思诺物业管理有限公司

上海怡诚物业管理有限公司

我来房产新闻 | 我来房产

全国四成企业亏损 行业风险依然很大

中国物业管理协会有关人士介绍，造成物业行业平均利润下降的原因包括物价指数上涨、劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等。另外在《物权法》实施之后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，也是影响行业利润因素之一。

统计数据显示，目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。这位人士表示，一些企业在上报时未将多种经营收入计算在内，以及基于其他因素的考虑对于相关收入数据有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业平均81.28万元的年利润，表明物业服务行业的微利特征，反映出多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。

行业生存状况调查还公布了全国范围内物业服务企业的经营状况。从地域分布看，东部地区的盈利状况优于中、西和东北地区，年平均赢利额为124.83万元,是中、西、东北地区的五到三倍；从亏损情况来看，东北地区的亏损面和亏损额都是最大的，超过半数的企业平均亏损达到55.12万元。业内人士分析，以上数据表明，物业管理行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。

服务费价格低 企业退出在管项目

数据显示，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济适用住房的收费标准和收费率最低，物业服务费比商品房低约30%到40%，收费率在七成左右。根据调查分析，今后这部分物业管理的问题可能会更加突出。

从地域分布来看，东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区，其中办公用房是其他地区的2到3倍；东部地区和西部地区的收益率高于中部地区和东北地区；东北地区的收费标准和收费率两项指标均低于全国其他地区，居住物业的收费率在六成左右。

近来部分城市接连出现的物业企业退出在管项目，与低水平下的物业服务费不无关系。有关人士认为，企业退出的多为低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。这些小区存在收费标准过低、业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，加上近两年随着人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些企业难以为继，只有选择退出以减少亏损。

由于目前我国对低收入群体集居的住宅小区管理物业的保障体系和税收政策缺失，企业的退出导致小区出现管理“真空”，影响一方平安和社会和谐，受到多方指责；有的地方政府部门下令企业不得退出，又没有相应的政策跟进，给以市场化运作为基点的物业管理行业带来很大压力。

工资福利偏低 人才“难寻难留”

调查报告显示出物业服务人员工资福利水平状况。2006年物业服务企业全国职工平均工资为13453.20元/人·年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人·年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。

全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资4000多元。除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资。由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人才的根本原因之一。

而物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下。中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半。如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。

行业社会地位不高和行业偏见的普遍存在，更增加了物业产业的生存困难。七成被调查企业反映行业社会地位不高，六成认为公众对行业存在一定偏见，曾遭遇过业主找茬、小题大做或恶意贬低，还有四成企业认为本行业公信力不强。

我来房产新闻 | 我来房产

从小户型到超小户型，开发商的产品开发越来越走向极端CFP图

记者昨日获悉，上海龙柏地区的大上海国际花园三期上海风景近期将推出一批以超小户型为主力的楼盘。楼盘房型集中在22-70平方米，最小户型居然仅仅只有22平方米，还不到官方90平方米“小户型”的四分之一，一举刷新沪上住宅小房型之最。 

市场渐疲催生超小户型 

“上海风景楼盘”售楼人员告诉记者，这批以小户型单身公寓为主的房源将在7月中下旬开盘，预计售价在2万元/平方米左右。全装修的公寓参考酒店式公寓模式，其中最小房型即22平方米房源只包括卫生间和卧室，不设厨房。 

记者调查发现，其实超小户型公寓并不是第一次出现，上海早前也出现过类似房源，但大部分都位于市中心地区。比如2001年开盘的静安区楼盘蓝朝部落走的也是小户型酒店式公寓路线，推出房源最小在25平方米左右。 

随着上海房价走高，近期沪上超小户型楼盘并不少见，低总价成为了其主要卖点。此前松江楼盘上海青年城同样以小户型为主，主力房型为40－73平方米左右的一房和75平方米的两房。最小房型为38平方米。楼盘首批房源一经开盘就早早销售完毕。 

对于单身人士来讲，类似房源性价比颇高，即使日后改善住房，购买的小户型房源只要地段优越，出租可以获得相当回报。以蓝朝部落为例，目前二手房市场上类似房源售价在2万元/平方米左右，由于最小房型的租金也能达到2000元以上，其租金回报为5%～6%左右，远远高于大户型房源。 

从销售情况来看，由于总价较低，目前小户型房源的销售成绩明显好于大户型。虽然近期楼市低迷，但新长宁开发的天山地区两个楼盘由于推出50平方米左右小户型还是引发了连夜排队热潮。而随着小房型售罄，楼盘剩余大户型也开始走起降价路线，近期两房房源报价明显低于此前小户型售价。 

超小户型需完善功能 

小户型楼盘的走俏一部分要归功于90/70政策的推行，由于国六条明确规定必须保证住宅楼盘90平方米以下房源必须占到70%以上，使得开发商不得不在小户型规划上下足功夫。政策一经实行，就有开发商开始专门研究小户型住宅的开发。国内地产老大万科就在2007年中的半年报中明确表示，应该进一步加强对小户型尤其是60平米以下超小户型产品的研究，强化在这一领域的竞争优势。 

不过对于超小户型有业内人士表示，目前住宅设计应该符合三个最基本的条件，最大的一个需求就是能在房子里睡觉。睡好了还要吃饭、如厕，所以，餐厨和卫生功能自然不能缺少。会客、休闲、储物等功能都是为了提高居住者的生活质量而派生出来的。 

按照国家住宅设计的有关规定：一般住宅，卧室的面积应该不小于12平方米；厨房不少于4平方米，而卫生间也不应低于3平方米。仅以厨房为例，操作台的长度就不少于2.1米，剩余空间还应留足洗菜盆、通风设备等空间。显然，这种22平方米的迷你户型由于空间有限，卫生间已经小到不能再小，体现餐厨功能的厨房更是被省略。“可以说，如此小的房子只剩下最基本的睡眠功能，从理论上已经不能称为完整意义上的住宅，只能称为‘类住宅’”。它虽然满足了一些年轻人暂时的居住需求，作为投资的话，购房者也不应只考虑迷你户型总价低，还要考虑楼盘地理位置，这样买下后才能顺利租出去。 

不过，从小户型到超小户型，开发商的产品开发越来越走向极端。相比于外地，上海22平方米小户型依然还算宽敞，外地部分开发商推出的产品更加极端。最近西安一个楼盘推出的户型更可以衬得上迷你，最小户型不足13平方米，并且开发商坚持五脏俱全，厨房卫生间统统囊括其中，超小面积的卫生间被形容为需要“坐在马桶上洗澡”。

我来房产新闻 | 我来房产