在中国房地产协会和搜房网合办的2008房地产金融国际对话论坛上，黄瑜介绍，今年以来，各大城市大宗地块退地宗数近20宗，政府损失地价款超过140亿元。

论坛发布的《2008中国房地产发展形势分析报告》显示，今年以来，全国土地近一半低价成交，有10%左右的土地遭遇流拍流标。全国土地开发面积和购置面积持续下降，9月份首次出现负增长。房地产开发投资增长开始放缓，2008年前三季度房地产开发投资同比涨幅跌落至26%，预计全年在25%左右。

谈及明年楼市，华远地产董事长任志强认为，目前全国开工的住宅建设量高达42亿平方米，但今年以来竣工的不足15%，远低于往年的25%，竣工量大幅下降意味着明年将有大批项目陷入空置和烂尾的困局。（蔡宗琦）

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西安售楼广告印上纳粹标识“卐”

近日,西安一小区售楼中心做广告,围墙被画成了一整列火车车厢,“火车头”上却有着纳粹标识“卐”。该广告引起市民的质疑。售楼中心负责人表示,当时只想到了佛教中的'卍’字,没想到是纳粹标识。

难道意思是乘坐了纳粹的列车,就能到达幸福的地方？

相关知识

“卍”,佛教相传的吉祥的标识,来自梵文,义为“吉祥万德之所集”。

“卐”,二战期间德国纳粹党党徽。希特勒认为“卐”字象征“争取雅利安人胜利的斗争的使命”,实际上它是希特勒统治时期暴力和血腥恐怖的象征。

此广告牌在路边十分醒目

“只要买了他们的房就能和比尔·盖茨做邻居？”清河小营附近的一幅户外广告引起了不少路人的注意。

清河小营路口东北角竖立着一块十余米高的房地产广告牌,上面写着:“中国的巴顿、比尔·盖茨、居里夫人已率先在此购置了80%以上。”“巴顿、居里夫人都已经去世很多年了,比尔·盖茨就算住在这里也不会打出广告让所有人都知道。”真让人质疑!

该楼盘售楼处一位工作人员解释,广告牌上的话用的是比喻手法,说的是购买此项楼盘的业主多是在中关村、上地工作的科研、IT等行业的白领,小区中还有一部分为在京某部队单位的宿舍。这几类人就是广告上提到的“中国的巴顿、比尔·盖茨、居里夫人”。

此则广告也真让人大开眼界的!

28元的三室一厅？

一则很“特别”的售楼广告,一套三代户的楼房仅售28元!

一套三代户的楼房怎么可能仅售28元？大家都猜测一定是房主在写广告时不小心漏掉了一个“万”字,才闹出了这样的笑话。但是,相信这则广告上的电话一定会热闹一阵的!

美色诱惑楼市广告演绎新版“色戒”

开发商卖房绞尽脑汁 低胸广告后又推裸秀

继低胸女卖楼后,又有开发商以广告“色诱”消费者。据媒体报道,深圳某开发商制作了一本广告册子,重点内容要掀开广告上美女的“胸罩”才能看到。

广告女郎的“胸罩”是特别粘上去的,从“胸罩”中间的红色蝴蝶结处,可以向两边翻开。掀开广告女郎右侧“胸罩”,可以看到“焦点已经找到”以及“凭本资料购房抵1000元,每套限用一份”的广告词;掀开广告女郎左侧“胸罩”,则看到“关键在于行动”及“凭本资料光临售楼处,可获赠精美礼品一份”的广告词,还有销售电话、网址等内容。

看来房价还是能再低的!

史上最牛乌鸦嘴房产广告

最牛乌鸦嘴广告。成都西!8级!强震!比地震局都准,地点、震级,都预测对了!日期是2008年4月29日!这个楼盘就在成都市西三环苏坡立桥,但不知是哪家广告公司出品？

太原楼盘广告称“太原不能太‘平’”

2008年4月,房地产广告牌上竟写着“太原不能太'平’”这样一句话。引起了很大的震撼,虽然房地产商可能有其他的意味,但是期望它可不要成为另一个乌鸦嘴广告哦!

女星为卖楼竟然全裸拍售楼广告

台湾女星林嘉绮由于经济窘迫,不得已要转手自己手下的一处高雄房地产。但是由于房价很贵,问津者很少,她又急于还清债务,居然在朋友的建议下学起了卖车的美女车模,登起全裸广告做起了楼模。这种售楼方法可是够让人汗颜的。

沈阳某楼盘广告恶搞历史人物 庄子变身售楼先生

庄子,我国伟大的思想家、文学家、哲学家,战国时期道家学派的代表人物。两千多年后的今天,庄子有了一个新身份,他“变”成了沈阳市铁西新区某楼盘的“售楼先生”。

该楼盘的工作人员坦言,“我们这里没有工作人员叫'庄子’,'庄子’是一个售楼员的代号,之所以用这个名字,就是想让人们记住我们的楼盘。”

宿州太阳城售楼广告打出“有政府撑腰”

太阳城的售楼广告上竟然打出“有政府撑腰”,该楼盘如何如何的广告语!真是让人大跌眼镜!

其实只不过是市行政服务中心搬到了该楼盘对面,仅此而已。就号称“有政府撑腰”,真是让人贻笑大方。

十来幅大型广告牌有七幅分别写着“出轨”、“拜金”、“虚荣”、“投机”等词语,走近一看,原来每组词后边都用一行四十厘米左右的小字进行了解释,比如“虚荣——每个人都虚荣,在某新城,虚荣意味自我发现”;“拜金——崇拜金钱,坚守良知,新世界尊重您的选择”;“空虚——在这里,有一天你会发现,穷的只剩下钱的时候,多的只是一堆数字”……

这个社会虽然有着黑暗的一面,但我们不应忘记光明还是存在的。拜金,投机,出轨,这些在我们印象中如此贬义的词语,竟然成了某些不法者作为广告宣传的“旗帜”,真是世道都变了。

借用一句名言:人不能无耻到这种地步,也绝不能恶俗到这般田地。

最有趣的售楼广告

此则广告别出心裁,通过QQ中两位年轻人的“求窝”对白来突显广告内涵,直观地确定了它的目标群体。交流内容如下:

有仇报仇:(无奈的卡通人物表情)

倒下:郁闷啥呢

有仇报仇:这个月我妞要从老家到北京找我,说要在北京跟我混。借你窝给我住上一段时间,怎样？!

倒下:那我跟我妞住哪呀？

是啊,年轻人要有属于自己的房子,可没钱却只能成为空想,好在自己活得越来越现实,开始追求个人利益的东西(也许名利早晚成为身外之物,但人活着时就应该努力去追求和争取)。

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剩女源于什么时间，难于考证。

中国剩女群体人数大规模爆发性增长，与中国房地产发展息息相关，尤其与2003-2008年间中国主要城市商业性房地产价格的爆发性串升有着千丝万缕不可分割的必然联系。

中国剩女普遍患有"房囧炎"，一般症状表现为如下"5恐"：

1.恐房：不怕嫁错郎，最怕嫁无房。

2.恐高：学历算高，年龄渐高，房价飙高！

3.恐婚：怕已婚男人的陷阱，小三欠扁；更怕未婚男人的无房地产，人生劫难！

4.恐孩：掉进无房婚姻的陷阱，拯救自己的便利方法就是避免造人，为闪电离婚保持快捷通道。

5.恐剩：野多闲田，房囧剩女，叫声爹妈如何是好？！

女人挺乳房，男人挺住房。

中国剩女群体人数大规模爆发性增长，待婚男的剩女消费力持续减弱，终于引发了今天这场百年不遇的"剩女危机"，并带来中国房市的两大恶性循环。

第一，住房消费力恶性循环。中国住宅房价近几年来爆涨，把多数普通市民抛离了住房消费力的引力场，待婚男住房消费力激剧减弱，消费力减弱之后，房企认为商品房卖不出去导致投资减少，因此利润减少。进一步导致商品房产出减少，房市就业下降，住房消费力继续削弱，从而引起商品房投资的减少。

第二，剩女消费力恶性循环。中国住宅房价未来2年下降，会导致私人负债增长，负资产的待婚男群体人数增长。负资产的待婚男群体人数增长会导致其剩女消费力持续减弱、断供、剩女群体人数持续增长，以及剩女对男人住房的偏好持续增强。断供导致待售空房上升，由此又会导致房价下降，那就意味着个人资产负增长情况更严重，房价暴涨后的住房催生更多剩女，剩女对男人住房的偏好愈强。

没有嫁不掉的剩女，只有嫁不掉的房价。

住房多如牛毛，剩女明察秋毫，无房地产的待婚男轻如鸿毛。

中国房地产商说，城市住房价格是大量剩女推高的！

剩女说，"房囧炎"害得我有苦难言！

揭开表象看本质，中国这场"剩女危机"的根源在于城市住房供应超出了实体婚姻的需要。如果中国政府不出台比1998年更为有利的房产政策，由此而引发当前房市的两大恶性循环（住房消费力恶性循环和剩女消费力恶性循环）将互相影响，进而可能对中国实体经济造成难以愈合的硬伤。

人生就是投资和收益的人生。对于剩女来说，比投资更重要的是找到自己的Mr Right。

大海再阔不是家，好男有房才能嫁。

剩女的口头禅：男人嘛，都说要有钱，有房，有车才好。

天地有大美而不言，好男有住房而不议，剩女有嫁理而不说。

剩女嫁理一：

无车无房，剩女彷徨；

无车有房，剩女争抢；

有车有房，剩女"脱光"。

剩女嫁理二：

当男人脱光剩女的衣服时，剩女要提醒男人注意"房囧炎"；

如果没有正确的消炎之方（房），那就不要轻易"脱光"。

提振待婚男的住房消费力，要快，要准，更要狠！

受到产能过剩及需求下降困扰的中国地产开发商，在2008年的冬季不得不面临内外夹困的危难局面：外有国际金融危机来袭，内有中国剩女危机潮侵。金融危机刺破了中国房市的泡沫，剩女危机带来了中国房市的两大恶性循环。提振待婚男的住房消费力，将成为克服剩女危机和国际金融危机的秘密法宝！

中国地产开发商具有丰富的政府公关与国内金融市场操作经验以及因地产业务暴利积累下来的雄厚资本实力，其地产业务遍布中国主要城市，可为待婚男提供各类住房交易、风险管理、资产管理等产品组合的交易与咨询服务，帮助待婚男规避国际金融危机，并使待婚男获得保值、增值机会。

相对于中国政府GDP保8的目标而言，更重要的是中国地产开发商必须公开承诺支持待婚男和使用一切手段实现提振待婚男的住房消费力这一目标。

提振待婚男的住房消费力，中国地产开发商要"快"降房价，要"准"确定位服务于待婚男，更要"狠"下决心承认错误为自己制造出来的中国剩女危机积极买单！

中国待婚男只分两种：有房，无房。要GDP保8，要克服国际金融危机和国内剩女危机，必须提振待婚男的住房消费力，要快，要准，更要狠！

提振待婚男的住房消费力，中国地产开发商至少可以亮出8招：

1、高攀而不高价

2、高尚而不高脂

3、自信而不自欺

4、自强而不自杀

5、诱人而不坑人

6、诱富而不坑富

7、学会自作自受

8、学会利人利己

剩女：想要一座房子，面朝大海，春暖花开。有房，有爱。

地产商：做房奴是活该。

剩女，未必是房奴。

剩女，是深度被套的精神房奴。

什么是精神房奴？

自1998年中国房政更新后，尤其是2003-2008年间，中国主要城市商品房价格的爆发性串升，导致住房供应超出了实体婚姻的需要，剩女对男人住房的偏好情绪持续加强。这种对男人住房的偏好情绪，到如今已经发展成为剩女的一种精神负担。具有这种精神负担的剩女，姑且称作"精神房奴"。

