机构观点：房地产业是目前“内患”之首

1998年亚洲金融危机爆发后,我国走上了以投资刺激经济的复苏道路,并逐步将房地产行业确立为支柱产业。中国加入WTO后,除了如火如荼的房地产业,出口又成为另一经济增长引擎。出口、投资两驾马车交相呼应,我国经济形势10年一片大好。

正所谓成也萧何、败也萧何,昔日长期引领经济增长的房地产业,如今也恰恰成为 “内患”之首。

房地产泡沫化

2005年后,中国房地产逐渐进入泡沫化。尽管期间种种高论频出,以论证飞速上涨的房价是多么合理。城市化理论是最出名的理论之一。但是城市化是几十年乃至上百年的过程,不应该导致城市房价在一年内翻番。我身边金领阶层的年轻人都哭穷买不起房,农村转移过来的人口又怎能买得起？越来越多的人买不起房,以及房租回报率过低都是多数普通百姓和投资者的感触。任何资产价格进入泡沫化阶段后,其投资行为就沦为一场“勇敢者”的游戏。虽然难以精确判断勇敢的人愿意为房屋付出多么高昂的代价,当找不到更勇敢的人接盘,投资者信心无法维系时,那泡沫也只能进入循环下跌的破裂过程。经济形式恶化之前投资信心通常变得脆弱,这也是为什么资产泡沫往往在经济衰退之前就爆破。

房地产价格下跌的直接结果就是交易量萎缩,其后的结果就是投资下滑。根据我们的测算,如果2009年中国房地产价格下跌20%,交易量可能会下降61%,而房地产投资则可能下降65%。要明确的是,卖房拉动经济效果比建房差得多。我国房地产商手中积累了大量存货,投资客手中的房屋也不会太少。即便房地产市场暂时转暖,也要等到这些人卖完存货,才能建新房,才会拉动经济。所以注定了从需求方刺激低迷的房地产市场政策效率是耗时的,短期难以见效。中央提出的建设经济适用房与廉租房能够绕开这一环节,直接建设低价房屋满足低收入人群,既能刺激经济又能平息社会公众对高房价日益增加的不满情绪。但是2008年我国房地产投资高达2万多亿,经济适用房能否替代如此大规模的投资并拉动经济,我们仍持悲观态度。