2009年一开年，国务院新闻办公室就当前房地产市场健康发展的有关问题举行了一场新闻发布会。这场新闻发布会，也是国务院新闻办公室在新年举行的第一场发布会，邀请了住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等多部门的有关负责人，所谈问题全是有关房地产的，诸如促进房地产市场健康发展、商品住房价格、房地产投资信托基金等。

财政部一位负责人在回答记者提问时，对于今年是否出台新的房地产税收优惠政策，明确表示：“如果执行得好，可能会延续这些政策；如果执行得不好，可能会考虑出台其他更好的政策措施。

这似乎是一个信号，让敏感的房地产业内嗅到2009年的希望：2009年是否又将是一个多政策年？多事之秋的楼市是否会在这些利好政策的推动下，一步步回暖？

利好政策猜想之一

个人购房可退税？

1998年楼市低迷之时，上海率先出台了个人购房可享受所得税抵扣政策，即消费者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资薪资、奖金等所得而缴纳的个人所得税。这一政策在当时被广泛认为促进了上海低迷的房地产市场的迅速回暖。杭州资深业内人士陈宇舟猜测，购房退税政策择机出台的可能性还是有的。

而在不久前举行的中国产业投资论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心一位负责人表示：类似上海1998年实行的购房退税政策，已经进入住房和城乡建设部的研究范围之中，也略微印证了这个利好政策的猜测。

但杭州另一些业内人士也有疑虑：作为刺激楼市的有效手段，这样的政策在个别城市还是有“复活”的可能性的，但在全国范围内铺开估计是不太可能。而且，当时上海该政策出台是在房地产行业没有完全进入市场化时期，和目前地产行业背景并不相同，而且其政策调整影响巨大，要推出涉及的流程较为复杂。

还有人认为购房退税的一个核心是，收入越高的阶层，退税就越多。有业内人士质疑，个人所得税抵税政策本质上在于补贴富人，可能会因此拉大贫富差距，故此预计政府会非常谨慎。因此，这个政策是否会顺利获得通过，还是个未知数。

利好政策猜想之二

政府回购商品房？

目前商品房存量巨大，保障性住房却很紧张，在各商品房售楼部门可罗雀的情况下，市民购买经济适用房等保障性住房仍要排队摇号，保障性住房和商品房的供需关系显然严重失衡。有人提出，若政府通过逆向拍卖购买存量商品房来补充保障性住房，既可有效缓解开发商资金链紧张，又可刺激社会投资，还能保证城市中低收入者的住房需求，可谓一箭多雕。

一位业内人士还透露，早前杭州城北某楼盘就曾被相关部门收购为“人才公寓”，这也是类似于政府回购商品房的一种小尝试。

但也有分析人士认为，政府回购商品房可能导致周边区域房价回落，进一步动摇市场根基，带来市场动荡，打击消费者对市场的信心。但从活跃经济的角度考虑，众多专家还是认为由于保障性住房来源中本身已包含这种方式，所以政策最终执行的可能性较大。而这种回购包含的道德风险，也引发了争议。因为不了解开发商的利润还有多大、回购价是否合适等等。

利好政策猜想之三

二套房政策完全松绑？

目前明确的二套房政策已经有了大幅度松绑，但不少业内人士认为，杭州到目前为止的二套房松绑仍然是有条件的，比如对第一套房人均居住面积的限定，对第二套房也要求是套均面积在140平方米以内的普通住宅。

某开发商认为如果2009年这两条限制也能取消，那么可能将会刺激众多楼市投资者再次入市寻找机会，这对整个市场来说，是个积极的影响。

利好政策猜想之四

取消90/70政策？

从楼市低迷时期的成交情况看，目前最为坚挺的就是单价实惠的90平方米左右中小户型，“90/70”政策实施至今，加大供应成效已显现出来，楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了改善，平抑楼价的作用也基本显现。

但为什么还是有许多人提出调整“90/70”政策？一些开发商认为，目前楼市需求较明显的除了90平方米左右的初次置业需求，还有很多120-130平方米左右的改善性需求。目前经过调整，90平方米的供应量已经不小了，一些楼盘甚至出现了130平方米卖得更俏的现象，就是因为此类房源在新上市的楼盘中反而显得稀缺。

“事实上，目前90/70政策已经有了松动，不少审批的楼盘现在都可以调整到90/50左右”，不少业内人士透露，因此，新年这一政策的继续松绑也不是没有可能的。但仍有不少人认为这一政策的制定是充分考虑了我国人多地少的现实而制定出来的具有长远意义的政策，在还没建立保障房体系之前就急于取消有利于解决住房问题的“90/70”政策，于民于情都不合适。

利好政策猜想之五

继续降息、减税？

央行行长周小川去年１２月中旬曾表示，直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通首席经济学家龚方雄也预测，２００９年存款利率会降至１％以下，贷款利率降至４％以下。甚至还有人预测，央行在明年年中之前可能会继续降息１３５个基点。

业内人士表示：央行大幅降息，主要目的是为了刺激投资和消费，提高经济增长率。房地产作为国家重要的支柱性产业，无疑是受益最大的行业之一。如果今年银行利率真的大幅度降低了，那么购房者还贷的压力将大大减轻。同时，降息也会刺激楼市消费增加，甚至有望促进楼市回暖。

另外，未来政府在税收上还有进一步操作空间。一些业内人士表示，房地产市场目前所推出的减免税费主要集中在交易环节。实际上，在房企开发环节有城建税、教育费附加、土地增值税等十几项税种，而目前的减税并没有触及国家政策底线，因此，预计还有进一步的减免税费措施出台。

利好政策猜想之六

土地政策、信贷支持？

“对于许多开发商而言，在前两年高价拿地已成事实。”一位开发商表示，有的拿到的土地价格，如果现在开盘卖，光成本价就高于周边的打折楼盘，与其卖，不如不卖。而国家对土地开发又有“两年之限”。如果能延长开发时间，一些房源就不用在已经房源扎堆的市场上再来争抢一杯羹。

业内人士陆则非认为，年底国家刚出台的楼市新政中提到的信贷政策也很值得关注：“进入去年第四季度以来，政府层面已经出台多项政策支持房地产企业融资信贷，但总体依旧没有实质性的放松，因此，市场预计未来继续加大对房地产市场的信贷支持可能成为政府救市的又一张牌。”

而据最新消息，目前天津已经上报了房地产信托投资基金的试点项目方案。

央行金融市场司相关负责人在某新闻发布会上称，房地产投资信托基金（REITs）目前已经形成初步试点总体构架，有关部门进一步会商后将报批国务院，然后进行试点。在度过了惨淡的2008年以后，国内房地产开发企业有望获得新的融资渠道。

不过，也有业内人士表示，房地产投资信托基金的推出还面临不少具体的操作性难题。

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这一调研是上海财经大学应用统计研究中心针对2008年第四季度的调查做出的。楼市方面，持续的价格低迷和各种各样的促销政策，引起了消费者更多的关注，加之政府降息、减税等救市政策的相继出台，更是激发了部分住房刚性需求者的购买意愿。该季度购房意愿指数为56.9点，较上季度小幅上升3.4点；而购房预期指数增幅更加明显，从上季度的69.1点提高到了该季度的78.1点，指数上升了9点。受访消费者中，认为“当前是购房好时机”的比例由上季度的11.7%提高到本季度的14.4%，认为“未来半年是购房好时机”的比例则由上季度的18.3%提高到了该季度的24.9%。车市方面，第四季度购车意愿指数65.6点，较上季度下降了5点；第四季度购车预期指数77.9点，较上季度也有小幅的下滑。

另据调查，上海消费者对30个消费品和服务项目单项满意程度也有不同程度的下降，下降程度最高的是受“三鹿奶粉”影响的奶制品，骤降了14.92点，其次为租用住房，去年排序最后，今年又下降7.33点。

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在刚刚过去的２００８年，全国商品房销售量呈现萎缩，预计全年销售面积仅为６亿平方米，其中商品住房销售面积５亿平方米，分别比２００７年下降２０％和２８％。相应的，房地产信贷增速也出现了持续回落的态势。

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励认为，这主要是“由于受到住房需求下降的影响”。

中国社会科学院《经济蓝皮书》预测，展望２００９年，房地产需求方仍难在短期内走出观望，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，留在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求。

房地产需求为何不振？北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就商品房可言，价格太高是楼市销售不畅的直接原因。目前，各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。

“目前我国城镇户籍人口人均建筑面积仅为２８平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的人口加在一起，城镇人均住房面积只有２２平方米。因此，应该说商品住房是有一个潜在的巨大的需求。”住房和城乡建设部副部长齐骥指出，激活这一潜在需求的关键还在于房价的合理定位。

近期，万科等房地产开发企业采取积极措施，调整价格促销商品住房，取得了一定的效果。不久前国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也明确提出，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。可以预计，以价格促销售将是２００９年房地产市场一大趋势。

保障性住房的大量投入市场也将有利于平稳商品房价格。２００９年是加快保障性住房建设的关键一年，国家将新增解决２６０万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，以及８０万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

齐骥认为，增加保障性住房的供应，将使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，有利于平稳商品房市场的价格。

居民购买普通自住房、改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件，拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。

去年以来，国家分别从信贷和税收两个方面提出进一步鼓励普通商品住房消费的措施。在信贷方面，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，给予贷款利率和首付款比例优惠政策。

在税收方面，２００８年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。财政部税政司副司长王晓华表示，２００９年将根据２００８年出台的房地产税收优惠政策执行情况，考虑出台新的优惠政策。

陈国强认为，被价格和政策共同压制的市场需求得以释放，必然会引起整个房地产市场的繁荣。

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另外，在来电咨询中，有多个电话询问公积金贷款利率是否可以打折，早报记者再次提醒购房者，所谓的房贷利率7折优惠是针对商业房贷实行的一种优惠政策，而住房公积金贷款本来就是一项优惠利率房贷，目前经过降息后，今年1月1日起执行的5年以上住房公积金贷款利率仅为3.87%，实际上比7折优惠后的商业贷款利率4.15%更加优惠。另外，公积金贷款利率每年1月自动调整，购房者无需申请。

有一名购房者来电反映，她目前申请的是外资银行的美元房贷，原本是觉得外资行利率较低，没想到中资行利率标准下调而外资行未调，她现在的房贷利率是5.9%左右，相比中资行最优惠利率4.15%差了一大截。记者了解到，在前几年不断升息的情况下，外资银行的利率标准体现出了相当优势，但目前经过连续降息再加上7折优惠，现在中资银行的人民币贷款利率已经远低于外资行。

个案解答

浦发银行“最严格”

于先生：2007年买房，贷款银行是浦发银行闵行支行，当年申请的是组合贷款，其中商业贷款20万元，此前一直享受8.5折利率优惠，但现在咨询后，却无法享受7折利率优惠，是什么原因？

东方早报：浦发银行对于客户利率优惠的控制目前来看是最严格的，只有“一般级”以上信用级别的客户才能享受到7折优惠利率，于先生目前的贷款额在今年还将继续保持8.5折的优惠。