在国际金融危机和国内剩女危机的双重危机夹袭的困境下，剩女是深度被套的精神房奴。

精神房奴，其罹患"房囧炎"的病情，不轻，是难能承受之轻。

股市靡靡，

基金凄凄，

雌心焱焱，

囧火绵绵。

中国股市2008年经历了一次18年未遇而偏偏遇到的趔趄，从6000高点直落2000点，并且即便在遭受中国政府4万亿战略投资强心针的猛药刺激下，依然萎靡不振。

拜中国股市所赐，中国剩女在罹患房囧炎的同时，更受累于"股囧炎"和"基囧炎"。

那些雌心焱焱欲自立自强自己置房的剩女，在股囧炎和基囧炎的侵袭下，囧火攻心，严重灼伤，不是外伤，是内伤，不是轻伤，是重伤。

激活剩女，剩女如愿，遇见心想事成的自己；

激活剩女，剩女嫁好月圆，嫁个Mr Right；

激活剩女，从"灭囧"做起。

2008年中国楼市在鼎盛时段伴随股市和基市走软，一路下挫，一度触及房地产商底裤下方，年末受消息面因素影响企稳稳步下挫，待嫁而沽，最终让中国剩女的群体人数呈现爆发性倍增放大效应。明年市场预期中国主要城市商品住房价格重挫至房地产底裤下方，加之市场需要消化空置面积持续增加的商品住房价格下挫预期的影响，短期来看商品住房价格反弹的压力很大。个人认为，中国主要城市商品住房价格在2009上半年度晚些时候下探到房地产商底裤下方区间是比较合理的；当然，考虑到2008年第4季度商品住房价格下跌速度偏快，也不排除短期存在回抽反弹的可能。中国剩女可以密切关注，伺机短期获利，趁势激活剩女，灭了房囧炎、股囧炎和 基囧炎，但需谨慎结婚，做好闪电离婚的心理准备，及时止损或者止赢，规避风险。
大结局篇，大家想看到什么呢？

想遇见心想事成的住房？

想嫁个Mr Right如意郎？

我们首先共同回顾一下：

1.剩女普通患有房囧炎。野多闲田，房囧剩女。

2.剩女危机带来住房消费力和剩女消费力的两大恶性循环，剩女对男人住房的偏好情绪持续加强。

3.剩女危机的根源在于住房供应超出了实体婚姻的需要，泡沫房价内虚。

4.剩女有嫁理而不说："好男有房才能嫁"。

5. GDP保8必须提振待婚男的住房消费力。

6. 8招提振待婚男的住房消费力，要快，要准，更要狠！

7.剩女是深度被套的精神房奴。即便剩女自有住房，也不会完全放弃对待婚男的住房偏好。

8.剩女严重灼伤受累于股囧炎、基囧炎、房囧炎，囧火攻心。

9.从"灭囧"做起，激活剩女，嫁个Mr Right。

中国剩女，寻寻觅觅Mr Right如意郎，"好男"到底在哪里呢？

好男有房才能嫁，待婚男想遇见心想事成的住房，这寄寓了婚姻希望的美好住房到底在哪里呢？

大结局，正式开始啦！

受到全球经济衰退的显著影响，在中国股市持续低迷且主要城市房地产仍存在明显泡沫房价的背景下，住房消费力和剩女消费力难以得到可持续的稳定提振。

愈是关注外界环境变化的影响，是不是让罹患房囧炎的剩女愈加忧心恨嫁呢？

果真忧心恨嫁，就更误入歧途。

唐朝和尚无尽藏，他有这么一首诗，"终日寻春不见春，芒鞋踏破岭头云；归来偶把梅花嗅，春在枝头已十分。"

好男，是不是与这首唐诗里的春天一样，值得剩女期许呢？

果真期许婚姻的春天，就掐断了对男人住房的偏好情绪吧！

掉转眼光，关注自己，审视自己的内心，让爱驻进心房，让婚姻驻进心房。

用这颗真正拥有爱、拥有婚姻的美好的心，迎接属于每一位剩女自己的Mr Right！

激活剩女，和谐社会！

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“楼市成交量出现反弹，首先要归功于‘房地产新政’，但南宁楼市是否回暖，还要再观察往后几个月的成交数据。”金色创意副总经理陈斌对记者表示。

他告诉记者，从９月１５日央行４年来首度减息到目前为止，中央政府前后一共出台了６次大手笔的刺激经济政策，这些救市政策成为本次楼市强劲反弹的直接原因。

先是１１月份以前的３次减息和免收利息税，这３次减息之后，使得五年期以上的房贷利率从此前的７．８３％降到了７．２０％。这些政策信号的释放，使得经 济系统的政策底部得以确立，但是，由于这些政策信号刚刚释放，同时并非是针对房地产单个领域的“救市”政策，所以，对购房者的入市积极性，它还没有产生非常明显的刺激。

从１０月底开始，国家的政策思路已经事实上从此前的“一保一控”转为“全面保增长”，所以，这时期针对房地产的政策开始明显放开。１１月１日正式实施的新房贷政策被视为是国家对房地产领域的“大解套”，最低至７折的房贷利率虽然只针对首套普通住房，虽然这些房贷细则到现在仍然没 有出台，但是，它释放出的积极信号已经开始明显提振市场信心。近段时间南宁各区楼盘看房量略有回升，而且也有投资客已经开始萌生进入市场抄底的意图。

而到了１１月５日４万亿元的大手笔刺激内需政策出台之后，这个政策在相当程度上扭转了公众关于未来经济走势的悲观预期，对市场的提振效应更加明显。

而１１月２７日央行１１年以来最大幅度的降息，不仅进一步降低了购房者的负担，也进一步减轻了房地产企业资金压力。目前，商业贷款基准利率已经回归到 ６．１２％，相当于三年前的基准利率水平。如果是首套房并在９０平方米以下，购房者可享受贷款利率７折优惠，优惠后利率仅为４．２８％。对于这次超乎预期的大幅降息，不少楼盘销售负责人表示，央行这次降息来得太及时了，如此大幅度降息非常少见，现在客户购房应该说非常实惠，再加上楼盘本身的大幅促销优惠，预计近期销售将会有迅速起色。

另外，新政的利好，让不少购房者和投资客跃跃欲试，而房贷的松动也为楼市反弹提供了实质支撑。

业内人士分析，１０月３０日出台的新房贷政策，规定个人首次购买普通住宅和改善型普通住房，可以享受最低二成的首付和最高７折的优惠利率，同时还推出了 一系列税收减免政策。虽然到目前为止，房贷细则仍然没有出台，而何为“改善型普通住房”也没有明确定性，但是，事实上，自１１月１日房贷新政推出之后，按捺已久的商业银行已经开始根据自家的实际情况暗暗松动房贷。

而房贷的暗暗松动，为南宁楼市的回暖提供了非常具有实质意义的支撑。因为，今年以来南宁房地产市场的持续低迷的直接原因，便是去年“９·２７房贷新政”对个人房贷的“一刀切”。此番，个人房贷的暗暗松动，等于是对此前被压抑的需求的一次大面积的释放。　　

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摩根大通证券中国区董事总经理兼研究部主管龚方雄在2008中国经济论坛上表示,9000亿元人民币经济适用房计划应当谨慎执行,刺激消费需依靠政府推动。

龚方雄表示,经济增长的三驾马车中,市场机制对消费增长近期有点失灵,必须靠政府才能拉动消费,可以将资金用于教育、医疗、养老等社会保障事业。而在保障住房方面,政府公布的9000亿元人民币经济适用房计划,并不是一个很好的办法。

龚方雄表示,1998年香港政府曾经大量投建廉租房,结果导致房地产价格大幅下挫。原因在于房地产作为特殊的投资品,让所有人拥有房产只会拖垮楼市。当然这一经验并非绝对,如果能够将资金用于购买存量房而非新建房产,就改变了市场格局,增加了需求而非增加供给。龚方雄认为,房地产市场的结构性失衡只是个相对的概念,问题不是很大。

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报名火爆超出想象

根据《国际先驱导报》调查，报名者中六成左右是房地产业内人士，而多数人到美国买房都是为子女留学做准备。“在美国楼市低价时入市，待儿女留学美国时可就近陪读。”搜房网北京二手房负责人杨丽娜说。

但耐人寻味的是，面对本报的调查，多数报名者都对“赴美抄底”讳莫如深。在本报记者再三要求下，其中一位来自山东的40多岁男子才同意接受采访。

“我的女儿在美国上学，还有两年毕业，我自己做进出口贸易，以后想去美国，也想给女儿办移民。”王家华(化名)表示，如果价格真的便宜就会买。

高学忠则表示，最初策划这个“购房团”只是倾向于组织业内人士去美国看看楼市。受次贷危机影响，一季度美国房价指数下跌11%，个别地区甚至出现房价下调30%。而与此同时，高学忠发现包括北京在内的中国国内投资者面临“投资困惑”，股市、楼市不景气，很多投资者急于寻找新渠道，这都为组建赴美购房团提供了机会。 

买房容易入住难

那么，之前国内热议的“1美元1套别墅”，以及现在美国公司来中国打出的所谓“18000美元买1套房子”的宣传，到底可信度几何？

“国内消费者一定要小心谨慎，毕竟在美国买房和中国不一样。”柏建告诉《国际先驱导报》，房价下降越多购买时越要小心。1997年前后，美国楼市曾出现1000美元就能成交的房子。“但是买了以后，房主很快发现，这些房子根本不具备常住条件，偏远不说，周边环境也不安全，居住人群素质偏低，还需要缴纳房产税。”

美国大都会房地产公司董事长张伊立也持有相似观点，他表示，美国稍好地区的房价松动不大，以马里兰州为例，住房需求量一直很大，房价一直坚挺，下调幅度不会超过5%。该地区目前旧二居室公寓价格(不算管理费)大约在20万到30万美元一套；一套独立屋的价格则在50万到60万美元。

美国房地产市场从来不排除外国人购房。现有的情形下，只要有签证，并且能够支付50%以上的首付(次贷危机前，20%就行)就可以购房。

但买房简单养房难。柏建告诉本报记者，美国公寓很少，大多是类似国内的独栋别墅，每套房子有独立的冷/暖气系统。其次，即使是公寓，管理费也很高，一套普通的二居室公寓，每月的管理费用约在500到1000美元。第三，每半年还需要缴纳购房款0.1%的房产税。 

美国房产公司毛遂自荐

对于中国人去美国抄底楼市，美国众多的房地产公司的态度异常开放。高学忠透露，原定行程中，洛杉矶市长已经同意与中国购房团会面并出席晚宴，美国的房地产公司也都争相与中国组织者联系。

经过多方联系后，美国房地产公司(World Land Partners)CEO柏建接受了《国际先驱导报》的采访。柏建表示，早在中国之前，日本、中东一些国家已经有人来美准备抄底楼市，“中国算比较晚的了”。

即便如此，美国的地产公司得知中国首个购房团的行程安排后，竞相向主办方推荐“优势房源”，这使得购房团的行程至今仍面临很多变数。据高学忠介绍，原先预定十天的洛杉矶、旧金山、拉斯维加斯行程已经有所变动，越来越多的美国房地产公司毛遂自荐，使得既定的洛杉矶市长见面晚宴时间也无法确定。

