政策调整二手房交易减包袱 此前协议获利归谁

事件：

2008年10月，张先生欲求购李小姐一套物业，双方约定该物业成交价为120万元，由购买方张先生承担本次交易的所有税费及中介费，三方签署了《房地产买卖居间协议》。在交易前，国家及上海市出台了相应的税费调控政策（包括对普通住宅标准进行修订），可免去买卖双方共计近10万元的税费，因此，张先生可以少支付近10万元。为此李小姐反悔，要求各自承担税费或者张先生将少缴的款项补给自己，否则将不配合过户。张先生则认为双方已经约定税费由自己承担，不同意李小姐的要求，双方遂发生争议。

问题一：李小姐不予配合张先生过户应承担违约责任吗？

应承担违约责任。

依据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。张先生和李小姐签署的房地产买卖合同已经明确约定了过户的具体时间，如无法律上的正当理由，李小姐不予配合张先生过户不符合法律规定，应当承担相应的违约责任。

问题二：本案件中张先生应当将少缴的税费支付给李小姐吗？

不应当。

买卖双方已经明确约定了 “本次交易的所有税费由张先生承担”该约定系买卖双方的真实意思表示，并且也符合《中华人民共和国合同法》中的意思自治的原则，并不违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效。国家的税费政策调整是买卖双方都应当承担的可能存在的交易风险。现张小姐以国家税费政策调整为由要求张先生补偿其款项，没有任何的法律依据，不应当得到法律的支持。

（21世纪不动产上海锐丰法务中心法律事务部副经理蔡钦光解答）