联排别墅原则上不享7折

邵小姐问：我于2003年前后购买了一套联排别墅住房，当时房屋总价也并不高，只有100多万元，且是首次贷款购房。当时在交通银行长宁支行办理商业贷款，目前尚有余款21万元未还清，是否能够享受7折优惠利率？

东方早报：交通银行总行层面原则性规定，存量房贷余额在10万元以上、之前房贷执行8.5折优惠利率、且信用记录良好的客户可以享受7折优惠利率。但联排别墅不属于普通住房，原则上不在享受7折优惠利率范围内。各个银行根据自己的控制水平自主决定贷款利率，建议邵小姐前往贷款支行咨询。

农行30万是自动调整门槛

周先生：我2006年购买一套家庭唯一普通住房，在农业银行曲阳支行贷了组合贷款共35万元，其中纯商业贷款28万元，贷款余额不足30万元，是否能打7折优惠利率？

东方早报：农业银行规定，存量房贷余额在30万元以上的可以自动、批量调整为7折利率，余额在30万元以下的需要个人主动申请，由银行审核，但能享受7折优惠利率的客户之前执行利率必须是8.5折，且还款记录良好。

上海银行18万也能享7折

李先生：2007年买房，在上海银行静安支行贷款，贷款总额68万元，期限30年。其中39万元是商业贷款，此前享受8.5折利率优惠。去年12月份利率优惠政策出台前刚去办理提前还贷，现在商业贷款余额只剩下了18万元，是否还能享受7折优惠利率？

东方早报：按照李先生的情况，还是符合7折优惠利率标准的。原本上海银行针对30万元以上余额的贷款客户是自动调整到7折优惠利率，但是由于其刚办理了提前还贷业务，因此要享受7折优惠还需要向贷款行提出申请。

不同客户 不同优惠利率

黄女士：2007年5月份买房，贷款行中国银行，贷款86万元，曾经有过一次房贷记录，但第一套房刚买就卖了，目前名下只有一套房产。现在的贷款利率享受了8.5折，咨询银行信贷员，被告知由于之前有过贷款记录，所以最低优惠利率只能给予7.5折优惠，这个是否合理？

东方早报：按照央行的政策，房贷的最优惠利率是在现行5年期以上利率基础上下浮30%，但可以根据各家银行的风险控制状况在此基础上进行调整。因此银行可以根据不同客户给出不同档次的优惠利率。

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12月，2008年的最后一个月，长沙楼市在寒冬中迎来了春天。据搜房网统计数据显示，12月长沙市商品期房交易大幅攀升。12月长沙市商品期房共成交12175套，相比11月，增长了48.5% ，面积增长52%。再次颠覆了11月的商品期房成交增长率记录。据上月统计的数据显示，11月在10月的基础上环比增长40%，而12月再度环比增长近50%，在中央和地方政府的一系列利好政策下，最后两个月成为2008年长沙楼市成交的黄金月。

从统计数据来看，12月份，长沙市商品期房总共成交12175套，在11月8199套的基础上环比增长48.5%。成交面积1264377平方米，环比增长52%。在成交均价上，长沙商品期房成交比较稳定，在11月3795.5元平方米的基础上下降3.5%，为每平米3660.6元平方米。

从成交套数来看，12月成交套数长沙市五大区都呈现增长态势。分各区来看，增长最高的为岳麓区，共成交3395套，成交率基本上是11月的两倍，环比涨幅比率达到92%。其次为雨花区成交量最大，共成交4494套，环比增长46.5%。开福区12月期房共成交1109套，环比增长19.5%；天心区共成交1722套，环比增长25%；芙蓉区共成交1455套，环比增长37%。

从期房成交走势图上可看出，12月份，越到月底成交量越高，这个与市场的动态是密切结合的，年底节日比较多，开发商提供了一些非常优惠的措施，比如中江佳境天成的贺岁特惠3480元/㎡，折后最高价3880元/㎡，限量40套；万象新天推出的300万巨礼，庆圣诞贺元旦优惠5-12万/套等，都是非常吸引消费者的，在年底购置一套新房，在价格渐渐符合人们的正常心理预期后，很多市民已选择入市。

12月长沙商品期房成交均价走势图，在11月的基础上下降3.5%，总的来说，比较平稳！

12月长沙商品期房成交面积走势图，在11月的基础上环比增长53%

雨花区12月商品期房成交量走势图

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年终，是个人、企业，更是行业进行总结、分析的时候。第十期云南地产青年学习营将邀请"地产、金融、新闻界"代表出席当天会议，专业人士为您权威解读、点评房地产相关问题及事件，预测2009楼市走势，现诚挚邀请贵单位相关人员届时出席！相关事项如下：

一、活动发起：深圳至祥置业（昆明）有限公司二、主办单位：昆明市房地产开发协会、《新地产·云南版》杂志社、深圳至祥置业（昆明）有限公司三、协办单位：昆明理工大学建筑工程学院、新浪·云南房产四、时  间：2009年1月9日下午（星期五）14：30-17：00  注14：00签到五、地  点：金泉大酒店20楼南大会议厅六、话  题：

话题一：2008年度楼市盘点、典型事件剖析

对话嘉宾：媒体、开发商、代理公司话题二：2009楼市走势预测、政策分析，面临问题及对策对话嘉宾：银行、律师、设计、规划、代理公司七、嘉宾主办方、协办方代表、往期讲课老师及其他刘践  昆明市房地产开发协会秘书长（建设厅活动，不能出席）

糜红恩 《新地产·云南版》杂志社主编周曼  深圳至祥置业（昆明）有限公司总经理邓晓盈  昆明理工大学建筑工程学院副教授周大研  云南财经大学院房地产研究中心副主任赵彬  云南俊发房地产开发有限公司总经理顾刚  泰兴隆地产李俊华  建纬昆明律师事务所主任律师武侠  八谦律师集团屠强  富滇银行投资银行部副总经理陈鹏  西南证券昆明营业部总经理黄业崧  新浪云南房产频道副总经理特别提示：

本活动均为免费，活动详情咨询及遇以任何形式收取费用的情况请拨打以下电话：0871-8896888转813/822/881联系人：周小姐、邹小姐

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2009年的楼市怎么走，如今的房价到底了吗？2009年，楼市虽然仍浑沌不清，然而从政策面与市场面透露出的无数信息却显示出变盘的迹象，10月以来，国务院、央行、财政部及各地方政府为提振经济和房地产业集中出台救市新政，成为促进楼市成交量逐步恢复的动力。特别是国务院4万亿资金拉动内需、13条促进房地产市场具体措施和央行连续降息为楼市注入一系列“强心剂”，打开了很多购房者的观望心结。

虽然我们尚无法判断这次楼市反弹能持续多久，最终能否成为反转，但来某房地产研究院的一份分析报告显示，市场的阶段性底部已经渐趋形成。

第一部分：见底信号

新政齐出催生市场反弹

从9月15日央行4年来首度减息到目前为止，中央政府前后一共出台了5次大手笔的刺激经济政策，事后证明，这些救市政策成为本次楼市强劲反弹的直接原因。先是10月份的3次减息和免收利息税，这3次减息之后，使得五年期以上的房贷利率从此前的7.83%降到了7.20%，这些政策信号的释放，使得经济系统的政策底部得以确立。但是，由于这些政策信号刚刚释放，同时并非是针对房地产单个领域的“救市”政策，所以，对购房者的入市积极性，它还没有产生非常明显的刺激。

从10月底开始，国家的政策思路已经事实上从此前的“一保一控”转为“全面保增长”，所以，这时期针对房地产的政策开始明显放开。11月1日正式实施的新房贷政策被视为是国家对房地产领域的“大解套”，它释放出的积极信号已经开始明显提振市场信心。

另外，从中央到地方都加强了基础设施的投入，加快了城市建设的步伐，这些利好消息，让房地产行业面临着一个新的契机。北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，政府4万亿的大单起到了提振市场的作用，明年经济可望见底回升，10月份以来出台的房地产政策已经大大削减购房成本，当前是买房好时机。

救市政策以如此密集的形式出台之后，按道理地产商一般会坚守价格，然而，开发商们却恰恰相反，万科、恒大等大型房企纷纷出台降价措施，走“低价快销”路线，引爆中国楼市。

目前，北京、上海、深圳、广州等城市的房地产市场交易量呈现不同程度回暖。中国指数研究院数据显示：11月，北京商品住宅市场成交均价为12965元/㎡，环比10月上涨6.20%。上海则一改今年5月以来的商品住宅成交量下降轨迹，直至11月市场迅速反弹，成交量环比10月上涨40%。经调查，置业者抄底入市的迹象也开始出现，并且成为反弹的最终决定力量。

就楼盘类型而言：

中小户型刚性需求的首选

根据星彦地产的研究报告，在刚性需求的支撑下，伴随着市中心小户型项目纷纷推出优惠举措，投资客也渐渐向占据核心地段资源的小户型靠拢。二手房市场上，小户型的租赁和销售依然成绩优异。

越来越多的开发商更多地思考如何在有限空间内发掘居住功能的最大化、舒适化和精致化，以占据市场份额。所以总价较低的90平米以下户型蕴含不少创新思维，受到首次置业者的追捧。

从投资角度来看，市中心物业的抗跌性强、保值增值潜力大，优质物业投资回报率高，很容易吸引投资客。目前成都房地产市场上的写字楼、商铺投资回报率高，但一次性需要付出的成本大，对中小投资客来讲不太现实，总价低，投资回报稳定的小户型产品重新回归。

近期星彦地产通过土地楼面地价、开发商成本底线、建造成本上涨情况等几个方面分析的结果表明，目前市场上近60%

的商品住宅楼面地价已达2000~4000元/平米，加上建造成本，其成本已达到4000~6000元/平方米。特别是市中心小户型项目地价大多较高，开发商面临极大回款压力，定价较理性，以微利促销，购房者的抄底时机已现。专家认为，有首次置业安家需求的客户，有意投资的客户，在这个时候完全可以出手90平米以下小户型。

精装修高性价比赢得置业者

精装修房正在形成一种趋势，这既符合国家倡导的一次性装修、避免二次污染的大政策，也满足了购房人群的需求。高速的生活和工作也让年轻人更喜欢这类房子，随着消费热情和市场逐渐回归理性，优质楼盘、减少二次污染的带装修楼盘将越来越受欢迎。

受楼市大环境影响，消费者更加理性，盲目型和冲动型购房基本绝迹。那些优质楼盘在楼市低迷时期完全没有因为降价销售而降低产品质量，依然坚持精品战略。成本价开盘策略与精品战略组合在一起，有效地提升了产品性价比，将成为楼市回暖的领跑主力。

第二部分：筑底工程

三成楼盘或已完全触底

尽管楼市渐渐触底并有反弹趋势是一个共识，但整体不能代表全部。业内专家特别指出，尽管反弹趋势已经渐渐显露，都处于探底、触底或反弹这一条抛物线上，但全国各地各区域、各开发商、各类物业的特点不同，回暖的快慢、幅度以及延续性肯定有所不同。调查数据显示，30%的楼盘已经触底即将反弹，70%的楼盘正在探底或即将触底，趋势已经形成。

