开发商资本金比例被遗忘 房地产调控尚留空间

目前，房地产开发商现在还可以比较轻松。

在过去的2009年里，房地产开发企业资金来源达57128亿元，而全国完成房地产开发投资仅为36232亿元，这其中20896亿元的差额使得房企暂不担心此轮调控中所谓收紧银根的措施；此外，2009年火爆的房地产消费市场也将开发商的钱袋子塞满了真金白银。而此番密集出台的调控措施中，没有明确提及将开发商自有资金比率恢复到35％，更是令开发商从心底展开笑颜。

然而，2010年以低成交量惨淡开局的房地产市场，迎来了国家对其调控的最强音。继2009年12月中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，一份被称作“国十一条”的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，确定了2010年中国房地产调控政策的基调和架构。

接着，住建部等六部门联合召开了新闻发布会，并发布《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，具体落实“国十一条”的内容。这次调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。

细心的人就会发现，重磅出击的五次房地产调控政策都没有提及房地产开发商的自有资金率。在“国十一条”中也只是指出，严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。但这项目资本金的要求究竟是什么，比例究竟占几成，公众不得而知。

中央为调控当时较热的房地产市场，于2004年9月，曾要求申请贷款的开发企业，自有资本金比例不得低于35％。其后几年，随着楼市升温，中央曾出台过一系列调控房地产开发市场的政策，“35％”的大限从未松动。

进入中国经济受金融危机冲击的2009年，外贸出口严重受挫，投资和消费成为带动中国经济走出泥淖当仁不让的牵引力，房地产作为少数肩挑投资和消费两辆马车的行业更是临危受命。是年5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35％调低至20％。

随着政策的出台，业内人士指出，此次资本金比例的降低，实际上是对广大开发商最为“对症下药”的“拯救”良方。自有资金比例降低后，也就意味着房地产开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业信心。

以后来的房地产市场发展看来，此举确实增强了企业的信心。开发商濒临断裂的资金链如同获得甘露，在资金充足的环境下，他们将自有资金的杠杆作用发挥到了极致。新开工面积的上升，不仅拉动了上游产业的发展，也促使着“地王”一个一个的出现，房价如竹子一样“节节高”。尽管2009年下半年开始，一线城市的房屋成交量连续出现环比下降，但开发商的热情丝毫没有受到影响。