柏建介绍说，美国现在的房屋收益率已达到10%(正常情况下为5%)，银行为回笼资金，以低于造价的价格出售，国外想要捡便宜的购房者一定要看好房源，“这个时候，买银行房产很划算。” 

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记者从渣打银行（中国）相关人士处获悉，渣打（中国）的房贷业务操作已经有所调整。在北京和上海两地，首次贷款购买自住型普通住房，贷款额度最高可为房价的八成，贷款利率最多下浮20%。

而对于一直“困扰”商业银行的二套房的界定，渣打（中国）的房贷操作新规对二套房优惠关上了闸门。该人士表示，对于非普通住房和二套房的贷款业务，该行继续严格执行原有标准。

而对自住型普通住房的划分，该人士表示，将按照上海和北京当地政府的规定执行，并未进一步透露执行细节。

自央行出台房贷新政以来，外资银行房贷细则一直“难产”，渣打（中国）是首家透露房贷新规的外资银行。上述渣打（中国）人士表示：“这是目前比较明确的做法，已经下发到业务部门执行。”

从目前已经推出房贷细则的几家中资银行来看，首套房贷款利率最多可下浮30%，利率远优惠于外资银行。对此，上述渣打（中国）人士表示，该行是结合外资银行的客户群体和业务状况来制定房贷新规的。

此前，有外资银行人士表示，外资银行房贷细则迟迟不出台，各家都在等其他银行的做法。《第一财经日报》昨日致电汇丰、东亚、恒生三家外资银行客服部门发现，三家银行尚未向业务部门下发房贷新规，但客户经理都表示可能不久后就会推出新的优惠政策。

东亚银行（中国）古北支行一位客户经理表示，由于接近年底，该行的房贷指标已经用完，房贷业务也已基本停止放款，预计新的房贷优惠政策只能等明年再出台了。

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据了解，“西南商都”项目是南宁市重点危旧房改造项目，该项目应拆户数为108户，总拆迁面积25333.35平方米。该项目位于南宁市历史传统商业中心民生路、兴宁路步行街，处于南宁市“大朝阳商圈”的最核心位置。该项目占地总面积约1.2万平方米，共有7层商业区，商业总面积达到8万平方米，是一个集金融、购物、娱乐、餐饮、商务、居住、停车场于一体的高档大型商业地产项目，预计在2009年底建成开张，建成后的“西南商都”仍保持具有岭南特色的骑楼步行街形式。

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居民
期盼步行街旧貌换新颜

开工仪式结束后，多数围观市民仍没有离开，对于“西南商都”设计方案历时12年的多次调整和修改，直到现在“动真格”，这些居民有着太多的感慨。记者了解到，这些居民多数还住在步行街一带，对于老城区部分建筑的拆迁，不少人表示不舍，但对市政府的旧城改造，更多市民表示赞同，同时对未来新商业街区也充满了期盼。

在兴宁路住了40年的张先生告诉记者，他们一家5口人住在一间只有30平方米的老旧平房里，儿子一直都住在自行搭建的阁楼上，而且一住就是25年，2年前，儿子结婚后才搬了出去。张先生说，他家目前还没接到搬迁通知，一旦拆到他家这里，他会毫不犹豫搬离步行街，他希望能够住上政府建的廉租房。

临街做生意的商家大部分都赞成步行街旧貌换新颜。在兴宁路做服装生意的蒋小姐说，因为定位不准，现在的步行街卖的几乎都是低档服饰，高档服装在这里很难有销路，利润也上不去。她希望将来能在“西南商都”里要一个铺面，改变目前的经营窘境。“西南商都”是一个高档商场，在里面做生意更有发展。

商都
保留现有骑楼传统形式

据负责拆迁协调的“西南商都”旧城改造项目拆迁办的一位相关负责人介绍，“西南商都”项目是南宁市重点危旧房改造项目。建成后的“西南商都”１～６层为商业用房，７～９层为商务公寓，地下一层是停车场，266个车位。

在该项目的建筑外观方面，仍保持具有岭南特色的骑楼步行街形式。兴宁路、民生路一带立面保留现有的骑楼传统形式，在材料、色彩和建筑尺度等方面也保持现有的风格。而在向着朝阳路方向的一面，以现代时尚的商场形式为主，同时结合屋顶鼓楼等一些具有民族特色的传统装饰，保证大楼与周边现有的商业建筑统一和谐，整个商业大楼总面积达到8万平方米，是一个高档大型商场。

客商
商都将带来新商机
据了解，作为南宁市首个旧城改造重点项目，该项目从1996年就开始启动，因为当时项目所在地的一些老旧建筑环境已极其恶劣，大部分房子已超过了居住年限，建筑结构严重腐蚀，存在严重的安全隐患。为消除隐患、改善居住和生活环境，南宁市政府将该项目确定为兴宁路、民生路第一个整体成片开发的旧城改造项目，并希望通过此改造项目的成功实施，为整个街区的旧城改造提供示范作用。但由于多种原因，步行街的旧城改造项目一直停滞不前，项目的开发商也换了两茬。2005年11月，在人大代表的关注下，南宁市十一届人大常委会第四十一次会议上，“西南商都”旧城改造项目建设规划设计方案以80％的通过率通过审议。直到2006年7月，“西南商都”旧城改造范围内的所有直管公房才开始拆除。

负责该片区拆迁工作的南宁市兴宁区建设项目前期工作管理办公室副主任包海光告诉记者，“西南商都”项目只是步行街旧城改造的一部分，步行街以及周边的其他片区也将陆续拆迁。

当天，从浙江来南宁打拼多年的杨老板也来到了开工现场，他告诉记者，“西南商都”位于南宁市商业的中心地带，是黄金地段，他非常看好这一地理位置，他现在在南宁百货大楼有了自己的专柜，但还想在其他地段再发展生意。“西南商都建好后，我打算在1楼或者2楼要一个临街的铺面，钱我都准备好了”。

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据新华社报道，住房和城乡建设部（下称“住房部”）部长姜伟新日前表示，当前的一项重要任务就是在做好保障性住房建设的同时，促进商品房购销，稳定市场价格，规范市场行为，保持房地产市场稳定发展。

购房退税政策是否重来？

住房部相关负责人近日表示，随着房地产市场的变化，无论是中央还是地方，都还会采取更有力的政策调整来促进住房消费。

在此背景下，1998年上海曾执行过的“购房退税”政策引发各界热议。华远总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)日前即声称，房地产政策应该超过1998年的力度，才能真正刺激消费。

日前曾有媒体引用住房部政策研究中心副主任秦虹的话称，住房部正在研究购房退税政策。但此后，秦虹本人以及该政策研究中心主任陈淮相继对此予以了否认。

而住房部副部长齐骥在接受香港媒体采访时也表示，这只是专家的想法，但这种建议也会启发部委。

昨日接受本报记者采访时，全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，虽然目前还不能认为购房退税政策会出台，但应该把它看作是稳定目前房地产市场的一个思路，可以促进居民买房。

退税政策过往

1998年，中国刚刚启动住房制度货币化改革之际，为启动楼市消费，上海出台并执行了购房退个税政策。按照当时出台的系列文件规定，在1998年6月1日至2003年5月31日期间在上海购买商品房的个人，可享受有关个人所得税的扣除。

此策一出，效果立现。据当时的统计资料显示，1998年，上海商品房竣工面积达1400万平方米，而销售面积还不足800万平方米。但一年之后，形势便发生了“突变”，1999年的销售面积超过1200万平方米。

但这项政策执行过程中，也有观点认为因为高收入群体缴纳个税金额高，因此获益更多，此项政策一定程度上是鼓励了高收入群体买房。

谨防“住房鸿沟”

为了促进居民买房，财政部等部门已经在10月出台规定降低了房地产交易税费，但此后各地楼市表现大有差异。

楼市方向迷离，包括二套房贷在内的政策是否进一步明晰，成为市场关注焦点。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，即便取消二套房贷政策，在当前的经济大背景下，投资者的风险意识都在加强，能否马上促进楼市交易回暖还很难说。

相比之下，购房退税政策或许能够“药到病除”。“（上海推行购房退税政策后）房地产消费很快就启动了，房价也慢慢地上涨起来。”尹伯成认为，购房退税政策比二套房贷政策起到的作用会更直接。目前居民个税缴纳的金额相比之前已经提高了很多，如果买房能够退税的话，将会对购房需求产生极大的刺激。

不过，由于能够在购房退税和二套房贷政策中获益的多是高收入群体，尹伯成认为，在住房保障系统目前还没有完全搭建成型的背景下，这可能会将更多的中低收入群体排挤在商品房市场之外，从而拉大两个群体间的“住房鸿沟”。

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10月22日，国家对个人住房税收及贷款政策作出重大调整，规定个人首次购买90平方米以下普通住房，契税税率暂时统一下调为1%，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例从30%调整为20%（本报10月23日、24日曾作报道）。由于如何界定购房者是否是首次购房存在一定难度，有关部门一直在协调、磋商，购房者拿不到有关部门出具的首套房证明，无法享受到政策给予的实惠。

12月8日，记者在南宁房产交易中心房地产档案馆看到，几十名购房者排队办理首套房证明。市民罗先生填写申请资料后，提供购房合同原件、身份证原件，不到5分钟就领到了房产部门出具的首套房证明。证明上面写着，截止到罗先生签署购房合同的日期，房产部门查询到其无购房记录。同时，罗先生还在证明书上签字、摁手印，承诺其名下没有购买过商品房（含二手房）。拿到首套房证明，罗先生十分高兴，按原契税征收规定，他要按房款总额的1.5%交纳契税，现在房产部门出具了首套房证明，按1%交纳契税就省了近2000元。

南宁房产部门工作人员介绍，国家出台政策后，他们一直与税务、金融等部门加强沟通、联系，就如何界定居民的首套房多次进行协商，并参照、借鉴外省做法。12月初，证明的最终文本格式敲定，由于印刷、备案等原因，12月8日起才正式出具。当日，就有近百名购房者前来办理了证明。

在办证现场，记者看到有的购房者因产权共有人没有同时在场，或购房合同在11月前签署无法办理首套房证明。据介绍，根据国家有关规定，个人首次购房可享受的契税优惠，必须是在11月1日之后购买的90平方米以下面积的房子。购房者办理首套房证明，须本人携带身份证前往办理，同时提供签署日期在11月1日之后的购房合同正本。

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位于凤岭东盟商务区内的保利·21世家推出268套大户精装房，登记客户达300多人，当天该楼盘成功销售150多套，在南宁开启了大户精装时代；

以3688元/m2起震撼入市的鲁班北路新盘盛天熙园首期开盘，当天推出160多套，而预约客户却比推售的房量多出2-3倍；

位于鲁班南路的振宁·现代鲁班“玉兰桃源”组团也选择于当天开盘，上午9点不到，便有600多名预约客户来到现场，销售量超过80%……

出乎意料的火爆场面，是南宁楼市发出整体回暖的一个信号吗？反观今年南宁房地产市场，“金九银十”让人大跌眼镜之后，年底推量必定成为许多开发商的救命稻草，抓住与否，事关全年销售大计。除此之外，开发商通过“自救”的方式，变相优惠举措层出不穷，在一线城市被炒得沸沸扬扬的“无忧置业”及“无理由退房”等保值计划在南宁楼市亦被多家楼盘采用，开发商希望借此来打破楼市“坚冰”。当然这也是开发商责任感与信誉的体现，但在许多消费者看来，这更像是一场“危机公关”。