那么，到底全国哪些区域、哪些开发商、哪些楼盘的房价已经率先触底，就是那真正底价的30%呢？带着系列问题，记者进行调查了解发现，呈现以下几个趋势：

就区域楼盘而言：

1、一线城市核心区域，抗跌性强，房价底部本就不深，经过近1年的调整，已经有企稳和微升迹象。

持续阴跌的楼市在11月份显出一丝亮色，北京、上海、深圳的房地产市场出现成交量持续回升的态势。“温州炒房团”和“山西煤老板”、“万人购房团”等群体近日也以大张旗鼓“抄底”京沪楼市的方式重返媒体视野。

2、二线城市新兴开发区域发展态势良好，而购地成本、人均住房面积、人口流动量均远低于一线城市，销售利润率也相对较低，市场低迷时激发刚性需求，容易见底。

专家分析认为，二线城市房地产市场发展相对较为落后，因此空房率也普遍偏低。由此可见，对于空房率原本偏低的二线城市来说，有实在的刚性需求为后盾，发生房价“雪崩”现象几乎不可能，一旦见底，房市随即回暖。

就开发商楼盘而言：

1、个别先行让利幅度大，房价已经低到成本、低到底的大型开发商房价早已见底。以蓝光地产、恒大地产集团等

为代表的龙头房地产企业，从9月份就开始以“一步到位、先行触底”的成本价入市，逆势中业绩显著就说明了这一点。

2、小型房地产开发公司面临洗牌加速，被挤出市场的危险，特别是临近年底，回款压力更加严峻，加上保障性住房的大量入市分流了部分客户，令其面临着巨大的销售压力，因此不得不率先降价求售，房价见底。

第三部分：抄底方向

二类住宅先见底

如果说如今相当多的楼盘已在底部区域，那么什么楼盘最值得买呢？我们认为有以下几种类型：

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上海证券报获得消息，2008年12月，美国迪士尼总部部分高层来上海洽谈迪士尼项目具体合作细节。有消息人士近日向记者透露，迪士尼项目已经谈成，并有可能近期公布。

一位在数年前开始参与迪士尼项目可行性研究的上海浦东政策专家也透露，上海迪士尼项目将于2013年正式投入使用。上海陆家嘴集团与外高桥集团将参与迪士尼项目。

去年11月，本报获悉，上海迪士尼项目已经敲定位于上海浦东川沙和南汇交界的黄楼区域,其与上海浦东国际机场仅数十分钟的车程是迪士尼选择黄楼的主要原因之一。而根据相关规定，上海过境旅客可享受48小时免签证游，目前的选址对吸引过境消费者独具优势。

专家表示，作为巨无霸型商业综合体，除传统的游园经营外，迪士尼对拉动酒店、餐饮、交通等服务业消费意义重大，并在特许产品生产经营、电视频道广告等其他领域为上海提供更多经济增长机会。另据消息人士透露，根据美方要求，上海地方或推出迪士尼中文电视频道，合作方极有可能是上海文广新闻传媒集团。

去年11月，上海市政府和市发改委召开金融机构座谈会，表示上海地方政府接下来将重点跟进已上报中央但还未被审批的项目，包括上海迪士尼主题公园建设规划方案。

同年12月，多方消息证实，美国迪士尼总部部分高层亲赴上海洽谈合作细节。会谈中,双方都作出了重大让步，以促成合作。

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中银国际在《重返通缩∶2009年经济展望报告》中表示，预计中国政府将推出历史上最为激进的降息举措。

报告称，美国的流动性陷阱将迫使中国采取宽松的货币政策来应对周期。预计政府将推出历史上最为激进的降息举措。然而，除了时滞之外，我们还需要面对货币政策的有效传导问题，而在不远将来货币乘数很有可能达到历史最低水平。

根据中银国际预测：央行将在3-4个月内将1年期存贷款利率再次分别下调81个基点和108个基点。较低的实际利率水平将有效的拉动需求；因而，利率的迅速下调能够有效缩短降息与实际需求复苏之间的时滞期。如果调整合理，贷款需求恢复的时间将较短。但是具体时间仍然是个未知数。

报告指出，虽然基础设施投资对整个固定资产投资有正面影响，但积极财政政策的实际效果将大大小于初始预期。考虑到挤出效应，即使只从两三年的时间看，我们仍担忧固定资产投资增长的可持续性。

报告还称，近期人民币对美元的较为疲软的走势说明，政府希望给出人民币在近期内不太可能进一步升值的明确信号。在产能过剩压力不断增加的情况下，中国政府的这种选择可以理解。 但是，人民币贬值不仅会在短期内导致通缩， 还存在进一步触发全球更大危机的风险。

渤海证券：降息周期已走完了70%

1月5日，渤海证券发布研究报告称，目前中国降息周期已走完了70%。

报告称，09年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策等扩大内需政策效应发挥效力以及企业库存调整更充分，下半年经济将有所回升，情况好于上半年，09年GDP增速将呈现出“V”型走势，2季度可能是09年经济走势的局部低点。

11月份经季节调整后的CPI月环比折年率为-4.2%，连续4个月负增长，通缩风险进一步放大，我们预计2008年12月份CPI同比增长1.7%左右，09年全年翘尾因素均值为-0.7%。09年CPI增速[-0.7%，-0.3%]，预估中值为-0.5%，1月至7月，CPI将处于下降通道，7月或将为CPI的最低点。宏观经济4季度硬着陆，以及09年通缩概率进一步加大，渤海证券预计09年年中前，央行将再降息81BP，1年期定期存款利率将到1.44%。由于央行此前5次降息下调1年期定存利率189BP，因此，降息周期已走完了70%，降息进入了中后期。

摩根大通：中国今年将再降息135基点一年期贷款利率将降至3.96%,存款利率将降低至0.90%，创1989年来新低

摩根大通在昨日发布的最新报告指出，预期2009年中国基准贷款利率和基准存款利率进一步削减135基点，而一年期贷款利率将下降至3.96%，一年期存款利率将降低至0.90%，这是从1989年以来的最低记录。

紧随着美联储降息，中国人民银行宣布2008年12月23日起一年基准贷款和存款利率分别降低27个基点，使一年贷款利率降低至5.31%，一年存款利率降低至2.25%。此外，央行还决定12月25日起将存款金融机构的准备金率减少50个基点。

摩根大通在报告中表示，中国政府已经制定了旨在减缓经济增长和缓和通货膨胀的政策，主要是为了激发国内信心，并积极阻止通货紧缩。

由于央行希望确保金融系统足够的流动性以支持经济增长，摩根大通预计准备金率会进一步削减，2009年整年准备金率将降低至9%。

料净出口拖累GDP1.%

摩根大通在昨日发布的报告中称，2009年出口将成为拖累GDP增长的因素，而由于财政刺激的影响，固定投资会有缓和上升。

据其预计，鉴于全球经济环境的急速恶化，个人投资对2009年中国GDP增长的贡献为3%，而政府刺激计划的总计影响将为5%。中国的净出口对GDP增长贡献的主要源泉（2007年占实际经济增长的2.7%）转变成2009年拖累GDP1.1%。同时，固定投资的急剧下跌有可能导致2009年中国经济增长低于8%。

如果没有财政刺激措施，由于出口导向制造业和个人房地产投资的拖累，中国的固定资产投资增长可能会在2009年显著恶化。

由于财政刺激政策，摩根大通预计固定资产投资会相对增长，包括运输基础设施、电网系统、经济住房、环境管理、医疗保健和社会保障。总体而言，在财政刺激的帮助下，2009年固定投资总额与去年同期相比仍有可能缓和上升16.0％。

新年首轮降息潮隐现 印尼猛降50基点

⊙本报记者 朱周良

新年的第一轮降息潮本周不期而至。印尼央行7日宣布，大幅下调基准利率50基点，至8.75%，为此前预期降幅的两倍。同日，台湾地区货币当局也宣布紧急降息50基点，将基准利率降至1.50%的四年多新低。

接下来几天，英国、韩国以及欧元区等经济体也将陆续召开议息会议。分析师普遍预计这些央行会继续降息，其中，英国可能继美日之后成为又一个逼近零利率的主要经济体。

降息幅度远超预期

印尼央行昨日的降息幅度远远超过了此前市场预期。此前分析师普遍预计，印尼本周可能降息25基点。央行行长布迪约诺在降息后称，受益于商品及能源价格下降，最近几个月来通胀压力持续减轻。这也使得央行有了更大的降息空间，以提振趋于下滑的经济增长。

央行同时表示，还有进一步降息空间。印尼上一次降息是在上月4日，当时该行出人意料地宣布了一年来的首次降息，将基准利率下调25基点，至9.25%。当时恰逢全球新一轮降息大潮启动，欧元区、英国、澳大利亚、泰国和新西兰等经济体都纷纷大幅降息。

在印尼降息后数小时，台湾地区货币当局突然召开记者招待会，宣布紧急降息，这一举措也大大出乎市场预料。在周三下午召开的临时记者会上，台湾地区货币当局宣布，紧急降息50基点，将基准利率下调至1.5%，为2004年9月以来最低点。这也是台湾地区自去年9月底以来第六次降息，凸显金融风暴和全球经济滑坡对当地经济的负面冲击。去年，台湾地区曾三度召开临时会议宣布紧急降息。

决策官员表示，降息是因为物价压力下降、出口萎缩及失业率大幅攀升。但当局重申，台湾地区不会采取零利率政策。

由于此次降息是在股市收盘后宣布，因此当日台北股市并未受到这一因素太大影响。在美股及外围股市普遍走高的带动下，台北加权指数周三收涨62.58点，涨幅1.32%，至4789.84点，为2008年11月5日以来最高收盘价。大盘自去年12月29日以来已连续五个交易日上涨，累计涨幅超过7%。

分析师表示，此次降息后，不能排除台湾地区还会紧急降息，只不过再次紧急出手的概率有所降低。这次降息主要反映出口的疲软，同时上一波严重通胀也已明显缓解，反而可能面临通缩风险，因此当局决定再次降息。

更多央行即将跟进

在此之前，印度已在上周五，也就是本月2日宣布降息。当时印度的降息幅度为100个基点，基准利率降至5.50%，为自去年10月份以来第四次降息。政府还公布了第二套经济刺激方案，旨在减轻全球经济衰退对印度经济的影响。

在接下来几天中，更多央行预计也会加入降息行列，新年的第一轮降息浪潮可望就此掀起。分析师预计，将在今天（8日）议息的英国央行可能宣布降息至少50基点，至创纪录低点1.5%。一些央行官员曾表示，英国最终可能将利率降至零。下周开会的欧洲央行也很可能再次降息，幅度预计为50基点，基准利率则将下调至2%。

另据调查，分析师普遍预计本周五韩国央行也会降息，幅度约在50基点，至2.50%。这将是韩国自1999年5月开始制定利率目标以来的最低利率水平。

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“如果真要退房，就要看我们和开发商谁更能拖时间久了”，龙光峰景华庭的一位业主说。业主QQ群里在传，该楼盘还没拿到《竣工验收备案表》，“如果我们能拖到2009年3月25日我们就有理由退楼！”这个楼盘原本在上月初就要收楼，但业主们对楼盘质量强烈不满，拒绝收楼，甚至有业主提议“团退”——集体退房。

与开发商斗争的最后筹码

1月6日本来是准业主郭伟（化名）收楼的日子。但他已收到七八条准邻居的短信：“明天上午业主集结，维权！”一个多月来，为了收楼的事情，他已经多次向单位请假，一大早赶到萝岗，跟开发商谈质量、谈整修、谈赔偿，深夜才能拖着疲惫的身体回广州。他告诉记者，这实在太难熬了。置业的喜悦早就被一波三折的经历冲淡了，和开发商的这场战斗不知道什么时候才能结束。

尽管有业主说，“现在楼价跌得那么厉害，我们可以团退后再团购更便宜的”。但郭伟觉得退房是下下策，其实很多邻居只是虚晃一枪吓唬开发商，现在还没有真正着手退房的人。

业主吹响集结号，开放商也不会干坐着。郭伟说，开发商只能用两个字形容——狡猾。

12月底，开发商召集业主代表座谈补偿方案。参与的业主李先生说，开发商提出赔偿15天延迟交楼违约金，但不赔现金，而是以送3个月管理费的方式赔偿。业主们本以为至此便告一段落，但没过两天开发商通知，公摊面积比规划时增加了不少，要求业主支付差价，后来又提出业主可以用赔偿的管理费来抵消。就是相当于，发展商和业主互不相欠，业主还要照交管理费。

希望换来其他补偿止损

万象新都的准业主abo和邻居们也想退房，理由是跌价太多。去年12月初，业主们就奔走相告，让各位准邻居“顶住压力”拒绝收楼。业主们在要求补偿方案里提出，“房价每况愈下，给前期买房的业主，造成了几万到几十万的损失”。

记者所见的补偿意见中，业主们提出了4点要求。其中，第一要求开发商赠送每位业主5~8年的管理费，管理费从原来的1.8元/平降低到1.2~1.4元/平。第二是要求将原为800元/方、1000元/方的装修标准，分别提高到1000元/方、1200元/方。这两条就是为了补偿“前期损失”。业主宋先生说，他们也明白开发商不可能补现金，但要能争取免管理费、免费家电，也算是没有吃大亏。

想加入滨江东某楼盘的业主论坛，要回答的第一个问题就是：“你是不是奸细？”

“退房团”的网上战场

这个楼盘初期楼价在18000元/平左右，但到收楼时房价已经大打折扣。业主小梅告诉记者，其实有不少业主早已收楼，但也有近半业主坚持不收楼。“没有花园、天桥绝不收楼”，去年12月中，业主曾集体抗议要求整改赔偿。

但是，每当有业主在业主论坛或QQ群里表示不想再折腾，打算收楼时，总会引发一场口水战。维权代表会斥责对方为“开发商的奸细”。小梅说，业主们的情绪其实是互相传染的，态度动摇的人很快就会被拉进维权队伍。近几天，他们刚刚争取到国土局的支持，开发商已开始动工建设原先承诺的中心花园。但对业主要求的楼价补差还没有定论。

万象新都的业主abo说，业主内部分成了两派，一派人态度激烈，号召大家退楼；另一派人较为谨慎，经常提醒其他业主不要接受媒体采访，对开发商要客气耐心。现在，广州闹拒收和退房的楼盘不只一个，这些楼楼盘业主们互相在论坛里“串门”交流法律法规、退房条件。

业主想退房成本高、难度大

对于目前出现的退房潮，房地产界专家、寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同认为，业主不应该以房价下跌为由要求退房。他说：“楼市和股市一样有升有跌，买卖双方应该维持契约的精神，不能因为市道不好就退房”

而对于不少业主以房子质量问题提出退房的现象，业内人士指出，普通的装修问题并不能成为退房理由，业主要成功退房的成本和难度都很高。

双方加强沟通方能解决问题

“有多大的问题，双方不能坐下来慢慢谈？”韩世同提起西子湾的退楼潮，第一句话就直指矛盾核心——双方沟通不畅。

韩世同说：“首次置业者不明白收楼时的情况，他们见到别人的房子住进去很豪华、舒适，以为那就是收楼标准。其实，现在的房子施工，尤其是装修施工，并非开发商自己就能做得很好的，需要大量工人来完成，施工过程难免出现问题。”

韩世同解释说，目前的住宅收楼，尤其在精装修环节，业主应多留个心眼，发现问题就让开发商整改，一套住宅发现10余处，甚至20处装修瑕疵很正常的。正确的处理方法，应该是业主反映问题，开发商积极整改解决，业主不必意气用事。对于开发商，韩世同则建议开发商果断处理装修问题，只要合理要求就要不计成本地落实解决。他说：“开发商整改其实用不了几个钱，何必斤斤计较呢？”

集体退房可行性差退房款难到手

律师王美舟说，2008年以来他真的很忙，找他打退房官司的人很多。他说，其实自己明白要求退楼的客户，原因都是楼价下跌，但导火索却是房屋质量、规划更改。

但是，这些找他打退房官司的人，不少都被他劝退了。“我不是不敢得罪人，而是集体退楼缺乏可行性”，王美舟告诉记者，有些单独要求退房的业主，他都能帮助协调庭外和解，但集体退楼的案子，不敢说胜算有多少。因为集体退楼涉及的款项动辄上亿元，尤其目前不少开发商的资金链都有问题，业主就算打赢官司，开发商有没有钱赔都是问题。

王美舟说，“一手收钱，一手还楼”的概率很低。业主退楼所承担的风险非常大。因为开发商和业主签订的合同中，一般都规定如果要求退楼成功，退楼款项将在一个较长时期内返还，执行起来很困难。所以，业主即使成功退楼，也可能要等很长时间才能收回退楼款，可能遭遇的拖欠、赖帐等都是风险之一。

以质量为由退房检测成本太昂贵

记者采访发现，业主想以质量问题为由退房并不简单。

广州市啄木鸟装修公司是广州较早开展收楼委托验房业务的公司之一，装修监理工程师赵太宇在涉及退房风波的数个楼盘看过数十套住宅，他告诉记者，最常见的问题是装修施工不规范。他说：“如果是能整改的问题，一般来说都不能退房。要退房就要主体结构性问题，比方说地基下沉这样的问题”。

建筑监理师陈先生向记者介绍，如果提出质量问题退房，业主要请符合相关资质规定的单位对房子主体建筑质量提出检测，费用非常高昂，动辄数以十万元计，得不偿失。

韩世同也认为，业主因一些质量瑕疵“过度维权”可能得不偿失。他举例说，某业主曾为了装修问题拒绝收楼，最后闹上法庭，结果房子空置了两三年，业主还需要自行承担租房等费用，人力物力消耗无数，实在得不偿失。

以“拖”求退可能只是一厢情愿

现在部分“退房”业主抓住《竣工验收备案表》不全来拖延时间，想凭此以开发商延期交楼为由退房。不过记者采访多位房地产业内人士，都指出这种想法可能只是业主一厢情愿。

某地产公司市场部肖女士告诉记者，过去《竣工验收备案表》的确是交楼的必要条件之一，但近年来随着手续简化，不少开发商和业主的合同中不再以《竣工验收备案表》为收楼要件。

一些开发商则告诉记者，由于《竣工验收备案表》涉及多个环节，不少住宅小区要等小区整体建设完成后才能取得，近年来也可以分期验收，但相关部门办理进度很慢，如果一定要等到这个备案表将影响销售。

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平均20人“抢”一套房

当日推出的31套住宅，包括罗湖、龙岗和宝安三区，其中罗湖16套中有14套为都市名园住宅，面积在107平方米到197平方米之间，拍卖底价在81万至172万之间，每平方米底价仅7500元左右。据交易中心工作人员称，到场100多人，是去年每场拍卖会平均人数的3倍，拍卖物业价格也比市价低30%-50%.

拍卖结束，罗湖的16套物业全部成交，都市名园的每套物业都有超过20人竞买，成交价格平均超过底价30%.除都市名园外，当日最抢手的则属于百仕达花园二期的一套161平方米的物业，这套物业底价为172.6元，但是最后成交价高达246万，成交价格超出底价约73万元，成交均价高出底价4000元左右。

投资客重回拍卖现场

2008年，由于房地产行业调整，置业者购房需求被压制，大部分处于观望状态，加上法院执行房地产案件的周期性与房地产价格市场变化的时差，导致拍卖起叫价（案件评估价格）较高，导致全年房产拍卖成交萎缩，投资者更是从拍卖现场消失。而2009新年首场拍卖的关内物业，由于地段好容易出租，众多竞拍者都抱着投资目的来。“现场看到几个熟悉的身影，这些人已经多次参加竞拍，熟悉拍卖流程和相关费用，是来淘金的。”一位交易中心工作人员告诉记者，这些人都已事先对自己选中的房子进行过实地考察，罗湖的物业成交100%，证明成交价格依然具有投资价值。另外，现场有业内人士称，拍卖房产褪去过往评估价格的虚高泡沫后，可能会再次成为置业者购买房产的一个理想选择。

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2008年经济突变、信心突变、市场突变、政策突变，世界变化太快，不仅让购房者手忙脚乱，也打乱了政府的工作计划、发展商的开发计划甚至专家学者的预言。站在岁末年初，一个历久弥新的话题又成为人们热议的焦点———相对于风云突变的2008年，2009年的上海楼市将走向何方？记者日前采访了汉宇地产的有关分析师，他们凭借多年对上海楼市的一线研究，结合目前的政策意图、市场表现等事实依据，认为2009年上海楼市是经历过挫折后逐渐修复的一年，未来的发展之路会趋于理性、健康。

暖市新政还有多少“牌”

2008年10月份以来，针对于楼市的救市政策，可以说是中央政府和地方政府轮番出台。不仅如此，细读中央政府的调控政策，在条文中都有各个地方可以根据自身实际情况来进行政策微调的意图。而在随后出台的地方政府的调控细则中，也间或突破原来中央政策的限制，让优惠政策能够惠及更大的范围。汉宇地产市场研展部经过对2008年10月份以来宏观调控政策的跟踪研究认为：2009年，特别是上半年在整个宏观经济和楼市未发生大的转变的情况下，暖市政策出台依然会保持较高的频率。调控的方向依然放在住房消费的环节。

权威人士指出，在政策创新方面，地方政府会采取更加审慎的态度。虽然，目前上海市政府在暖市政策方面还有很多“牌”可以打，但这些重量级的底牌是否会如市场预期的那样出台，值得怀疑。2009年最有可能的还是在税费信贷方面做文章，比如契税的税率还有进一步调整的空间，公积金贷款的限制放宽等等。而对于之前市场关注度很高的购房退税、购房入户等政策优惠，由于涉及面很广，且这些政策的延续时间需要很长(不像营业税等政策可以规定一年的实施期)，汉宇地产市场研展部认为，短时间内没有重启这两项政策的可能性。