2008年，中国经济仿佛无法脱离十年轮回的魔咒，雪灾、地震、美国次贷危机、通货膨胀、楼市低迷、股市暴跌，内忧外患，实在令人担心。眼下南宁的房地产市场也是雾里看花，开发商和购房者上演拉力赛，一方呐喊稳定房价不是打压房价，房价不会降；一方紧捂钱袋，不停给自己心理暗示：要顶住，房价就要降了。

供求关系决定商品价格，但是，价格还与市场上买卖双方的心理博弈有关系。虽然不少开发商仍力挺房价，但随着年关渐近，为冲刺年度任务额，他们的促销力度和规模空前提高，降价的风气正逐渐在南宁房地产市场中弥漫开来，2008年末大会战已悄然上演。

非常时期非常心态，在楼市促销的激战中，不少开发商终于放低姿态。翻开最近的报纸，可以发现房地产广告数量不减反增。除了一些形象宣传广告之外，更多的是推广新品以及各种促销活动。手机里也经常会收到一些楼盘打折送礼的信息，冷淡的市场已迫使南宁市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度也很高，类似于“买房送车位”等促销广告开始大量出现，不少开发商也积极尝试为客户举办团购专场。

因此，在市场仍处于种种不确定之际，本期特别策划了“2008楼市收官之战”这一专题，分析年末南宁各大区域楼盘的营销亮点，除了方便买家预先了解楼盘的动态外，也给开发商一个知己知彼的平台，共同打好2008南宁楼市收官战。

年终楼市演绎“三分天下”

南国早报 记者：邬晓京

随着12月第一个星期的到来，年关已经日益临近。不少项目纷纷于近段时间强势推盘，发起2008年最后一轮冲刺。有业内人士分析，经历了宏观环境的跌宕起伏，以及房价的大起大落，南宁楼市年末有可能迎来一段小高潮。与此同时，对大多数项目都至关重要的年终“大会战”，将变得更加扑朔迷离。

凤岭：强势依旧贯穿全年

尽管今年南宁楼市普遍降温，凤岭同样未能幸免，然而凭借东盟商务区几个楼盘的出色表现，凤岭依然是楼市中难以撼动的区域“老大”。无论是项目品质还是成交量，都牢牢占据榜首的位置。

与此同时，这里的“硝烟”也比别处浓厚了许多。既有利海·亚洲国际与保利·21世家的强强交锋，也有和润园、凯悦国际、联盟新城、领事郡一号等项目的同台竞技，更有恒大·苹果园这样的超级大盘加盟表演。在今年最后一个月份，这些项目都将展现出各自的实力，争抢年终楼市这块蛋糕。

供应量方面，除了保利·21世家、凯悦国际等项目近期大张旗鼓推盘外，恒大·苹果园年底也将有1000多套单位推向市场。该项目销售分公司副总经理林崇凯告诉记者，今年楼市最困难的时候已经过去，然而临近年末更不能掉以轻心，为了加快推盘速度，公司近期主推团购活动，从11月21日至今已售出200多套单位，可谓成效卓著。

“凤岭的楼盘多数体量大，定位高，因而竞争也格外激烈，尤其年终是一个关键时期，可以说95%的房地产企业这时多多少少都会面临一定的资金压力，除了工程款的结算，银行的还款期限也通常定在年底。而近段时间各种政策、措施‘利好’不断出台，使不少消费者从止步观望向产生购房欲望转变，因而抓住年底的营销机会才能在来年占据主动。”林崇凯表示。

江南：龙头项目逆势大卖

实际上，江南板块今年被城西抢了不少风头，整体实力不敌西部新秀。一些老盘销售进度差强人意，只好看着政策风向慢慢走量。不过，一些新盘以及龙光·普罗旺斯等领军大盘却出现了逆势大卖的火爆场面。

龙光地产房产部经理谭浩天告诉记者，龙光·普罗旺斯今年只在国庆期间做了一次让利100万元的促销活动，取得了销售近1亿元的佳绩。随着年关将至，龙光地产正在抓紧时间为业主办理交房。

据悉，龙光·普罗旺斯年底前计划完成400套的销售计划，而预计明年将有1000多套单位推出。“今年项目最好卖的户型是二房和紧凑三房，现阶段宽三房也开始受追捧。不过目前虽然消费者信心比7、8月足一点，但是观望气氛依然较浓，他们希望价格再降一些。但是今年以来建筑成本和人工不断增加，尤其是中低价位的项目其实已经没有太多的降价空间。” 谭浩天表示，“江南最吸引购房者的是便捷的交通和高性价比的楼盘，龙光地产作为江南的一线领军大盘，年底将维持稳定的销售态势，不再进行大幅让利销售。”

城西：心圩江撬动楼市

城西的崛起从一开始就打着“心圩江”的烙印。这条江尽管仍然在整治当中，但却不妨碍其成为城西楼市最具价值的一张名片。在它的周围，东临广西大学、广西财经学院等大学学府，而西边则有可口可乐、南宁亚奥数码等众多的大型高新科技企业汇聚于此。

在心圩江边上，瀚林华府、隆源国际花园、盛天尚都、同和慧源、康桥蓝湾、财智时代、中谷蓝枫等滨水楼盘四处开花，拉开了2008年城西崭新的江景住宅时代。

业内人士分析，城西尤其是心圩江板块，既有大学人文气息，又有不可复制的景观优势，加上日益完善的生活配套，越来越多的人选择在这里安家。

城西某项目的营销总监认为，城西楼盘的整体品质高，心圩江概念拔高了许多项目的定位，翰林华府、同和慧源等项目今年也取得了不俗的销售业绩，可以说，自2007年城西楼市一飞冲天，2008年城西楼市依然延续了稳健的走势。

业内人士分析，按照南宁市园林绿地系统规划的要求，城西的心圩江流域下游地段将改造成为城市公园——心圩江公园，以增加南宁市的公园绿地面积，改善南宁市生态环境质量，形成依托内河的城市楔形绿化带，建成西部地区的一个大型市级综合性公园。随着心圩江整治工程的进行，心圩江板块的价值将被进一步发掘。

年底促销“八仙过海”

南国早报 记者：李双玲

对于大多数开发商来说，冷暖自知的2008年很快就要走到尽头。迫于年前制定且尚未完成的销售任务或资金链的压力，以及对后市的不确定性，许多开发商早已悄无声息开始了可称之为“保护2008胜利果实”的新一轮楼盘促销活动，虽然暂时还没出现茶叶换房、买房送车、买房送工作、慈善人士送首付等这些近期上海、杭州、深圳等地开发商想出的怪招，但南宁楼市也涌现出了各式的楼盘促销“招牌”动作。

楼盘：促销方式百花齐放

在楼市持续走低的情况下，各房地产项目如果想要吸引到如往年一般火爆的高人气，都必须付出不一般的努力。从各楼盘促销方式观察可发现，其中不乏耐人寻味之作。比如位于凤岭的千亩大盘恒大·苹果园，就打出了“超高性价比大盘”的旗号，该项目于近日发起的金融界团购风越刮越烈，据了解原定的团购指标是200户，结果仅仅几天时间内部团购预约即达到了近300名，开发商称不排除卖足400套的可能。位于东盟商务区重要版图位置的保利·21世家，于岁末隆重推出“赠送1500元精装修”的房地产促销方案，不仅二期业主购买的房产均包含1500元/平方米的精装修，一期业主只需按200元/平方米的差价补齐也可享受1500元/平方米的精装修。此举一出，据说保利·21世家近150名一期业主不仅一致补足差价，还联名给开发商写来了表扬信。还有如蓝波湾项目两次开盘预约都人气爆棚的事实，充分展现了开发商新颖时尚的活动创意所带来的不同凡响的销售业绩。

此外，还有部分开发商致力于为业主提供服务，在服务中带动促销的事例也时时存在。如龙光·普罗旺斯、莱茵湖畔为即将交房业主举办大型家装展示会，嘉华绿洲即将举办读书节等，通过一系列的业主活动，不仅带动人气，业主们的口碑相传也带动了销售。

业界：市场尚算平稳发展

既然各大楼盘积极开展促销活动，是否说明南宁楼市蕴藏着变局？记者采访几位业界资深人士的评价是：“南宁目前并未陷入类似于北京、上海、广州等一线市场的楼市恐慌，从促销方式也可看出，除了让利等传统方式，基本上没有出现一些怪招狠招。”因此，他们估计南宁楼市仍然处于健康发展中，只是部分楼盘更善于审时度势并及时推出促销活动，在性价比方面有不错表现，只要冷静选房，这时候的房价还是很具有竞争力的。

另外，专家也指出，在当前的市场环境下，经济不景气，房地产商资金困难，部分楼盘注重自身形象，因此趁此机会以一些非常规的广告形式出现，实际上也是在制造噱头，相比之下没有更多的实用意义或可操作性。

消费者：只看需求不受忽悠

如今的购房者，是空前理智的群体。记者采访中发现，七成的被采访对象想买房的欲望实际上来源于他们无自己的住房或是现有的住宅急需升级换代。像以往那样关注投资的客户，特别是一人投资N套房子的情况在目前已经不太可能出现。据中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》展望2009年房地产市场指出，房地产市场将步入较长时间的调整期，短期内房价下调将成定局。目前，在这个以刚性需求为主要购房动力的行业中，楼盘要赢得销量，必须要具备良好的楼房品质及高性价比。越来越理性的自住型客户，更看重是否能满足自己对于房子的需求。

开发商、消费者、政府三方本就是博弈的关系。如何维持楼房供应量，维护政府、消费者的正当权益即是个问题。可以预期的是，年末越来越多的楼盘还将推出多样的促销方式。

提质不提价 将成楼市主流

南国早报  记者：潘雯瑜

2007年的南宁楼市高歌猛进，住宅市场供需两旺，销售创下了历史新高，随着销售旺势的迅猛上扬，房价的涨幅也极为惊人。然而，产品品质并未随着价格的上涨而提升。进入2008年，由于受到各方面因素的影响，更多的开发商开始大练内功，提升产品品质，为产品增加附加值，以此来促进销售。那么，在2008年末的收官大战中，南宁楼市哪种类型的物业在淡市中依然旺销呢？这将为明年的楼市提供什么样的启示？

小户与豪宅 走俏市场

小户型一直是广大消费者需求最大的一部分。最近市场上活跃的小户型楼盘有利海·亚洲国际、昊壮·南湖西岸、摩卡生活馆、同人·西湖东郡以及金都·新巢时代等，小户型一经推出市场便出现抢购的场面，足以证明小户型在2008年风云变幻的市场上依然受到热捧。除了小户型外，市场上的大户豪宅亦势不可挡，人们对豪宅的关注度在不断提升。今年面市的凯悦国际、远辰·山水1号以及盛天熙园等楼盘，他们占据了城市的绝佳地段，无敌的生态景观。在如今房地产市场低迷的情况下，许多项目，放低身段，这些占尽稀缺资源的豪宅更受到了对品质生活极为讲究的高端群体的关注。比如去年入市的和润园，由于配置超前，规划领先，尽管市场跌宕起伏，其近每平方米8000元左右的均价依然受到高端群体的热捧，销售一空，证明好房子依然存在巨大的买方市场。

商铺投资 势头不减

今年全球金融危机的爆发，股市持续低迷，国内制造业受到重创，国家启动4万亿元扩大内需，促进经济增长。有业内人士认为，目前的市场环境，商铺投资是一条掘金大道，现在投资商铺正是绝好时机。

去年，仙葫一楼盘的商铺售价约为6000元/㎡，受到了投资者的热捧；而市中心区其他楼盘的商铺价格远远高于此售价。今年，低价格商铺频频出现，江南龙光·普罗旺斯推出3000元/㎡起步价的商铺，城北云星·广东商城4万㎡商业面积，7.5万元/间起步；保利·东盟国际第1街一、二期商铺当天推出即售完；三期开盘，一小时内所推均价25000元/㎡的19间商铺被抢购一空……最近，各大楼盘都不同程度的推出商铺，如果这类商铺在去年推向市场，价格会超过现在的价格区间。在如今楼市不温不火的状态下，商铺的投资也许是恰逢时机。

刚性需求 推动楼市

从小户型与豪宅的热销，到商铺投资的强劲势头；这类物业的热销凸显了刚性需求的存在，对2009年的楼市有着深刻的影响。首先，为了迎合市场，开发商在产品的品质上大练内功，在项目的规划设计、配套设施等下足功夫；其次，摒弃以往的宣传噱头，实实在在的提升产品品质，以此来回馈客户；再次，现今市场上的个性化产品开始崭露头角并逐渐走俏。南部有广州恒大地产开发的大盘；城北新希望集团投资3亿开发的大商汇项目以及东部中铁集团即将开发的楼盘等等。根据目前的市场环境，今年市场上畅销的小户型、豪宅和商铺，在2009年必定还是热销产品。明年，楼盘品质提升而产品价格相对稳定将成为市场发展的主流趋势。

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尽管当地政府在促成这件事上投鼠忌器，合作方、意向竞拍方首鼠两端。

但村党支部书记张玉旺对自己做成“中国农地流转第一拍”却信心满满。

12月2日，北京市，平谷区，良庄子村。该区农委为了此事组织意向竞拍方座谈。但是结果却差强人意，包括会议组织者在内的所有参会方一起陷入悖论里。“劝退”还是‘鼓励’，这是一个问题。

就在一个星期之前，包含“中国农地流转第一拍”内容的广告牌被当地工商局强拆。

“这件事做好还罢，一旦出现问题，谁来承担责任？”平谷区区委宣传部一位人士说，目前农地流转缺乏法律支持，政府很担心放开这种农地流转，会导致某些人会从土地转让中获取暴利，产生新的分配不公，引发社会矛盾。

竞拍事件事先张扬

11月中旬，张玉旺通过媒体宣布，将自己承包的平谷区黄松峪乡塔洼村的1万亩山地承包权拍卖。

与此前所有土地承包权转让形式不同，这次将通过民间拍卖事务所进行拍卖，这将是“中国农地流转第一拍”。

这是一场精心策划的拍卖事件。

承担此次土地拍卖的北京艺海拍卖公司总经理徐应鹏告诉记者，最初他选择张家口市的一块土地，但是当地地块交通不便，因此放弃。

“拍卖地块的选择首先考虑的商业开发价值，参与投资商最先考虑的是项目效益，还剩多少投资潜力。其次是地理位置、交通条件。”徐应鹏说。

塔洼村，一块理想的拍卖地块，离平谷城区约30公里，除了最后一段3公里左右的盘山小道，其他与旅游公路和国道相连，交通极其方便。因为紧邻“石林峡”等风景旅游景点，塔洼村早已开发，是典型的北京“农家乐”旅游景点。

1997年，北京市进行山区农村改造，塔洼村40余户村民被迁到山下良庄子村，塔洼村山地的承包人，正是张玉旺。

良庄子村村长助理柏赢介绍，塔洼村改造后有约40余间客房，10余年来一直处于经营状态，每年都有10万元左右的收入。

不过近几年，农家乐生意竞争日趋激烈。

“正是时候”，张玉旺说，“及早退出”

张和其他三位合伙人打算将塔洼村承包权转让，当“决定”出台后，当地一名策划人和张玉旺一起将这个承包权转让行为包装成了“中国农地流转第一拍”。

据悉，这次拍卖拟定起拍价在500万元，而之前几家投资方商谈的转让价都不超过470万元。

“这次拍卖的最大意义就是通过市场拍卖的方式，实现农地价值最大化，将市场拍卖的方式引入农地流转，”徐应鹏说，“农地，这是一块巨大的市场。”

策划虽好，转为现实却不容易。

11月26日，记者第一次去塔洼村的时候，就赶上了当地工商局强拆广告牌。徐应鹏告诉记者，工商局拆除广告牌的唯一理由就是上面有“中国农地流转第一拍”的字样。工商局以涉嫌广告为由将其拆除，其实背后还是避免“树大招风”。

张玉旺也曾透露，记者再去时，张玉旺已经不再出面见记者，而是派其助理柏赢出来接洽。

据北京市农委统计，仅北京郊区就有“农家乐”项目1.7万个，年收入超过10亿元。如果农地承包权流转都能进行拍卖，这将是一个巨大的市场。

“这个事情现在不要去关注它，让他做成，过一年以后看看结果怎样再说。”平谷区区委宣传部一位人士表示，他们对塔洼村农地拍卖的事情很难把握尺度。

土地收益暂难摆平

11月19日，张玉旺召集了21名村民代表表决，结果当然是一致同意。但是，良庄子村张玉华等村民代表接受记者采访时却表示，不清楚农地承包经营权流转后利益如何分配，他们希望村集体能多分得一点。

一位村民代表告诉记者，他们从塔洼村搬迁下来以后，与原良庄子村村民一起分“口粮田”，每人分到田地不过4分，村里年轻人都靠在市里打工为生。目前，张玉旺等承包人每年只给村里交2万元承包费，这些钱也被用于良庄子村的道路建设和办公经费，村民并没有直接分到任何钱。

更多质疑的声音指向张玉旺等承包人从这次拍卖中获得的利益。

张玉旺等人原来与村集体签定了50年的承包合同，目前还剩41.5年，就在这宗土地承包权拍卖之前，村集体又同意将土地续租13.5年给张玉旺，因此塔洼村土地拍卖使用权年限延长到了55年。

假如拍卖获得500万元，张玉旺等人只要按每年2万元承包费的标准将41.5年，共计83万元一次性给村集体。另外13.5年按照每年5万元的价格续租，还需要缴67万元承包款，两项合计共150万元给村集体，剩余350万元则可归张玉旺等4人分配。

张玉旺对记者称，在收回自己的投资后，将尽量给村集体多一点利益分配，但在村民眼中，这是空头支票。

拍卖成功后，张玉旺想捐钱给塔洼村，建立一个“中国农地流转第一拍”的牌坊。

除了这座牌坊，村集体和村民似乎再与这次拍卖所得利益无关。

记者调查中了解到，塔洼村附近约有20家类似的农家乐旅游景点，其产权特性与塔洼村相似，目前市场转让承包价约为5万元/年，购买方需要接着给村集体缴纳2-5万元/年不等的承包价。以此核算，塔洼村拍卖的成本算是很低的。

法界争议从未中断

拍卖行的徐应鹏告诉记者，“中国农地流转第一拍”的事情已经引起了很大反响，仅北京就有20余宗类似性质土地找到他，希望通过成为“中国农地流转第二拍”、“第三拍”。

该次拍卖，有意向参与塔洼村土地拍卖的多为港资、台资和外资资金方，一位韩资代表称，即使拍卖500万元，这1万亩山地也是值的。目前在北京顺义地区买一套别墅就要上千万元，这500万元的山地改造后，可以作为度假酒店等高档经营场所。

徐应鹏认为，农地流转给民间拍卖行业带来了巨大商机，而拍卖仅仅是实现农地价值的一种市场操作方式，至于利益分配等系列问题，与拍卖活动无关。

而事实上当地政府最担心的正是缺乏配套法律支持的情况下，过早、过快放开农地流转，是否会带来新社会问题。

国土资源部规划司司长、原国家土地督察成都督察局长董祚继在国土资源部网站撰文：“自从《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称“决定”）发出后，我们立即进行过农地流转调研，结果发现大量资本都等待去农村买地。农地流转应该本着有利于农民的原则进行，但是缺乏法律支持的情况下，很多农地流转活动就会变味。

没有政府“透底”，投资商开始担心。

一家有意向参加12月28日拍卖活动的香港投资商对记者表示，他对内地（尤其是在北京）做这种高风险的拍卖很担心。

“如果没有法律或者政府方面的承诺，我们是不敢签合同的，例如土地开发用途、承包年限法律保障等，都需要政府出具相应文件我们才认可。”这位香港投资商对记者如是说。

不过徐应鹏认为，塔洼村山地承包权拍卖不存在政策上的困难，只要按照拍卖法将此事向当地政府备案后就可以进行，他们定于12月4日向平谷区政府备案，12月28日进行拍卖。

而张玉旺也表示，1万亩山地承包经营权是他的，转让承包权只要两方谈判同意即可，拍卖只是与更多的投资方洽谈而已，实现拍卖转让承包权没有什么问题。

但是平谷区规划局对此并不同意，该局人士告诉记者，农地流转不能改变土地性质，塔洼村土地改扩建需要经过规划部门许可。

而张玉旺等人也为了绕开“不得改变土地规划用途”这条规定，在拍卖中提出所拍卖土地不改变原有性质，如改变用途，受让方需要自己去获得有关部门批准。

有拍卖人士担心，在法律不规范的情况下，通过炒作去拍卖一个法律关系不清楚、用途不明确的土地，一旦拍卖后又出现问题，会产生后续的问题。如果这种事情大范围产生，势必会造成农地流转的纠纷集中爆发。

另外，虽然张玉旺表示自己是塔洼村1万亩山地的承包人，有权决定这些土地转包问题，但其无法绕开的一个身份：村支部书记。因为在外界看来，村支部书记想做的事情，村民代表一般都会全票通过。

尤其是塔洼村的承包权又延续了13.5年，如果村民看到了塔洼村土地流转会带来几百万的收益，还会随便再把十几年的承包权续租吗？

只有一个显见的事实：在目前的情况下，塔洼村村民在这次农地转让中并没有得到直接利益。

这也许是路途，但是很模糊。

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12月1日，人民币兑美元汇率中间价报6.8505，较前一交易日大幅走低156个基点，为数月来最大跌幅，昨日则报收于6.8870。之前以人民币购入中国物业的外资机构或许将面临资产缩水。

戴德梁行上海研究部主管肖恩表示，目前来看，人民币贬值可能对于中国出口经济的刺激意义更大，而房地产市场并非主要影响面。

仲量联行今年年初发布的数据显示，2007年，海外资金在上海房地产市场完成整体收购29宗，交易金额为280亿元。而戴德梁行最新公布的数据显示，2008年全年上海房地产物业大宗收购金额约为130亿元人民币，还不到去年的一半。

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昨日，由社科文献出版社出版的《2009年经济蓝皮书》发布。

蓝皮书指出，2008年我国经济增长速度将有所放缓，GDP增长率为9.8％左右，2009年GDP增长率将继续有所回落，但仍有望保持9.3%左右的较快增长。

蓝皮书同时指出，短期内房价下调将成定局，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。另外，预计几种利好有利于股市微弱反弹。

关键词 GDP

明年预计增长9.3%

●蓝皮书摘录

经济蓝皮书预计，2008年我国经济增长速度将有所放缓，GDP增长率为9.8％左右。

2009年，GDP增长率将继续有所回落，但仍有望保持9.3%左右的较快增长。

［专家解析］

近20年第三次增速放缓

汪同三（中国社科院数量经济与技术经济研究所所长）

20世纪90年代以来，我国宏观经济运行先后出现了三次经济增速下降，2008年我国出现经济增长放缓，既是宏观调控措施作用的结果，更主要是受外部冲击的影响。

美国“次贷危机”影响蔓延加深，对我国经济产生了一定的影响，外部需求减弱。

关键词 收入

城镇居民收入增8.0%

●蓝皮书摘录

由于宏观经济增速趋缓、价格涨幅较大，城镇居民和农村居民收入增速都将显著低于2007年。据预计，2008年和2009年城镇居民实际人均可支配收入和农村居民实际人均纯收入将继续增长（详见右图）。