商品住宅市场份额缩小

从2008年上海市政府未来几年的工作规划中我们了解到，上海在未来五年将建设2000万平方米经济适用房，而在岁末年初上海出台的经济适用房管理条例及申请人的资格要求，无疑让经济适用房的建设和分配踏上了正轨。再加上上海在同期会建设相同规模的配套商品房，可以预见，未来几年内，非市场化的商品房供应量会非常大。

汉宇地产的分析师表示，近期楼市交易活跃的地区是浦东，再具体一点是浦东的五个楼盘———中星恬园、保利金爵公寓、阳光花城、张江名流豪庭及鼎鑫名流苑。这五个楼盘都有一个共同的特点，就是被有政府背景的大型企业收购。那么在2009年的上海住宅市场除了市场化的商品住宅以外，还存在着几股供应力量：一是政府一直坚持建设的廉租房；一是开始大力兴建的经济适用房；还有就是用于吸引高级金融人才的高档安置房。与往年不同的是，2009年的中高端住宅市场同样碰到了政府安置房的影响。所以市场化商品房不会再以品质好、地段好自居，原来的商品住宅市场受到全面冲击。这也就是说，原来众人过独木桥的楼市供求格局已经被打破，2009年将出现多种方式供应、满足多种类型需求的楼市新格局。

创新空间品牌楼盘吃香

由于房价高，购房者支付能力难以支撑

，开发商又苦于各种原因无法大幅度降价，只好在房型面积上下工夫。2008年一些先知先觉的品牌开发商通过变化空间设计，采取将三房做成90平方米以内，或者设计只计算一半面积的空中花园等方式，让购房者少付钱的同时，获得更多生活空间。一时间创新户型成为市场热捧的“骄子”，万科的金色雅筑、盛高的香逸湾开盘都取得了不俗的销售业绩。

行家认为，在2009年，这部分市场需求依然会持续，毕竟购房者买房子并不是付单价而是付总价，单价贵一些能够使用更多面积或者单价不变总价更低，这种类型的产品肯定会受到市场欢迎。当然购房者也会越来越聪明，当市场中这类产品渐渐成为主力之后，房型设计的合不合理，空间使用效率与人的舒适度是否匹配等问题会再次成为人们买房的考虑因素。所以可以预期，2009年的上海楼市不仅仅简单地将房子“做小”就会好卖，还要将房子打造得更适合才行。品牌开发商开发的楼盘，依然会在2009年的楼市中大放异彩。

世博可能激活房产消费

有关市场人士认为，2008年我们经历了奥运会的盛世，从奥运会对北京楼市发展的影响，可以发现，2009年上海楼市特别是世博区域受到世博盛会的影响。2008奥运会对北京楼市的正面拉动作用最明显的时间段是在2007年。在2007年4月之前的全国楼市调整，4～9月份的全国楼市狂热以及10月份以后的全国楼市低迷中，北京的楼市只用一个词就可以形容，那就是量价齐涨。这种走势不仅脱离了全国楼市大的环境，而且是北京多年来未曾见过的，北京成为2007年全国楼市上涨的急先锋。而恰恰是在2008北京奥运年，北京的楼市却走向了低迷，成为走势比全国平均走势更难看的为数不多的城市之一。

设想如果我们能够将北京的奥运楼市走势类比上海，那么世博会对上海的影响最明显的时候是在2009年而不是2010年。由于世博会的时间跨度比奥运会要长很多，会有更多的政府官员、企业家来到上海，所以2009年上海房地产领域中的酒店、办公楼以及住宅大类中的酒店式公寓和公寓式酒店的消费需求都会得到多倍放大。而随着市政配套和场馆建设的完成和投入使用，上海诸多世博板块的生活配套会快速成熟完善，这些区域的楼市也会有很好的表现。

期待“金三银四”春暖花开

回顾从05年开始宏观调控到，08年这四年的9～10月一手商品住宅成交与3～4月一手商品住宅成交，人们惊奇地发现，四年间只有2007年9～10月一手商品住宅成交量略微超过当年3～4月一手商品住宅成交量。而剩下的三个年度，9～10月一手商品住宅成交量都不及当年的3～4月一手商品住宅量。其中，05年为68%、06年为81.6%，而08年更是只有50%。代表上海楼市单边上升、量价齐升的“金九银十”已经不再，代替它的是每年3～4月的那轮楼市回暖。

汉宇市场人士指出，对于2009年来说，由于农历新年在1月份，所以楼市在3～4月回暖有更长的酝酿储备期。经历了一年多的市场低迷，2009年的3～4月也更有可能出现一波像样的大规模楼市回暖。这轮回暖不仅可以检验目前政府实施的救市政策是否真正有效，而且有利于人们恢复对楼市的信心，所以这轮回暖一定会受到社会各方的强烈关注。而09年的“金九银十”由于世博会的临近，估计也会比往年的“金九银十”的平均水平好一些。介于大家预期在09年下半年，世界宏观经济会逐渐稳定，所以那时人们的购房信心基本会得到修复，相信09年的“金九银十”上海楼市也会有不错的表现。

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房价问题是房地产市场一切问题的核心。随着全球金融危机的深化，国内经济衰退下滑的风险加剧，近期有关房地产市场的调控政策导向出现了微妙的变化：之前政策立足于“严控”，而今各项控制性政策几乎都已经被突破：针对第二套住房、非普通商品房政策开始灵活化，而进入2009年后，绝大多数房地产贷款客户都将享受最高七折的利率优惠。此外，各地方政府有关税收补贴、税费减免等鼓励购房措施也是层出不穷。这些现象从表面来看，房地产调控政策导向似乎出现了一百八十度转弯。这样的政策变化或许是开发商所乐见的，却未必符合多数公众的利益。之前长达十年的房价上涨后，开发商已经赚得盆满钵满，但是他们并不肯轻易承认价格趋势的转变。由此我们看到，一些所谓“银行先倒论”、“拖累经济论”可谓甚嚣尘上。这些言论再加上调控政策导向的变化，的确让人们担心房地产市场价格是不是因此而继续高企甚至更高。对于公众而言，优惠政策固然能够以更低的贷款成本买到房屋，但问题的关键是，如果松动的调控政策让房价重又回升，那么货币政策给予购房者的利率优惠补贴，其实等于是被转贴给了房产开发商，而不是那些用血汗钱买房子的老百姓。

价格趋势如此敏感，价格政策导向更是事关重大，所以亟须调控部门予以明确。正因如此，在新闻发布会上四部委给出了明确说法，那就是“房价依然太高”、“降价促销有理”。这样的政策导向表述切中问题的要害，消除了公众对房价在政策支持下重又上涨的担心。不仅如此，鉴于房价调整完全不到位，这一有关房价的政策阐释打开了市场价格大幅理性回调的序幕。

与其他行业的不景气状况不同，房地产市场价格至今根本没有出现过必须的调整。全国70个大中城市房屋价格指数表明，2008年1月份同比增幅为11.3%%，达到近几年的高点，尽管其后增幅加速递减，11月份已降低到0.2%%，但同比价格仍然处于正增长。而从房价的绝对价格比较看，有数据统计显示，尽管多数城市最新房价有所下跌，但跌幅绝大多数都没有超过15%%。与之形成鲜明对比的是，同样是带有投资性质的资产价格，同样是曾经被大幅爆炒，股市指数在一年内跌掉70%%，而房价却悠然自得地高位徘徊。畸形高房价的不合理性问题显而易见。

许多开发商借口房地产市场对国民经济影响巨大，而呼吁政策救市，但在笔者看来，价格下调才是真正的“救国民经济”。长期以来，房地产市场投资占据固定资产投资的一半以上，红红火火的投资场景似乎让人们感觉经济发展离不开房地产。但这只是表面，事实上，火爆的房地产其实“绑架”了国民经济的健康运行。繁荣了一个房地产行业，却打击了N多的消费需求。当老百姓倾其所有凑出一套住房的首付款，然后再把每月收入按时打入按揭还款账户，试问，老百姓哪里还有钱去扩大消费？而消费内需不足才是中国国民经济发展的真正瓶颈，也是中国摆脱海外市场波动烦扰的唯一正途，堵住这条道路的就是房地产。

房价理性回调，让老百姓能够用合理的价格实现住房梦想，其后自然会去大胆地消费和开支。从这个意义上讲，救经济的确要救房地产，但是救房地产的最好方法就是让房价下跌，一直跌到让多数老百姓能够承受为止。四部委的新闻发布会，带来的正是这个“救市”的好消息。

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五次降息前，5年期以上公积金贷款利率为5.22%，五次降息后为3.87%，两者相差1.35个百分点。这意味着，30万元、30年期公积金贷款，每月可节省241.19元，30年总共可节省8.6827万元。如果考虑每户家庭最高可贷80万元，同样30年期计算，每月可节省643.17元，30年总共可节省23.154万元。此外，五次降息后，5年期以上商业贷款利率为5.94%，如果按首次购房享受七折优惠计算，利率为4.158%，只比公积金贷款高出0.288个百分点。目前无论是公积金贷款还是商业贷款利率，都是房贷有史以来的最低水平。

利率下调惠及购房人群。五次降息，不仅惠及新买房申请贷款的客户，还将直接惠及目前正在还贷款的客户。以公积金贷款为例，目前本市约有80万户家庭每月固定从公积金帐户中归还房贷。以30万元、30年期公积金贷款为例，采取等额还款方法，五次降息前每月要还1651元，现在每月只要还1410元。对许多按月公积金缴存上限额（1214元）缴存的职工来说，每月只要从工资中补足剩余的196元，利用公积金冲还贷即可轻松归还贷款。如果是双职工家庭，即使公积金缴存比例没有达到上限额，但两人相加归还贷款，还是可以应付自如的。

以上海的双职工家庭为例，如果家庭平均月收入在6000元左右，按照国际通行的30%还贷收入比，加上夫妻双方每月缴存的公积金，在目前的利率水平下，完全可以承担30年期、90万元的房屋贷款。普通双职工家庭可以买到中环线附近一套80平方米左右的两房，单价不超过1.5万元。

（作者丛城系上海市公积金管理中心副研究员、高级经济师）

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第五届网络人气榜活动分为提名、投票、展示三个阶段。该活动主体70%是购房者，30%的业内人士。整个活动过程中共计有1200万人次通过网络、手机和邮件参与。万科集团、金地集团、绿地集团等各大知名公司领导出席颁奖现场。网络人气榜包括2008年各项人物榜、事件榜、项目榜、企业榜等。从最终榜单揭晓情况来看。绿地张玉良、万科刘爱明、金地赵汉忠依然深受网友关注，进入上海房地产领袖人物榜。浦东星河湾、万科翡翠别墅及保利林语溪则入围最值得网友期待楼盘榜。十大影响力事件榜方面，“央行降息”、“上海14条”等高票入围。此外，会议现场还揭晓了社区榜、家居榜、中介榜等各项榜单。

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优惠幅度

并非申请者都能享“七折”

昨日是四大银行关于存量房贷利率措施松口的第四个工作日，在已经开始办理申请房贷七折优惠利率的建行、农行、招行，前来咨询者络绎不绝。大家咨询最多的问题就是“要什么条件才能申请房贷七折优惠？”“是不是申请了就能七折优惠？”“是不是每个人都能享受七折优惠幅度？”