［专家解析］

农村与城镇收入增幅差距缩小

汪同三（中国社科院数量经济与技术经济研究所所长）

从数据可以看出，农村居民与城镇居民收入增速的差距有所缩小，但改变农村居民收入增长速度低于城镇居民收入增长速度的局面还需继续努力。

另外，自2005年以来，宏观经济运行中出现了一个可喜现象，消费成为拉动宏观经济增长的主要因素之一。

关键词 投资

股票基金可能反弹

●蓝皮书摘录

蓝皮书预测，2009年，中国经济增速可能放缓，但宏观基本面向好。

通胀压力将会逐步减小，融资融券等相关股市调控政策的出台也将为进一步稳定股票市场打下基础，但是国际金融风暴的影响仍然不可忽视。

因此2009年股票与基金市场可能反弹，但从谷底回升到繁荣景象将是一个漫长的过程。

［专家解析］

通胀压力减小政策会有利好

殷克东（中国海洋大学经济学院金融学系主任）

2009年，经济基本面仍然趋好，通胀的压力逐步减小，为股市的健康发展打下良好的经济基础。

另外，货币政策可能再次松动，降低税率刺激消费、增加基础设施建设支出等财政政策或可出台，对维护股市稳定有着积极意义。

此外，印花税单边征收和严格控制再融资政策、融资融券等长期利好相关政策的推出或可扭转悲观预期。

从政策趋向来看，2009年宏观政策将趋暖。

关键词 楼市

房价面临进一步回调

●蓝皮书摘录

蓝皮书指出，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”，供需双方作用下，房价面临进一步回调。

［专家解析］

短期内房价下调将成定局

梁爽（住房和城乡建设部政策研究中心）

2009年将延续2008年房市的低迷，从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。

另外，需求难以启动，供给方资金链紧张，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”。

在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。

房价下跌容易引发楼市风险

●蓝皮书摘录

在房地产市场景气指数下降、量减价跌的情况下，加之从紧的货币政策作用，容易引发一系列的风险。

［专家解析］

“断供”风险加大，“两欠”可能爆发

梁爽（住房和城乡建设部政策研究中心）

我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均75%的速度增长。

根据国际经验，住房按揭贷款的前3－5年是风险高危期。而过去4年中新贷出的款项，在利率上调和房价下跌的情况下，“断供”的风险加大。

开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。

保障性住房逐步入市

●蓝皮书摘录

从长期看，随着宏观经济形势的转好，房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。此外，随着中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。

［专家解析］

进一步解决中低收入家庭住房难

梁爽（住房和城乡建设部政策研究中心）

2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。

另外，随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实，2009年，廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加。

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在中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》第二天，上海易居中国发布全国典型城市房地产市场风险评估报告。报告显示，根据今年前三季度的供求比例预测，昆明、天津、哈尔滨、武汉、西安、徐州等地的存量消化周期可能长达2到6年不等。

“对于开发商而言，最大的风险来自存量过大导致的去化周期太长。如果加上4万亿元中的数千亿元保障性住房投资，目前的商品房存量消化将更加艰难。”易居中国相关负责人表示。

报告显示，今年前三季度，在被选取的35个大中城市中，住宅市场已经由2007年的供不应求急转至2008年的供大于求。今年三季度的供求比达到1：0.53，当季市场成交仅为新增上市量的一成左右，供求缺口巨大，供过于求的形势严峻。

“这只是冰山一角，很多开发商为了撑过调整期，很多物业能不上市交易就暂缓上市，但随着开发商压力越来越大，释放出来的供应可能进一步增加。”杭州一位房地产企业董事长告诉记者。

数据显示，今年前三季度，35个典型城市的供应量为17292万平方米，基本与去年持平，而前三季度的成交量却较去年减少42.5％。

以各城市此前的销售速度来预测未来供求比例，现有存量下，昆明、天津、哈尔滨、武汉、徐州等地的商品房去化周期分别为6.12年、4.01年、3.71年、3.13年和2.16年。上海、北京、深圳则分别为1.00年、2.71年和1.47年。

“受供需结构影响，全国各地的商品房销售形势各不相同，天津等典型城市或将因为过于集中的商品房供给和相对不足的需求比例，导致房产销售压力与房价下降压力增大。”报告称。

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会议指出，要通过完善配套政策措施和创新体制机制，调动商业银行增加信贷投放的积极性，增强金融机构抵御风险能力，形成银行、证券、保险等多方面扩大融资、分散风险的合力，更好地发挥金融支持经济增长和促进结构调整的作用。

会议研究确定了金融促进经济发展的政策措施：

落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长。综合运用存款准备金率、利率、汇率等多种手段，保持银行体系流动性充分供应，追加政策性银行2008年度贷款规模1000亿元。

加强和改进信贷服务，满足资金合理需求。鼓励地方政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持；设立多层次中小企业贷款担保基金和担保机构，提高对中小企业贷款比重；对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税；建立农村信贷担保机制，扩大农村有效担保物范围，积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品；积极扩大住房、汽车和农村消费信贷市场。

加快建设多层次资本市场体系，发挥市场的资源配置功能。稳定股票市场运行，推动期货市场稳步发展，扩大债券发行规模，优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。

发挥保险的保障和融资功能，促进经济社会稳定运行。积极发展“三农”、住房和汽车消费、健康、养老等保险业务，引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施和农村基础设施项目。

创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

改进外汇管理，大力推动贸易投资便利化。适当提高企业预收货款结汇比例，方便企业特别是中小企业贸易融资，提高外汇资金使用效率，支持外贸发展。

加快金融服务现代化，全面提高金融服务水平。进一步丰富支付工具体系，扩大国库直接支付涉农、救灾补贴等政府性补助基金范围，优化出口退税流程，继续推动中小企业和农村信用体系建设。

加大财税政策支持力度，发挥财政资金的杠杆作用，增强金融业化解不良资产和促进经济增长的能力。

深化金融改革，完善金融监管体系，强化风险监测和管理，切实维护金融安全稳定。

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现在被套牢的炒家，毫无疑问，不仅蒙受了经济上的巨大

损失，还在承受精神上的煎熬。就现在的市场来讲，我已经无力帮助大家，甚至中央政府也已经帮不上忙了。我这样说，不想引起大家的不高兴。我们从道理上来讲，试问，人类最大的资产是什么?是不动产。不动产的价格上涨只要是理性的，伴随着宏观经济一起上扬，那是谁也挡不住的，因为它体量巨大。相反，也正是因为体量巨大，当全球经济突然掉头朝下，不动产就会跟随着大幅缩水。尤其是在全球经济一体化的今天，当全球不动产价值都在重估时，任何一国政府，都不可能有能力保持本国的不动产资产价格稳定。

美国、英国我就不说了，不动产已经缩水了60%以上，我们亚洲新兴经济体国家，哪一个国家的不动产不是在大幅缩水？日本、韩国、越南……中国不动产的价值重估还没有开始，目前的房价下跌，只是对2006年、2007年这两年房价猛涨的一个报复性回调，大的下跌趋势，将伴随着央行的降息开始形成。昨天央行宣布十一年来最大幅度的降息，我们看看今天的股市表现，高开低走，成交量没有多大的变化，就应该感觉到，货币政策对经济的调整影响有限，对不动产的估值不起作用。中国的央行缺少战略经济学家，在宏观调控、治理通货膨胀时，采取的是温水煮青蛙方式，不断的把投资客越套越深，最后把你的资产全都蒸发；而在刺激消费时，又采取的是爆炸式的方式，猛地降息，造成经济恐慌。

但是，我们也没有必要对未来预期过于悲观，人类之所以能够不断进步，社会财富之所以能够实现增长，就在于人类本身具有强大的包容心，就在于能够承载文明，能够按照社会运行的法则进行纠错。比方说，美国民众之所以对奥巴马给予了巨大的希望，就在于奥巴马将致力于民生经济，建立严格的管理机制控制资本投机行为，实现社会财富分配的公平和正义，这是对布什政府的一个纠错。同样，中国经济即使没有外力作用，也就是说即使不动用看得见的手，其内在的运行机制也会对前期的资产泡沫进行有效地提剔除，所以，目前的房价下调，其实是必然的。

原本想依据买进卖出进行赚钱的楼市炒家，现在碰到的最主要问题是，房价下调，没来得及跑的，即使蚀本也无法卖出。很多人因而产生了一个心理预期，明年房价就能见底，后年就能解套。也许这只是炒家的一厢情愿。从长远来看，资产价格肯定有上涨的机会，但是，时间成本就是一个主要问题了，因为时间越长，资产缩水也就越多，最后拖下去就会一无所有。准确判断本轮楼市调整的时间，对炒家来讲已经是非常重要了。因此，我想就此专门谈谈我的看法，如果各位在操作上能起到一点参考作用，我就感到非常欣慰。

就宏观经济来讲，中国现在急需做的是努力提高普通民众的购买力，缺少了这个前提，所谓刺激消费只是一句空话。那么，提高民众的购买力只有两个办法，一个是建立符合中国国情的高福利体系，培养民众对未来生活得良好预期，不会为生老病死担忧，才敢大胆消费，刺激消费就不会仅仅只是一句口号；二是全力抑制通货膨胀，央行近期提出的近防通缩远防通胀的提法是错误的，是缺少经济学常识的，也是违背经济运行规律的，在政府大规模投入的情况下，通缩的可能一点都没有，何况现在的CPI还在4%以上，但是，严重通胀一触即发，必须严格监测。

从近期动向来看，中央政府在社会保障和民众福利上的投入正在加大，高福利的雏形开始显现，快的话有两三年的时间就能形成规模。这样，在中国宏观经济的三驾马车中，内需的比重会提高，只有内需的比重提高到45%左右，才有中国经济的长足发展，楼市也将因此而恢复生机。因此，发展社会福利是楼市恢复生机的前提和基础，如果试图以楼市来带动中国经济的发展，那是本末倒置，最后会得不偿失的。

依据这个道理，综合考虑全球经济调整的因素，中国内需比重提高到45%大约需要三年的时间，因此，楼市的调整最少需要三年，再加上两年的恢复期，预期所有在2006年2007年买楼被套的炒家，最少需要五年时间才能解套。炒家们应该做好这个准备，多练练内功，在将来机会来时能够准确的把握。另外，有不同观点可以探讨，不要闲着没事在网上骂骂咧咧，对自己对他人都没有好处。聪明的炒家，从来都不做损人不利己的事。

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GDP:幻想PK黎明前黑暗

陶冬表示,明年中国和全球经济的总形势可以用一句话来概括,就是“007过冬”。其中第一个“0”代表美日欧经济的0增长,新兴市场尽管不是0增长,但人们感受到的是0增长。“对中国而言,今天面临的问题不是'保8’的问题,而是面临'保7’,甚至'保6’的问题。”陶冬认为,过去经济有出口、消费、投资、房地产和体制结构性的改革五驾马车拉动,今天五马换一马,只靠财政开支,能够稳住经济增长就不错了。在谈到促进经济高速增长的动力时,他认为过去5年连续两位数的高增长似乎成为中国经济的“常态”,但这种常态是建立在两个“超级因素”之上。首先是加入WTO后中国变成了“世界加工厂”,国内产能急剧扩张;其次,近年来城镇化房地产热的兴起,带动了50多个产业,产生了人类历史上空前的产业扩张。他预测,未来3年中国GDP可稳定在6%~8%,远高于其他国家,但也难以超过8%,主要是因为“地产热”和“世界加工厂”这样的超级因素消失了。3年之内中国经济起不来,3年之后能不能起来现在还很难说,只能等待新的超级因素的出现。他说,“对中国经济几个季度之后的强劲反弹,许多人仍抱有幻想,但是在这个前提下算出来的PE、PB未必准确。”

孙明春则是当前学界对中国经济走势较为乐观的学者。他认为,中国经济下滑状况最快在明年第二季度得到遏制,在刺激政策的逐步反应下,明年第四季度可望出现强劲增长,所以明年GDP“保8”应该是非常有希望的。“现在可能是黎明前最黑暗的一段时间,或者说春天到来之前最寒冷的一段时间。”孙明春认为,今年四季度到明年一季度,中国经济增长可能都在6%~7%左右。孙明春对中国经济的判断,基于对企业原材料库存的分析。他告诉记者,从2007年第二季度开始,由于国内经济增长以及销售增长都比较强劲,同时通胀在上升,而通胀预期也在不断上升,导致很多企业大量增加存货。同时,国际、国内市场所有原材料价格大幅度上升,导致大家恐慌性地囤积原材料。孙明春说,“不过,奥运会后,我们突然发现所有的需求都没了,这是因为所有人都在用它的原材料存货,这样就发生了存货的转移过程。”孙明春相信,随着存货调整的结束,明年5月份左右,生产状态开始恢复到正常水平,最迟不晚于三季度。”

房地产:破产危机PK明年见底

陶冬表示,目前政府对房地产的态度来了180度的大转弯,但当前房地产市场面临的最大的两个问题依然没有解决。首先是开发商的资金链极度紧张,这一方面是由于去年这些开发商拿地过猛,另一方面是今年以来住房销售率急降,银行收紧信贷以及股市暴跌导致资本市场的融资功能消失等等因素造成目。其次是现在无论大开发商还是小开发商都面临着破产危机,他警告,房地产已成为中国经济的“定时炸弹”,一旦发生开发商大量破产的情况,将对中国经济构成重大冲击。针对国内房价何时能够探底的问题,陶冬认为现在的问题是政府一直在“捂房价”,而市场无论怎么鼓励怎么扶持,买房人就是不买账,只要价格没有真正下降到买房者的价格预期之内,房地产的需求就不会真正上升。“没有需求,所有的维稳都只是幻影。”

孙明春认为,房价走势是一个中央政府、地方政府、房地产商以及购房者四方博弈的过程。“短期内,我们认为中央政府不会急于对房地产市场伸出援手。”他日前撰文称,与中央政府相比,地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。尽管很多地区已采取补贴、减税等措施刺激房市,但他相信地方政府的救助措施只是杯水车薪。另一方面,尽管房地产市场存在明显的供过于求,而且大多数房地产商都面临资金紧张问题,但很多开发商还是不愿意降价。不过,由于房价已远远超出居民的承受能力,因此,除非开发商降价,否则住房销量增长将很难维持。“那些把买房纯粹作为投资的潜在购房者,房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。”孙明春说,对于那些已经购房的投资者来说,这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。

利率:币值再升PK年底降息

针对周一人民币兑美元汇率出现史上最大单日跌幅,陶冬认为,人民币中长期升值不会改变,但在中国经济放缓、国外热钱流入下降以及美元升值等因素下,短期人民币有一定的贬值余地。他同时认为,在当前的国际政治经济环境下,人民币的大幅贬值并不受其他国家欢迎,在美国新总统上台后,它甚至有可能引发中国与美国等国之间的贸易争端。

提及利率调整,孙明春认为2008年底前央行指标基准利率还将下调,其幅度可能是0.54%;明年年初,利率可能继续下调0.54%。他说,这样的判断是基于目前经济下行比较快的现状,我国的通货膨胀也在缓解。而且,明年国家将发行很多国债,利率下调有利于降低发行成本。但另一方面,利率下调也会给新一轮经济通货膨胀埋下伏笔。

4万亿:经济难飞PK效果大

“中国在过去30年间有过几次试图通过政府投资拉动经济,这可以把经济稳定在一个水平,但没有一次成功的把经济大幅拉升至常态水平。1998年开始,中国政府实施了巨大的'凯恩斯式’的财政扩张,但中国经济真正走入上升轨道,是在2002年房改之后,房地产市场成为新的增长来源之后完成的。”对不久前出台的4万亿元财政扩张计划,陶冬颇有质疑。他认为4万亿相当于当前中国GDP总量的17%,如果全部是真的,全部真的投进去,中国GDP起码是17%,但是常识认为这是做不到的。“4万亿中有一部分是新项目,我也相信会有一部分在2年之内实施出来;我更相信,政府有扩张的冲动、扩张的勇气和扩张的努力,这也正是为什么在国内的民间投资几乎在一夜之间消失的前提下,GDP依然可以维持在6%~8%的理由;但从五驾马车变成一驾马车,GDP无论如何难以回到10%以上的水平。”

孙明春表示,他在走访地方政府官员后发现,他们把这一次的4万亿刺激政策看作是新的跳升式发展的一次绝好机会,并正摩拳擦掌准备开展一些此前做得并未足够的项目,比如环保、公共交通等。而且,各个地方政府其实已经有很多的投资项目等着发改委批准。过去一直是中央政府在努力给投资降温以防止经济过热。很多项目其实早已准备就绪,一旦批准就可以很快启动。“我们的4万亿的刺激政策,最终出来的肯定不止4万亿。”孙明春说,地方政府其实还是真心、积极的努力去做这些投入。很多银行其实也认同地方政府的项目,银行称将有选择地去支持。孙明春说,4万亿元投资并不会使原本就过热的行业更热,“刺激政策能够帮助钢铁、水泥、煤炭等行业的大企业,将它们的库存释放出来,但事实上谁也不敢再投入到这些行业中去了。”因此,即使企业得以解救,上述行业再度过热的可能性不大。

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所谓的“二套房政策”，虽然包括税费政策，但主要是指房贷政策。但房贷政策如何调整，权力实际上是在央行和银监会手里。所以，住房和城乡建设部官员对于“二套房政策”如何调整以及何时调整，并不能作出准确的判断，因而在这个新闻中，该官员没有详细的交代。

“二套房政策”的确对楼市影响甚大。可以说，始于2007年底的中国楼市的这轮深度调整，转折点就是二套房房贷门槛的提高，由于利用银行贷款投机炒房的行为被抑制，楼市才出现了炒房人纷纷抛房、买房人多数观望、房价明显回落的现象。今年下半年以来，一些人呼吁“救市”，主要是呼吁给二套房贷松绑。可见“二套房政策”举足轻重。

虽然，“二套房政策”调整的权力主要在金融监管部门手里，但住房和城乡建设部官员的公开表态，还是释放出一些信号，即“二套房贷政策”可能松绑。依笔者之见，即便从扩大内需的角度考虑，“二套房政策”有调整的必要，但需要满足如下三个条件。

首先，排除房贷风险之后才能调整“二套房政策”。2007年9月27日金融监管部门之所以提高二套房的房贷门槛，外因是美国次贷危机爆发，内因是我国房贷违约率上升。为此，央行和建行的研究报告，不约而同指向了房贷风险——— 我国住房按揭贷款正步入违约高风险期。

值得注意的是，央行于今年发布个人房贷“新政”后，银监会又发出紧急通知要求加强个人房贷风险管理。这意味着房贷依然存在风险。如果在房贷风险没有排除的情况下仓促调整“二套房政策”的话，无疑会进一步加剧房贷风险，反而不利于金融稳定和扩大内需。

其次，二套房概念搞清楚之后才能调整“二套房政策”。二套房一直没有明确的定义，去年在实际操作中先后出现过四个版本，相当混乱。今年因为“改善型住房”定义不明确等原因，各家商业银行难以操作，房贷业务一度暂停。如果二套房概念不清，就会影响房贷政策的公平和效率。

再者，现有“救市”政策效果不理想时才能调整“二套房政策”。今年下半年以来，从中央到地方先后都出台了不少救楼市的政策，涉及房地产开发与销售的方方面面。无疑，这些政策效果显现需要一个过程。只有观察后确认其他政策效果不理想，才可以调整“二套房政策”。这是因为，利好政策太多的话，不利于楼市健康平稳发展。

住房和城乡建设部这位官员称，目前已出台的“购买首套90平方米以下自住商品房减免契税”等政策已经产生利好。因此，“二套房政策”如何调整以及何时调整，最好再等等看，不宜仓促出手。在经济气候多变的今天，理性、谨慎尤为重要。

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在农行、光大银行出台房贷细则又撤回之后，商业银行出台房贷细则显得慎之又慎，制定内容简单、定义模糊的房贷细则成为多数银行的选择。

记者昨日了解到，工行已向分支机构下发了房贷新政执行细则的草稿，不过细则的内容与央行10月22日公布的房贷新政的文件基本一致，相当于转发了央行的相关文件。另一家不愿具名的股份制银行日前也向分支机构下发了房贷细则文件，据该银行深圳分行个贷负责人透露，该行房贷细则与交行公布的房贷细则非常相似。他拒绝透露房贷细则的具体内容。

交行上月公布的房贷细则内容非常简单：对于新增客户首次贷款购买普通自住房，可首付最低20%，利率最多下浮30%。对于改善型住房如何定义、存量贷款如何按新政调整均未提及。此后，华夏银行、建行公布的房贷细则也没有涉及改善型住房如何定义，对于存量房贷，华夏银行的细则规定，只有申请首套住房贷款且信用纪录良好的客户，利率最多可下浮30%，建行仅表示依客户情况而定。

据了解，目前各家银行对房贷新政的执行标准存在不少差异。譬如普通住房的标准，执行严格的深圳地区各银行按照深圳地税局公布的普通住房标准来严格界定，即建筑面积低于144平方米，住宅小区建筑容积率在1.0以上，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。有的执行标准宽松的银行，则只要物业类别为住宅即可视为普通住房从而享受最优惠利率，别墅则不能享受最优惠利率和最低两成首付。

也有的银行干脆延续以前的标准不变，只是相应调整优惠政策。“我们暂时的做法是，还是按照以前的房贷标准来放贷，在以前的房贷标准下能够获得利率下浮15%优惠的客户，现在相应就可以获得下浮30%的优惠。”一国有银行房贷部门人士称。

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近日，华远集团总裁任志强表示，房地产行业并不是一个暴利行业，也许是为了佐证自己的观点，他竟然宣称“农民工也买得起房子”(中国新闻网12月1日)。

关于房地产是不是暴利行业，社会上早有定论，人们并不会因为任志强说不是暴利，就真的认为不是暴利。况且，几年前，任总裁就曾公开宣称“房产品牌就应该具有暴利”。

任总裁的观点如此反复变化，人们已经见怪不怪了，但这一次，为了证明房地产行业不是暴利，他竟拿农民工开涮，还是让人始料不及的。人们或许还记得，就在一年多前，一些地方的房价居高不下时，任总裁还公然声称 ，“我坚持一个观点，不要让所有的老百姓都买房子，因为我们没有那么大的生产量”。