记者昨日在农行房产中心大厦支行看到，柜台上贴出了两张写有“七折优惠利率申请条件”的文件。据农行工作人员介绍，不是每个提交申请成功的市民都能享受房贷利率七折优惠，有的可能是七五折，有的可能只有八折、九折，银行会根据客户贷款情况的差异，评估决定打折幅度。

门槛设定

贷款余额有底限

记者发现，对于存量房贷的利率调整情况，目前三家银行都要求客户是第一次购房，且需前往房贷行填写申请表后，银行才会受理七折优惠申请，但不同银行设置了不同的门槛。如建设银行有关人士表示，需贷款余额在10万元以上才能申请；而农业银行个贷中心工作人员表示，需贷款余额在15万元以上才能申请。

另外，不同银行对申请人的信用记录也有不同要求。比如建行要求申请人信用记录良好，连续两月以上逾期还贷，将记为不良记录。而据农业银行省分行总府路个人信贷中心一位工作人员介绍，如有一次逾期还贷记录，申请人都很难申请到七折优惠。

不过，有银行业人士表示，目前不少银行将房贷审批权下放到支行，各支行有自己的执行标准，因此会出现同一家银行不同支行之间也出现分化的情况，而在房贷利率确定问题上，支行和客户有着较大的协商空间。

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申办手续

建行：申请人须持有产权证

据了解，在三家受理7折房贷利率申请的银行中，建行还特别规定申请人需持有房屋产权证。昨日下午，在建行省分行第三支行个人贷款中心，前来排队咨询的客户中有不少人对此感到疑惑。一位陈先生很是纳闷：“办理按揭购房的多数是期房，有几个有产权证呢？”而建行个贷中心工作人员解释说，出此规定是考虑到“如果出现客户无法还贷的情况，房子就不能拍卖，银行就会出现呆账坏账”。

部分银行

“房贷七折”细则未出台

成都目前只有建行、农行、招行开始办理申请房贷七折优惠利率，但仍然有很多市民到其他银行咨询相关实施细则和时间。工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行和民生银行成都分行网点工作人员表示，他们还没有接到总行通知，四川地区的房贷优惠细则尚未出台。据各银行工作人员估计，交通银行在四川地区的房贷优惠细则的出台将在本月10日以后，民生银行也至少在本月月底。而华夏银行、工商银行等还没有具体出台时间。

○算笔账

8.5折变7折 20年贷50万可少给6万利息

所谓存量房贷，就是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

根据有关人士测算，房贷利率下限从原来基准利率的0.85倍变为0.7倍之后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户将能够节省近6万元的利息。

不过，也有银行人士提醒，上述优惠政策均是针对住房商业贷款而言，对公积金贷款没有影响。也就是说，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3.87%。

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城东南三环内50万平方米全能生活场/36000平米中央湿地公园主城罕见”

“首付一成，每周五特价房，周末享受3888元/平方米特价，最高优惠10万”

......

·手牵手情系灾区大爱无疆 ·2008最雷网络语评选

·苦乐共享2008年终盘点 ·新年祝福：大家来许愿

对于有着购房需求的消费者来说，这样的购房信息犹如天下掉馅饼，激动、惊喜之余恨不得在第一时间就能拥有这样梦寐以求的房子。于是，他们穿梭在这些信息楼盘之间，周旋于各楼盘所谓的销售顾问之间，历尽周折，最终毫无收获。为什么？

家住东光小区的曾女士对于这样的购房信息很是有所感触，一度被这样的购房信息伤透了心。曾女士告诉我们，他们一家四口，现在住在一个普通小区里套三的出租房里。一个月的房租是1100元。爱人是个普通的出租车司机，自己暂时在家带两岁多的儿子，还有一个刚上初中的小孩，全家人开支就靠爱人仅有的微薄收入，实为不易。还好，曾女士是个持家有道的家庭主妇，一家人的生活在她的打理下过得简单但其乐融融。由于如今的租房价格与日俱增，曾女士一家粗略估算了一下，决定按揭一套小户型商品房。于是，她每天收集房源信息，对比各个楼盘优缺点，投入了太多的精力，每一次都是抱着偌大的希望去，最后空手而归。按曾女士的说法：被房地产商着实了忽悠了一把！

的确，一家人省吃俭用攒些钱就等着买个适合自己的房子，好不容易等来一个售房信息，又是大盘又是最低价，又是优惠又是折扣，消息刚一出来就跑去看房，结果被告知已经售完，曾女士就纳闷了，刚出来的信息怎么就售完了呢？偌大一个广告不过是个幌子而已。

再说到某些大打优惠广告的楼盘信息，不仔细算还好，聪明人稍微掂量下，就发现里面的漏洞，低首付也好、缓期付也罢，房地产商们只是巧妙的玩了下文字游戏就把消费者给忽悠了。

被房地产商忽悠的又岂止曾女士一家。如今的房地产市场不景气，销售商们是变着法子打广告，目的就是更多的吸引消费者的眼球，这样玩文字游戏的销售策划模式到现在已经是见惯不惊了，几乎成为了一种时尚。当然无论从哪个角度去评论去审核他们的销售模式，都不会找出他们的纰漏，也不属于欺骗性广告。只是让这些商人们钻了一下空子而已。作为他们，在这个适者生存的竞争时代里，或许也是一种生存之道吧。

对于购房心切的消费者来说，这样忽悠人的房源信息广告让他们也感到非常无奈。面对房地产商五花八门的销售广告，被忽悠了无数次的消费者是否还会相信这看似诱人的广告？或许他们也只能无奈的摇摇头，因为他们玩不起这样的文字游戏。

这里，我们归纳了几条房地产商在做广告时经常使用的障眼法字句，购房者们务必要把这些字眼落到实处，切莫再被忽悠了！

1、“起”字忽悠人。很多楼盘广告在打出最低价格的同时，后面务必会有一个“起”字，因为字体略小，通常被人忽略。购房者往往会被诱人价格所吸引，结果这样价格的楼盘不是售完就是位置特别偏，没有任何选择余地。

2、开发商售楼沙盘里展示的“小区紧邻百米绿化带”或“万亩森林公园”

楼盘周围的配套设施一定要落到实处，所谓的万亩森林公园说不定就是一个草坪而已。

3、“超”字忽悠人。多数楼盘广告都有这样的字眼：超大绿化、超低容积、超高绿化。超的参照物是什么？到底有多大？多高？等等这些还是眼见为实吧。

4、“XX广场”、“XX花园”、“XX国际项目”等等这些，也暗藏玄机。楼前有一块空地的都可以被称为“广场”，只要能种花种草的地方都会被称为“花园”。

5、“紧邻”二字忽悠人。他们所谓的紧邻隔了几条街也不是没有可能。只是不是紧邻化粪池，紧邻什么都是好的。

6、“便捷”二字忽悠人。只要是有柏油马路，能看见公共汽车开过的地方都被他们称为便捷。那么成都市好像就没有不便捷的地方。

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由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别，出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准，而在其他银行则能够达到的情况。

以30万元房贷计算，换一家银行，房贷利率8.5折下调为7折的话，按等额本息还款法计算，每月可省下152元，20年房贷最多可节约总额达到3.65万元，减去中间费用，大约节约的金额在3万元左右。(该部分问答由上海凯奕投资咨询管理公司提供协助)

转按揭步骤如何，操作是否复杂？

答：一般来说，转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。

首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息，由专业机构交给银行进行预审。

预审完毕后，第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约；签约完毕后，等待银行审批。

第三步，在银行审批通过后，购房者需到当地交易中心办理抵押登记；完成抵押登记后，转按揭银行将放款到客户银行卡账号，但此笔资金为冻结资金。

第四步，客户前往原贷款行还款，开具现金本票。

接下来是领取他证；并办理注销手续，完成转按揭过程。

转按揭过程中存在哪些费用？

答：现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按，费用基本上在7000-8000元之间。

需要指出的是，按照约定，市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场，鼓励楼市消费给出的特别优惠，目前执行期限到今年年底，明年情况尚且未定，因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。

7类问题客户最关心

1.是首套自住房贷款，但贷款期限在8.5折优惠出台之前，也就是说目前未享受8.5折优惠的客户，是否可以直接申请7折优惠?2.满足首套自住等条件，也享受着8.5折的利率优惠，但是达不到贷款银行设定的房贷余额，如30万或50万元的标准，是否还有可能申请到利率优惠，具体政策如何？

3.同一家银行，从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知，为何不同？对工作人员所说的话有异议，可不可以投诉？到哪里投诉？

4.目前申请7折优惠，享受期限从什么时间开始计算，是从2009年1月1日起，还是要等到申请一两个月批下来，才开始享受？

5.第二套住房能否享受利率优惠？是否也给予7折，或其他折扣？

6.第一套住房，也是首次贷款，但是不符合上海的普通住房标准，能否申请7折优惠？

7.如果不能申请获得7折优惠利率，是否可以转按揭，转到其他银行，贷款银行是否会设置障碍？

Q哪些银行能够办理无交易转按揭？

答：基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现，股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。

Q组合贷款能否办无交易转按揭？商贷部分是否可单独办无交易转按揭？

答：组合贷款情况下，大部分中小银行都可以受理无交易转按揭，但具体还需客户提供原来的银行贷款合同，对账单，本人身份证明，财力证明等材料，根据自身情况选择相应的银行。另外，商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。

目前来看，大部分购房者还是处于观望状态，很多咨询购房者表示，自己先等待原贷款银行细则落实，尽量争取原贷款行的优惠。

市民建议利率优惠能否考虑较低收入人群？

袁先生：我和我太太是上海下乡到外地的知青，刚从贵州迁回上海，几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子，2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款，现在还余下15万元左右的贷款没还清，银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折，并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入，在上海供房子十分吃力，为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢？我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民，尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。

贷款余额较少可否利率优惠？

王先生：2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款，现在余额不到10万元，享受8.5折利率优惠，对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢？

资料房贷利率演变表

1、我国的利率水平自1990年代的经济过热以来，经过八次降息之后，商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。

2、2004年10月29日，5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。)；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明：在2005年3月17日之前一段时间，央行单独公布自营性住房贷款利率)。

3、2005年3月16日，中国人民银行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。

4、2006年8月18日，中国人民银行宣布，商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

5、2008年10月22日，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。

(早报记者黄武锋根据中国人民银行网站内容整理)

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●一二月22个项目入市

五环内外供应各占一半

受多重客观因素影响，2009年前两月楼市开盘项目数量大减，协成机构统计显示，一二两个月份预计共有22个项目将陆续进入市场。其中公寓类项目8个，除一个之外其余的均位于五环以内，普通住宅项目有11个，有6个项目位于五环以外，别墅类项目3个，多为产品类型较为高端的独栋别墅。

从环线位置上来看，这两个月预计开盘的项目有10个位于5环以外区域，如阳光波尔多、合生·世界村、伯朗峰、顺鑫花语等；四至五环之间约有6个项目开盘，天鹅湾、合生·麒麟社、阳光星期八、设计师广场；三至四环间有4个项目预计开盘，包括首城国际中心A3号楼、西海国际中心和擎峰；二至三环间约有2个项目开盘，分别是德胜佳苑、学院派等；二环内无项目计划开盘。

从区域上来看，朝阳区的开盘项目数依然最多，22个计划开盘的项目中有9个都位于朝阳区，占总开盘项目42%；其次是顺义区和海淀区各有3个项目推出新房源；大兴区、昌平区各有2个项目即将开盘；通州区、丰台区、西城区等区县都各有1个项目新增供应。

●60%以上项目价格未定

预计整体价格小幅下降

参考研究机构提供的数据看到，在一二月份8个预计入市的纯新项目中，有5个价格待定。而在14个预计开盘的老项目后期中，有8个项目价格待定，总共22个待开盘项目60%以上价格未最终确定。

分析人士认为，在辞旧迎新的年关之际，开发商在价格制定上更加“谨小慎微”，不到开盘最后一刻很难亮出最终价格，今年春节前后的市场形势不容乐观，在传统淡季因素影响下有可能更加严峻。不少开发商眼下只有两种选择，一是根据开盘时候周边项目进行针对性定价，二就是可能会酝酿一个区域最低价格起到震撼效果，力求“一击即中”，不给竞争对手反应空间。

从已经公布开盘价格的项目中也可以看出，绝大多数售价基本都和前两三个月相持平，阳光波尔多、富力丹麦小镇等项目比前期开盘价格还稍有回落，再考虑到团购和打折等优惠方式，事实上不少的项目已定价格比原来也已明显下降。

“我们可以看到，平均下来一二月份每月仅有10个左右的项目有开盘意向，且价格大多没有最终确定，这很大程度上表明了开发商的谨慎观望心态，由于一二月份新增供应量还是以五环外的普通住宅为主导，预计市场整体价格有可能受影响出现持续的小幅下降。”分析人士指出。

●普通住宅成年初市场主力

由于保障性住房将在2009年春节之后迎来供应高峰，这将给整个商品房市场带来很大压力。为避免面对与保障性住房的直接竞争，2009年一二月份，不少普通住宅项目纷纷提前放量供应，统计表明，2009年春节前后共有11个普通住宅项目计划入市，占供盘项目的一半以上，一改2008年下半年公寓、别墅等高端住宅产品占供应主力的市场格局，普通住宅重新占据市场供应主力位置。

亚豪机构数据显示，预计2009年一二月入市的普通住宅项目均位于三环以外，其中三至四环、五环以外两个环线区间的供盘量最为集中，各有4个项目计划开盘。三至四环位置距离中心城区较近，开盘项目均价处于12000-18000元/平方米之间，比较适合注重生活品质的中等收入家庭。五环外普通住宅项目与保障性住房的购房客群重叠度较高、产品差异较小，迫于竞争压力，项目定价较为理性，开盘项目价格约在7000元/平方米以内。

亚豪机构副总经理高姗认为，对于改善性二套房购房人的界定尚未出台北京的落地细则，待实施细则明确后，将会有更多购房人可以享受到税费优惠政策，改善性购房客群的购买力相对比较强，这部分购买力得到释放有助于促进普通住宅销量的提升，开发商正是看到了其中的商机，加快推出普通住宅产品，特别是位置相对较好的项目，来迎合这部分客群的购房需求。

●春节后可望出现集中放量

“总体看来2009年一二两个月份的市场供应仍将大大低于去年同期水平，由于今年以来长期困扰市场的供大于求，产生了数量相当多的存量房需要市场慢慢消化，近期刚出的二套贷款利好的政策执行细节尚不充分，因此许多购房者短期内仍然选择持币观望。”协成机构副总经理缪培丹认为，特别是1月份包含了传统的两节，部分购房需求会受节日影响暂时滞后，开发商在此时选择开盘，难以取得好的销售效果，且很可能会增加后期的销售难度，因此，众多的开发商都把开盘时间推至春节后。

专家同时也指出，今年一二两个月新增供应量中四环内项目出现的小幅放量实属难得，由于现今城区内土地的稀缺性，供应量一直处于紧张状态，这部分放量可以在一定程度上缓解长期以来因城区土地供应不足而带来的需求无处释放的问题。加之春节长假也使得一些客观上有需求的购房人群有了充裕的选择时间，部分高端项目选择在此期间开盘，以吸引高端购房人群的注意，同时错开春节后集中新增放量期，吸引高端客户的目光促进销售。

●中小户型供应仍充足

综合各类统计数据和市场信息表明，2009年一二两个月市场预期开盘供应量中，套均面积90平方米左右户型的项目占了总供应量的半数以上。今年下半年以来，中小户型供应量一直持续升温，而市场对此反应热烈，表现出了强大的消化能力，很多小户型楼盘开盘不到一个月时间即售罄，充分表现了此类产品的需求之旺盛。

缪培丹指出，楼市价格经过一年的回调仍与众多购房者的需求有较大的差距，政策上对90平方米以下低税金低利息的利好，小户型高单价低总价的特性，使得这一类产品在淡市热销，LOFT买一赠一、零居室等产品纷纷成为那些未婚或刚刚成家的年轻置业者关注的热点。特别是一些自身的性价比相对较高，地理位置较为优越，抗跌性强的公寓类小户型项目即便在楼市交易普遍低迷的时期，也比较有入市的底气，值得那些在春节前后有购房计划的置业者关注。

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●供应量继续缩水

并伴随供应结构调整

在增加投资的大背景下，2009年北京住宅总供应量将维持上升的趋势，但总供应量中保障房的增加速度将有较大提升，商品住宅供应量有可能进一步缩水。

商品住宅的供应量将进一步缩水

随着房地产市场成交的转冷，预期部分资金压力较小的发展商将延缓推售速度。同时，2009年下半年将是部分2007年“高价地”所形成项目的上市期。目前“高价地”形成项目的成本已接近甚至超过周边市场售价，在市场预期不明朗的前提下，这部分项目有可能采取延迟上市的策略，进一步缩小供应量。

各类保障房的比例将继续增加

根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将进一步增加。政府的住房建设规划精神也证明了这一点，北京2009年建设规划中表明，2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。2009年，商品房及保障房的分级将进一步明晰，保证更多中低收入家庭的需求。

●价格下降的趋势将持续

从价格走势看，由于保障房的推出，郊区中低端商品房的压力将进一步增大，同时，在全球经济危机的背景下，依赖外来购房者的豪宅销售也将有较大冲击。随着资金链的紧绷，将可能有更多开发商选择降价促销的方式。

但是，由2007年公开市场取得的土地形成的项目将陆续推出市场，并将逐渐在市场中占据更大份额。这部分土地受较高土地成本限制，降价空间有限。市场对这部分楼盘的价格预期也在一定程度上形成了整个市场的价格底线。预期2009年市场价格将持续下降的趋势，降价空间在10%-15%左右。

●需求量将较2008年基础

保持平稳

影响购房心理的主要因素由政策带来的调整变化为整体经济环境造成的对未来的不确定，在经济环境明显好转前，购房者消费将更为谨慎，投资需求比例下降。但若宏观经济有望在2009年末发出明显转暖的信号，需求量有望在四季度随预期的好转而有所提升。

刚性需求筑底，形成2009年需求基本量

北京市庞大的人口基数和较高的收入水平决定了房地产市场有较大的基础购买力。2008年下半年部分降价项目的良好成交可以证明，相当大量的自住型购房者购买行为较理性，当价格下降至承受范围内，购买意愿较强。这部分需求将形成2009年需求的基础。

信心将逐渐恢复，但难以回复至2007年水平

随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，前期对房价下跌的过度预期将有所缓解，随着单价的逐步下调，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放。但是，在整体经济形势转冷的大环境下，改善型购房者对购房必然采取谨慎态度，外来投资者的数量也将大幅减少，加之保障房对低端商品房需求的分流，预期成交量恢复至2007年的水平将需要较长的过程。

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分段计息老房贷早申请较划算

“我的信用情况对申请房贷优惠影响多大？”厦门部分银行存量房贷细则公布后，不少“老房贷”着急来电，咨询个人信用及房贷扣款方式对申请7折利率优惠有何影响。

为此，记者昨日走访厦门多家银行发现，累计逾期还款达6次的贷款人，一般很难享受此项优惠。

逾期6次恐难享7折

尽管近日出台存量房贷细则的厦门几家银行对利率7折优惠门槛不一，但各银行对此几乎都有一条底线———逾期还款次数不得超过6次。

“客户因出差、出国等原因而偶尔一两次逾期还款，银行会酌情处理。但若超过6次，要么是恶意拖欠，要么是还不起。”某大银行房贷部门负责人坦言，此类“老赖”，很难得到银行的利率优惠。

值得提醒的是，目前厦门各银行参考的个人信用数据，不仅包括房贷按揭是否逾期，还纳入信用卡的还款记录。也即，虽然贷款人按揭款无逾期记录，但若常拖欠信用卡款项，也将被视为“不良客户”而被拒之门外。

记者获悉，对新签约的首套房贷款客户，目前银行普遍根据客户的信用情况、金融资产等，执行基准利率7折至8.5折的优惠。对于老房贷，届时可能也会这么做。

因此，逾期还款6次以下的老房贷客户，仍有争取适当利率优惠的空间。

分段计息类宜早申请

除了对“我的信用”心里有数外，了解银行的扣款方式也是老房贷们要预先做的事情。

目前，厦门不少银行的房贷采取“分段计息”的方式。这种方式一般是以新一年的1月1日为分水岭，分前后两个阶段进行计息。

比如，去年按揭贷款50万元、期限20年，按月等额本息还款，享受8.5折优惠利率，今年起有7折优惠利率，贷款人和银行约定20日为每月的还款日。如果实行“分段计息”，则相当于前12天(去年12月20日到12月31日)利率为6.6555%(7.83%×0.85)，后19天(今年1月1日到1月19日)的利率为4.158%(5.94%×0.7)，则1月份的月供约等于3343.47元。

显然，按“分段计息”的老房贷越早申请就越划算。

不过，有些采取“分段计息”的银行，往往会和老房贷客户约定“当月审批、次月生效”，即7折优惠利率要在签约后的下一个月才生效。对于在此类银行的老房贷，早申请就未必能省下1月1日后半段因优惠而减少的利息，只要在1月份的扣款日前办完申请就可以了。(钟炳祥)

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回暖能够维持多久？

2008年10月底以来，从国家有关部门到地方出台了一系列刺激住房消费政策，使一些地方楼市在2008年底出现了阶段性的回暖。福州市民林显旺结束了持续一年的观望，谨慎地买下了市中心一处繁华地段的新房改善自住。

购房优惠措施增强了买方入市的积极性，但价格下降是最关键的信号。“2008年11月底，福州市商品房均价回落到了2007年初每平方米7000元的水平，加上购房贷款利率降低、税费减免，现在买一套房月付房贷比过去少付三成。”林显旺说，之所以选择繁华地段的房子，是因为“这里的房源少，保值能力强”。