按照任总裁的观点，农民工显然是最买不起房子的群体，可是现在他又说农民工也买得起房子，这是为什么呢？难道任总裁开始给穷人盖房子了？

从“不给穷人盖房子”的坚决，到期盼“农民工也买得起房子”的焦急，任总裁又一次让我们领教了中国房产商的商业品格。在房价疯涨、暴利滚滚的时候，他们只顾忙着数钱，根本就没有想到包括农民工在内的低收入者能不能买得起房，现在，当“钱景”不妙时，才想起中低收入者也可能是房地产业的支柱。

因此，笔者认为，假如有一天，任总裁真的放下架子给穷人盖房子，那也没有什么奇怪的，因为即使这样，那也是市场的力量，而不是房产商良心发现。（作者：李建波）

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11月刚刚结束，焦急等待楼市动向的各地市场整理出11月份最新成交记录，京沪穗等重要城市房地产市场成交量大幅攀升的信息占据了几乎所有财经媒体的头条位置。北京、上海、杭州等地新房或二手房成交量环比平均增长接近五成，市场为之一振。但上海证券报深入采访后发现，多数开发商和市场人士并不认同“小阳春”说法，并称楼市深入调整周期远未结束。

各地统计数据显示，11月，北京期房网上签约13027套，比10月增加58%，现房签约为1593套，与10月的1041套相比也增加达53%。上海商品住宅70.85万平方米的成交量环比10月上升了41.98%；深圳商品住宅交易环比增加2550套，达到了今年以来商品住宅成交量的最大值。杭州市区（不含萧山、余杭）共成交二手房1419套，这一成交量不仅是今年6月份以来的新高，也实现了环比61.6%的增幅。

然而，对于外有经济下滑压力，内有楼市供需失衡和价格泡沫的房市而言，回暖远非这样简单。“哪有什么回暖，只是天气反常下的正常波动。”某房地产上市公司董事长感慨。

业界不认同回暖的三大原因包括：房贷利率下降等新政效果促进了部分购房交易，但一些城市开发商在久撑不下的情况下集中推出供应量也是导致交易上升的供给方动力，这反而说明开发商资金重压明显；成交量上升五成多为环比，因为10月市场过于低迷，11月的成交回升并不代表市场已经走出低谷。以南京为例，11月南京商品住宅成交量高达3817套，创下半年以来月成交量之最。但今年前11个月，南京商品住宅累计成交量仍较去年同期下降58.1%；最后，消费者对未来经济形势的判断不明朗，消费意愿可能随着实体经济的下滑进一步紧缩。股市投资无法恢复收益的情况下，很多刚性需求的购房意愿将继续延后。

本次楼市成交上升的重要原因之一是供应增加。“成交上升数据有绝对和相对之分，如果相比供应量的增加，去化率其实仍然不高。”杭州滨江房产董事长威金兴表示。

以深圳为例，上月深圳商品住宅交易量创年内最大值，但同时，上月深圳住宅批售供应量也巨额倍增，新批商品房项目22个，共提供12343套、108.19万平方米商品房，其中商品住宅为 11211套、99.83万平方米，环比分别增长276.71%和238.86%。

值得一提的是，即便是暂时回暖，对开发商来说倒有利于回笼部分资金。“如果成交良好，可以部分改善开发商的资金链问题，还可利用这批资金进行战略调整，准备‘过冬’。” 五合智库顾问有限公司总经理邹毅称。

一位开发商坦言，在楼市景气周期远未到来的时候，开发商需要做的仍是埋头积蓄“过冬”能量，这种能量仍然主要围绕资金链展开。

“从银行、资本市场等方面直接融资是不大可能的，主要是销售回款。开源之外是节流，这主要体现在短期不再拿地、减少开工量，寻求政府支持，能晚上市销售的就晚上市。”上述开发商称。在此情况下，一位杭州开发商表示除杭州市中心部分楼盘外，大量的供给压力仍会带来杭州房价向下调整。

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面对这次降息，许多开发商兴奋异常，认为惨烈的楼市终于有了出头之日，就连那些投资者投机者，也雀跃起来。可是，开发商绝对不能高兴得太早了，因为，这些降息，不能从根本上扭转目前楼市的惨淡局面。也就是说，你的房价以前在降的，现在依然该降，还没有来得及降的，也要做好降价的准备。

最近的楼市，那些自诩是“高贵女子”的房子，高昂着头，即使有消费者献媚，开发商没有丁点降价的打算。这样的房子，哪会有几个人要呢？

而那些明打折、暗地里提价的开发商，以为消费者是傻子，自然不会得到好的结果，他的房子一样滞销。一些玩特价房概念的开发商，其境遇和上面的两类开发商差不多。

在如今这个冷得发冰的楼市，房子好卖的，是那些确实拿出真正折扣的楼盘，因为这样的楼盘，才能使消费者动心。的确，死守房价不动摇，一直等着市场好转，等着房价恢复到以前的水平，目前来看，有一些异想天开。须知，现在的消费者经过房价的涨涨跌跌，已变得极为理性，不会随便出手购买那些还没有跌到他们心理价位的房子。

这次央行降息，的确会减少很多税费，但相对房价泡沫来说，其下降仅是九牛一毛，理性的消费者，如果不是万不得已，仍然不会动心，仍然会继续观望。降息，加上以前的降低首付门槛，这些做法从根本上起不到任何作用，总的房价没有降下来，对于贷款购房者，每月的还贷金额的确降了许多，没有解决根本性的问题。救市就降低税收，但老百姓缺的不是几千几万块钱的税收！消费者以前为什么不买房，是因为眼前的高房价望而却步！

还有，从长远来看，降息并不能减少买房所付利息。有专家和媒体针对央行两月四次降息，帮买房者算了一笔账，这样下去，20年后，假如借贷50万元，会少交利息数万元。甚至还有人算得十分离谱，说买一套80万的房子，在降息后，可以省20万元利息。

如此算来，真的是天上掉馅饼的好事。可是，这种算法，绝对是忽悠买房者的一种算法。因为，等到加息的时候，买房者又要连本带利地还给银行。

利率虽然暂时降了，如果一直到还完贷款都不加息，而是一直降息，那绝对是很令人高兴的事。可是明年、后年，乃至若干年，利率就不能加吗？要知道银行贷给买房者的款利率可并不是固定利率，什么时候加息，什么时候降息，都是银行说了算。

这次降息，表面上是为买房者着想。可实际呢，是为了开发商和银行。假如国际金融危机得以缓和，国内经济稳定发展，银行就又有可能加息。那时，买房者享受到降息带来的好处，又会被“加”走了。

一般来说，按揭的人，80%以上的都是选择还贷10－20年。这样算来，你只能省3－5年的利息，省了多少钱？买房之前，还是好好算算！

这次降息，老百姓的消费心理的确很容易受到影响。救市第二天就有老百姓议论：“救市让我们买房便宜了很多，可以考虑买房了。”“政府救市，说明市场会回暖。”并且，观望的心理开始在摇摆了。

我要说的是，你的消费心理，千万别轻易受降息的影响。因为，你一不小心，就会被降息给忽悠。为了说明这点，用三点来佐证：

一是降息并没有改变房子的价格。也就是说，现在房子本身并没有怎么降（个别一线城市除外），还是保持在高位。你现在买房，并没有抄到底。

二是目前的大环境下，房子大涨的可能性很小。既然涨的可能性很小，而降的可能性很大，最好的办法是静观其变。

三是没有足够的经济实力，最好不要现在买房。国际金融危机，什么时候是个底，谁也说不清。现在国家许多企业倒闭，没倒闭的也开始裁员、降薪，这种事情，说不定哪天就会落到你或你家人的头上。如果这样的不幸发生了，你是否还有能力还贷和维持你的生活水准不大幅下降？

基于以上，开发商的房子不降价，所有的救市行为都是枉然！除了少数人经不住蝇头小利的诱惑买房外，大部分购房者不会上当，因为他们知道怎么算账！

所以，在已经是楼市冬天的现在，开发商只有多实施打折、降价的措施，才能尽快将房子销售出去，才能早日走出困境。

我来房产新闻 | 我来房产

中国社会科学院昨日发布的《2009年中国经济形势分析与预测》蓝皮书预测，2008年我国GDP增长率将为9.8%左右，2009年虽然将继续有所回落，但仍有望保持9.3%左右的较快增长。在宏观调控作用下，2009年价格涨幅将有所回落，预计居民消费价格指数为4.3%。

蓝皮书指出，总的来看，我国目前宏观经济的基本面仍然保持良好的态势，将继续保持平稳较快增长的势头，经济增长速度在2008年和2009年两年中虽有所放缓，但仍在合理区间内。另外，必须密切关注近一段时期以来国际经济环境中各种不利因素进一步演化可能带来的影响。

蓝皮书指出，在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，房地产市场将步入较长时间的调整期，开发企业会采取进一步降价的措施，短期内房价下调将成定局。融资融券等相关股市调控政策的出台将为进一步稳定股市打下基础，但是国际金融风暴的影响仍然不可忽视，明年股票和基金市场可能反弹，但从谷底回升到繁荣景象将是一个漫长的过程，而债券市场的发展值得期待。

蓝皮书建议，目前存款准备金率较高，在通胀压力趋缓时，有较大的调整空间。此外，利率、汇率、税率等都可以根据国内外情况变化及时做出调整。在财政政策方面，要调整财政支出结构，更多地向社会保障等薄弱环节、铁路地铁等短缺性基础设施倾斜，通过适度增强政府投资力度，保证全社会总投资的必要水平。对技术含量高、市场前景好的中小企业要继续提供各方面的支持。

社科院：明年房价将进一步下调（每日经济新闻 吴晓晶）

 昨日，中国社科院发布2009年《经济蓝皮书》。蓝皮书指出，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”。供需双方作用下，房价面临进一步回调。在市场景气指数下降、量减价跌的情况下，加之从紧的货币政策作用，断供、烂尾楼等风险出现的可能性加大。

蓝皮书认为，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎。

另外，需求难以启动，供给方资金链紧张，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险。“在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。”

各地楼市初现回暖

最近一段时间，北京、上海等地房产市场出现了“回暖”。北京市房地产交易管理网的数据显示，11月，北京商品房签约套数环比增长近6成。

亚豪机构副总经理王英男认为，商品住房销量的明显增长，“由于临近年底，开发商面临着较大的回款压力，而且保障性住房的大量入市分流了部分客户，令普通商品房面临着巨大的销售压力，开发商不得不降价求售。”

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，目前北京、上海等地出现的成交量上升，一是因为近期频频出台的利好政策，使购房者成本降低，二是开发商继续在降价。

不过，杨红旭认为，目前市场的回暖只是短期波动，不会影响总体走势，“说楼市小阳春来了为时尚早”

链家地产研究中心主任王志伟也认为，从他们的监测数据看，关心和求购二手房的人群也在增多，但不能说明房市开始回暖，因为这只是近1个月的数据，还不能代表长期的走向。

断供风险加大

目前，在房地产市场的不景气，容易引发三大风险。一是已购房群体的断供风险，二是开发企业资金链断裂，将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现，进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的 “两欠”问题可能爆发。三是由于房地产市场低迷反作用于宏观经济，经济增长下滑的风险加大。

建设部政策研究中心主任陈淮指出，截至2008年8月份，中国个人住房按揭贷款扩大到3.4万亿，其中90%以上的部分是过去1~4年中贷出去的，“当前我国短期个人房屋按揭贷款还款期高度集中正孕育着风险。”

汪同三：房价适度回调有必要 不会出现明显上涨（中国经济网）

中国社会科学院学部委员、数量经济与技术经济研究所所长汪同三今日在中国社科院2009年《经济蓝皮书》新闻发布会上表示，中国房价适度回调是