一些购房者的出手一时让成交量上来了。福州市房地产指数报告显示，2008年11月份的成交量，虽比2006年楼市“旺期”萎缩50％左右，但却创下2007年以来单月最大成交量。2008年12月份的成交量与2008年11月份基本持平。

闽江学院的一位房地产专家认为，2008年底福州楼市的回暖是政府税费减免一点、银行贷款利率降一点、开发商房价降一点、消费者理性积极一点共同作用的结果。目前，由于大部分购房者仍在观望中期待，回暖有很强的阶段性色彩。

长三角地区的房地产市场也显现类似的回暖情景。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受记者采访时说，2008年底，上海、杭州等地楼市出现了由政策引发的回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡的基础之上，随着政策利好因素释放空间变小，短期内回暖的持续动能可能会减弱。

景乃权判断，今年春节来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，再加上亲朋好友此时聚会互相了解情况，各种严峻的信息加速传播，从而影响到购房者对房价的预期。

“本色”才是健康色

2009年，购房者普遍期待，房价在这一轮的市场调整中能够还原出“本色”。“房价的‘本色’就是能够让大多数城市中等收入者买得起房子。”福州市民林显旺说。

福建省发展研究中心的研究人员认为，国家大力实施的保障性住房建设将逐步满足城市低收入和中低收入家庭的住房需求。目前，房产政策的调整只能对行业产生短期利好行为，延缓其颓势，改变不了行业的中长期调整趋势。房地产市场在经历2009年正常调整后，房价泡沫会被进一步挤出，回归到多数中等收入的城市家庭承受得起的水平。

为了使房价能够还原出“本色”。陈国强认为，虽然国家有关部门对房产政策调整的目的不是为了维持高房价，不是为了解决地方的财政问题，也不是为了救房地产开发商，但仍应避免地方在出台政策时仅出于自身利益考虑进而改变政策调整初衷情况的发生。

房价还原“本色”的过程中，也应避免偏离其“本色”的下滑。“房价的下跌总体而言可以增强购房者的购买力，但也要看到，房价的下降是在经济不景气的情况下出现的，这也意味着居民收入的减少。”景乃权说，“最理想的情况是，2009年下半年，宏观经济出现好转，2009年底房价一步调整到位，回归‘本色’，逐渐步入健康发展良性轨道。”

房价回落空间多大？

2009年，许多城市的房价仍然存在或多或少的回落空间。据易居中国的房地产报告显示，2009年，东部地区房价将进入深度调整期，房价总体下行调整趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。

景乃权分析，在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，东部地区楼市的走势将更复杂多变。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，开发企业会采取进一步降价的措施。

厦门市房价2008年均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。厦门市一家大型的房地产中介的负责人说，按照现在的这个城市工薪阶层家庭平均年收入4万多元计算，可以说承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪阶层能够承受的合理房价不应该高于每平方米5500元。

“福建省大多数城市多数楼盘在降价促销。目前，厦门房地产市场正在酝酿新一轮的降价潮。开发商过去临时采用的促销特价将成为常态的销售价格。”这位负责人告诉记者。

北京千万家房地产经纪有限公司的一项市场监测数据显示，2008年4月起，北京房价涨幅逐月回落，2008年9月份出现了2005年以来的首次下降。2009年，北京房价仍有回落的空间。

福建省发展研究中心一位不愿透露姓名的研究人员认为，鉴于目前许多地方房价调整仍不充分，2009年将继续走低。经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将缓慢复苏，逐步实现健康有序发展。

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优惠幅度

并非申请者都能享“七折”

昨日是四大银行关于存量房贷利率措施松口的第四个工作日，在已经开始办理申请房贷七折优惠利率的建行、农行、招行，前来咨询者络绎不绝。大家咨询最多的问题就是“要什么条件才能申请房贷七折优惠？”“是不是申请了就能七折优惠？”“是不是每个人都能享受七折优惠幅度？”

记者昨日在农行房产中心大厦支行看到，柜台上贴出了两张写有“七折优惠利率申请条件”的文件。据农行工作人员介绍，不是每个提交申请成功的市民都能享受房贷利率七折优惠，有的可能是七五折，有的可能只有八折、九折，银行会根据客户贷款情况的差异，评估决定打折幅度。

门槛设定

贷款余额有底限

记者发现，对于存量房贷的利率调整情况，目前三家银行都要求客户是第一次购房，且需前往房贷行填写申请表后，银行才会受理七折优惠申请，但不同银行设置了不同的门槛。如建设银行有关人士表示，需贷款余额在10万元以上才能申请；而农业银行个贷中心工作人员表示，需贷款余额在15万元以上才能申请。

另外，不同银行对申请人的信用记录也有不同要求。比如建行要求申请人信用记录良好，连续两月以上逾期还贷，将记为不良记录。而据农业银行省分行总府路个人信贷中心一位工作人员介绍，如有一次逾期还贷记录，申请人都很难申请到七折优惠。

○算笔账

8.5折变7折 20年贷50万可少给6万利息

所谓存量房贷，就是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

根据有关人士测算，房贷利率下限从原来基准利率的0.85倍变为0.7倍之后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户将能够节省近6万元的利息。

不过，也有银行人士提醒，上述优惠政策均是针对住房商业贷款而言，对公积金贷款没有影响。也就是说，5年以上个人住房公积金贷款利率仍为3.87%。

不过，有银行业人士表示，目前不少银行将房贷审批权下放到支行，各支行有自己的执行标准，因此会出现同一家银行不同支行之间也出现分化的情况，而在房贷利率确定问题上，支行和客户有着较大的协商空间。

申办手续

建行：申请人须持有产权证

据了解，在三家受理7折房贷利率申请的银行中，建行还特别规定申请人需持有房屋产权证。昨日下午，在建行省分行第三支行个人贷款中心，前来排队咨询的客户中有不少人对此感到疑惑。一位陈先生很是纳闷：“办理按揭购房的多数是期房，有几个有产权证呢？”而建行个贷中心工作人员解释说，出此规定是考虑到“如果出现客户无法还贷的情况，房子就不能拍卖，银行就会出现呆账坏账”。

部分银行

“房贷七折”细则未出台

成都目前只有建行、农行、招行开始办理申请房贷七折优惠利率，但仍然有很多市民到其他银行咨询相关实施细则和时间。工商银行、中国银行、华夏银行、交通银行和民生银行成都分行网点工作人员表示，他们还没有接到总行通知，四川地区的房贷优惠细则尚未出台。据各银行工作人员估计，交通银行在四川地区的房贷优惠细则的出台将在本月10日以后，民生银行也至少在本月月底。而华夏银行、工商银行等还没有具体出台时间。

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星辰在线1月8日讯（长沙晚报记者 周丛笑） 记者昨日从长沙住房公积金管理中心获悉：截至2008年12月底，全市住房公积金完成归集20.25亿元，与2007年同比增长38.4%；累计归集总额达到90.85亿元，归集人数48.28万人，全年新增开户数达到93396户，住房公积金覆盖率达83%。其中，长沙县管理部全年归集住房公积金突破1个亿，达到1.25亿元。

中心新推出组合贷款，方便贷款人在公积金贷款额度不能满足贷款需求时，由商业银行运用信贷资金弥补；降低住房公积金首付款比例，缴存人第一次购买自住房时，首付款比例由30%调整为20%；提高贷款额度，市区由30万元调整为40万元，县（市）由25万元调整为30万元；住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，在法定退休年龄的基础上可延长5年；规定只要是属于个人自购住房商业银行的贷款都可以转为公积金贷款；要求房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房。

同时，中心向社会公开承诺，个人提取住房公积金业务，在手续齐全的情况下，1小时内办结；住房公积金贷款业务，在手续齐全的情况下，单个办理的7个工作日内办结，团体办理的开辟绿色通道，集中人员办理；房地产开发商与住房公积金按揭楼盘合作协议业务，5个工作日内办结。

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回暖能够维持多久？

2008年10月底以来，从国家有关部门到地方出台了一系列刺激住房消费政策，使一些地方楼市在2008年底出现了阶段性的回暖。福州市民林显旺结束了持续一年的观望，谨慎地买下了市中心一处繁华地段的新房改善自住。

购房优惠措施增强了买方入市的积极性，但价格下降是最关键的信号。“2008年11月底，福州市商品房均价回落到了2007年初每平方米7000元的水平，加上购房贷款利率降低、税费减免，现在买一套房月付房贷比过去少付三成。”林显旺说，之所以选择繁华地段的房子，是因为“这里的房源少，保值能力强”。

一些购房者的出手一时让成交量上来了。福州市房地产指数报告显示，2008年11月份的成交量，虽比2006年楼市“旺期”萎缩50%左右，但却创下2007年以来单月最大成交量。2008年12月份的成交量与2008年11月份基本持平。

闽江学院的一位房地产专家认为，2008年底福州楼市的回暖是政府税费减免一点、银行贷款利率降一点、开发商房价降一点、消费者理性积极一点共同作用的结果。目前，由于大部分购房者仍在观望中期待，回暖有很强的阶段性色彩。

长三角地区的房地产市场也显现类似的回暖情景。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权接受记者采访时说，2008年底，上海、杭州等地楼市出现了由政策引发的回暖潮，但这都是建立在此前成交量过于惨淡的基础之上，随着政策利好因素释放空间变小，短期内回暖的持续动能可能会减弱。

景乃权判断，今年春节来得比较早，春节是楼市传统的销售淡季，再加上亲朋好友此时聚会互相了解情况，各种严峻的信息加速传播，从而影响到购房者对房价的预期。

房价回落空间多大？

2009年，许多城市的房价仍然存在或多或少的回落空间。据易居中国的房地产报告显示，2009年，东部地区房价将进入深度调整期，房价总体下行调整趋势明显；中部地区情况分化，房价有涨有落；西部地区房价下调的空间较小。

景乃权分析，在国内外经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，东部地区楼市的走势将更复杂多变。部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，首次购房的自住性需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，开发企业会采取进一步降价的措施。

厦门市房价2008年均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。厦门市一家大型的房地产中介的负责人说，按照现在的这个城市工薪阶层家庭平均年收入4万多元计算，可以说承受不了50万元以上的住房；如果按90平方米计算，工薪阶层能够承受的合理房价不应该高于每平方米5500元。

“福建省大多数城市多数楼盘在降价促销。目前，厦门房地产市场正在酝酿新一轮的降价潮。开发商过去临时采用的促销特价将成为常态的销售价格。”这位负责人告诉记者。

北京千万家房地产经纪有限公司的一项市场监测数据显示，2008年4月起，北京房价涨幅逐月回落，2008年9月份出现了2005年以来的首次下降。2009年，北京房价仍有回落的空间。

福建省发展研究中心一位不愿透露姓名的研究人员认为，鉴于目前许多地方房价调整仍不充分，2009年将继续走低。经过一两年政策引导和市场规律的调整，房价将缓慢复苏，逐步实现健康有序发展。

“本色”才是健康色

2009年，购房者普遍期待，房价在这一轮的市场调整中能够还原出“本色”。“房价的‘本色’就是能够让大多数城市中等收入者买得起房子。”福州市民林显旺说。

福建省发展研究中心的研究人员认为，国家大力实施的保障性住